Cour d'Appel · 5ème Chambre — 20 mai 2026

5ème Chambre





ARRÊT N° 129



N° RG 25/02893 - N° Portalis DBVL-V-B7J-V63S



(Réf 1ère instance : 25/00186)









E.U.R.L. [P] [K]



C/



S.A.R.L. DOM'INNO



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 MAI 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : M. David LE MERCIER, Conseiller,

Assesseur : Madame Stéphanie PHILIPPE, Vice-présidente placée,



GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats, et Madame Océane MALLARD, lors du prononcé,







DÉBATS :

A l'audience publique du 11 Février 2026

devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 

Contradictoire, prononcé publiquement le 20 Mai 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



E.U.R.L. [P] [K]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Arnaud FRON de la SELARL PFB AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES







INTIMÉE :



S.A.R.L. DOM'INNO

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me François PROCUREUR de la SCP CALVAR & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES













Suivant acte authentique du 22 septembre 2015, la société Dom'inno a donné à bail pour une durée de neuf années à la société [P] [K] un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 3], en rez-de-chaussée, avec mise à disposition gratuite et temporaire de l'appartement situé au 1er étage.



Par une ordonnance du 16 juin 2022, confirmée en appel le 12 avril 2023, la société Dom'inno avait obtenu en référé son expulsion du premier étage.



Par acte du 10 janvier 2024, la société Dom'inno a initié devant le tribunal judiciaire de Nantes une instance aux fins de résiliation judiciaire du bail pour divers manquements de la société [P] [K] au contrat.



Par acte du 19 mars 2024, la société Dom'inno a ensuite fait signifier au locataire un congé avec refus de renouvellement du bail pour motif grave et légitime.



La société Dom'inno lui a par ailleurs fait délivrer le 11 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire, dans la suite duquel elle l'a fait assigner en référé par acte du 7 février 2025 aux fins notamment de constat de la résiliation du bail.



Par ordonnance en date du 7 mai 2025, le juge des référés a :

- rejeté l'exception de litispendance que soulevait la société [P] [K] eu égard à l'instance introduite au fond,

- constaté la résiliation du bail,

- ordonné l'expulsion de la société [P] [K] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, à compter de la signification de l'ordonnance,

- condamné la société [P] [K] à payer à la Sarl Dom'inno :

* une provision de 3 146,52 euros au titre des loyers dus au 31/01/2025,

* 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant de 1 311,04 euros par mois à compter du 1er février 2025 et jusqu'à complète libération des lieux,

- condamné la société [P] [K] aux dépens.



Le 23 mai 2025, la société [P] [K] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures, notifiées le 1er juillet 2025, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

- réformer l'ordonnance et en conséquence déclarer recevable l'exception de litispendance qu'elle soulève et l'en déclarer bien fondée,

en conséquence,

- ordonner le renvoi de la présente procédure devant la juridiction antérieurement saisie du même litige, à savoir le tribunal judiciaire de Nantes statuant au fond (4ème chambre, RG n° 24/00363),

en tout état de cause,

- réformer la décision querellée en ce qu'elle a retenu l'existence d'un trouble manifestement illicite justifiant l'expulsion,

- en conséquence, dire et juger que la société Dom'inno ne justifie dans le cadre de la présente procédure d'aucun trouble manifestement illicite au sens des dispositions du code de procédure civile,

- la débouter de l'intégralité de ses demandes, en ce compris de sa demande d'expulsion,

- condamner la société Dom'inno à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



Par ses dernières conclusions, notifiées le 28 août 2025, la Sarl Dom'inno demande quant à elle à la cour de :

- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle :

* rejette l'exception de litispendance soulevée par la société [P] [K],

* constate la résiliation du bail,

* ordonne l'expulsion de la société [P] [K] et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique, à compter de la signification de l'ordonnance,

* condamne la société [P] [K] à lui payer :

- une provision de 3 146,52 euros au titre des loyers dus au 31 janvier 2025,

- une indemnité provisionnelle d'occupation de 1 311,04 euros par mois à compter du 1er février 2025 et jusqu'à la libération complète des lieux,

* condamne la société [P] [K] aux entiers dépens,

- réformer l'ordonnance en ce qu'elle :

* limite à 800 euros l'indemnité allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* rejette sa demande de condamnation sous astreinte,

statuant a nouveau,

- assortir l'expulsion d'une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- condamner la société [P] [K] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

- condamner la même à lui payer une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépetibles d'appel, ainsi qu'aux entiers depens,

- la débouter de l'ensemble de ses demandes.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2026.





