Tribunal Judiciaire · C1-CIVIL SUP 10000 — 18 mai 2026

DOSSIER : N° RG 25/00570 - N° Portalis DB2P-W-B7J-EW6T

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
CHAMBRE CIVILE
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J U G E M E N T 
rendu le 18 MAI 2026

DEMANDEUR :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “BELLE ETOILE” sis [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAVOISIENNE HABITAT, société coopérative à forme anonyme à capital variable, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 745 520 288, dont le siège social est situé à [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 

Représenté par Maître Frédéric BOZON de la SCP SAILLET & BOZON, avocats au barreau de CHAMBERY



DEFENDERESSE :

La société [S], SCI immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le N°429 005 390, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège, 

Défaillante, n’ayant pas constitué avocat


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Monsieur François GORLIER statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.

Avec l’assistance de Madame Chantal FORRAY Greffière, lors des débats et du prononcé. 


DEBATS :

A l’audience publique du 19 Janvier 2026, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, indiqué que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 16 mars 2026. Le conseil constitué a ensuite été avisé de ce que la date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe était prorogée au 18 mai 2026.




EXPOSÉ DU LITIGE :

Expliquant que :
- la société civile immobilière [ci-après la SCI] [S] est propriétaire d'un bien immobilier se trouvant dans un immeuble en copropriété dénommé « Bâtiment 717 » de la [Adresse 6], ou encore « BELLE ÉTOILE » situé à [Adresse 7]73000), [Adresse 8] et [Adresse 9], cadastré section BC n°[Cadastre 1], et constitutif du lot de copropriété n°144, soit un local commercial et les 850/100 000èmes des parties communes ;
- la SCI [S] ne paye plus régulièrement les charges de copropriété dont elle a la charge, malgré une mise en demeure datée du 21 février 2024 ;
le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 10] », représenté par son syndic en activité la société anonyme SAVOISIENNE HABITAT, a, par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, fait assigner la SCI [S] devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins de payement de la somme de 13 817,20 euros au titre des charges de copropriété dues.


Dans son assignation valant dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 10] » demande au tribunal de :
- condamner la SCI [S] à lui payer la somme de 13 817,20 euros arrêtée au 6 mars 2025 au titre des charges de copropriété, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 février 2024 sur la somme de 10 501,32 euros ;
- la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- la condamner aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu'il a régulièrement adressé les appels de fonds et décomptes de charges à la SCI [S], et que celle-ci n'a cependant pas payé les charges de copropriété mises à sa charge, malgré notamment une mise en demeure qui lui a été adressée le 21 février 2024.


La SCI [S] n'a pas constitué avocat.


L’ordonnance fixant la clôture a été rendue le 25 septembre 2025, l'affaire a été fixée et retenue à l'audience de plaidoiries du 19 janvier 2026, et mise en délibéré au 16 mars 2026, délibéré prorogé au 18 mai 2026, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

A) Sur la défaillance de la SCI [S] :

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, la SCI [S] n'a pas constitué avocat.


Elle a été assignée à comparaître devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY par acte de commissaire de justice daté du 1er avril 2025, et il ressort du document portant modalités de remise de l'acte que cette assignation a fait l'objet d'une signification à personne, le commissaire de justice instrumentaire précisant que la copie de l'acte a été remise à Monsieur [I] [D], « qui a affirmé être habilité à recevoir copie de l'acte ».

En outre, compte tenu du temps écoulé entre la date de délivrance de l'assignation et la date de clôture, fixée au 25 septembre 2025, il sera considéré que la SCI [S] a bénéficié d'un délai suffisant pour préparer sa défense et constituer avocat.

Par conséquent, le tribunal peut valablement statuer sur les demandes qui lui sont soumises malgré la défaillance de la SCI [S], et le jugement sera réputé contradictoire.

B) Sur la demande en payement des charges de copropriété :

L’article 18 de la loi du n°65-557 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, donne au syndic capacité à agir en justice pour le recouvrement des charges de copropriété, dans le cadre de l’administration de l’immeuble.

