TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Références :
N° RG 26/00017 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E347N
MINUTE N°2026/ 309
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 19 Mai 2026
OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT
c/
[B] [L]
Copie délivrée à
prefecture
Copie exécutoire délivrée à
OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT
Le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Juge des contentieux de la protection
DEMANDEUR :
OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT
inscrit au RCS de [Localité 1] sous le n° 478 182 231
pris en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Mme [C], munie d’un pouvoir
DÉFENDEUR :
Monsieur [B] [L]
[Adresse 4]
[Localité 2]
non comparant ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats en audience publique et du prononcé :
Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,
ORDONNANCE :
réputée contradictoire, et en premier ressort,
A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 17 mars 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :
RAPPEL DES FAITS
Par contrat en date du 10 avril 2013 avec prise d’effet au 11 avril 2013, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT a donné à bail à M. [L] [B] un local à usage d’habitation sis [Adresse 5] pour un loyer mensuel initial de 255.43 € hors charges et taxes.
Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, selon acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2025 a fait signifier à M. [L] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant de 1023.45 € dont en principal la somme de 914.02 € au titre des arriérés locatifs.
Par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, OPH BEZIERS MEDITERRANEE HABITAT a assigné M. [L] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :
- Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;
- Ordonner en conséquence l’expulsion de M. [L] [B] ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui et ce conformément aux dispositions des articles L411-1 du code des procédures civiles d’exécution et si besoin avec le concours de la [Localité 3] Publique et d’un serrurier ;
- Condamner M. [L] [B] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 970.68 € représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, y compris la pénalité de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
- Condamner M. [L] [B] à titre provisionnel au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
- Condamner M. [L] [B] à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité d’occupation fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;
- Condamner M. [L] [B] à titre provisionnel au paiement de la pénalité mensuelle de 7.62 € prévue par l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, faute de réponse à l’enquête statistique de la partie requérante à compter de la date du commandement et jusqu’à la résiliation du bail sauf à y satisfaire ;
- Condamner M. [L] [B] à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 500.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner M. [L] [B] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;
Aucun diagnostic social et financier n’a été établi, M. [L] [B] s’étant pas présenté aux deux convocations du travailleur social le 5 février 2026 et le 5 mars 2026.
A l’audience du 17 mars 2026 à laquelle l’affaire est retenue, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, représentée par Mme [C] [X] dûment détentrice d’un pouvoir, actualise la dette locative à la somme de 2110.22 € à ce jour, précise qu’il n’y a pas de reprise du paiement des loyers, maintient ses demandes et dépose.
M. [L] [B], bien que régulièrement assigné, ne comparaît pas et n’est pas représenté.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la saisine en référé
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.
L’action en référé est donc recevable.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences
1°) Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 7 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l'audience en date du 17 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 23 octobre 2025 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 6 janvier 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, l'action diligentée par OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT apparaît recevable.
2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.
En l'espèce, le bail conclu le 10 avril 2013 avec prise d’effet 11 avril 2013 contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [L] [B] le 22 octobre 2025 pour la somme de 1023.45 € dont 914.02 € au titre des arriérés locatifs.
Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 décembre 2025 au titre des arriérés locatifs.
3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire
Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [L] [B] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.
M. [L] [B] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’au départ effectif des lieux soit la somme de 482.17 €, provision sur charges et taxes comprises, selon décompte produit et date d’acquisition de la clause résolutoire.
Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
4°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif et la solidarité :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT produit à l’audience un décompte de la dette locative qui s’élève à la somme de 2110.22 € au jour de l’audience mais qui inclut la pénalité de 7.62 € à compter du 30 novembre 2024 au titre de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation pour laquelle elle demande par ailleurs de voir condamner M. [L] [B] soit une somme de 121.92 € (7.62 € x 16) ainsi que la somme de 88.46 € au titre de « frais d’huissier » lesquelles ne correspondent pas à des arriérés locatifs. Dès lors il y a lieu de les déduire
M. [L] [B], non comparant ni représenté, n’apporte de fait aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.
En conséquence, M. [L] [B] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1899.84 € (2110.22 € - 121.92 € - 88.46 €) au titre des arriérés locatifs.
5°) Sur la condamnation au paiement de la pénalité prévue à l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation :
L’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation dans sa version actuelle dispose que « Aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 300-3, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en oeuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation (...) ».
L’article L441-9 du même code dispose quant à lui que « L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement.
Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.La mise en demeure comporte la reproduction du présent article ».
OPH [Localité 1] MEDITERRANEE ne justifie pas à l’instance avoir réclamé à M. [L] [B] les renseignements nécessaires à l’actualisation de sa situation et lui avoir adressé une mise en demeure, et ce conformément aux articles ci-dessus cités.
En conséquence OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur les dépens
L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [L] [B], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui seraient prises sur ses biens et valeurs mobilières.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [L] [B] sera condamné au paiement de la somme de 200 €.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.
L’exécution provisoire sera donc constatée.
PAR CES MOTIFS,
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
DECLARONS recevable l’action en référé ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2013 avec prise d’effet au 11 avril 2013 entre d’une part OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT et d’autre part M. [L] [B] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] sont réunies à la date du 23 décembre 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;
ORDONNONS en conséquence à M. [L] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour M. [L] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS M. [L] [B] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXONS provisoirement cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 482.17 € (quatre cent quatre-vingt-deux euros et dix-sept centimes) toutes charges et taxes comprises et selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;
CONDAMNONS M. [L] [B] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 1899.84 € (mille huit cent quatre-vingt-dix-neuf euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre des arriérés locatifs ;
DEBOUTONS OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT de sa demande au titre de la pénalité mensuelle de 7.62 € sur le fondement de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation ;
CONDAMNONS M. [L] [B] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;
DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [L] [B] ;
CONDAMNONS M. [L] [T] paiement de la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DIX-NEUF MAI DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
La greffière, Le juge des référés,