Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 21 Mai 2026 
Dossier N° RG 21/06372 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JFZH
Minute n° : 2026/156

AFFAIRE : 

S.C.I. MARJUL, représentée par M. [C] [U] et Mme [Y] [L] épouse [U], ès qualités de cogérants en exercice C/ S.C.I. B.A.B.E.



JUGEMENT DU 21 Mai 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Mme Evelyse DENOYELLE, faisant fonction de greffier lors des débats
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT, greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 novembre 2025.
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026 prorogé le 21 mai 2026.

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort








copie exécutoire à :
Me Jenny CARLHIAN
Me SALVIA [I]

 

Délivrées le

Copie dossier



NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

S.C.I. MARJUL, représentée par M. [C] [U] et Mme [Y] [L] épouse [U], ès qualités de cogérants en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Dominique SALVIA de la SELARL SALVIA DOMINIQUE, avocat au barreau de NICE,

D’UNE PART ;


DÉFENDERESSE :

S.C.I. B.A.B.E., dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jenny CARLHIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, 


D’AUTRE PART ;




PARTIE INTERVENANTE :

S.C.I. [E] représentée par M. [C] [U] et Mme [Y] [L] épouse [U], ès qualités de cogérants en exercice, demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Dominique SALVIA de la SELARL SALVIA DOMINIQUE, avocat au barreau de NICE,


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 FAITS MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 

Par acte d’huissier délivré le 25 août 2021, la SCI Marjul faisait assigner la SCI BABE sur le fondement des articles 1103, 1116, 1121, 1231 – 1 et 1583 du code civil.
La SCI Marjul exposait avoir formulé une offre d’achat de 320000 € pour l’acquisition d’un terrain à bâtir de 2015 m2 sis à Montauroux, appartenant à la SCI BABE, sous condition suspensive d’un emprunt bancaire et de l’obtention d’un permis de construire. La durée de l’offre expirait le 11 janvier 2021 à minuit inclus.
Le 11 janvier 2021 l’offre était contresignée et acceptée par le représentant de la SCI BABE. À la suite de l’accord des parties sur la chose et le prix il était convenu de régulariser un compromis de vente devant notaire au plus tard le 5 février 2021. La SCI Marjul était assistée de Maître [S] notaire à Grasse et la SCI BABE de Maître [J] notaire à Nice.
Celle-ci refusait de signer le projet de compromis de vente établi par Maître [S]. Une mise en demeure lui était notifiée par le conseil de la concluante en date du 21 mai 2021. Le 8 juin 2021 il était dressé un procès-verbal de carence par Maître [S]. Était annexée au procès-verbal l’attestation d’accord de financement de la banque pour l’achat du terrain.
La SCI Marjul demandait au tribunal de constater l’accord des parties sur la chose et le prix, de déclarer la vente parfaite en application de l’article 1583 du Code civil, de condamner la SCI BABE à régulariser un compromis de vente sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire devant Maître [S], sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, et de dire que faute pour la requise de le faire le jugement rendu tiendrait lieu d’acte de vente et vaudrait titre de propriété dans le délai d’un an à compter de la signification de la décision à intervenir. Elle demandait la publication au service de la publicité foncière du jugement. 
Elle sollicitait la condamnation de la SCI BABE à lui verser la somme de 35 000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi, outre la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Par message RPVA en date du 17 octobre 2022 le conseil de la SCI Marjul informait le tribunal et la défenderesse et qu’il se constituait pour la SCI [E], intervenante volontaire en demande, et joignait ses conclusions pour la SCI Marjul et la SCI [E].

Par ordonnance en date du 3 janvier 2023 du juge de la mise en état, la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité soutenue par la SCI BABE pour défaut d’intérêt pour agir de la SCI Marjul, au motif que l’offre d’achat avait été signée par la SCI Marjul et non par la SCI [E] alors que c’était celle-ci qui était mentionnée sur le projet de compromis, était écartée, la SCI Marjul disposant d’un intérêt à agir en qualité de signataire de l’offre d’achat initiale.