De plus, il résulte des dispositions de l’article 10 de ladite loi que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Aux termes de l'article 14-1 de ladite loi, pris dans sa version applicable au présent litige, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Il est admis que pour justifier sa demande en payement des charges, le syndicat doit produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice à venir, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance (Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 novembre 1994 et arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 janvier 2022, n°21-10.481).

Selon l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour application de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic peut exiger le versement de provisions en début ou en cours d’exercice, ou de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution des travaux.

Aux termes de l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.


Enfin, aux termes de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 10] » sollicite la condamnation de la SCI [S] à lui payer la somme de 13 817,20 euros arrêtée au 6 mars 2025 au titre des charges de copropriété, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 février 2024 sur la somme de 10 501,32 euros.

Le demandeur produit notamment, en pièces n°1 et 2 :
- un acte notarié de vente du 7 mars 2000 reçu par Maître [P] [Z], Notaire à MONTMÉLIAN, aux termes duquel la SCI [S] a acquis de la SCI BERZA la pleine propriété d'un bien immobilier se trouvant dans un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 11], ou encore « [Adresse 10] » situé à [Adresse 12], [Adresse 13], [Adresse 14] et [Adresse 9], cadastré section BC n°[Cadastre 1], et constitutif du lot de copropriété n°144, soit un local commercial et les 850/100 000èmes des parties communes, et ce contre un prix de 350 000 francs ;
- un relevé de propriété indiquant que la SCI [S] est propriétaire d'un bien situé à [Adresse 15], cadastré section BC n°[Cadastre 1], et constitutif du lot de copropriété n°144 et les 850/100 000èmes des parties communes.

Ces pièces apparaissent suffisantes pour établir que la SCI [S] est propriétaire d'un bien immobilier se trouvant dans l'immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 10] » situé à [Adresse 16] ([Adresse 17], [Adresse 14] et [Adresse 9].

Partant, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 10] » est bien fondé à solliciter la condamnation de la SCI [S] au payement des charges de copropriété afférentes à ce lot.

S'agissant du montant de ces charges, il doit être relevé que le demandeur produit :
- en pièces n°6, 12, 17, 24, 33, 42, 51, 61 et 71, les procès-verbaux d'assemblées générales des copropriétaires des 15 octobre 2016, 30 septembre 2017, 20 octobre 2018, 5 octobre 2019, 25 novembre 2020, 3 novembre 2021, 29 novembre 2022, 8 novembre 2023 et 17 décembre 2024, qui ont approuvé les comptes des charges générales des exercices allant du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, et qui ont approuvé le budget prévisionnel pour les exercices allant du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;
- en pièces n°7, 18, 37, 43, 52 et 62, les décomptes de charges pour les périodes allant du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016, du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ;
- en pièces n°8, 9, 13 à 15, 19 à 21, 25 à 31, 34 à 36, 38 à 40, 44 à 49, 53 à 59, 63 à 69 et 72, les appels de fonds pour les périodes allant du 1er novembre 2016 au 30 juin 2017, du 1er juillet au 31 octobre 2017, du 1er octobre 2017 au 30 juin 2018, du 1er novembre 2017 au 30 juin 2018, du 1er janvier au 30 juin 2018, du 1er juillet au 31 octobre 2018, du 1er novembre 2018 au 30 juin 2019, du 1er juillet au 31 août 2019, du 1er septembre au 31 octobre 2019, du 1er novembre au 31 décembre 2019, du 1er janvier au 29 février 2020, du 1er mars au 30 avril 2020, du 1er mai au 30 juin 2020, du 1er juillet au 31 août 2020, du 1er septembre au 31 octobre 2020, du 1er novembre au 31 décembre 2020, du 1er janvier au 28 février 2021, du 1er mars au 30 avril 2021, du 1er mai au 30 juin 2021, du 1er juillet au 31 août 2021, du 1er septembre au 31 octobre 2021, du 1er novembre au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 28 février 2022, du 1er mars 2022 au 30 avril 2022, du 1er mai au 30 juin 2022, du 1er juillet au 31 août 2022, du 1er septembre au 31 octobre 2022, du 1er novembre au 31 décembre 2022, du 1er juillet au 31 décembre 2022, du 1er janvier au 28 février 2023, du 1er mars au 30 avril 2023, du 1er mai au 30 juin 2023, du 1er juillet au 31 août 2023, du 1er septembre au 31 octobre 2023, du 1er novembre au 31 décembre 2023, du 1er juillet au 31 décembre 2023, du 1er janvier au 29 février 2024, du 1er mars au 30 avril 2024, du 1er mai au 30 juin 2024, du 1er juillet au 31 août 2024, du 1er septembre au 31 octobre 2024, du 1er novembre au 31 décembre 2024 et du 1er janvier au 28 février 2025 ;
- en pièces n°4 et 4bis deux relevés de compte au nom de la SCI [S], le premier portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 31 mars 2025, et le second sur la période allant du 1er janvier 2016 au 10 janvier 2024.

