TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Jérôme BERTRAND
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Pierre-Bruno GENON CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 25/04236 - N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le jeudi 21 mai 2026
DEMANDERESSE
La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096
DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [R], demeurant [Adresse 2]
comparant, assisté de Me Jérôme BERTRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0638
Madame [O] [R], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jérôme BERTRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0638
-Monsieur [D] [K], demeurant chez Mme [I] - [Adresse 4]
représenté par Me Jérôme BERTRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0638
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 09 mars 2026
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière
Décision du 21 mai 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/04236 - N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 27/10/2023 à effet au 17/10/2023, la RIVP a donné à bail à M. [R] [Z] et Mme [R] [O] un appartement à usage d'habitation de type F3, situé au [Adresse 5] avec cave, pour un loyer de 595.19 euros outre 130 euros de provision sur charges mensuelles.
Une sommation interpellative a été signifiée le 13/11/2024 à M. [R] [Z] et Mme [R] [O], qui n'ont pas été rencontrés dans les lieux , seul un homme jeune sans identité précisée y demeurant.
Sur ordonnance sur requête du 19/12/2024, Me [Q], commissaire de justice , a établi le 25 et 31/01/2025 , 05/03/2025 et 03/04/2025 un constat de l'occupation des lieux : il y a rencontré M.[K] [V] qui a indiqué être le cousin de M. [R] [Z] , être de passage et garder l'appartement en son absence, Mme [R] [O] étant en vacances.
Par acte de commissaire de justice en date du 16/04/2025, la RIVP a fait assigner M. [R] [Z] et Mme [R] [O] , M. [R] [V] aux fins de :
- Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du 27/10/2023 liant la RIVP et M. [R] [Z] et Mme [R] [O] aux torts exclusifs de ces derniers pour inoccupation personnelle et cession des lieux
- Voir juger que M. [R] [V] est occupant sans droit ni titre du logement en cause
- Voir ordonner, l'expulsion de M. [R] [Z] et Mme [R] [O] ainsi que tous occupants de leur chef, notamment M. [R] [V] , avec si besoin assistance de la force publique et d'un serrurier , sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement
- Voir dire que l' astreinte courra pendant un délai de 3 mois et que passé ce délai elle sera liquidée et il sera à nouveau fait droit
- Se réserver la compétence pour liquider l'astreinte
- Voir supprimer le délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution
- Voir juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution
- Voir condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [R] [Z] et Mme [R] [O] et M. [R] [V] au paiement :
- d'une indemnité d'occupation mensuelle, égale au dernier loyer majoré de 30% plus les charges , applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter du jugement jusqu'à libération effective des lieux,
- d'une somme de 1000 euros avec intérêts légaux à compter de l'assignation
- Voir ordonner la capitalisation des intérêts
- Voir ordonner l'exécution provisoire
- Voir condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [R] [Z] et Mme [R] [O] et M. [R] [V] au paiement d'une somme de 1200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du procès-verbal de constat, de la sommation
A l'audience du 09/03/2026, la RIVP soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicite de :
- Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail du 27/10/2023 liant la RIVP et M. [R] [Z] et Mme [R] [O] aux torts exclusifs de ces derniers pour inoccupation personnelle et cession des lieux
- Voir juger que M. [K] [V] est occupant sans droit ni titre du logement en cause
- Voir ordonner, l'expulsion de M. [R] [Z] et Mme [R] [O] ainsi que tous occupants de leur chef, notamment M. [K] [V] , avec si besoin assistance de la force publique et d'un serrurier , sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement
- Voir dire que l' astreinte courra pendant un délai de 3 mois et que passé ce délai elle sera liquidée et il sera à nouveau fait droit
- Se réserver la compétence pour liquider l'astreinte
- Voir supprimer le délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution
- Voir juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d'exécution
- Voir condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [R] [Z] et Mme [R] [O] et M. [K] [V] au paiement :
- d'une indemnité d'occupation mensuelle, égale au dernier loyer majoré de 30% plus les charges , applicable si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter du jugement jusqu'à libération effective des lieux,
- d'une somme de 4516.07 euros avec intérêts légaux à compter de l'assignation
- Voir ordonner la capitalisation des intérêts
- Voir débouter M. [R] [Z] et Mme [R] [O] et M. [K] [V] de l'ensemble de leurs demandes mal fondées
- Voir ordonner l'exécution provisoire
- Voir condamner solidairement ou à défaut in solidum M. [R] [Z] et Mme [R] [O] et M. [K] [V] au paiement d'une somme de 1200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du procès-verbal de constat, de la sommation
La RIVP élève sa demande au titre de l'arriéré à la somme de 4516.07 euros au 19/02/2026, janvier 2026 inclus.