Dans leurs conclusions en réplique n°1 la SCI Marjul et la SCI [E] persistaient dans l’intégralité des demandes.
Elles rappelaient qu’à la suite de la contestation par la SCI BABE du droit d’agir de la SCI Marjul, au motif que le projet de compromis avait été établi avec la SCI [E] et non avec elle-même, la SCI [E] était intervenue à la procédure volontairement. Celle-ci était animée par les mêmes personnes à savoir les époux [U]. Cette substitution de SCI n’avait pas eu pour effet de céder la promesse de vente puisque les interlocuteurs de la SCI BABE restaient les époux [U].
La SCI BABE avait accepté le prix « frais d’agence inclus ». Les frais d’agence étant à la charge du vendeur ce point n’entrait pas en ligne de compte sur le prix. 
Il importait peu que l’acte contresigné par la SCI BABE ait prévu la signature d’un compromis avant le 5 février 2021 puisqu’aucune caducité n’était prévue en cas d’expiration de ce délai.
En réponse à l’argument de la défenderesse qui soutenait que son consentement avait été vicié au motif qu’elle ignorait que la vente était assujettie à la TVA, la concluante observait que l’offre stipulait un prix ferme incluant toutes taxes, et que la SCI BABE ne pouvait ignorer que la vente était assujettie à la TVA qu’elle avait elle-même récupérée lors de l’acquisition du terrain. Les articles 256 A, 257,283 du code général des impôts désignaient le vendeur comme le redevable légal de la TVA.
Enfin, la circonstance que la concluante ait tenté une voie amiable en envisageant un prix d’achat à 336 000 €, ne signifiait pas il n’y avait jamais eu accord sur la chose et le prix.
La défenderesse devait être déboutée de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles.
Par leurs conclusions en réplique et récapitulatives n°2 notifiées à la date du 10 octobre 2025, elles persistaient dans leurs précédents moyens et demandes.
Elles exposaient de surcroît que la SCI Marjul exploitait un fonds de commerce par l’intermédiaire de la SAS New Vente, société dont les époux [U] étaient les uniques actionnaires et représentants légaux. Cette dernière devait louer les locaux à acquérir à la SCI BABE.
La SAS New Vente avait conclu le 1er avril 2019 un bail commercial de 9 ans avec la SCI Mykonos assortie d’une faculté de résiliation triennale, la première échéance intervenant le 31 mars 2022. Du fait du défaut de conclusion de la vente la SAS New Vente avait été contrainte de renouveler son bail commercial auprès de la SCI Mykonos faute de pouvoir déménager dans les locaux destinés à être acquis. Ce maintien dans les lieux résultait de la carence fautive de la SCI BABE.
La SAS New Vente avait donc supporté des loyers qu’elle n’aurait pas eu à payer si la vente du bien immobilier avait été régularisée, pour un montant de mars 2022 à septembre 2024 outre l’indemnité de résiliation anticipée d’octobre 2024 de179 208,99 €.
Outre ce préjudice financier, la SCI [E] se prévalait d’un préjudice moral de 30 000 € résultant de la déloyauté de la défenderesse.
Les concluantes persistaient dans leurs précédentes demandes et ajoutaient la demande de condamnation de la SCI BABE à verser à la SCI [E] les montants de 179 208,99 € et 30 000 €.

Dans le dernier état de ses écritures, notifiées par voie électronique le 19 octobre 2025, la SCI BABE exposait avoir signé avec l’agence Provence Immobilier un mandat de vente avec exclusivité au prix de 350 000 €, soit 320 000 € nets vendeur le 3 novembre 2020 portant sur un terrain sis à Montauroux.
Dans le cadre de discussions la SCI Marjul avait formulé une première offre d’achat à hauteur de 300 000 €, honoraires de l’agence inclus, le 2 décembre 2020. La concluante avait formulé une contre-proposition le 7 décembre 2020 à laquelle la SCI Marjul n’avait pas donné suite. Le 11 décembre 2020 celle-ci avait adressé une nouvelle proposition de 250 000 €. Elle avait formulé une nouvelle offre à hauteur de 310 000 € puis quelques jours après à hauteur de 320 000 €.

