Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 20 mai 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT DE DESISTEMENT 

DU 20 MAI 2026



N° 2026 / 227







N° RG 23/00200



N° Portalis DBVB-V-B7H-BKSIY





[B] [P] [N]





C/



S.A.R.L. FONCIA MEDITERRANEE



Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]









































Copie exécutoire délivrée 

le :





à :



Me Sandra JUSTON



Me Béatrice PORTAL



Me Charles TOLLINCHI





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 05 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/13249.





APPELANT



Monsieur [B] [P] [N]

né le 03 Mai 1928 à [Localité 1] (64), demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Grégoire ROSENFELD, membre de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉES



S.A.R.L. FONCIA MEDITERRANEE 

anciennement dénommée SARL [E] [U], prise en la personne de son Président en exercice domicilié ès qualité au siège sis [Adresse 3]



représentée par Me Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE, substituée par Me AnniePROSPERI, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE



Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] sis à [Localité 2]

représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA MEDITERRANEE, SARL dont le siège est à [Localité 3], 



représenté par Me Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSO CIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Christian BAILLON-PASSE, avocat au barreau de MARSEILLE



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 03 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de : 

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2026.





ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



M. [B] [N] est propriétaire des lots n°l correspondant à une cave et n°2 correspondant à un appartement au rez-de-chaussée avec jardin, véranda et atelier au sein de l'immeuble en copropriété sis [Adresse 2] selon acte notarié du 15 décembre 1964.

I1 détient à ce titre, pour le lot n° 1, 22/ 1029e indivis des parties communes et 19/l029e indivis de la propriété au sol ; pour le lot n° 2, 249/1029e indivis des parties communes et 364/ 1029e de la propriété au sol.

Jusqu'au 25 septembre 2018, les appels de fonds ont été émis pour le lot 1 et le lot 2 sur la base de la répartition des charges prévue pour les parties communes, puis selon la quote-part de propriété du sol.



Se plaignant d'une augmentation des charges de copropriété, M.[B] [P] [N], par acte d'huissier du 20 novembre 2019, a fait assigner la SARL [E] [U] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] devant le Tribunal Judiciaire de MARSEILLE aux fins d'annulation de l'état descriptif de division et de recti'cation des appels de fonds sous astreinte.



Par jugement rendu le 5 juillet 2022, le Tribunal:

DECLARE IRRECEVABLE la demande d'annulation de l'état descriptif de division du 27 juillet 1998 formée par M. [B] [P] [N],

CONDAMNE La SARL [E] [U] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL [E] [U] à recti'er l'appel de fonds adressé à M. [B] [P] [N] le 25 septembre 2018 pour la période du ler octobre au 31 décembre 2018,

DEBOUTE M. [B] [P] [N] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE La SARL [E] [U] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL [E] [U], à payer à M. [B] [P] [N] une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,

CONDAMNE La SARL [E] [U] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL [E] [U], aux entiers dépens,

ORDONNE l'exécution provisoire.



Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que la demande d'annulation de l'état descriptif de division du 27 juillet 1998, formée pour la première fois le 20 novembre 2019 est irrecevable comme prescrite au regard de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il retient que la répartition des charges communes de copropriété doit intervenir selon les millièmes indivis des parties communes aux termes du règlement de copropriété, de sorte que l'appel de fonds concernant la période du 1er octobre 2018 au 31 décembre 2018 doit être rectifié en ce qu'il est calculé en fonction de la quote part indivise de la propriété au sol.



Par déclaration au greffe en date du 4 janvier 2023, M.[N] a interjeté appel de cette décision. 







Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions il sollicite:

Dire M. [B] [N] recevable et bien fondé en ses présentes écritures ;



Y faisant droit,

Débouter [Localité 4] DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 5], représente par son syndic en exercice, la Société FONCIA MEDITERRANEE, de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Débouter la Société FONCIA MEDITERRANEE de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Réformer le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Marseille en ce qu'il a:

- Déclaré irrecevable la demande d'annulation de l'état descriptif de division du 27 juillet 1998 formée par M. [B] [P] [N],

- Condamné la SARL [E] [U] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représente par son syndic en exercice la SARL [E] [U] à rectifier l'appel de fonds adressé à M. [B] [P] [N] le 25 septembre 2018 pour la période du ler octobre au 31 décembre 2018,

Débouté M. [B] [P] [N] du surplus de ses demandes,

Condamné la SARL [E] [U] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représente par son syndic en exercice la SARL [E] [U], à payer à M. [B] [P] [N] une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure,



Statuant à nouveau,

PRONONCER la nullité du modificatif de l'état descriptif de division du 27 juillet 1998 ;

ORDONNER au syndic de l'immeuble du [Adresse 6] de repartir les charges communes de l'immeuble du [Adresse 6] depuis le 25 septembre 2018 selon les millièmes indivis des parties communes, à savoir pour M. [N] s'agissant du lot n° 1 : 22/1029ème ; s'agissant du lot n° 2 :

249/1029ème sous astreinte de 100 euros par appel de fonds erroné et ce jusqu'à recti'cation desdits appels de charges erronés ;

CONDAMNER in solidum le Syndicat des Coproprietaires du [Adresse 6] et la société FONCIA MEDITERRANEE en sa qualité de syndic de l'immeuble sis [Adresse 6], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à rectifier tous les appels de fonds adressés aux copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4]

- [Localité 5] depuis le 25 septembre 2018 et ce conformément à 1'article 5 page 13 du règlement de copropriété, la répartition des charges de l'immeuble devant s'effectuer selon les millièmes indivis des parties communes, à savoir pour M. [N] :

S'agissant du lot n° 1 : 22/1029ème

S'agissant du lot n° 2 : 249/l029ème

Condamner la société FONCIA MEDITERRANEE anciennement dénommée [E] [U] à payer à M. [B] [N] la somme de 5.000,00 euros a titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1240 et 1241 du Code civil ;

Condamner la société FONCIA MEDITERRANEE anciennement denommée [E] [U] et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 7] à payer à M. [B] [N] la somme de 3.977,40 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamner la société FONCIA MEDITERRANEE anciennement dénommée [E] [U] aux entiers dépens.



A l'appui de son recours, il fait valoir:

-que pendant de nombreuses années le syndic a appliqué la clé de répartition des charges stipulées au règlement de copropriété correspondant à la part indivise des parties communes puis contre toute attente à compter d'un appel de fonds du 25 septembre 2018 il a commencé à appeler les fonds selon les quote-parts de propriété du sol, ce qui a généré pour lui une augmentation considérable de ses charges,

-que le syndicat des copropriétaires affirme que le syndic aurait rétabli en 2018 la bonne base de calcul au vu d'un état descriptif de division récemment retrouvé soit un acte passé par l'étude de Maître [W] notaire à [Localité 6] du 27 juillet 1998,

-que malgré la décision de première instance le syndic a persisté, 

-qu'il n'entend pas demander la nullité de l'AG du 31 avril 1993 et de celles qui ont suivi mais souligner que l'état descriptif de division du 27 juillet 1998 n'est pas conforme aux décisions de l'AG des copropriétaires de sorte qu'il n'est pas soumis au délai de prescription de deux mois de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, applicable aux actions en contestation des décisions des AG,

-que l'action en nullité qui sanctionne les répartitions de charges établies en violation des règles posées par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est imprescriptible, 

-qu'en l'espèce, le modification à l'état descriptif de division du 27 juillet 1998 modifie les millièmes indivis des parties communes prévues au règlement de copropriété opérant une confusion entre les millièmes indivis des parties communes et les millièmes indivis de la propriété du sol, 

-que le notaire en charge de la rédaction de l'acte a opéré une confusion entre les millièmes indivis des parties communes et les millièmes indivis de la propriété du sol lesquelles sont pourtant radicalement distincts à la lecture du règlement de copropriété,

-que les millièmes indivis de la propriété du sol qui ne tiennent compte que du critère de superficie du sol ne peuvent être utilisés comme clé de répartition des charges générales dans la mesure où ils ne respectent pas les critères de l'article 5 auquel se réfère l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que la clé de répartition doit prendre en compte la consistance des lots et leurs éléments accessoires, 

-qu'en tout état de cause le point de départ de la prescription est l'année 2018 date de l'application de cet état descriptif de division, de sorte qu'en agissant en 2019, il n'est pas prescrit,

-qu'il est bien fondé à solliciter l'annulation de l'état descriptif de division du 27 juillet 1998 qui est entaché d'erreurs grossières ne retranscrivant pas la volonté du syndicat telle qu'exprimée en AG du 21 avril 1993 et dont l'application par le syndic porte atteinte à ses droits,