Il convient de rappeler que pour justifier sa demande en payement des charges, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 10] » doit produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l'exercice à venir, le procès-verbal de l'assemblée générale de l'année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

Or l'analyse des pièces produites permet de constater que :
- les appels de fonds portent sur la période allant du 1er novembre 2016 au 28 février 2025 ;
- pour la période allant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, le demandeur s'abstient de produire le procès-verbal d'assemblée générale qui a dû se tenir à la fin de l'année 2025 et qui a approuvé le cas échéant les comptes de l'exercice allant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, de sorte qu'il est impossible de constater l'approbation de ces comptes pour cette période ;
- le demandeur ne produit pas de décompte de charges pour les périodes allant du 1er juillet 2016 au 30 juin 2017, du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

Il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 10] » ne produit pas l'intégralité des pièces lui permettant de réclamer la totalité des charges dues pour la période allant du 1er janvier 2016 au 6 mars 2025.
Les seules périodes pour lesquelles le demandeur produit toutes les pièces justificatives sont les périodes allant :
- du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 ;
- du 1er juillet 2019 au 30 juin 2023.

A ce titre, s'agissant de la première période susvisée, il ressort des relevés de comptes produits en pièces n°4 et 4bis par le demandeur qu'au 1er juillet 2017, avant tout appel de charge à cette date, le solde du compte de la SCI [S] était négatif à hauteur de 2 594,45 euros, et qu'au 30 juin 2018, il était négatif à hauteur de 5 469,80 euros, soit une différence de 2 875,35 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 10] » pourrait donc se prévaloir, pour cette période, d'une créance d'un montant de 2 875,35 euros.

Cependant, la lecture des relevés de compte permet de constater que figurent dans les sommes réclamées à la SCI [S] deux sommes de 4,50 euros au titre de frais bancaires issus de rejets de prélèvements du 17 juillet 2017 et du 18 septembre 2017, de 15 euros au titre de frais de relance du 22 novembre 2017, de 26 euros au titre d'une mise en demeure du 23 janvier 2018, et de 105 euros au titre d'une « mise au contentieux » du 30 avril 2017, l'ensemble de ces montants représentant une somme globale de 155 euros.

Ces sommes, qui sont constitutives de frais de recouvrement relevant de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ne sauraient être réclamées à la SCI [S] au titre de charges de copropriété, ce d'autant plus que le demandeur se borne dans son assignation valant conclusions à réclamer des « charges de copropriété », et ne forme pas de demande annexe relative aux frais de recouvrement afférents.

La somme de 155 euros doit donc être déduite de la somme pouvant être réclamée à la défenderesse, ce qui donne un solde de 2 720,35 euros.