Il s’agissait d’une offre d’achat simple avec effet jusqu’au 11 janvier 2021. L’acquisition se ferait au prix de 320 000 € dont 20 000 € de frais d’agence, un acompte de 9000 € entre les mains du notaire rédacteur, et sous les conditions suspensives, non étayées ,d’absence de servitude susceptible d’affecter l’usage de la propriété du bien, de l’obtention d’un certificat d’urbanisme, d’un permis de construire et d’un prêt.
Cette offre avait été acceptée par la concluante le 11 janvier 2021 sous condition de signature d’un compromis avant le 5 février 2021, celle-ci ayant un autre projet urgent à réaliser.
Aucun compromis n’avait été signé avant le 5 février 2021. Ce n’était que le 8 février 2021 que Maître [S] contactait la concluante, au sujet de l’absence de mention de la TVA dans l’offre la rendant imprécise.
La concluante soutenait que le contrat ne s’était jamais formé, que la condition suspensive de signature avant le 5 février n’avait pas été levée, et que par conséquent l’offre initiale acceptée sous condition suspensive était nulle et de nul effet.
Les parties souhaitant toujours contracter, des négociations s’étaient poursuivies en vue de parvenir à un accord sur le prix, en vain.
La concluante avait accepté de vendre le bien à hauteur de 280 000 € hors-taxes sous la condition que les frais d’agence soient mis à la charge de l’acquéreur. C’était alors qu’elle avait été destinataire d’un projet de compromis de vente sous conditions suspensives rédigé par Maître [S] en date du 8 avril 2021 dont il ressortait que le bénéficiaire du compromis n’était pas la SCI Marjul mais une autre société, et que le prix de vente était de 280 000 € hors-taxes frais d’agence à la charge du vendeur.
La concluante avait alors décidé de mettre un terme aux discussions. 
Aucun contrat n’avait donc été formé entre les sociétés Marjul et BABE faute de signature d’un compromis avant le 5 février 2021.
À titre subsidiaire la concluante soutenait que ce contrat serait nul au motif qu’elle n’avait pas conscience que la vente était soumise à la TVA à 20 % . Le prix était une condition substantielle du contrat sur laquelle les parties n’avaient pas trouvé d’accord.
À titre plus subsidiaire elle observait que l’acte notarié qu’elle devait être condamnée à signer n’avait pas été établi sur la base de l’offre, mais à un prix supérieur à l’offre par laquelle la demanderesse se prétendait liée. Après négociation elles étaient parvenues à un accord sur la base d’un prix de vente de 280 000 € hors-taxes, honoraires à la charge de l’acquéreur. Or l’acte prévoyait un prix de 280 000 € hors-taxes soit 336 000 € TTC alors que l’offre initiale portait sur un prix de 320 000 € TTC. La demanderesse avait par conséquent renoncé à son offre initiale.
De surcroît le notaire des demanderesses n’avait pas indiqué les conditions du prêt qui constituait l’une des conditions suspensives, et dont la non obtention permettait à l’acquéreur de se dédire sans dommages et intérêts. Les conditions de prêt devaient donc être acceptées par le vendeur.
Ni le délai de la promesse de vente, ni le délai d’obtention du permis de construire ne figuraient au projet du notaire, pas plus que la partie qui devait prendre en charge les frais d’agence.
La concluante observait que la demande de voir le jugement valoir vente au bout d’un an d’inexécution ne reposait sur aucun fondement juridique. Il en allait de même de la demande de publicité et du jugement à intervenir. 
Elle observait encore qu’alors que les demanderesses entendaient solliciter à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal rejetterait les demandes formulées par la SCI Marjul, la condamnation de la concluante aux mêmes fins au bénéfice de la société [E], cette demande ne figurait plus dans leurs dernières conclusions.
Elle sollicitait le rejet des demandes reconventionnelles de la SCI [E], fondées sur un préjudice financier relatif aux loyers réglés par la société New Vente, celle-ci n’étant pas partie à la procédure. Le préjudice moral n’était pas justifié.
Observant que le bien était immobilisé depuis 4 ans en raison de la procédure introduite par les demanderesses, la SCI BABE demandait leur condamnation à lui verser la somme de 50 000 € hors-taxes au titre de la perte de chance de vendre le bien, de 88 200 € au titre de la perte de revenus locatifs pour la période 2 juillet 2021 à décembre 2024, à parfaire par le montant de 2100 € mensuels à compter du mois de janvier 2025, outre 5000 € au titre du préjudice moral.
À titre subsidiaire si la juridiction ne s’estimait pas suffisamment informée sur les préjudices de la concluante elle pourrait désigner un expert judiciaire pour l’éclairer. 
Elle demandait que soit ordonnée la radiation de l’assignation publiée le 22 octobre 2021 au service de la publicité foncière ainsi que du procès-verbal de carence publiée le 15 juin 2021 et que soit ordonnée la mention du jugement à intervenir à la publicité foncière.
Elle sollicitait la condamnation des demanderesses à lui verser la somme de 5000 € en application de l’article 700 du CPC et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure était prononcée à la date du 20 octobre 2025 par ordonnance en date du 10 mars 2025, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 20 novembre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de voir déclarer la vente parfaite 