-que cette AG a eu pour seul objectif de modifier les charges afférentes au lot 6 en les augmentant de 29 millièmes, les millièmes des autres copropriétaires restants inchangés,

-que lorsque la modification de l'état descriptif de division s'effectue par un vote en AG l'article 11, I, 6° du décret du 17 mars 1967 impose que soit notifié au plus tard en même temps que l'ordre du jour le projet de l'état descriptif de division à titre de validité de la décision, ce qui n'a pas été fait,

-qu'ainsi le règlement de copropriété répartissant les charges communes en application des millièmes indivis des parties communes est seul applicable et opposable aux copropriétaires,

-que le règlement de copropriété est sans ambiguïté quant aux millièmes applicables pour la répartition des charges, il s'agit des millièmes indivis des parties communes et non des millièmes indivis de la propriété du sol, 

-qu'en tout état de cause, si l'état descriptif de division comporte des dispositions contradictoires avec le règlement de copropriété c'est ce dernier qui fait foi, l'état descriptif de division n'étant pas un document contractuel, à la différence du règlement de copropriété,

-que le syndic a commis plusieurs fautes en signant le modificatif de l'état descriptif de division du 27 juillet 1998 en contradiction avec le règlement de copropriété et les décisions de l'AG et en refusant de faire application du règlement de copropriété non ambigu,

-que cette situation lui cause un préjudice alors qu'il est âgé de 95 ans, qui justifie l'octroi d'un préjudice moral, 



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juillet 2023, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires conclut:



-Confirmer le jugement du 5 juillet 2022 en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action et les demandes de M. [N] au titre de la demande de nullité de l'état descriptif de division. 

- Rejeter en toute hypothèse toutes les prétentions de M. [N] [B] en appel. 

-Réformer le jugement du 5 juillet 2022 en ce qu'il a condamné solidairement le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] avec le syndic à rectifier sous astreinte les appels de fonds adressés aux copropriétaires depuis le 25 septembre 2018 et à payer à M. [N] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. 



Statuant à nouveau de ces chefs, 

- Débouter M. [N] de toutes ses demandes fins et conclusions. 



Reconventionnellement, 

-Condamner M. [N] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens. 









Il soutient:

-que l'appel de fonds du 25 septembre 2018 qui vise désormais la base de calcul de 364 millièmes est un simple rétablissement de la base de calcul prévue au règlement de copropriété,

-qu'en droit un état descriptif de division n'a pas pour objet de définir une répartition des charges, celui que conteste l'appelant pas davantage, 



-que la question de la répartition des charges ne relève que du règlement de copropriété ou des décisions d'AG, 

-que si tout copropriétaire peut à tout moment faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 de la clause de répartition des charges, l'appelant n'argue pas de la nullité d'une clause relative à la répartition des charges de sorte que son action en nullité contre l'état descriptif de division est prescrite,

-que l'appelant prétend qu'il aurait eu connaissance de cet état descriptif en cours de procédure or il en demande la nullité dans son assignation, preuve qu'il en avait connaissance, 

-que la révision des millièmes a été votée lors de l'AG du 21 avril 1993 sans contestation, et confirmée lors de l'AG du 14 février 1995, 

-que l'appelant a pendant des années profité des appels de fonds construits pour le lot 1 sur 22/1029ème et pour le lot 2 sur 249/1029ème, 

-qu'en 2018 au bénéfice d'actes notariés et des bases retenues par les notaires qui visent la bonne répartition, l'erreur a été constaté et le syndic a fait rétablir la bonne base, 

-que contrairement à ce que l'appelant allègue la tableau rectificatif a été soumis à l'AG,

-qu'il n'y a lieu à aucune rectification des appels de fonds.



Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé de ses moyens et prétentions, le syndic conclut:

Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et plus particulièrement les prescriptions qui en résulte 



Vu le règlement de copropriété 



Vu que les assemblées générales du 21 avril 1993, du 14 février 1995 du 5 juin 1996 et du 26 juin 1997 sont définitives 



Vu que M. [N] n'argue pas de la nullité d'une clause relative à la répartition des charges dans l'état descriptif de division mais conteste la modification de l'état descriptif de division concernant les lots 6 et 7 avec l'attribution d'une quote-part indivise des parties communes 

 

En conséquence, 

Confirmer le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le Tribunal Judiciaire de Marseille : 

-en ce qu'il déclare irrecevable la demande d'annulation de l'état descriptif de division du 27 juillet 1998 formée par M. [N] 

 

Subsidiairement : si la Cour devait considérer les demandes de M. [N] recevables 

 

Vu que le modificatif de l'état descriptif de division du 27 juillet 1998 est conforme à la loi du 10 juillet 1965, à la décision de l'assemblée générale du 21 avril 1993 et au règlement de copropriété. 



