TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Références :
N° RG 26/00027 - N° Portalis DBYA-W-B7K-E35ES
MINUTE N°2026/ 313
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
du 19 Mai 2026
OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT,
c/
[O] [L]
Copie délivrée à
Monsieur [O] [L]
prefecture
Copie exécutoire délivrée à
OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT
Le
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Juge des contentieux de la protection
DEMANDEUR :
OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT
inscrit au RCS de [Localité 1] sous le n° 478 182 231
pris en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Mme [M], munie d’un pouvoir
DÉFENDEUR :
Monsieur [O] [L]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats en audience publique et du prononcé :
Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection
Greffière : Emeline DUNAS,
ORDONNANCE :
contradictoire, et en premier ressort,
A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 17 mars 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :
RAPPEL DES FAITS
Par contrat en date du 12 décembre 1996 avec prise d’effet rétroactive au 1er décembre 1996, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Méditerranée Habitat (ci-après dénommée OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT) a donné à bail à M. [L] [O] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] pour un loyer initial mensuel de 2235.00 [Localité 3] et 307.13 [Localité 3] au titre d’acompte sur charges communes, 84.00 [Localité 3] au titre d’acompte sur la taxe d’ordures ménagères, 55.87 [Localité 3] de droit d’enregistrement et 11.00 [Localité 3] au titre de produits accessoires soit un montant global de 2693.00 [Localité 3].
Par contrat en date du 17 février 2003 avec prise d’effet au 18 février 2003 OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT a donné à bail à M. et Mme [L] [O] un garage sis à la même adresse – Local n°2015 pour un loyer initial de 26.98 Euros.
Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, selon acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2025 a fait signifier à M. [L] [O] un commandement de payer visant les clauses résolutoires incluses dans les baux, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 1823.32 € dont 1692.34 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, remis à personne le 8 janvier 2026,
auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l'article 455 du code de procédure civile, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT a assigné M. [L] [O] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :
- Constater que les baux intervenus entre les parties se trouvent résiliés de plein droit par le jeu des clauses résolutoires ;
- Ordonner en conséquence l'expulsion de M. [L] [O] et de tout occupant de son chef conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2 et R411-1 à R442-1 du code des procédures civiles d’exécution si besoin est avec concours de la force publique et d’un serrurier ;
- Condamner M. [L] [O] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 2568.76 € représentant les loyers et charges impayés mis de novembre 2025 inclus sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
- Condamner M. [L] [O] à payer à titre provisionnel à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT des indemnités d'occupation,qui seront fixées au montant des loyers et provisions sur charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés jusqu’à son départ effectif des lieux ;
- Condamner M. [L] [O] à payer à titre provisionnel OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 500,00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner M. [L] [O] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer, de l’assignation eainsi que les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;
Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que les difficultés financières de M. [L] [O] sont consécutives au décès de son épouse et la perte de ses revenus laquelle percevait l’allocation tierce personne. L’appartement n’est plus adapté à ses ressources et à la composition familiale. Une demande de mutation est en cours depuis le mois de juillet 2025.
Afin de l’aider dans ses difficultés administratives et budgétaires une MASP sans gestion a été contractualisée le 12 janvier 2026 avec l’ATG pour une durée de 12 mois.
A l’audience du 17 mars 2026 à laquelle l’affaire est retenue, il est mis dans le débat en premier lieu l’erreur matérielle portant sur l’année 2025 au lieu de 2026 sur la date de l’assignation délivrée le 8 janvier, la notification à personne quant à elle mentionnant bien le 8 janvier 2026. Les parties s’accordent pour acter qu’il s’agit d’une erreur de date.
OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, régulièrement représenté par Mme [M] [Z] munie d'un pouvoir à cet effet, indique que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 3795.00 € à ce jour, précise qu’un paiement de 300.00 € a été effectué le matin même et ne pas être opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement s’il était sollicité.
M. [L] [O] comparaît. Il ne conteste pas le principe de la dette locative et fait part de son accord sur son montant, qu’un dossier de surendettement a été déposé dont il verse des pièces, qu’il ne bénéficie d’aucune aide, qu’il perçoit 935.00 € de retraite et qu’il a demandé un logement plus petit. Il évoque des délais de paiement mais sans formuler de proposition pour apurer cette dette locative.
L'affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la saisine en référé
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.
L’action en référé est donc recevable.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences
1°) Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l'assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l'Hérault le 9 janvier 2026 soit plus de six semaines avant l’audience du 17 mars 2026 conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, OPH [Localité 1] MEDITERRANNEE HABITAT justifie de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 24 octobre 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 8 janvier 2026, l’erreur matérielleayant été rectifiée contradictoirement lors des débats, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, l'action diligentée par OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT apparaît recevable.
2°) Sur l'acquisition de la clause résolutoire :
L'article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, conformément à l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
Ainsi, elles n'ont vocation à s'appliquer qu'aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu'à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.
En l'espèce, les baux conclus le 12 décembre 1996 avec prise d’effet rétroactive au 1er décembre 1996 pour le local d’habitation et le 17 février 2003 avec prise d’effet au 18 février 2003 pour le garage contiennent chacun une clause résolutoire (article 7 pour le premier et intitulé « résiliation » pour le second) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et après un délai respectivement d’un mois pour le bail principal et de deux mois pour le bail accessoire aux terme desquels un commandement de payer est resté infructueux, les baux sont résiliés de plein droit.
Un commandement de payer visant ces clauses incluses dans les baux mentionnant un délai de deux mois a été signifié à M. [L] [O] le 24 octobre 2025 pour la somme de 1823.32 € dont en principal 1692.34 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 25 décembre 2025.
3°) Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT indique à l’audience que le montant de la dette locative s’élève à ce jour à la somme de 3795.00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtée au jour de l’audience mais qui inclut les sommes de 156.05 et 118.02 € soit un total de 274.07 € au titre de frais de procédure « huissier » lesquelles ne correspondent pas à des arriérés de loyer. Il y a lieu dès lors de les déduire.
M. [L] [O], présent à l’audience, ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.
En conséquence, M. [L] [O] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3520.93 € (3795.00 € - 274.07 €) au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés.
4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En outre, l’article 24 VI de la loi stipule notamment que « par dérogation aux dispositions précédentes sur l'octroi des délais de paiement, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement » et l’article 24 VII stipule que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
En l'espèce, aux débats lors de l’audience, M. [L] [O] ne conteste pas le montant de la dette, indique percevoir 935.00 € de retraite € par mois et avoir déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault. Il évoque la possibilité de l’octroi de délais de paiement mais sans la formaliser précisément. Mme [M] [Z] au nom du bailleur ne s’y oppose pas.
En l’espèce, considérant les ressources et des charges de M. [L] [O] telles qu’elles ressortent du DSF, le montant très important de la dette locative au regard de celles-ci, du montant du loyer mensuel à charge de 419.48 € après déduction de l’APL, de l’absence de demande précise d’octroi de délais de paiement et de proposition de sa part pour apurer sa dette locative, de la procédure de surendettement engagée mais dont la décision de recevabilité n’est pas connue, de la durée maximale de trois années imparti de par la loi au titre de délais de paiement que le juge peut accorder pour apurer cette dette locative, il convient de constater à l’évidence l’impossibilité pour M. [L] [O] en l’état de parvenir à solder celle-ci dans le délai légal.
Dès lors il ne sera pas accordé de délais de paiement à M. [L] [O].
5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire
Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [L] [O] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.
M. [L] [O] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation précisée au dispositif de la présente décision, fixée à titre provisionnel au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux, jusqu’à son départ effectif des lieux soit la somme de 413.21 € charges comprises. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicable tout comme les loyers qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT de l'occupation indue deson bien et de son impossibilité de le relouer.
Sur les mesures accessoires
1°) Sur les dépens
L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [L] [O], partie perdante, sera donc condamnée aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer, de l’assignation et les formalités réalisées auprès de la CCAPEX.
2°) Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide.
Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
L’équité commande en la cause, au regard de la situation financière de M. [L] [O], de sa situation financière et de la procédure de surendettement engagée qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.
L’exécution provisoire sera donc ordonnée.
PAR CES MOTIFS,
Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
DECLARONS recevable l’action en référé ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 12 décembre 1996 avec prise d’effet rétroactive au 1er décembre 1996 et le 17 février 2003 avec prise d’effet au 18 février 2003, entre d’une part OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT et d’autre part M. [L] [O] concernant un bien à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 6] sont réunies à la date du 25 décembre 2025 au titre des arriérés locatifs ;
CONDAMNONS à titre provisionnel M. [L] [O] à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 3520.93 € (trois mille cinq cent vingt euros et quatre-vingt-treize centimes) arrêtée au 17 mars 2026 au titre de l’arriéré des loyers et charges ;
DISONS n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;
ORDONNONS en conséquence à M. [L] [O] de libérer les lieux ainsi que tout occupant de son chef et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour M. [L] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS M. [L] [O] à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 25 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;
FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer calculé tel que si les contrats s'étaient poursuivis soit la somme de 413.21 € (quatre cent treize euros et vingt et un centimes) charges comprises selon décompte produit, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;
CONDAMNONS M. [L] [O] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût de du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;
DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [L] [O] ;
DEBOUTONS OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et du surplus;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le DIX-NEUF MAI DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.
La greffière, Le juge des référés,