Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 21 mai 2026

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00802 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QNPJ 
Du 21 Mai 2026

Affaire : Syndic. de copro. [Etablissement 1] 
c/ S.C.I. [Adresse 1] 



 





 




Copie exécutoire délivrée à

Me Romain GUERINOT
Me Maxime ROUILLOT 




Président : Madame Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 30 Avril 2025, déposée par commissaire de justice, 


A la requête de :

Syndic. de copro. [Etablissement 1], sis [Adresse 2]
Représenté par son syndic en exercice NARDI JEAN JAURES
[Adresse 3]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocats au barreau de NICE

DEMANDERESSE


Contre : 


S.C.I. [Adresse 1]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Romain GUERINOT, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE


Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 17 Février 2026, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 avril 2026, délibéré prorogé au 21 Mai 2026. 

EXPOSÉ DU LITIGE : 

La SCI [Adresse 1] est propriétaire de divers lots dans la copropriété sise à [Localité 3], [Adresse 2].

Par exploit de commissaire de justice du 30 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] a assigné la SCI [Adresse 1] selon la procédure accélérée au fond aux fins de paiement de l'arriéré de charges de copropriété.

L'affaire a été retenue à l'audience du 17 février 2026.

Aux termes ses dernières conclusions, visées par le greffe et soutenues à l'audience, le syndicat des copropriétaires sollicite :
- le rejet de l’ensemble des demandes formulées par la SCI [Adresse 1] ; 
- la condamnation de la SCI [Adresse 1] à lui payer la somme de 4,259,88€ au titre de l'arriéré de charges, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- la condamnation de la SCI [Adresse 1] à lui payer la somme de 1200€ au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; 
- la condamnation de la SCI [Adresse 1] aux dépens, dont distraction au profit de son conseil, ainsi qu'à lui verser la somme de 2000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

Il expose que la SCI [Adresse 1] n'a pas payé les charges de copropriété pourtant mises à sa charge aux termes des assemblées générales de copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions soutenues à l'audience, la SCI [Adresse 1] sollicite:

A titre principal,
- un délai de grâce de six mois, à compter de la signification de la décision à intervenir, pour régler le reliquat de charges de copropriété retenu par la juridiction, arrêté à la date de l’assignation du 30 avril 2025 ; 
- accorder un délai de grâce de dix mois pour le règlement des appels de charges du 2e, 3e et 4e trimestre 2025 ; 

A titre subsidiaire,
- une mesure de médiation judiciaire dans le strict cadre du présent litige ; 
- la désignation d’un médiateur ; 
- la fixation de la provision à valoir sur sa rémunération ainsi que les modalités de son versement ; 
- la fixation de la durée de la médiation ; 
- dire qu’en cas d’échec, l’instance reprendra son cours devant la juridiction saisie ; 

En tout état de cause,
- le rejet de l’ensemble des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée [Etablissement 1] et notamment de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- écarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. 
- réserver l’article 700 et les dépens et/ou dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. 

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026, prorogé au 7 mai 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable et bien fondée.

En application de l'article 19-2 de la loi nº65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels. Ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l'espèce, il est constaté que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sont bien dues en ce qu'elles résultent des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et le budget prévisionnel.

Ces charges ont fait l'objet d'une mise en demeure en date du 21 janvier 2025 qui n'a pas permis le règlement des sommes dues dans le délai imparti.

Néanmoins, s'agissant des frais de procédure, il convient de noter que le contrat de syndic prévoit dans son point 9 que les frais de constitution de dossier et de suivi de dossier ne sont dus qu'en cas de diligences exceptionnelles. Or, le syndicat des copropriétaires ne fournit aucun élément permettant de considérer que le syndic a entrepris toutes les diligences exceptionnelles dans la transmission de dossier ou son suivi sollicitées dans le cadre de la procédure.

Ainsi, il convient de retirer la somme de 1526,06 euros des sommes dues.

En conséquence, la SCI [Adresse 1] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2733,82€, arrêtée au 2 décembre 2025. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l'assignation.


Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI [Adresse 1] rencontre des difficultés financières. 

En l’espèce, elle justifie que le locataire initial présent au sein du bien immobilier a cessé tout paiement du loyer, entrainant une perte de revenus locatifs. 

La SCI [Adresse 1] justifie avoir retrouvé un locataire solvable lui permettant alors de bénéficier de nouveau de revenus locatifs.

Elle démontre ainsi l’existence de difficultés financières justifiant l’octroi de délais de grâce qui ne sauraient toutefois excéder une période de 6 mois.

En conséquence, il lui sera accordé des délais de paiement sur une durée de 6 mois selon les modalités fixées au dispositif de la décision.


Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant.de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le défaut de paiement ait été causé par la mauvaise foi de la SCI [Adresse 1]. 

Ainsi, il sera débouté de sa demande au titre du préjudice financier subi.


Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 1] sera condamnée aux entiers dépens de l'instance, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

En outre, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 1] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros au titre de ses frais irrépétibles, qui a dû, pour la seconde fois, délivrer une assignation afin d’obtenir le règlement des charges de copropriétés dues par la SCI [Adresse 1], alors même qu’il s’agit d’un devoir des copropriétaires.



PAR CES MOTIFS

Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] à verser au Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 2733,82€ au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 2 décembre 2025, somme portant intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; 

AUTORISE la SCI [Adresse 1] à s’acquitter de sa dette à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1], suivant un échelonnement de la dette durant une période de six mois et suivant cinq mensualités de 460 euros chacune, la sixième et dernière correspondant au solde de la dette, et ce à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement, précision faite qu’à défaut de règlement de l’une des échéances à bonne date, la totalité de la somme deviendra alors exigible en totalité ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] à verser au Syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] la somme de 1500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] aux dépens de l'instance, lesquels comprendront notamment les droits et émoluments des actes d’Huissier de Justice, le droit de recouvrement dans le cas de la mise à exécution de la décision à intervenir, ou d’encaissement perçus tels que prévus par l’article 90 de la Loi n.2006-872 du 13 juillet 2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10 juillet 1965, le tout lié au défaut de paiement.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge délégué et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DÉLÉGUÉ