Vu qu'aucune faute n'a été commise par la SARL [E] [U] de nature à engager sa responsabilité. 



Vu l'absence de préjudice de M. [N] 

 

Réformer le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le Tribunal Judiciaire de Marseille : 

-en ce qu'il condamne la SARL [E] [U] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à rectifier l'appel de fonds adressé à M. [N] le 25 septembre 2018 pour la période du 1er octobre au 31 décembre 2018 

 

-en ce qu'il condamne la SARL [E] [U] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à M. [N] 1.000 € au titre de l'article 700 du CPC et les entiers dépens. 



Débouter M. [N] de toutes ses demandes fins et conclusions comme injustes et non fondées. 

 

CONDAMNER M. [N] à payer à la SAS FONCIA MEDITERRANEE la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens (article 696 du CPC). 



Elle soutient:

-que dès le début de son entrée dans la copropriété soit depuis 1964 M. [N] a bénéficié d'une erreur car les appels de fonds ont été émis pour le lot 1 et le lot 2 sur la base de la répartition des charges prévue pour les parties communes et non pas sur la base des millièmes prévus pour la propriété du sol,

-qu'un appel de fonds établi sur la bonne base de répartition des charges a été émis le 25 septembre 2018 et ce, selon la quote -part de propriété du sol,

-que si une révision des millièmes de copropriété a été votée lors de l'assemblée 

générale du 21 avril 1993 (résolution n° 9) dont l'appelant était le président, cette décision n'a fait l'objet d'aucun recours sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

-que demander la nullité du modificatif de l'état descriptif de division du 27 juillet 1998 revient à contester la décision de l'assemblée générale du 21 avril 1993 contre laquelle aucun recours n'a été engagé,

-que M. [N] est irrecevable à demander la nullité du modificatif de l'état descriptif de division du 27 juillet 1998 sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

-que les clauses de l'état descriptif de division ne prévoient aucune répartition des charges de copropriété mais de quotes-parts des parties communes et ne peuvent donc être contestées à tout moment par un copropriétaire,

-que le point de départ du délai de prescription commence à courir du jour où l'acte critiqué a été conclu,

-que la demande d'annulation dudit état descriptif de division du 27 juillet 1998 apparaît manifestement prescrite,

-qu'aucune faute n'est susceptible d'être reprochée à la SARL [E] [U] qui n'a fait que rétablir la bonne base de calcul des charges entre les copropriétaires.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 décembre 2025.



Par conclusions déposées et signifiées le 12 janvier 2026, M.[N] a demandé qu'il lui soit donné acte de son désistement d'appel, qu'il soit constaté le dessaisissement de la cour et que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais et dépens.



Par conclusions notifiées le 12 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MEDITERRANEE, demande qu'il soit donné acte à M.[N] de son désistement d'appel, qu'il lui soit donné acte de son acceptation et de son renoncement à son appel incident, qu'il soit constaté le dessaisissement de la cour et l'extinction de l'instance et que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.





L'affaire a été appelée à l'audience du 13 janvier 2026, puis renvoyée à l'audience du 3 mars 2026, afin de permettre au syndic de répondre à ce désistement.





MOTIFS DE LA DECISION:



Il est donné acte à M.[N] de ce qu'il a déclaré se désister de son appel et au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MEDITERRANEE de son acceptation et de son renoncement à son appel incident.



Il y a lieu de constater le caractère parfait du désistement et l'extinction de l'instance et de l'action en cours.



Chacune des parties supportera la charge de ses dépens;





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



DONNE ACTE à M.[N] de son désistement d'appel et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MEDITERRANEE, de son acceptation et de son renoncement à son appel incident;



CONSTATE le caractère parfait du désistement et l'extinction de l'instance et de l'action en cours;



DIT que chacune des parties supportera la charge de ses dépens.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT