Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 21 Mai 2026 
Dossier N° RG 23/01243 - N° Portalis DB3D-W-B7H-JWZS
Minute n° : 2026/169

AFFAIRE : 

[Z] [U], [I] [T] [Q] épouse [U] C/ [M] [S], [G] [S], [B] [X]



JUGEMENT DU 21 Mai 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 décembre 2025, 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2026, prorogé le 21 mai 2026.

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort








copie exécutoire à :
Me Jean-Luc FORNO 
Me Marie-Hélène OTTO
Me Joël MARTINEZ


Délivrées le

Copie dossier


NOM DES PARTIES :


DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [U]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Marie-Hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant


Madame [I] [T] [Q] épouse [U]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Marie-Hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant



D’UNE PART ;




DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [S]
demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Joël MARTINEZ de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant


Monsieur [G] [S]
demeurant [Adresse 4]
représenté par Maître Joël MARTINEZ de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant


Maître [B] [X]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Jean-Luc FORNO de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avocats postulant, Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocats plaidant


D’AUTRE PART ;



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FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes d’huissier délivrés les 20 et 24 janvier 2023, les époux [U] faisaient assigner MM. [S], et Maître [X], notaire sur le fondement des articles 1231, 1240, 1241 du code civil.
Les époux [U] exposaient avoir signé un compromis de vente rédigé par Maître [X] notaire à [Localité 2] le 26 décembre 2020 avec les consorts [S], vendeurs et lotisseurs, portant sur un terrain à bâtir de 500 m² viabilisé à [Localité 3] pour la somme de 136 773 €. 
La réitération de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 octobre 2021. Les époux [U] avaient séquestré un dépôt de garantie de 6800 € entre les mains du notaire.
Au titre des conditions suspensives figurait l’obtention d’un permis de construire avant le 30 octobre 2021 pour la construction d’une maison à usage d’habitation. La 2e condition suspensive était l’obtention d’un prêt de 345 000 € sur 25 ans avec un taux d’intérêt maximal de 1,8 % l’an hors assurance.
Le 11 mai 2021 les concluants obtenaient une offre de prêt de la Caisse d’épargne conforme aux stipulations du compromis.
La condition relative à l’obtention du permis de construire ne pouvait être réalisée car contrairement aux stipulations du compromis de vente le terrain n’était pas viabilisé.
Le 22 novembre 2021 le géomètre expert des vendeurs indiquait que les travaux de viabilisation avaient été arrêtés par la commune, en raison du risque inondation du fait des eaux de ruissellement du lotissement. La commune avait demandé aux lotisseurs de déposer une demande de permis d’aménager modificatif prévoyant un système de rétention des eaux pluviales plus performant que le bassin de rétention prévu à l’origine.
Ceux-ci avaient déposé cette demande de permis d’aménager modificatif le 8 novembre 2021. Le 12 janvier 2022 le géomètre expert des vendeurs indiquait que la commune s’était opposée au projet et qu’une nouvelle demande était en cours.
Le 9 mai 2022, le géomètre expert informait les demandeurs via leur assureur que l’autorisation de poursuivre les travaux de viabilisation du terrain avait été obtenue.
Dès le 16 février 2021, les époux [U] s’étaient adressés au notaire, soulignant que le compromis de vente portait sur un terrain viabilisé et que leur projet était remis en question.
Les vendeurs n’avaient pu justifier d’une garantie d’achèvement du lotissement.
Par l’intermédiaire de leur conseil ils adressaient un courrier aux vendeurs pour tenter d’obtenir un accord qui fixerait le délai prévisible de la bonne fin de la viabilisation du terrain et engager une médiation, en vain.
Ils demandaient en conséquence la condamnation solidaire des consorts [S] à leur verser la somme de 13 677 € à titre de dommages et intérêts, soit le montant de la clause pénale figurant au compromis de vente.
Maître [X] devrait leur restituer le dépôt de garantie de 6800 € sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision outre intérêts au taux légal, les frais de rédaction du compromis de vente et les débours du notaire devant rester à sa charge.
Ils sollicitaient la condamnation in solidum des défendeurs à leur verser les sommes suivantes :
• 30 000 € en réparation du préjudice moral
• 35 000 € en réparation du préjudice financier
• 5000 € en application de l’article 700 du CPC
et à régler les dépens.
Par conclusions récapitulatives ils persistaient dans l’intégralité de leurs demandes.
Ils maintenaient que les vendeurs avaient fait de fausses déclarations dans l’acte en indiquant que le terrain était viabilisé. Le notaire n’avait procédé à aucune vérification, alors que l’acte spécifiait à titre de condition suspensive l’obtention d’un permis de construire, et que cette condition était impossible à réaliser en l’état d’un terrain non viabilisé.
Par ailleurs les vendeurs n’avaient souscrit aucune garantie d’achèvement des travaux obligatoire s’agissant d’un lotissement en application des articles L442 – 8 alinéa 1 et R 442 – 14 du code de l’urbanisme.
Pensant qu’ils allaient acquérir un terrain immédiatement constructible, les époux [U] avaient conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan dès le 19 septembre 2020 pour la somme de 174 214 €, et vendu leur maison le 1er octobre 2020. Ils avaient dû exposer les frais de relogement pour une durée supérieure aux 12 mois escomptés.
La responsabilité du notaire était engagée car il n’avait pas assuré la sécurité juridique de son acte et avait manqué à son obligation de conseil.
La responsabilité des vendeurs était engagée sur le terrain délictuel. Ceux-ci ne pouvaient se prévaloir de la caducité du compromis alors même que par courrier en date du 9 mai 2022 ils les avaient informés de l’autorisation de poursuivre les travaux de viabilisation manifestant leur souhait de poursuivre la vente.
Les concluants évoquaient à l’appui de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral, la déception de ne pouvoir mener à bien leur projet et la résistance abusive des vendeurs qui n’avaient pas souhaité trouver une issue amiable au litige.
Ils demandaient la condamnation in solidum du notaire et des vendeurs à leur verser 30 000 euros soit 15 000 euros chacun.
Les fausses déclarations des vendeurs et le défaut du conseil du notaire leur avaient fait perdre une chance d’acquérir le terrain aux conditions de prêt qui leur avaient été consenties en 2021, et de construire leur maison au coût de 2021. Ils devraient débourser un montant supplémentaire de 35 000 euros en tenant compte de l’augmentation du coût de la construction de 20 %. Ils demandaient la condamnation in solidum du notaire et des vendeurs à leur verser cette somme au titre du préjudice financier.