S'agissant de la période allant du 1er juillet 2019 au 30 juin 2023, il ressort des relevés de compte susmentionnés qu'au 1er juillet 2019, le solde du compte de la SCI [S] était négatif à hauteur de 8 183,44 euros avant tout appel de charges à cette date, et qu'au 30 juin 2023 il était négatif à hauteur de 10 268,85 euros, soit une différence de 2 085,41 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « BELLE ÉTOILE » pourrait donc se prévaloir, pour cette période, d'une créance d'un montant de 2 085,41 euros.

Néanmoins, la lecture de ces relevés de compte permet de constater que figurent dans les sommes réclamées à la SCI [S] huit sommes de 4,50 euros chacune au titre des frais liés à des rejets de prélèvement des 12 août 2019, 10 septembre 2019, 19 mars 2021, 15 avril 2021, 16 juin 2022, 14 octobre 2022, 16 décembre 2022, et 16 février 2023, soit une somme globale de 36 euros.

En reprenant le raisonnement précédemment tenu pour l'étude de la période allant du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018, il sera retenu que cette somme de 36 euros est constitutive de frais de recouvrement relevant de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ne saurait être réclamées à la SCI [S] au titre de charges de copropriété.

La somme de 36 euros doit donc être déduite de la somme pouvant être réclamée à la défenderesse, ce qui donne un solde de 2 049,41 euros.

Partant, la somme globale dont le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 10] » démontre qu'elle est due par la SCI [S] au titre des charges de copropriété pour les périodes allant du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 et du 1er juillet 2019 au 30 juin 2023 s'élève à hauteur de 4 769,76 euros.

A cette somme s'ajouteront les intérêts au taux légal, dont le point de départ doit être fixé au jour de la mise en demeure, conformément à l'article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 10] » produit, en pièce n°3, un courrier recommandé daté du 21 févier 2024, qui comporte l'interpellation faite à la SCI [S] de payer une somme de 10 501,32 euros.

Par conséquent, la SCI [S] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 10] » la somme de 4 769,76 euros au titre des charges de copropriété impayées concernant le lot de copropriété n°144, pour les périodes allant du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 et du 1er juillet 2019 au 30 juin 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024.

Le surplus de la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 10] », portant sur les charges de copropriété pour les périodes allant du 1er janvier 2016 au 30 juin 2017, du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 et du 1er juillet 2023 au 6 mars 2025, sera en revanche rejeté.


C) Sur les demandes accessoires :

1°) Sur les dépens :

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ». 

En l'espèce, il a partiellement été fait droit aux prétentions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « BELLE ÉTOILE », demandeur dans le cadre de la présente instance, et formulées à l'encontre de la SCI [S].

Par conséquent, la SCI [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

2°) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

En l'espèce, la SCI [S] a été condamnée aux dépens, et il serait inéquitable que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble « BELLE ÉTOILE » ait à supporter la charge des frais qu'il a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, la SCI [S] sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.




3°) Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En outre, aux termes de l'article 514-1 dudit Code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, l'exécution provisoire n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire.

Il n'existe donc aucune raison de l'écarter.

Par conséquent, la présente décision sera assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SCI [S], prise en la personne de son représentant légal, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 10] » la somme de 4 769,76 euros au titre des charges de copropriété impayées concernant le lot de copropriété n°144, pour les périodes allant du 1er juillet 2017 au 30 juin 2018 et du 1er juillet 2018 au 30 juin 2023, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024 ;

REJETTE le surplus de la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble « BELLE ÉTOILE », portant sur les charges de copropriété pour les périodes allant du 1er janvier 2016 au 30 juin 2017, du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 et du 1er juillet 2023 au 6 mars 2025 ;

CONDAMNE la SCI [S], prise en la personne de son représentant légal, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble « [Adresse 10] » la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI [S], prise en la personne de son représentant légal, aux dépens ;

DIT que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, le 18 mai 2026, la minute étant signée par Monsieur François GORLIER, Président, et Madame Chantal FORRAY, Greffière.

La Greffière, Le Président,