Les demanderesses versent aux débats l’offre d’achat simple établie à l’en-tête de l’agence immobilière Les villadoux, formulée par la SCI Marjul, au prix de 320 000 euros, honoraires de l’agence immobilière inclus, qui serait payé intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente (levée faite de la dernière des conditions suspensives) éventuellement à l’aide de prêt si nécessaire.
Le promettant reconnaissait que l’agence immobilière Provence immobilier était intervenue et avait droit à des honoraires de 20 000 €.
L’offre des demanderesses était faite sous conditions suspensives :
. Le promettant s’engageait dès acceptation de l’offre à solliciter un ou plusieurs prêts sans précision du montant ni du taux
• L’absence de servitude susceptible d’affecter l’usage de la propriété du bien
• Le certificat d’ urbanisme
. L’obtention d’un permis de construire 
• L’obtention du prêt.
En l’absence d’acceptation de l’offre, celle-ci s’éteindrait le 11 janvier 2021 à minuit.
Cette offre portait la signature des époux [U].
Le vendeur acceptait cette offre « Sous condition de la signature d’un compromis de vente avant le 5 février 2021 », mentionnait : « Bon pour acceptation de l’offre dans les conditions suivantes :
prix net vendeur 305 000 €
honoraires agence 15 000 €
prix total 320 000 €
Fait le 11 janvier 2021 » et signait.
Le projet de promesse de vente établi par Maître [S] portant la date du 8 avril 2021 mentionnait comme bénéficiaire la SCI [E], comme prix TTC la somme de 336 000 €, soit 280 000 € hors-taxes, comme frais de vente la somme de 5800 €, comme frais de négociation néant soit un prix global de 341 800 €.
Le vendeur avait seul la charge de la rémunération de l’agence immobilière pour un montant de 15 000 €, et du paiement de la TVA.
Étaient prévues comme conditions suspensives particulières :
• l’obtention d’un permis de construire, sans mention de date ni de l’opération immobilière, ni de délai du dépôt d’un dossier complet
• l’obtention d’un prêt sans mention du montant, ni de la durée maximale de remboursement, ni du taux nominal d’intérêt maximal hors assurance, ni de date limite d’obtention d’une ou plusieurs offres.
Le projet d’acte notarié soumis par les demanderesses à la SCI BABE est donc à la fois différent de l’offre d’achat s’agissant de la condition du prix, et lacunaire s’agissant de conditions essentielles susceptibles en cas de non réalisation de délier le bénéficiaire de la promesse sans indemnité : les caractéristiques du prêt.
La partie demanderesse produit la mise en demeure en date du 21 mai 2021 adressée à la SCI BABE, à laquelle est agrafé un accord de financement en date du 15 mars 2021 adressé à la SCI [E] par « Agence Draguignan pro (…) Trans en Provence » pour un montant de 1 100 000 € au taux fixe de 1,30 % » sans mention du nom de la banque, ni sigle permettant de l’identifier.
Dans ces conditions, toute demande de condamnation d’une partie à signer un tel compromis ne peut qu’être rejetée.
Comme l’observe la défenderesse, il ne peut être soutenu que les parties se soient accordées sur la chose et le prix, ni sur les conditions suspensives, ni sur leur délai de réalisation. Les éléments essentiels et déterminants d’une vente sous conditions suspensives font défaut.
Dans ces conditions, les demanderesses ne peuvent qu’être déboutées de leur demande de voir déclarer la vente parfaite, et par voie de conséquence, de l’intégralité de leurs demandes.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI BABE
*Il sera fait droit aux demandes de radiation de la publicité du procès-verbal de carence publié le 15 juin 2021 ainsi que de l’assignation publiée le 22 octobre 2021 au service de la publicité foncière.
*La SCI BABE indique qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de céder le bien à d’éventuels autres acquéreurs du fait de la publication du procès-verbal de carence et de l’assignation. Elle évalue le préjudice lié à cette perte de chance à la somme de 50 000 €. Elle produit à l’appui de cette demande l’offre d’achat simple formulée par la SCI Kop en date du 29 juin 2021 au prix de 330 000 €, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt dont le montant et le taux étaient mentionnés.
Il est manifeste que la publication à la publicité foncière du procès-verbal de carence et de l’assignation en vente forcée avait pour objet de bloquer la vente du bien à un tiers.
Le montant de 50 000 € ne paraît pas exagéré au regard de la durée de l’immobilisation du bien. Les demanderesses seront condamnées à verser cette somme à la SCI BABE.
*La SCI BABE fait valoir que si elle avait été en possession des fonds elle aurait pu investir dans l’achat de biens immobiliers et les mettre en location comme elle souhaitait le faire. Elle se réfère à un revenu locatif mensuel de 2100 € par mois à partir de juillet 2021.
Là encore ce préjudice s’analyse comme une perte de chance d’acquérir un bien en vue de le louer, et une perte de chance de le louer aux conditions souhaitées. Ce poste sera apprécié à la somme de 50 000 € que les demanderesses seront condamnées à lui verser.
*La SCI BABE fait encore valoir que ses deux gérants sont hollandais et âgés de plus de 75 ans. Affectés moralement par la procédure ils indiquent avoir eu des difficultés à faire face aux charges de la SCI.
Néanmoins le préjudice de la société civile immobilière a été indemnisé par l’allocation de dommages et intérêts pour perte de chance de vendre le bien et perte de chance de réaliser une opération immobilière en vue de sa location.
Elle sera déboutée de cette demande.