Elle fait valoir que les éléments de preuve rapportés démontrent une inoccupation des lieux par les locataires en titre, notamment les consommations d'eau faibles et l'absence d'effets personnels féminins ou pour des enfants lors du constat de commissaire de justice . Elle observe que l'occupation alléguée par M. [R] [Z] et Mme [R] [O] repose sur des pièces récentes , ou seulement déclaratives, et n'apporte pas d'éléments pour 2023, 2024 et 2025, notamment d'avis d'imposition, factures de consommation ou certificats de scolarité et fait valoir une cession des lieux à M.[K] [V]. Elle soutient que la demande de résiliation judiciaire du bail est bien fondée , de même que la demande en expulsion avec suppression du délai pour quitter les lieux outre le paiement d' une indemnité d'occupation majorée.
M. [R] [Z] a été assisté, Mme [R] [O] a été représentée et M. [K] [V] a été représenté. Il est précisé que son nom n'est pas [R] mais [K].
M. [R] [Z] et Mme [R] [O], M. [K] [V] soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du CPC et sollicitent de :
- Débouter la RIVP de toutes ses demandes
- Condamner la RIVP à payer aux défendeurs la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
M. [K] [V] expose ne pas habiter dans les lieux et demeurer dans le Val d'Oise. M. [R] [Z] et Mme [R] [O] expliquent demeurer dans les lieux loués et avoir hébergé un moment M. [K] [V] . M.[R] précise que sa société est domiciliée à [Localité 2] , mais que lui-même travaille à [Localité 1], que sa femme y a accouché , ses enfants étant scolarisés près de leur domicile . Ils indiquent que leurs effets personnels avaient été enlevés de l'appartement pour effectuer des travaux et considèrent que la demande de résiliation judiciaire est mal fondée de ce fait.
M.[R] ajoute avoir intégralement payé la dette à ce jour , et ne plus solliciter de délais de paiement de ce fait.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :
En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l'article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l'exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l'assignation en justice en vertu de l'article 1229 du code civil.
En application de l'article 8 de la loi du 06/07/89, le locataire a interdiction de céder les lieux et en vertu de l'article 2 de la loi du 06/07/89, la résidence principale est entendue du logement occupé au moins 8 mois par an , sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation .
M. [R] [Z] et Mme [R] [O] n'ont pas été rencontrés dans les lieux lors du constat du commissaire de justice effectué en trois temps espacés le 25 et 31/01/2025, 05/03/2025 et 03/04/2025, ni lors de la sommation interpellative antérieure du 13/11/2024.
Le constat précité ne démontre que l'occupation de M. [K] [V], qui a refusé l'accès le 05/03/2025, puis a exposé le 03/04/2025 que M.[R] serait à son travail, Mme [R] étant en vacances. Or dans le logement , très peu de meubles ont été trouvés, et en tout état de cause aucun effet personnel pour une femme et un jeune enfant ( vêtements, jouets ), ni aucun document administratif quelconque au nom des locataires. M.[R] invoque des travaux ayant mené au retrait des effets personnels, mais n'apporte aucune preuve en ce sens.
Les documents produits par M. [R] [Z] et Mme [R] [O] datent essentiellement de la période postérieure au mois de juin 2025 , pour le lieu d'accouchement de Mme [R] à [Localité 1], puis en septembre 2025 pour la rentrée scolaire de leur fils en CP , ce qui suppose une scolarisation antérieure en maternelle dont le lieu n'est pas démontré être à [Localité 1]. De même la facture EDF est récente en janvier 2026 et le bulletin de paye de février 2026 de M.[R] sans élément de son contrat de travail pour préciser son lieu d'affectation. Les avis d'imposition de 2023, 2024 et 2025 n'ont pas été produits pendant l'instance. Enfin les consommations d'eau dans les lieux sont à l'évidence insuffisantes en 2023 ou 2024 pour la famille de M. [R] [Z] et Mme [R] [O] composée de 3 personnes , pour être de 2 à 5m3/mois en 2023 et de 1 à 4m3/mois en 2024 .
M. [K] [V] a fourni ses avis d'imposition de 2022 sur revenus 2020, de 2023 sur revenus 2022, de 2024 sur revenus 2023, un remboursement de mutuelle d'octobre 2025 à la même adresse chez Mme [I] [Adresse 6] à [Localité 3] , de même que son titre de séjour du 22/08/2025. Il en résulte que s'il a été rencontré dans les lieux en novembre 2024 et mars ou avril 2025, il n'est pas démontré de cession avant ou après cette période. Il est de plus à noter que le nom de famille est [K] et non [R] pour ce défendeur, si bien que le nom retrouvé sur la boîte aux lettres lors de la signification de l'assignation, correspondant d'ailleurs à celui indiqué sur l'assignation, ne peut démontrer un domicile actuel dans les lieux .
Mais en tout état de cause si la cession de bail est insuffisamment démontrée, l'inoccupation à titre de résidence principale en 2023, 2024 et de janvier à mai 2025 par les locataires M. [R] [Z] et Mme [R] [O] est prouvée sur une longue période, alors qu'ils se sont vu attribuer un logement social à [Localité 1], zone tendue pour le logement.
