Cour d'Appel · EXPROPRIATIONS — 20 mai 2026

20/05/2026





ARRÊT N° 10/2026





N° RG 25/00015 - N° Portalis DBVI-V-B7J-RGJC

JCG/IA



Décision déférée du 09 Septembre 2025 - Juge de l'expropriation de [Localité 1] - 24/00051

M.[P]























Etablissement Public [Localité 1] METROPOLE





C/



S.A.R.L. BOUCHERIE NOUR





Etablissement Public COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT POLE DES EVALUATIONS D

































Copie exécutoire délivrée le :









à























































REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU VINGT MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***



APPELANT



Etablissement Public [Localité 1] METROPOLE

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉS



S.A.R.L. BOUCHERIE NOUR

En présence de son gérant M. [W] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Me Guillaume TOUBOUL, avocat au barreau de TOULOUSE





M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

DGFIP D'OCCITANIE POLE EVALUATION DOMANIALE

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par Mme Sandrine LAPORTE, munie d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 18 Mars 2026, en audience publique, devant la Cour composée de: 



Président : M. DEFIX, 

Assesseurs : S.LECLERCQ

 J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : I. ANGER



ARRET : 

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

- signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé..



FAITS ET PROCEDURE 



Par arrêté en date du 14 avril 2023, le préfet de la Haute-Garonne a ouvert une enquête publique préalable à la réalisation du projet de renouvellement urbain du [Adresse 4] à [Localité 1] (31).



Par arrêté préfectoral en date du 29 décembre 2023 recti'é par arrêté en date du 12 janvier 2024, les travaux liés à ce projet ont été déclarés d'utilité publique et urgents.



Parmi les biens à acquérir figure un local commercial correspondant au lot n° 42 de l'immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Localité 1] [Adresse 5], parcelle [Cadastre 1] BN [Cadastre 2], appartenant à la commune de [Localité 1], sur lequel la Sci Gasconne Investissement Immobilier dispose de droits emphytéotiques, dans lesquels la Sarl Boucherie Nour exerce un commerce d'alimentation générale suivant bail en date du 31 juillet 2022.



L'arrêté de cessibilité a été pris le 17 avril 2024 et l'ordonnance d'expropriation rendue le 4 juin 2024.



A défaut d'être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d'expropriation dues à la Sarl Boucherie Nour, [Localité 1] Métropole a saisi le juge de l'expropriation du département de la Haute-Garonne selon la procédure d'urgence suivant acte du 1er octobre 2024.



Le transport sur les lieux s'est déroulé le 29 novembre 2024.



Par jugement du 09 septembre 2025, le juge de l'expropriation a fixé le montant des indemnités devant revenir à la Sarl Boucherie Nour de la manière suivante :

- indemnité principale : 153.239,76 euros

- indemnité de remploi : 14.173,97 euros

- indemnités de licenciement dues aux salariés : sur justificatifs.



Les dépens ont été laissés à la charge de l'expropriant. 



Pour statuer ainsi, le juge de l'expropriation a estimé que les documents comptables produits par la société expropriée, non certifiés par son expert-comptable, ne permettaient pas de déterminer de manière fiable le chiffre d'affaires de la société, mais il a constaté que le commerce de la Sarl Boucherie Nour avait pris la suite de celui qui s'exerçait dans des conditions semblables dans les mêmes lieux depuis l'année 2015 au moins, avec un chiffre d'affaires de 455.000 € en 2015, de 410.000 € en 2016 et de 412.000 € en 2017, soit une moyenne annuelle de 425.666 € , que ces chiffres ne pêchaient sans doute pas par excès et constituaient une base aussi fiable que possible pour déterminer l'activité de même nature qui s'exerçait dans les lieux pendant la période considérée, qu'après la conclusion du bail en 2022, les lieux et la zone de chalandise étaient restés ce qu'ils étaient en 2016 et dans les années suivantes, et que la valeur du fonds de commerce de la Sarl Boucherie Nour pouvait donc être chiffrée sur la base d'un chiffre d'affaires moyen annuel de 425.666 € .



Il a ensuite relevé que les sept cessions de fonds de commerce comparables citées par le commissaire du gouvernement mettaient en évidence un rapport de proportionnalité médian de 36 % entre le chiffre d'affaires moyen et le prix de vente et il a en conséquence chiffré l'indemnité principale revenant à la Sarl Boucherie Nour à : 425.666 € x 36 % = 153.239,76 € . 





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Selon déclaration enregistrée le 06 octobre 2025, l'EPCIFP [Localité 1] Métropole a interjeté appel de ce jugement en critiquant l'ensemble de ses dispositions.











MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

 

Suivant son mémoire récapitulatif déposé au greffe le 11 mars 2026, [Localité 1] Métropole, appelant, demande à la cour de :



- réformer le jugement rendu le 09 septembre 2025 en ce qui concerne l'indemnité principale et l'indemnité de remploi ;

- fixer le montant de l'indemnité globale revenant à la Sarl Boucherie Nour à la somme de 27.016,60 € comprenant :

 # indemnité principale : 25.606,00 € 

 # indemnité de remploi : 1410,60 € ;

- vu les justificatifs produits en cause d'appel, allouer à la Sarl Boucherie Nour une indemnité de licenciement d'un montant de 12.200,16 € ;

- mettre les dépens d'appel à la charge de la Sarl Boucherie Nour .



[Localité 1] Métropole estime qu'après avoir constaté que les documents comptables ne permettaient pas de déterminer de manière fiable le chiffre d'affaires de la société, le juge de l'expropriation aurait dû écarter toutes les méthodes d'évaluation faisant intervenir le chiffre d'affaires de l'exploitant au lieu d'appliquer la méthode d'évaluation des barèmes consistant à appliquer un barème à la moyenne des chiffres d'affaires des trois derniers exercices connus.



Il fait valoir qu'en considérant que le fonds de commerce exploité par la Sarl Boucherie Nour pouvait être évalué sur la base de chiffres d'affaires réalisés 10 ans plus tôt par la société El Feth, précédent locataire, le premier juge a évalué un fonds de commerce qui n'existait plus à la date de l'ordonnance d'expropriation, et a utilisé le chiffre d'affaires réalisé dans le cadre d'une activité différente, boucherie/épicerie au lieu de vente de fruits et légumes frais adjointe à l'activité d'alimentation générale.



Il considère qu'en l'espèce la méthode d'évaluation des barèmes ne peut être utilisée dès lors que les éléments produits par la Sarl Boucherie Nour ne permettent pas de déterminer le chiffre d'affaires de manière fiable et par voie de conséquence d'établir avec certitude le montant du préjudice subi. Il ajoute que si cette méthode était néanmoins utilisée, le barème à appliquer devrait être de 30 % de la moyenne du chiffre d'affaires et non de 50 % comme demandé par la société expropriée.



Il explique qu'en l'absence d'éléments comptables sincères, le préjudice pourrait être indemnisé par une indemnité correspondant à la valeur du droit au bail mais qu'en l'espèce la valeur du droit au bail est nulle dans la mesure où la valeur locative de marché est inférieure à la valeur locative résultant du bail commercial (cf. conclusions du commissaire du gouvernement ). 



Il reconnaît néanmoins que la Sarl Boucherie Nour subit un préjudice en ce qu'elle est privée de son fonds de commerce du fait de l'expropriation et il indique que dans un tel cas il pourrait lui être alloué une indemnité égale à un an de loyer, soit 25.606 € .

 



Suivant son mémoire déposé au greffe le 02 mars 2026, la Sarl Boucherie Nour, intimée et appelante incidente, demande à la cour de : 



- réformer le jugement en ce qu'il a limité les indemnités lui revenant aux sommes de :

 # indemnité principale : 153.239,76 euros

 # indemnité de remploi : 14.173,97 euros

 # indemnité de licenciement due aux salariés : sur justificatif.



- fixer les indemnités revenant à la Sarl Boucherie Nour comme suit :



 # indemnité principale de 289.664 € 

 # indemnité de remploi de 27.816 € ;

 # indemnité de licenciement : 12.200,16 € .



- condamner [Localité 1] Métropole à lui payer une somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle expose qu'elle a repris ce local commercial en fin d'année 2022 et y exerce une activité prospère d'alimentation générale avec notamment une activité de primeur, qu'avant elle le commerce était déjà exploité en alimentation générale et primeurs et qu'encore avant le commerce était connu sous l'enseigne Boucherie El Feth mais qu'il s'agissait déjà d'une alimentation générale.



Elle indique qu'elle justifie de deux bilans pour les exercices clos 2023 et 2024, déposés au greffe du tribunal de commerce, et qu'il résulte de ces deux bilans un chiffre d'affaires moyen de 579.328 € . L'activité menée étant celle d'alimentation générale, elle estime que le barème à appliquer est de 50 % de ce chiffre d'affaires et non 35 % comme proposé par le commissaire du gouvernement.



Elle fait valoir que le chiffre d'affaires de la boucherie El Feth vient corroborer la cohérence des données produites par elle, s'agissant d'établissements comparables, que son chiffre d'affaires repose sur des données comptables non certifiées par un expert-comptable mais aussi sur des déclarations fiscales suffisamment probantes, et qu'au total la méthode d'évaluation des barèmes demeure la plus pertinente.



Elle produit l'intégralité de ses relevés de comptes pour l'année 2024. Elle expose que les encaissements par carte bancaire en 2024 s'élèvent à 182.209 € , que la consultation des extraits de caisse 2025 met en évidence que les encaissements par carte bancaire représentent environ 25 % des recettes journalières, que ces données permettent de reconstituer un chiffre d'affaires global de l'ordre de 690.840 € HT, ce qui conforte la sincérité de la liasse fiscale produite au titre de l'année 2024. Elle demande en conséquence à la cour de l'indemniser sur la base d'un chiffre d'affaires moyen de 579.328 € et d'un barème de 50 % .







Suivant conclusions récapitulatives reçues au greffe le 08 janvier 2026, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer les indemnités à verser à la Sarl Boucherie Nour à la somme totale de 27.016,60 € ventilée comme suit :



' indemnité principale : 25.606 euros,

' indemnité de remploi : 1410,60 euros.



Au regard des liasses fiscales déposées par la Sarl Boucherie Nour en première instance, dont la sincérité et la fiabilité ne peuvent pas être assurées, il propose de ne pas faire application de la méthode traditionnelle du barème appliqué au chiffre d'affaires moyen et d'allouer à la société expropriée une indemnité égale à un an de loyer.







MOTIVATION DE LA DECISION



Sur le bien exproprié



Le bien sous DUP correspond à un local commercial constituant le lot n° 42 de l'immeuble anciennement soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 5], qui appartenait à la commune de [Localité 1]. La Sci Gasconne Investissement Immobilier était titulaire de droits emphytéotiques sur ce local qui a été donné en location à la Sarl Boucherie Nour suivant bail en date du 31 juillet 2022.



La Sarl Boucherie Nour y exerce une activité d'alimentation générale et de vente de fruits et légumes.







Sur les principes d'indemnisation



L'article L. 321-1 du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. 



Aux termes de l'article L. 322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance d'expropriation. C'est à cette date, soit en l'espèce le 4 juin 2024, que doivent être appréciées la consistance matérielle et la consistance juridique du bien exproprié.



Selon l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation est celle prévue au a) de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme soit, pour les biens non compris dans le périmètre d'une ZAD, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.



En application des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est la date à laquelle est devenu exécutoire le Plan Local d'Urbanisme approuvé en l'espèce par délibération du 12 octobre 2023. À cette date, le bien exproprié est classé en zone UI7 (Zone Urbaine intense).



Les parties s'accordent sur ces éléments.

 

Sur l'indemnité principale



Le local a fait l'objet d'une ordonnance d'expropriation en date du 4 juin 2024.



En application de l'article L. 222-2 du code de l'expropriation, l'ordonnance d'expropriation a eu pour effet d'éteindre à sa date tous les droits réels ou personnels existant sur l'immeuble exproprié.



Les droits que la Sarl Boucherie Nour tenait de son bail se sont donc éteints le 4 juin 2024.



L'indemnité principale à laquelle a droit le commerçant évincé est dans un tel cas égale à la valeur du fonds de commerce, la méthode d'évaluation généralement utilisée consistant à appliquer un taux au chiffre d'affaires moyen des trois dernières années.



La Sarl Boucherie Nour a débuté son activité au cours de l'année 2022, suivant bail en date du 31 juillet 2022. Elle a déposé ses déclarations de résultats pour les exercices clos en 2023 (dépôt le 08/04/2025) et 2024 (dépôt le 23/04/2025).



Les chiffres d'affaires déclarés sont les suivants :

- 480.277 € HT au titre de l'exercice clos en 2023

- 675.807 € HT au titre de l'exercice clos en 2024,

soit une moyenne de 578.042 € HT.



S'agissant de l'exercice 2024, l'expert-comptable de la société a établi l'attestation suivante le 07 mai 2025 :

'En notre qualité d'expert-comptable, nous avons effectué une mission de présentation des comptes annuels de l'entreprise relatifs à l'exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024.

(...)

Dans le cadre de notre mission, nous avons relevé les points suivants qui ont une incidence significative sur la cohérence et la vraisemblance des comptes :

 1. Système de facturation non fiable ne permettant pas de s'assurer de l'exhaustivité et de la réalité du chiffre d'affaires.

 2. Créances clients à la clôture non justifiées.

 3. Factures fournisseurs manquantes.

 4. Utilisation du compte bancaire professionnel au titre de dépenses personnelles rendant la tenue de la comptabilité complexe et confuse.





Sur la base de nos travaux, et compte tenu de l'incidence significative des points mentionnés au paragraphe ci-dessus, nous ne sommes pas en mesure d'attester la cohérence et la vraisemblance des comptes annuels pris dans leur ensemble tels qu'ils sont joints au présent rapport.

Les comptes annuels ci-joints se caractérisent par les données suivantes :

 -Total du bilan : 132.316 euros

 - Chiffre d'affaires HT : 675.807 euros

 - Résultat net comptable : 12.942 euros.'



L'impossibilité pour l'expert-comptable de la société d'attester de la cohérence et de la vraisemblance des comptes annuels n'a toutefois pas pour conséquence d'interdire la prise en compte d'un chiffre d'affaires permettant une juste indemnisation du préjudice subi par la Sarl Boucherie Nour.



Il est en effet constant que la Sarl Boucherie Nour a exercé son activité de manière régulière au cours des années considérées et a réalisé des chiffres d'affaires déclarés dans les bilans déposés au greffe du tribunal de commerce.



Le système de facturation non fiable ne permettant pas de s'assurer de l'exhaustivité et de la réalité du chiffre d'affaires relevé par l'expert-comptable est susceptible d'avoir des conséquences dommageables pour la société, notamment sur le plan fiscal, mais ne l'avantage à l'évidence pas dans le cadre de la présente instance où le montant de l'indemnité est fonction du montant du chiffre d'affaires. Au demeurant, en première instance, le commissaire du gouvernement a estimé que les chiffres d'affaires déclarés lui permettaient de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction.



La cohérence du chiffre d'affaires déclaré est par ailleurs confirmée par la production des relevés de compte de la société et des extraits de caisse permettant une reconstitution théorique du montant du chiffre d'affaires total.



Enfin, s'il n'est pas possible au regard des dispositions de l'article L. 322-1 du code de l'expropriation, d'utiliser les chiffres d'affaires réalisés en 2015, 2016 et 2017 par la société El Feth, locataire précédent des locaux expropriés, s'agissant d'un fonds de commerce qui n'existe plus et qui était exploité il y a dix ans par une société distincte, il doit être constaté que ces chiffres d'affaires confirment également la cohérence des chiffres d'affaires déclarés par la Sarl Boucherie Nour.



Dans ces conditions, il y a lieu de fixer le montant de l'indemnité principale sur la base d'un chiffre d'affaires devant être fixé à la somme de 500.000 € au lieu de 578.042 € , compte tenu du défaut de production du montant du chiffre d'affaires pour la période d'exploitation de l'année 2022 alors que doit en principe être pris en compte le chiffre d'affaires moyen des trois dernières années, le chiffre d'affaires de la première année d'exploitation de la société étant nécessairement inférieur à celui des années suivantes.



Les sept cessions de fonds de commerce comparables de 2021 à 2024 relevées par le commissaire du gouvernement mettent en évidence un rapport de proportionnalité médian entre le chiffre d'affaires moyen et le prix de vente s'élevant à 36 % . Ce barème sera retenu de préférence à celui de 50 % correspondant au maximum de la fourchette de 20 à 50 % cité dans l'ouvrage de référence en matière d'évaluation des fonds de commerce (Editions Francis Lefebvre pièce n° 1 de [Localité 1] Métropole) ou à celui de 30 % proposé par [Localité 1] Métropole.



L'indemnité principale sera donc fixée à : 500.000 € x 36 % = 180.000 euros.

 



Sur l'indemnité de remploi 



En application de l'article R.322-5 du code de l'expropriation et conformément aux usages en la matière, l'indemnité de remploi sera fixée à :



( 5000 € x 20 % ) + ( 10.000 € x 15 % ) + (165.000 € x 10 % ) = 19.000 euros.



Sur les indemnités de licenciement



La Sarl Boucherie Nour produit en cause d'appel les justificatifs relatifs au montant des indemnités de licenciement et sollicite une indemnité d'un montant de 12.200,16 € .



Cette demande est acceptée par [Localité 1] Métropole.



Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



Partie principalement perdante, [Localité 1] Métropole sera condamné aux dépens d'appel.

 

La Sarl Boucherie Nour est en droit de réclamer l'indemnisation des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer à l'occasion de cette procédure. [Localité 1] Métropole sera donc tenu de lui payer la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 



PAR CES MOTIFS, 



La Cour, statuant dans les limites de sa saisine,



Infirme le jugement rendu le 09 septembre 2025 par le tribunal judiciaire de [Localité 1], juridiction de l'expropriation du département de la Haute-Garonne.



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Fixe le montant de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi devant revenir à la Sarl Boucherie Nour aux sommes de :



- 180.000 euros au titre de l'indemnité principale,

- 19.000 euros au titre de l'indemnité de remploi.



Alloue à la Sarl Boucherie Nour une indemnité de 12.200,16 € au titre des indemnités de licenciement.



Condamne [Localité 1] Métropole aux dépens d'appel.



Condamne [Localité 1] Métropole à payer à la Sarl Boucherie Nour la somme de 1500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT











I. ANGER M.DEFIX