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur l'exception de litispendance.



Pour rejeter l'exception de litispendance soulevée par la société [P] [K], le premier juge a considéré que l'instance introduite au fond le 10 janvier 2024, en ce qu'elle tendait au prononcé de la résolution judiciaire pour faute du preneur, portait sur une demande qui n'avait pas le même objet que celle tendant au constat de la résiliation par application d'une clause résolutoire.



La société Dom'inno conclut à la confirmation de cette décision, en approuvant la motivation du premier juge et en ajoutant qu'il ne saurait en toutes hypothèses y avoir litispendance entre une instance au fond et une instance en référé.



La société [P] [K] conclut quant à elle à l'infirmation, en faisant valoir une identité d'objet entre les demandes (expulsion), une identité de cause (faits identiques, prétendues carences qui lui seraient imputables) et une identité de parties impliquées selon les mêmes qualités.



L'article 100 du code de procédure civile dispose que si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l'autre si l'une des parties le demande.

Il est admis que deux juridictions ne sont pas 'également' compétentes au sens de cet article si, sur une même affaire, l'une a été saisie au fond et l'autre en référé. Etant rappelé que même lorsqu'elle a des conséquences irréversibles, la décision nécessairement provisoire du juge des référés (article 484 du code de procédure civile) n'a pas autorité de chose jugée à l'égard du juge du fond (article 488 du même code), de sorte qu'il n'y a pas de litispendance en pareille configuration.



En l'espèce, en application des règles ci-dessus rappelées il ne saurait y avoir litispendance entre l'instance au fond introduite le 10 janvier 2024 et l'instance en référé qui, introduite le 7 février 2025, a abouti à la décision déférée.

Laquelle sera dès lors confirmée en ce qu'elle a rejeté l'exception de litispendance soulevée par la société [P] [K].



Sur la résiliation du bail.



Après avoir rappelé que le bail prévoyait le paiement du loyer sous peine de résiliation en cas d'absence de paiement d'une seule échéance et avoir souligné que la société [P] [K] n'avait formulé aucune demande de suspension des effets de cette clause résolutoire ou de délai de paiement, le premier juge, constatant que les sommes dues n'avaient pas été payées dans le mois d'un commandement de payer délivré le 11 décembre 2024 pour la somme en principal de 5 659,36 euros, a retenu qu'il n'y avait pas de contestation sérieuse sur le principe de l'acquisition de la clause résolutoire dûment rappelée au commandement, constatant en conséquence la résiliation du bail.



Devant la cour, la société [P] [K], qui se borne dans sa motivation à faire valoir l'absence de trouble manifestement illicite susceptible de fonder l'expulsion (voir plus loin), ne prend pas soin, en amont de cette mesure sollicitée contre elle, de développer le moindre moyen opposant à la demande de constat préalable d'acquisition de la clause résolutoire.



La société Dom'inno conclut quant à elle à la confirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a constaté la résiliation, en rappelant les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, ainsi que la jurisprudence selon laquelle le juge des référés qui se voit attribuer compétence en vertu des stipulations d'un bail commercial n'a pas à relever l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire.





L'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection (...) peuvent ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article ajoute que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Il est admis de longue date que le juge qui statue en application d'un contrat de bail lui attribuant compétence pour constater en référé la résiliation du bail, n'a pas à relever l'urgence (civ. 3ème, 9 décembre 1986, n° 83-12.503 et 20 janvier 1988, n° 86-18.276).

Il suffit que le commandement visant la clause résolutoire soit resté infructueux et qu'il ait été délivré de bonne foi.





En l'espèce, il n'est pas contesté que le bail stipule une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers, dûment citée dans le commandement de payer délivré le 11 décembre 2024.



La société [P] [K] affirme très succinctement que 'les loyers dus au titre des mois d'octobre, novembre et décembre 2024 ont été réglés', mais sans aucunement prétendre qu'ils l'auraient été dans le mois du commandement, seule circonstance qui serait ici déterminante et qui ne ressort du reste d'aucune des pièces produites.

Au contraire, la société Dom'inno produit un décompte établi le 1er février 2025, soit plus d'un mois après le commandement, dans lequel les loyers d'octobre et novembre 2024 n'étaient alors toujours pas payés ; ce décompte n'étant nullement contesté par la société [P] [K], les données qu'il contient seront donc tenus pour constantes.



C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté que la société [P] [K] n'avait pas intégralement réglé les sommes dues dans le mois du commandement et à bon droit qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, étant souligné que, pas plus devant la cour que devant le premier juge, la société [P] [K] ne sollicite un délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.



L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail.





Sur l'expulsion.



Le premier juge a ordonné l'expulsion pour mettre fin au trouble manifestement illicite résultant du maintien de la société [P] [K] dans les lieux après acquisition de la clause résolutoire.



Concluant à la confirmation de l'ordonnance en invoquant l'article 835 susvisé du code de procédure civile, la société Dom'inno fait valoir : que la société [P] [K] se maintient au premier étage en dépit de son expulsion déjà ordonnée et confirmée en appel, qu'elle a fait des travaux non autorisés, qu'elle s'est systématiquement opposée à toute visite des locaux par le bailleur, que c'est seulement à la faveur du précédent arrêt d'appel qu'un procès-verbal de constat a pu être dressé en novembre 2023, que ce procès-verbal établit qu'elle occupe sans droit ni titre le premier étage et empêche ce faisant le bailleur d'y faire des travaux, qu'elle ne justifiait pas d'une attestation d'assurance ni du paiement de la taxe foncière et ne l'a fait qu'après signification de l'ordonnance de référé, qu'elle reste débitrice d'une somme de 23 888,96 euros au titre des condamnations prononcées contre elle par ordonnance de référé confirmée en appel, qu'elle n'a pas obtempéré à une mise en demeure du 19 mars 2024 (tendant à la libération des lieux, au paiement des frais irrépétibles et dépens mis à sa charge par le précédent arrêt, à la remise en état des locaux).



La société [P] [K], qui sollicite l'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a ordonné l'expulsion, fait valoir : que la présente instance s'inscrit dans un litige plus large qu'elle entreprend de détailler (litige sur l'occupation du premier étage, infiltrations), que chacun des points invoqués par la société Dom'inno et ci-dessus exposés peuvent constituer une contestation sérieuse, que notamment les travaux qui lui sont reprochés ont selon elle été réalisés sans opposition du bailleur qui en avait connaissance, et enfin qu'elle paye de manière régulière les loyers et charges courants, arguant à ce titre que les loyers d'octobre à décembre 2024 ont été réglés.

Comme devant le premier juge, elle fait en outre valoir que son expulsion aurait des conséquences d'une particulière gravité, en lui faisant perdre son fonds de commerce et en la plaçant ainsi, à 52 ans, dans une situation de grande précarité.

Elle conclut plus généralement à l'existence d'une contestation sérieuse et à l'absence de trouble manifestement illicite.



Sur ce, et sans qu'il soit besoin d'entrer dans le détail des argumentations respectives des parties sur les manquements contractuels reprochés au preneur, c'est à bon droit que le premier juge a constaté, ce qui était suffisant, que le maintien dans les lieux après constat de la résiliation par application de la clause résolutoire, ci-dessus confirmé par la cour, est constitutif d'un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

Etant ajouté que dans le cadre de cet alinéa l'éventuelle existence d'une contestation sérieuse ne fait pas obstacle aux mesures susceptibles d'être prises ('même en présence d'une contestation sérieuse').



L'expulsion, mesure à même de mettre fin à cette occupation, est donc justifiée.



La décision sera dès lors confirmée en ce qu'elle l'a ordonnée, en l'occurrence sans astreinte dont le besoin n'est pas sufissamment justifié, la demande présentée en ce sens par la société Dom'inno dans le cadre de son appel incident étant rejetée.



Sur les provisions accordées.



Bien que dans ses conclusions la société [P] [K] ne sollicite pas l'infirmation de l'ordonnance s'agissant des sommes accordées à titre provisionnel (arriéré de 3 146,52 euros TTC et indemnité mensuelle d'occupation de 1 311,04 euros), ces points ont toutefois été dévolus à la cour par la déclaration d'appel, de sorte qu'il convient de statuer.



En l'absence de demande d'infirmation de la société [P] [K] sur ces points et de toute motivation venant contester ces montants, il sera fait droit à la demande de confirmation présentée par la société Dom'inno, bien fondée en cette demande.



Sur les frais irrépétibles et les dépens.



L'ordonnance sera confirmée s'agissant des dépens et frais irrépétibles de première instance, la cour, dans le cadre de l'appel incident de la société Dom'inno à ce dernier titre, ne trouvant pas matière à critique sur le montant de 800 euros retenu par le premier juge.



La société [P] [K], partie succombante en appel, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



La cour, 



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe, 



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne la société [P] [K] aux entiers dépens d'appel ;



Condamne la société [P] [K] à payer à la société Dom'inno la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.





LE GREFFIER LA PRESIDENTE