Le manquement de M. [R] [Z] et Mme [R] [O] est suffisamment grave pour justifier de prononcer la résiliation judiciaire du bail à leurs torts, à compter de l'assignation du 16/04/2025.
Il convient donc d'ordonner l'expulsion de M. [R] [Z] et Mme [R] [O] et de tout occupant de leur chef, à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier.
L'astreinte sera ordonnée de 10 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sur une période de 3 mois.
Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [R] [Z] et Mme [R] [O] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les article L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.
Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux :
En application de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution , le juge qui ordonne l'expulsion peut réduire ou supprimer le délai suivant le commandement de quitter les lieux.
Si le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou constate que les personnes expulsées sont entrées dans les lieux à l'aide de manœuvres , de menaces , de voies de fait ou contrainte , le délai de deux mois ne s'applique pas , en application de cet article depuis la loi du 27 juillet 2023.
La RIVP sollicite la suppression de ce délai . Aucune voie de fait n'est invoquée par la RIVP ni mauvaise foi , mais seulement l'occupation par un tiers .
La suppression du délai pour quitter les lieux de deux mois suivant commandement de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne sera pas ordonnée, les lieux étant à nouveau occupés par M. [R] [Z] et Mme [R] [O] .
Sur l'indemnité d'occupation :
En application de l'article 1240 et suivants du code civil, la faute résultant de l'occupation sans titre est en lien direct avec le préjudice subi par la RIVP et doit conduire à indemniser le bailleur.
Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis le 17/04/2025 jusqu'au jugement au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi , et du jugement jusqu'à la libération des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer majoré de 20% outre les charges .Il y a lieu de condamner solidairement M. [R] [Z] et Mme [R] [O] au paiement de celle-ci, qui a valeur indemnitaire et compensatoire du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre, et constitue une dette ménagère.
La demande dirigée vers M. [K] [V] à ce titre sera rejetée, une occupation postérieure au 16/04/2025 n'étant pas démontrée.
Sur la demande en paiement de l'arriéré :
La RIVP justifie du décompte où la somme due est de 4516.07 euros, à la date du 28/02/2026, février 2026 inclus.
En application de l'article 1353 du code civil , le débiteur doit apporter la preuve de son paiement ou du fait qui a éteint son obligation.
M. [R] [Z] et Mme [R] [O] ont indiqué avoir réglé l'arriéré à la date du 09/03/2026 mais n'ont pas apporté de justificatifs en ce sens.
Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [R] [Z] et Mme [R] [O] au paiement de cette somme au 28/02/2026 , février 2026 inclus, au titre de l'arriéré de loyers , charges et indemnités d'occupation , avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 1000 euros et du 09/03/2026 pour le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts :
En application de l'article 1343-2 du code civil, il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l'assignation.
Sur l'exécution provisoire :
L'exécution provisoire est de droit .
Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il convient de condamner solidairement M. [R] [Z] et Mme [R] [O] à payer à la RIVP la somme de 900 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le demandeur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.
Sur les dépens :
Il y a lieu de condamner solidairement M. [R] [Z] et Mme [R] [O] aux dépens, incluant le coût de l'assignation et la signification de la décision, les frais de constat .
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre la RIVP et M. [R] [Z] et Mme [R] [O] portant sur les lieux situés au [Adresse 5] avec cave aux torts de M. [R] [Z] et Mme [R] [O] pour inoccupation à titre personnel , et ce, à compter de l'assignation du 16/04/2025
DIT que l'indemnité d'occupation due depuis le 17/04/2025 jusqu'au jugement est égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi , et du jugement jusqu'à la libération des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion au montant du loyer majoré de 20% outre les charges
CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [R] [O] à payer à la RIVP l'indemnité d'occupation depuis le 17/04/2025 jusqu'à libération effective des lieux
CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [R] [O] à payer à la RIVP la somme de 4516.07 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus au 28/02/2026 , février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 1000 euros et du 09/03/2026 pour le surplus
DEBOUTE la RIVP de sa demande en paiement envers M. [K] [V]
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur une année entière à compter de l'assignation.
DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la RIVP pourra faire procéder à l'expulsion de M. [R] [Z] et Mme [R] [O], ainsi que de tous les occupants de leur chef , avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve du commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution , et ce sous astreinte de 10 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sur une période de 3 mois
DEBOUTE la RIVP de sa demande de suppression du délai de 2 mois suivant commandement de quitter les lieux de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution
AUTORISE la RIVP à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [R] [Z] et Mme [R] [O] à défaut de local désigné
DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,
CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [R] [O] aux dépens qui comprendront le coût de l'assignation et la signification de la décision, le coût du constat du 25 et 31/01/2025, 05/03 et 03/04/2025.
CONDAMNE solidairement M. [R] [Z] et Mme [R] [O] à payer à la RIVP la somme de 900 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile
La greffière La Juge des contentieux de la protection
Décision du 21 mai 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/04236 - N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 1]