Sur les dépens 
Les parties demanderesses sont solidairement condamnées aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Jenny Carlhian.

Sur les frais irrépétibles
Les parties demanderesses sont solidairement condamnées en application de l’article 700 du Code de procédure civile à verser la somme de 5000 € à la défenderesse.

Sur l’exécution provisoire
L’exécution provisoire est de droit. Chacune des parties demande qu’elle soit écartée en cas de décision défavorable pour elle. Aucune ne fait état de conséquences irréversibles causées par l’exécution provisoire. Il n’y a donc pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Déboute la SCI Marjul et la SCI [E] de l’intégralité de leurs demandes,
Ordonne la radiation de la publicité du procès-verbal de carence publiée le 15 juin 2021 au service de la publicité foncière sous le numéro D 23 393 portant le numéro d’archivage provisoire 83 04P02 P149 23, aux frais des SCI Marjul et [E],
Ordonne la radiation de la publicité de l’assignation publiée le 22 octobre 2021 au service de la publicité foncière sous le numéro D43519 portant le numéro d’archivage provisoire 83 04P02 P27 974 aux frais des SCI Marjul et [E],
Condamne solidairement les SCI Marjul et [E] à verser à la SCI BABE les sommes suivantes :
-50000 euros au titre de la perte de chance de vendre le bien 
-50000 euros au titre de la perte de chance d’investir le produit de la vente dans l’acquisition d’un bien immobilier et de le mettre en location
Condamne solidairement les SCI Marjul et [E] aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Jenny Carlhian, avocat aux offres de droit,
Condamne solidairement les SCI Marjul et [E] à verser en application de l’article 700 du Code de procédure civile la somme de 5000 € à la SCI BABE,
Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
LE GREFFIER LE PRESIDENT