Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 21 mai 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [H] [F] [K] veuve [N]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Maître Alain de LANGLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 26/00621 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBWV

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 21 mai 2026


DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la société GTF, SA, sise [Adresse 2]
représenté par Maître Alain de LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208


DÉFENDERESSE
Madame [H] [F] [K] veuve [N], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 09 mars 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière


Décision du 21 mai 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/00621 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBWV


EXPOSE DU LITIGE :

Mme [K] [H] [F] veuve [N] est copropriétaire d'un appartement , d'une cave et d'une chambre situés dans l'immeuble du [Adresse 4], constituant les lots 33, 34 et 35 de la Copropriété et cadastrés EG [Cadastre 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 6/02/2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] , représenté par son syndic la SA GTF, a assigné Mme [K] [H] [F] veuve [N], aux fins de :
- voir condamner Mme [K] [H] [F] veuve [N] au paiement de :
- la somme de 8675,20 euros pour les charges dues entre le 01/10/2024 et le 10/ 10/ 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18/ 06/ 2025 sur la somme de 4091.39 euros et de l'assignation pour le surplus
- la somme de 780,13 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété , avec intérêts au taux légal à compter du 18/ 06/ 2025 sur la somme de 4091.39 euros et de l'assignation pour le surplus
- la somme de 500 euros de dommages et intérêts 
-voir ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil 
- voir condamner Mme [K] [H] [F] veuve [N] au paiement de la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
- voir rappeler l'exécution provisoire de droit

L'affaire a été retenue le 9/03/2026.

 A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur maintient ses prétentions, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l'article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l'assemblée générale, et le bien - fondé de sa demande de frais à supporter en application de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965.
Il soutient que la clause d'imputation des frais de relance au copropriétaire défaillant contenue au contrat de syndic est valable, que le règlement de copropriété qui comporte une clause d'imputation permet de condamner le copropriétaire défaillant aux frais d'avocat.
Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété.

Mme [K] [H] [F] veuve [N] n'a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assignée, selon les formes de l'article 659 du Code de Procédure Civile.

DISCUSSION :

Sur l'assignation et la recevabilité :

Mme [K] [H] [F] veuve [N] a été régulièrement assignée à l'adresse de son domicile où lui sont envoyés les appels de charges, et n'a pas été trouvée dans les lieux et l'action du syndicat des copropriétaires est recevable envers le copropriétaire

Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Le syndicat des copropriétaires fournit à l'appui de sa demande:
-un extrait de matrice cadastral à jour en 2024
-les procès verbaux d'assemblée générale en date du 12/05/2022, 27/06/2023, 12/06/2024, 11/09/2025 approuvant les comptes et le budget prévisionnel
- le contrat de syndic signé le 12/ 06/ 2024
- des appels de charges pour les périodes des 4ème trimestre 2024, quatre trimestre 2025, outre appels travaux ou d'autre nature
- la répartition annuelle des charges de l'exercice 2024
- une sommation de payer du 18/ 06/ 2025 et une mise en demeure du 06/05/2025
-un décompte des sommes dues entre le 01/10/2024 et le 10/ 10/ 2025 et des frais 

En vertu de l'article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. 

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes générales et spéciales et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. 

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
 
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements , il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Au titre des charges entre le 01/10/2024 et le 10/ 10/ 2025, il est dû la somme de 8675,20 euros, appel du 4ème trimestre 2025 inclus.

En vertu de l'article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; 
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. 

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu'il comporte une clause d'imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d'hypothèque. 
Le règlement de copropriété, opposable à chaque copropriétaire n'est pas versé aux débats, et une clause d'imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l'appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l'assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10/07/1965.

Les frais de poursuite sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.

Les frais de relance avant toute mise en demeure ne sont pas dus.La mise en demeure par LRAR du 06/05/2025 et la sommation de payer du 18/ 06/ 2025 sont justifiées. 

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l'article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 198.33 euros.

Mme [K] [H] [F] veuve [N] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] , représenté par son syndic la SA GTF la somme de 8675,20 euros, pour les charges dues entre le 01/10/2024 et le 10/ 10/ 2025 , appel 4ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 18/06/2025 sur la somme de 3928.06 euros et de l'assignation pour le surplus et la somme de 198.33 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 18/06/2025 .

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Les conditions de l'article 1343-2 du Code Civil sont réunies, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 6/02/2026.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l'allocation de dommages et intérêts, en cas de mauvaise foi du débiteur.
La carence de la débitrice dans le paiement de la dette est caractérisée sur plusieurs trimestres depuis octobre 2024. Il est constaté lors de la signification de l'assignation que la copropriétaire ne demeure plus en France ; le fait de ne pas communiquer sa nouvelle adresse au syndic alors que Mme [K] [H] [F] veuve [N] a une dette et a manifestement changé de domicile est constitutif de mauvaise foi. Cette carence cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] , représenté par son syndic la SA GTF une somme de 200 euros de dommages et intérêts.

Sur l'exécution provisoire :

L'exécution provisoire est de droit.

Sur les dépens et l'article 700 du Code de Procédure Civile 

Mme [K] [H] [F] veuve [N] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] , représenté par son syndic la SA GTF la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens. 

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE que l'assignation du syndicat des copropriétaires envers la copropriétaire est régulière

DIT que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic la SA GTF est recevable en son action

CONDAMNE Mme [K] [H] [F] veuve [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] , représenté par son syndic la SA GTF la somme de :
- 8675,20 euros, pour les charges dues entre le 01/10/2024 et le 10/ 10/ 2025 , appel 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18/06/2025 sur la somme de 3928.06 euros et de l'assignation pour le surplus.
- 198,33 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 18/06/2025 

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter du 6/02/2026

CONDAMNE Mme [K] [H] [F] veuve [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] , représenté par son syndic la SA GTF la somme de 200 euros de dommages et intérêts 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit

CONDAMNE Mme [K] [H] [F] veuve [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] , représenté par son syndic la SA GTF la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

CONDAMNE Mme [K] [H] [F] veuve [N] aux entiers dépens de l'instance 

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE