TRIBUNAL JUDICIAIRE · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 21 mai 2026

****************** FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Par actes d’huissier délivrés les 20 et 24 janvier 2023, les époux [U] faisaient assigner MM. [S], et Maître [X], notaire sur le fondement des articles 1231, 1240, 1241 du code civil. Les époux [U] exposaient avoir signé un compromis de vente rédigé par Maître [X] notaire à [Localité 2] le 26 décembre 2020 avec les consorts [S], vendeurs et lotisseurs, portant sur un terrain à bâtir de 500 m² viabilisé à [Localité 3] pour la somme de 136 773 €. La réitération de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 30 octobre 2021. Les époux [U] avaient séquestré un dépôt de garantie de 6800 € entre les mains du notaire. Au titre des conditions suspensives figurait l’obtention d’un permis de construire avant le 30 octobre 2021 pour la construction d’une maison à usage d’habitation. La 2e condition suspensive était l’obtention d’un prêt de 345 000 € sur 25 ans avec un taux d’intérêt maximal de 1,8 % l’an hors assurance. Le 11 mai 2021 les concluants obtenaient une offre de prêt de la Caisse d’épargne conforme aux stipulations du compromis. La condition relative à l’obtention du permis de construire ne pouvait être réalisée car contrairement aux stipulations du compromis de vente le terrain n’était pas viabilisé. Le 22 novembre 2021 le géomètre expert des vendeurs indiquait que les travaux de viabilisation avaient été arrêtés par la commune, en raison du risque inondation du fait des eaux de ruissellement du lotissement. La commune avait demandé aux lotisseurs de déposer une demande de permis d’aménager modificatif prévoyant un système de rétention des eaux pluviales plus performant que le bassin de rétention prévu à l’origine. Ceux-ci avaient déposé cette demande de permis d’aménager modificatif le 8 novembre 2021. Le 12 janvier 2022 le géomètre expert des vendeurs indiquait que la commune s’était opposée au projet et qu’une nouvelle demande était en cours. Le 9 mai 2022, le géomètre expert informait les demandeurs via leur assureur que l’autorisation de poursuivre les travaux de viabilisation du terrain avait été obtenue. Dès le 16 février 2021, les époux [U] s’étaient adressés au notaire, soulignant que le compromis de vente portait sur un terrain viabilisé et que leur projet était remis en question. Les vendeurs n’avaient pu justifier d’une garantie d’achèvement du lotissement. Par l’intermédiaire de leur conseil ils adressaient un courrier aux vendeurs pour tenter d’obtenir un accord qui fixerait le délai prévisible de la bonne fin de la viabilisation du terrain et engager une médiation, en vain. Ils demandaient en conséquence la condamnation solidaire des consorts [S] à leur verser la somme de 13 677 € à titre de dommages et intérêts, soit le montant de la clause pénale figurant au compromis de vente. Maître [X] devrait leur restituer le dépôt de garantie de 6800 € sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de la décision outre intérêts au taux légal, les frais de rédaction du compromis de vente et les débours du notaire devant rester à sa charge. Ils sollicitaient la condamnation in solidum des défendeurs à leur verser les sommes suivantes : • 30 000 € en réparation du préjudice moral • 35 000 € en réparation du préjudice financier • 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens. Par conclusions récapitulatives ils persistaient dans l’intégralité de leurs demandes. Ils maintenaient que les vendeurs avaient fait de fausses déclarations dans l’acte en indiquant que le terrain était viabilisé. Le notaire n’avait procédé à aucune vérification, alors que l’acte spécifiait à titre de condition suspensive l’obtention d’un permis de construire, et que cette condition était impossible à réaliser en l’état d’un terrain non viabilisé. Par ailleurs les vendeurs n’avaient souscrit aucune garantie d’achèvement des travaux obligatoire s’agissant d’un lotissement en application des articles L442 – 8 alinéa 1 et R 442 – 14 du code de l’urbanisme. Pensant qu’ils allaient acquérir un terrain immédiatement constructible, les époux [U] avaient conclu un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan dès le 19 septembre 2020 pour la somme de 174 214 €, et vendu leur maison le 1er octobre 2020. Ils avaient dû exposer les frais de relogement pour une durée supérieure aux 12 mois escomptés. La responsabilité du notaire était engagée car il n’avait pas assuré la sécurité juridique de son acte et avait manqué à son obligation de conseil. La responsabilité des vendeurs était engagée sur le terrain délictuel. Ceux-ci ne pouvaient se prévaloir de la caducité du compromis alors même que par courrier en date du 9 mai 2022 ils les avaient informés de l’autorisation de poursuivre les travaux de viabilisation manifestant leur souhait de poursuivre la vente. Les concluants évoquaient à l’appui de leur demande d’indemnisation de leur préjudice moral, la déception de ne pouvoir mener à bien leur projet et la résistance abusive des vendeurs qui n’avaient pas souhaité trouver une issue amiable au litige. Ils demandaient la condamnation in solidum du notaire et des vendeurs à leur verser 30 000 euros soit 15 000 euros chacun. Les fausses déclarations des vendeurs et le défaut du conseil du notaire leur avaient fait perdre une chance d’acquérir le terrain aux conditions de prêt qui leur avaient été consenties en 2021, et de construire leur maison au coût de 2021. Ils devraient débourser un montant supplémentaire de 35 000 euros en tenant compte de l’augmentation du coût de la construction de 20 %. Ils demandaient la condamnation in solidum du notaire et des vendeurs à leur verser cette somme au titre du préjudice financier. Dans leurs conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, MM. [S] exposaient être propriétaires indivis d’un tènement foncier à [Localité 3] d’une surface totale de 8716 m2, sur lequel ils avaient entrepris de réaliser un lotissement. Le permis d’aménager leur avait été accordé par arrêté du 19 février 2018 et les travaux avaient été initiés. Courant 2021 la commune avait ordonné l’interruption des travaux, au motif que le projet prévoyait le déversement des eaux pluviales du lotissement dans le canal desservant l’ASA de [Localité 4], et du risque inondation en résultant. Les négociations avec l’ASA et la commune avaient abouti à une convention signée le 15 avril 2022 et à un permis d’aménager modificatif en date du 25 avril 2022. Par acte notarié en date du 26 décembre 2020, les époux [U] avaient signé le compromis de vente avec l’indivision [S]. La mention à l’acte du caractère « viabilisé » de la parcelle de terrain à bâtir résultait d’une erreur matérielle extérieure aux concluants. Ceux-ci soutenaient que l’existence d’une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire dont l’acquéreur devrait justifier auprès du vendeur établissait que les époux [U] ne pouvaient ignorer que la parcelle n’était pas encore viabilisée. Ils avaient visité le terrain et ne pouvaient ignorer qu’il n’était pas raccordé. Ils n’avaient sollicité aucune information complémentaire sur l’avancée des travaux. Ils avaient signé une proposition d’achat auprès d’une agence immobilière ne mentionnant pas que le terrain était viabilisé. Par ailleurs ils se prévalaient de la clause de caducité du compromis de vente dans l’hypothèse où les acquéreurs n’auraient pas obtenu le permis de construire avant le 30 octobre 2021 ni justifié du dépôt d’un dossier complet avant cette date, formalité que les époux [U] n’avaient pas respectée. Ils observaient que les époux [U] avaient cédé leur bien et signé un contrat de construction de leur maison dès septembre et octobre 2020, puis pris à bail un appartement, commandé une cuisine équipée, sans attendre la réitération de l’acte authentique. Les concluants contestaient toute dissimulation d’éléments déterminants de nature à créer un dol. Les travaux avaient été retardés en raison de modifications techniques imposées au lotisseur et des délais d’instruction des autorisations d’urbanisme. Ils soutenaient que l’article L442 – 8 du code de l’urbanisme ne leur interdisait pas de conclure un compromis de vente après l’obtention du permis d’aménager ni de prévoir une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Par ailleurs les demandeurs ne démontraient pas que l’absence de communication de la garantie de l’achèvement des travaux aurait fait obstacle à la délivrance du permis de construire. Ils ne justifiaient d’aucune démarche auprès de la commune établissant qu’il s’agissait d’un obstacle dirimant. Ils ne produisaient pas leur contrat de construction de maison individuelle. À titre subsidiaire concernant l’application de la clause pénale, ils observaient que celle-ci avait pour objet de pallier la carence d’une partie qui déciderait de ne pas régulariser l’acte authentique. En l’occurrence c’était les époux [U] qui n’avaient jamais eu l’intention de régulariser la vente ni de surseoir jusqu’à la viabilisation définitive du terrain. Il leur suffisait de signer un avenant à cette fin. Concernant la restitution du dépôt de garantie, la demande était mal dirigée dans la mesure où les concluants ne pouvaient restituer une somme qu’ils ne détenaient pas. Le préjudice moral et la perte de chance d’acquérir le terrain n’étaient pas démontrés. L’estimation du préjudice financier ne reposait que sur des affirmations générales. De surcroît les époux [U] avaient divorcé ce qui rendait hypothétique le préjudice financier éventuel. À titre plus subsidiaire, les concluants appelaient en garantie Maître [X] à les relever et garantir de toutes condamnations pour avoir fait mention expresse dans son acte d’un terrain viabilisé qui ne l’était pas, ce qui n’avait pu qu’induire en erreur les époux [U] et vicier leur consentement à l’acte. Les concluants demandaient la condamnation des époux [U] à leur verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens avec distraction au profit de leur conseil. Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2025 Maître [X] soutenait n’avoir commis aucune faute et sollicitait en conséquence le rejet de toutes les demandes dirigées à son encontre. Maître [X] relatait avoir reçu le 26 décembre 2020 le compromis de vente des consorts [S] au profit des époux [U], précisant que la division du sol avait fait l’objet d’un permis d’aménager accordé le 19 février 2018, et prévoyant les conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire avant le 30 octobre 2021, le dossier devant être déposé dans le délai d’un mois après la signature du compromis, et l’obtention d’un prêt par les acquéreurs. Ceux-ci versaient le dépôt de garantie de 6800 €. Ils obtenaient l’offre de prêt, mais pas le permis de construire faute pour les vendeurs de justifier d’une garantie d’achèvement du lotissement et de viabilisation du terrain. Les travaux d’aménagement n’avaient pu être achevés à la date prévue pour la réalisation de la vente. Sur le grief formulé à son encontre d’avoir repris sans vérification dans le compromis de vente la fausse déclaration des vendeurs sur la viabilisation du terrain, et de n’avoir pas prévu un délai de livraison, le concluant observait que les époux [U] avaient signé le contrat de construction de maison individuelle 19 septembre 2020, trois mois avant la signature du compromis et en vertu d’une promesse de vente en date du 10 août 2020 à laquelle le concluant n’était pas intervenu. Ils avaient vendu leur précédent bien le 1er octobre 2020, plus de 2 mois avant la signature du compromis. Vendeurs et acquéreurs étaient donc engagés avant toute intervention du concluant. Celui-ci observait que le CCMI prévoyait un délai de 24 mois pour la réalisation des conditions suspensives prévues au CCMI, délai long qui prouvait que les acquéreurs ne pouvaient ignorer le délai nécessaire à l’obtention de tous les documents. La mention de la viabilisation du terrain au compromis de vente ne résultait pas d’une erreur du notaire rédacteur : elle signifiait que le terrain devait être viabilisé au jour de la signature de l’acte authentique. Les travaux étaient en cours et devaient être terminés dans le délai de 10 mois. Les époux [U] n’ignoraient pas que les travaux de viabilisation n’étaient pas terminés ainsi que cela résultait de leur mail du 16 février 2021. Ils ne pouvaient donc se prévaloir à l’encontre du notaire d’une perte de chance de renoncer à acquérir le bien. À cette date le concluant prenait attache avec les parties, sollicitant une garantie d’achèvement auprès des vendeurs. Malgré l’obtention par ces derniers du permis d’aménager modificatif le 25 avril 2022, il n’était pas justifié de la réalisation des travaux de viabilisation. Les époux [U] avaient manifestement renoncé à leur acquisition, et n’avaient pas déposé la demande de permis de construire. Le concluant contestait toute faute et a fortiori toute faute commune avec les vendeurs. Le préjudice des acquéreurs résultait de leur persistance à vouloir acquérir le terrain alors que celui-ci n’était pas viabilisé et qu’ils le savaient dès le 16 février 2021. Seule la perte de chance d’avoir renoncé à acquérir pouvait être indemnisée par le notaire or celle-ci ne relevait pas de la responsabilité du notaire. Sur la demande de garantie des consorts [S], le concluant observait que la non-réalisation des viabilités était de leur seul fait. Le montant de la clause pénale n’était pas un préjudice indemnisable par le notaire qui n’était pas partie au contrat et ne pouvait être tenu des conséquences de son inexécution. Le concluant sollicitait que l’exécution provisoire soit écartée concernant sa responsabilité professionnelle. Il demandait la condamnation des époux [U] ou de tout succombant à lui verser la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. La clôture de la procédure était prononcée à la date du 14 novembre 2025 par ordonnance en date du 17 mars 2025, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 décembre 2025.