TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Références :
N° RG 25/00609 - N° Portalis DBYA-W-B7J-E33BJ
S
MINUTE N°2026/ 302
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 19 Mai 2026
[D] [H] [W]
c/
[B] [Z]
Copie délivrée à
Monsieur [B] [Z]
prefecture
Copie exécutoire délivrée à
Maître Frédéric SIMON
Le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Juge des contentieux de la protection
DEMANDEUR :
Monsieur [D] [H] [W]
né le 30 Septembre 1956 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocats au barreau de BEZIERS
DÉFENDEUR :
Monsieur [B] [Z]
né le 01 Juin 1977 à [Localité 5] (TURQUIE)
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats en audience publique et du prononcé :
Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,
ORDONNANCE :
réputée contradictoire, et en premier ressort,
A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 17 mars 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :
RAPPEL DES FAITS
Par contrat en date du 29 décembre 2020 avec prise d’effet au même jour, M. [W] [D] a donné à bail à M. et Mme [B] et [P] [Z], signé uniquement par M. [Z] [B], une maison à usage d’habitation sis [Adresse 4] pour un loyer initial mensuel de 850.00 € provision sur charges non spécifiée.
Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [D], selon actes de commissaire de justice en date du 20 août 2025, remis à Mme [Z] [P] son épouse déclarée qui a accepté de les recevoir, a fait signifier à M. [Z] [B] un commandement de payer visant le clause résolutoire incluse dans le bail pour un montant total de 3755.36 € dont 3600.00 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges ainsi qu’une sommation d’avoir à justifier d’une assurance souscrite contre les risques locatifs.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, M. [W] [D] a assigné M. [Z] [B] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :
- Constater que M. [Z] [B] n’a pas réglé les causes du commandement de payer les loyers, ni produit d’attestation d’assurance locative ;
- Constater en conséquence que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2020entre M. [W] [D] et M. [Z] [B] concernant une maison d’habitation sise [Adresse 5] sont réunies ;
- Ordonner à M. [Z] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé ;
- Ordonner l’expulsion de M. [Z] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;
- Dire et juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
- Condamner à titre provisionnel M. [Z] [B] à payer à M. [W] [D] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges dus soit la somme mensuelle de 900.00 € et ce jusqu’à la libération complète des lieux ;
- Condamner à titre provisionnel M. [Z] [B] à payer à M. [W] [D] la somme de 6300.00 € au titre des loyers et charges dus et arrêtées au 1er novembre 2025 ainsi que la somme de 322.00 € au titre de la taxe des ordures ménagères 2025 ;
- Condamner M. [Z] [B] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 20 août 2025 et le coût de la sommation d’avoir à justifier de l’attestation d’assurance en date du 20 août 2025, actes préalables indispensables à la présente procédure ;
- Condamner M. [Z] [B] à payer à M. [W] [D] la somme de 1000.00 € sur le fondement des dispisitions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Dire que, dans l(hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations pronocées da,s le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par un huissier, le montant sdes sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 08/03/1991 portant modification du décret du 12/12/1996 n°96/1080 devra être supporté par le débiteur en sus de l’application 700 ;
Aucun diagnostic social et financier n’a été établi M. [Z] [B] ne s’étant pas présenté au rendez-vous que le travailleur social lui avait fixé le 8 décembre 2025.
Appelée à l’audience du 6 janvier 2026, l’affaire, par ordonnance de référé en date du 17 février 2026, a fait l’objet d’une réouverture des débats à celle du 17 mars 2026 afin que la partie requérante justifie du montant de la dette locative de M. [Z] [B] en produisant un décompte récapitulatif des charges à régulariser pour les années 2024 et 2025, confirme la réalisation d’un paiement intervenu avant la date de l’audience et que la partie requise justifie quant à elle de la souscription d’une assurance locative en cours de validité.
A cette audience, le conseil de M.[W] [D] indique que toutes les sommes dues au titre de l’année 2024 ont été réglées, que ne subsiste que les arriérés locatifs au titre de l’année 2025 soit la somme de 1006.00 € et des premiers mois de l’année 2026 soit la somme de 1358.00 €, que l’ensemble des versements effectués par le locataire ont été pris en compte, qu’aucune assurance en cours de validité n’a été produite et il dépose.
M. [Z] [B], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté et il ne justifie de fait d’aucune assurance souscrite conte les risques locatifs en cours de validité comme il était invité à le faire dans le cadre de la réouverture des débats.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la saisine en référé
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.
L’action en référé est donc recevable.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences
1°) Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 4 novembre 2025 soit plus de six semaines avant la première audience en date du 6 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, M. [W] [D] justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 20 août 2025 conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, l'action diligentée par M. [W] [D] apparaît recevable.
2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.
En l'espèce, le bail conclu le 29 décembre 2020 avec prise d’effet au même jour entre d’une part M. [W] [D] et M. et Mme [B] et [P] [Z] mais qui n’a été signé que par M. [Z] [B] lequel est ainsi le seul cocontractant, contient une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs et un délai d’un mois au titre de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs aux termes desquels un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.
Un commandement de payer pour la somme de 3755.36 € dont 3600.00 € au titre des arriérés locatifs et une sommation d’avoir à justifier d’une assurance locative visant cette clause ont été signifiés à M. [Z] [B] le 20 août 2025.
Il sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 octobre 2025 au titre des arriérés locatifs et du 21 septembre 2025 au titre du défaut d’assurance locative.
3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire
Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [Z] [B] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.
M. [Z] [B] sera également condamné à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux soit la somme de 900.00 €, hors taxe annuelle sur les ordures ménagères, selon décompte produit et date d’acquisition de la clause résolutoire.
Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour M.[W] [D] de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
4°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et la solidarité :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Le conseil de M. [W] [D] produit au litige un décompte de la dette locative qui s’élève à la somme de 2364.00 € (1006.00 € + 1358.00 €) au 16 mars 2026.
M. [Z] [B], non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.
En conséquence, M. [Z] [B] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2364.00 € au titre des arriérés locatifs.
Sur les dépens
L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [Z] [B], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de la sommation en date du 20 août 2025.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [Z] [B] sera condamné au paiement de la somme de 300 €.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.
L’exécution provisoire sera donc constatée.
PAR CES MOTIFS,
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
DECLARONS recevable l’action en référé ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2020 avec prise d’effet au même jour entre d’une part M. [W] [D] et d’autre part M. et Mme [B] et [P] [Z], signé uniquement par M. [Z] [B], concernant une maison à usage d’habitation sis [Adresse 6] sont réunies à la date du 21 octobre 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs et du 21 septembre 2025 en raison du défaut de souscription d’une assurance contre les risques locatifs en cours de validité ;
ORDONNONS en conséquence à M. [Z] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour M. [Z] [B] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS M. [Z] [B] à payer à titre provisionnel à M.[W] [D] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 900.00 € (neuf cent euros) hors taxe d’ordures ménagères et selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;
CONDAMNONS M. [Z] [B] à payer à titre provisionnel à M. [W] [D] la somme de 2364 € (deux mille trois cent soixante quatre euros) arrêtée au 16 mars 2026 au titre des arriérés locatifs ;
CONDAMNONS M. [Z] [B] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et de la sommation en date du 20 août 2025 ;
DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [Z] [B] ;
CONDAMNONS M. [Z] [B] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DIX-NEUF MAI DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
La greffière, Le juge des référés,