Dans leurs conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, MM. [S] exposaient être propriétaires indivis d’un tènement foncier à [Localité 3] d’une surface totale de 8716 m2, sur lequel ils avaient entrepris de réaliser un lotissement. Le permis d’aménager leur avait été accordé par arrêté du 19 février 2018 et les travaux avaient été initiés.
Courant 2021 la commune avait ordonné l’interruption des travaux, au motif que le projet prévoyait le déversement des eaux pluviales du lotissement dans le canal desservant l’ASA de [Localité 4], et du risque inondation en résultant. Les négociations avec l’ASA et la commune avaient abouti à une convention signée le 15 avril 2022 et à un permis d’aménager modificatif en date du 25 avril 2022.
Par acte notarié en date du 26 décembre 2020, les époux [U] avaient signé le compromis de vente avec l’indivision [S]. La mention à l’acte du caractère « viabilisé » de la parcelle de terrain à bâtir résultait d’une erreur matérielle extérieure aux concluants.
Ceux-ci soutenaient que l’existence d’une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire dont l’acquéreur devrait justifier auprès du vendeur établissait que les époux [U] ne pouvaient ignorer que la parcelle n’était pas encore viabilisée. Ils avaient visité le terrain et ne pouvaient ignorer qu’il n’était pas raccordé. Ils n’avaient sollicité aucune information complémentaire sur l’avancée des travaux. Ils avaient signé une proposition d’achat auprès d’une agence immobilière ne mentionnant pas que le terrain était viabilisé. 
Par ailleurs ils se prévalaient de la clause de caducité du compromis de vente dans l’hypothèse où les acquéreurs n’auraient pas obtenu le permis de construire avant le 30 octobre 2021 ni justifié du dépôt d’un dossier complet avant cette date, formalité que les époux [U] n’avaient pas respectée.
Ils observaient que les époux [U] avaient cédé leur bien et signé un contrat de construction de leur maison dès septembre et octobre 2020, puis pris à bail un appartement, commandé une cuisine équipée, sans attendre la réitération de l’acte authentique.
Les concluants contestaient toute dissimulation d’éléments déterminants de nature à créer un dol.
Les travaux avaient été retardés en raison de modifications techniques imposées au lotisseur et des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme.
Ils soutenaient que l’article L442 – 8 du code de l’urbanisme ne leur interdisait pas de conclure un compromis de vente après l’obtention du permis d’aménager ni de prévoir une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire.
Par ailleurs les demandeurs ne démontraient pas que l’absence de communication de la garantie de l’achèvement des travaux aurait fait obstacle à la délivrance du permis de construire. Ils ne justifiaient d’aucune démarche auprès de la commune établissant qu’il s’agissait d’un obstacle dirimant. Ils ne produisaient pas leur contrat de construction de maison individuelle.
À titre subsidiaire concernant l’application de la clause pénale, ils observaient que celle-ci avait pour objet de pallier la carence d’une partie qui déciderait de ne pas régulariser l’acte authentique. En l’occurrence c’était les époux [U] qui n’avaient jamais eu l’intention de régulariser la vente ni de surseoir jusqu’à la viabilisation définitive du terrain. Il leur suffisait de signer un avenant à cette fin.
Concernant la restitution du dépôt de garantie, la demande était mal dirigée dans la mesure où les concluants ne pouvaient restituer une somme qu’ils ne détenaient pas.
Le préjudice moral et la perte de chance d’acquérir le terrain n’étaient pas démontrés. L’estimation du préjudice financier ne reposait que sur des affirmations générales. De surcroît les époux [U] avaient divorcé ce qui rendait hypothétique le préjudice financier éventuel.
À titre plus subsidiaire, les concluants appelaient en garantie Maître [X] à les relever et garantir de toutes condamnations pour avoir fait mention expresse dans son acte d’un terrain viabilisé qui ne l’était pas, ce qui n’avait pu qu’induire en erreur les époux [U] et vicier leur consentement à l’acte.
Les concluants demandaient la condamnation des époux [U] à leur verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens avec distraction au profit de leur conseil.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2025 Maître [X] soutenait n’avoir commis aucune faute et sollicitait en conséquence le rejet de toutes les demandes dirigées à son encontre.
Maître [X] relatait avoir reçu le 26 décembre 2020 le compromis de vente des consorts [S] au profit des époux [U], précisant que la division du sol avait fait l’objet d’un permis d’aménager accordé le 19 février 2018, et prévoyant les conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire avant le 30 octobre 2021, le dossier devant être déposé dans le délai d’un mois après la signature du compromis, et l’obtention d’un prêt par les acquéreurs.
Ceux-ci versaient le dépôt de garantie de 6800 €. Ils obtenaient l’offre de prêt, mais pas le permis de construire faute pour les vendeurs de justifier d’une garantie d’achèvement du lotissement et de viabilisation du terrain.
Les travaux d’aménagement n’avaient pu être achevés à la date prévue pour la réalisation de la vente.
Sur le grief formulé à son encontre d’avoir repris sans vérification dans le compromis de vente la fausse déclaration des vendeurs sur la viabilisation du terrain, et de n’avoir pas prévu un délai de livraison, le concluant observait que les époux [U] avaient signé le contrat de construction de maison individuelle 19 septembre 2020, trois mois avant la signature du compromis et en vertu d’une promesse de vente en date du 10 août 2020 à laquelle le concluant n’était pas intervenu.
Ils avaient vendu leur précédent bien le 1er octobre 2020, plus de 2 mois avant la signature du compromis.
Vendeurs et acquéreurs étaient donc engagés avant toute intervention du concluant.
Celui-ci observait que le CCMI prévoyait un délai de 24 mois pour la réalisation des conditions suspensives prévues au CCMI, délai long qui prouvait que les acquéreurs ne pouvaient ignorer le délai nécessaire à l’obtention de tous les documents.
La mention de la viabilisation du terrain au compromis de vente ne résultait pas d’une erreur du notaire rédacteur : elle signifiait que le terrain devait être viabilisé au jour de la signature de l’acte authentique. Les travaux étaient en cours et devaient être terminés dans le délai de 10 mois.
Les époux [U] n’ignoraient pas que les travaux de viabilisation n’étaient pas terminés ainsi que cela résultait de leur mail du 16 février 2021. Ils ne pouvaient donc se prévaloir à l’encontre du notaire d’une perte de chance de renoncer à acquérir le bien.
À cette date le concluant prenait attache avec les parties, sollicitant une garantie d’achèvement auprès des vendeurs.
Malgré l’obtention par ces derniers du permis d’aménager modificatif le 25 avril 2022, il n’était pas justifié de la réalisation des travaux de viabilisation.
Les époux [U] avaient manifestement renoncé à leur acquisition, et n’avaient pas déposé la demande de permis de construire.
Le concluant contestait toute faute et a fortiori toute faute commune avec les vendeurs.
Le préjudice des acquéreurs résultait de leur persistance à vouloir acquérir le terrain alors que celui-ci n’était pas viabilisé et qu’ils le savaient dès le 16 février 2021.
Seule la perte de chance d’avoir renoncé à acquérir pouvait être indemnisée par le notaire or celle-ci ne relevait pas de la responsabilité du notaire.
Sur la demande de garantie des consorts [S], le concluant observait que la non-réalisation des viabilités était de leur seul fait. Le montant de la clause pénale n’était pas un préjudice indemnisable par le notaire qui n’était pas partie au contrat et ne pouvait être tenu des conséquences de son inexécution.
Le concluant sollicitait que l’exécution provisoire soit écartée concernant sa responsabilité professionnelle. Il demandait la condamnation des époux [U] ou de tout succombant à lui verser la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure était prononcée à la date du 14 novembre 2025 par ordonnance en date du 17 mars 2025, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 décembre 2025.





MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité des vendeurs et du notaire du fait de la mention de la viabilisation du terrain
La viabilisation d’un terrain impacte directement la faisabilité du projet de construction et son coût. En ce sens, elle peut constituer un élément déterminant du consentement des acquéreurs.
Un terrain viabilisé a en effet été préparé pour la construction avec les accès aux services essentiels, eau, électricité, téléphone, éventuellement gaz et raccordement à l’assainissement collectif. Il a fait l’objet de vérifications préalables comme l’étude de sol indispensable à la construction d’une habitation.
La consultation du certificat d’urbanisme auprès de la commune permet de connaître l’état des raccordements aux réseaux. Cette démarche simple et gratuite aurait permis au notaire de s’assurer de la réalité de la viabilisation d’autant que le compromis de vente précisait que la division du sol avait fait l’objet d’un permis d’aménager.
Les demandeurs de par leurs professions, sont profanes en matière immobilière. La circonstance qu’ils aient vu et visité le terrain, et ne se soient pas enquis plus avant de la réalisation des raccordements ne peut leur être reprochée. 
La viabilisation d’un terrain ne peut se constater avec certitude de visu, la présence de poteaux ou de boîtiers électriques, de divers tuyaux en limite de parcelle étant insuffisante.
Le compromis de vente versé aux débats désignait le bien comme « une parcelle de terrain à bâtir de 500 m² viabilisé ».
Il était mentionné que l’accès au bien se ferait au moyen d’une servitude de passage à constituer au plus tard au moment de la réitération authentique des présentes. 
Maître [X] soutient que la mention de la viabilisation du terrain résultait d’une anticipation sur l’état du bien au jour de la réitération. Dans ce cas, l’acte aurait dû stipuler que le terrain serait viabilisé au plus tard au moment de la réitération de l’acte authentique, ou mentionner « à viabiliser », et prévoit un délai de réalisation des raccordements.
Les vendeurs étaient tous deux présents à l’acte, et ne pouvaient ignorer en qualité de lotisseurs ni l’état des raccordements, ni la portée de leur engagement. Il ne peut être sérieusement soutenu que la mention de la viabilisation du terrain résultait d’une erreur de plume. Comme ils le reconnaissent cette mention a vicié le consentement des acquéreurs. Il ne s’agit pas d’une erreur matérielle dont la correction ne modifierait en rien les obligations des parties, mais d’une stipulation essentielle et déterminante.
Bien plus, aux termes de l’article R442 – 18 du code de l’urbanisme, il ne peut être stipulé que le permis de construire sur un lot d’un lotissement soit accordé sous réserve d’être mis en œuvre une fois que les raccordements seront effectués, lorsque le permis porte sur une maison individuelle au sens de l’article L231 –1 du CCH:

« Le permis de construire des bâtiments sur les lots d'un lotissement autorisé par un permis d'aménager peut être accordé :
a) Soit à compter de l'achèvement des travaux d'aménagement du lotissement, constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 ;
b) Soit à compter de la délivrance de l'autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. Dans ce cas, le lotisseur fournit à l'acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l'achèvement de ces équipements. Ce certificat est joint à la demande de permis ;
c) Soit dès la délivrance du permis d'aménager, sous réserve que le permis de construire ne soit mis en œuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés ; cette possibilité n'est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation. »
Le compromis de vente ne pouvait donc valablement stipuler une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire dont la réalisation était impossible tant que le terrain n’était pas viabilisé.
Il résulte d’un courrier électronique en date du 10 août 2020 adressé par Les maisons de [H], constructeur de maisons individuelles, agence du groupe Hexaom, signataire du CCMI en date du 19 septembre 2020, que cette société était en relation avec l’agent de la société Capifrance gérant la commercialisation du lot, laquelle était nécessairement en lien avec les vendeurs lotisseurs.
Ceux-ci ne pouvaient donc ignorer que le projet de construction des époux [U] entrait dans le cadre de l’article L 213-1 du CCH. Il appartenait par ailleurs aux vendeurs et au notaire de s’en enquérir.
L’affirmation inexacte de la viabilisation du terrain par les vendeurs, et le défaut de vérification du notaire constituent bien des fautes de nature à engager leurs responsabilités vis-àvis des acquéreurs.
Sur les préjudices
En l’état du compromis de vente, le permis de construire devait être obtenu avant le 30 octobre 2021, date de la signature de l’acte authentique, et le dossier complet de demande de permis devait être déposé dans le délai d’un mois suivant la date de signature du compromis soit avant le 26 janvier 2021. 
L’offre de prêt devait être reçue au plus tard le 10 octobre 2021.
Les époux [U] produisent un courrier de la commune de [Localité 3] leur notifiant la prolongation du délai d’instruction de leur demande de permis de construire déposée le 22 mars 2021 au motif qu’il était nécessaire de consulter la compagnie Enedis, le service de l’eau, le service départemental de l’architecture et du patrimoine du Var, et le syndicat intercommunal de valorisation des déchets. 
Il manquait au dossier le certificat attestant l’achèvement des équipements desservant le lot conformément à l’article R431 – 22 – 1 a du code de l’urbanisme. Cet article dispose en effet : «Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier sur un terrain inclus dans un lotissement soumis à permis d'aménager, la demande est accompagnée, s'il y a lieu 

Du certificat prévu par le quatrième alinéa de l'article  R. 442-18 quand l'ensemble des travaux mentionnés dans le permis d'aménager n'est pas achevé ;(…) ».

Aux termes du contrat de construction d’une maison individuelle conclu avec la société Hexaom les conditions suspensives devaient être réalisées dans le délai de 24 mois suivant la signature du contrat soit avant le 19 septembre 2022. Il appartenait au constructeur de déposer la demande de permis de construire dans le délai de 4 mois au plus suivant la transmission par le maître d’ouvrage des documents visés aux conditions générales.

Il n’est pas contesté par les défendeurs qu’à la date du 24 août 2022 ainsi que l’écrivait le conseil des époux [U] le terrain n’était toujours pas viabilisé malgré l’arrêté accordant le permis d’aménager modificatif en date du 25 avril 2022.

Si les difficultés rencontrées par les consorts [S] du fait de l’insuffisance supposée du bassin de rétention prévu au projet initial ne leur sont pas imputables, dans la mesure où ce projet avait été accepté par la commune, en revanche, les obstacles à la réalisation par les époux [U] de leur projet de construction résultent bien de la mention erronée de la viabilisation du terrain.

Après avoir signé l’offre d’achat du terrain le 10 août 2020, ils se sont engagés auprès d’un constructeur de maisons individuelles le 19 septembre 2020 à des conditions financières qui n’étaient plus d’actualité deux ans plus tard.et ont conclu un emprunt.

Les défendeurs objectent que les époux [U] ont manqué de prudence en s’engageant avant d’avoir signé l’acte de vente définitif.

Néanmoins l’offre d’achat portait sur un terrain constituant un lot d’un lotissement, ce dont la société Capifrance chargée de le commercialiser n’a pas manqué de les informer. Ayant affaire à des professionnels de l’immobilier, et non à un particulier, ils ont pu légitimement estimer qu’aucun alea ne pesait sur la vente.

*Ils ont versé à la comptabilité du notaire la somme de 6800 € à titre de dépôt de garantie de la réitération de l’acte de vente. La non réalisation de la vente n’est pas de leur fait mais du fait de la mention erronée figurant au compromis de vente. Il sera donc enjoint à Me [X] de leur restituer cette somme dans les 8 jours suivant la signification du présent jugement. Il est stipulé au compromis de vente que cette somme n’était pas productive d’intérêts. Il ne sera donc pas fait droit à la demande relative aux intérêts au taux légal sur cette somme.
Me [X] ne conteste pas la demande de restitution. Il n’y a pas lieu d’assortir cette disposition d’une astreinte.

*Sur la demande de dommages et intérêts d’un montant égal à celui de la clause pénale

Le compromis de vente prévoyait la stipulation de pénalité au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution seraient remplies et où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique.

L’absence de viabilisation du terrain et le défaut de production d’une garantie d’achèvement par les lotisseurs vendeurs n’ont pas permis de finaliser la vente alors que de leur côté les acquéreurs ont obtenu le prêt permettant l’acquisition et n’attendaient que la viabilisation du terrain ou la garantie d’achèvement pour permettre aux constructeurs de déposer le permis de construire.

Dans ces conditions il y a lieu de condamner les consorts [S] à verser aux époux [U] la somme stipulée à l’acte de 13 677 € à titre de dommages-intérêts.

*Sur la demande de dommages et intérêts pour le préjudice moral et le refus d’une recherche de solution amiable

Dès le 8 novembre 2021 l’assureur des époux [U], dans le cadre de la protection juridique recherchait un règlement amiable auprès des consorts [S] tout en les mettant en demeure de viabiliser le terrain. Une nouvelle proposition de règlement amiable leur était adressée par le conseil des époux [U] par lettre du 24 août 2022, exposant les difficultés auxquelles ils étaient confrontés du fait de l’impossibilité de déposer le permis de construire.
Il est manifeste que les époux [U] recherchaient une prise en compte au moins partielle du préjudice financier causé par cette situation.
Seul le géomètre expert de l’opération a tenu informé leur assureur puis leur avocat de l’évolution du dossier. Ils ont dû engager une procédure judiciaire pour que les vendeurs s’expriment sur leurs demandes.

Il en est résulté un préjudice moral justifiant la condamnation des consorts [S] à leur verser la somme de 10 000 €.

Le défaut de diligences du notaire pour s’assurer de la viabilisation du terrain, et le défaut de conseil subséquent, qui aurait dû le conduire à prévoir un délai de réalisation de la viabilisation, a contribué à ce préjudice moral. Me [X] sera condamné à ce titre à leur verser la somme de 3000 €.

*Sur la demande relative aux préjudices financiers

Du fait du défaut d’information précontractuelle, les époux [U] se sont engagés dans un projet nécessitant la mobilisation de tous leurs moyens, en particulier la vente de leur maison, l’engagement dans un emprunt, la location d’un logement pour une période qu’ils estimaient de quelques mois.

Le défaut d’information précontractuelle leur a fait perdre une chance de ne pas s’engager dans ces diverses démarches et dépenses, et une chance d’acquérir le terrain convoité et d’y réaliser leur maison à des conditions financières qui leur étaient alors accessibles.

La perte de chance de ne pas subir un dommage et la perte de chance de réaliser un projet constituent des préjudices indemnisables.

Les consorts [U] sollicitent la somme de 35 000 euros correspondant à l’augmentation estimée du coût de leur projet.

Ce poste de préjudice sera apprécié à la somme de 13 000 euros à la charge des consorts [S].

Me [X] qui était tenu d’assurer l’efficacité du compromis de vente, et qui a manqué à son devoir de conseil, a contribué à cette perte de chance. Il sera condamné à leur verser la somme de 3000 euros.

Sur les dépens 
Les parties défenderesses sont solidairement condamnées aux dépens de l’instance.
Sur les frais irrépétibles
Les parties défenderesses sont solidairement condamnées en application de l’article 700 du Code de Procédure Civil à verser la somme de 3000 € aux époux [U].
Sur l’exécution provisoire
Me [X] sollicite que l’exécution provisoire soit écartée s’agissant des condamnations mises à sa charge. 
L’exécution provisoire est de droit, et Me [X] ne démontre pas qu’elle serait incompatible avec la nature de l’affaire. La demande est rejetée.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Ordonne à Me [B] [X] de libérer entre les mains de M. [Z] [U] et Mme [I] [T] [Q] la somme de 6800 € séquestrée à titre de dépôt de garantie dans le délai de 8 jours suivant la signification du présent jugement,
Condamne solidairement M. [M] [S] et M. [G] [S] à verser à M. [Z] [U] et Mme [I] [T] [Q] la somme de 13 677 euros en exécution de la clause pénale stipulée au compromis de vente,
Condamne solidairement M. [M] [S] et M. [G] [S] à verser à M. [Z] [U] et Mme [I] [T] [Q] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour leur préjudice moral,
Condamne Me [B] [X] à verser à M. [Z] [U] et Mme [I] [T] [Q] la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour leur préjudice moral,
Condamne solidairement M. [M] [S] et M. [G] [S] à verser à M. [Z] [U] et Mme [I] [T] [Q] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour perte de chance,
Condamne Me [B] [X] à verser à M. [Z] [U] et Mme [I] [T] [Q] la somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour perte de chance,
Condamne in solidum Me [B] [X], M. [M] [S] et M. [G] [S] aux dépens de l’instance, 
Condamne in solidum Me [B] [X], M. [M] [S] et M. [G] [S] à verser en application de l’article 700 du CPC la somme de 3000 € à M. [Z] [U] et Mme [I] [T] [Q],
Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
LE GREFFIER LE PRESIDENT