Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 20 mai 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
20 Mai 2026


N° R.G. : N° RG 20/06483 - N° Portalis DB3R-W-B7E-V7EF

N° Minute :








AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé ”[Adresse 1]” sis [Adresse 2]

C/

Cabinet [M] [Localité 2] ET FILS [Z], [N] [C] [Y], S.C.I. NEW STEP





Copies délivrées le :





DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 1]” sis [Adresse 2]
IMMO DE FRANCE [Localité 3] ILE DE FRANCE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Frédéric DROUARD de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0378


DEFENDEURS

Cabinet [M] [Localité 2] ET FILS [Z]
[Adresse 4]
[Localité 5]
représenté par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 004

Monsieur [N] [C] [Y]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représenté par Me Fanny CROSNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R010

S.C.I. NEW STEP
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée par Me Cyrille BLAISE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1027


En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026 en audience publique devant :

Carole GAYET, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente
Carole GAYET, Juge
Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE


M. [N] [Y] et son épouse, Mme [O] [I], étaient propriétaires des lots n°512 (appartement), 546 (resserre), 710 (parking) et 711 (parking) au sein de la résidence « [Etablissement 1] » sise [Adresse 7] à [Localité 8], soumise au statut de la copropriété.

Le syndic de l’immeuble était alors le cabinet [M] et Fils et [Z] (ci-après « cabinet [M] et Daigrement »).

Le 15 décembre 2008 un dégât des eaux est survenu dans l’appartement de M. [Y] et de la SCI New Step, ayant pour origine la fuite d’une canalisation encastrée dans la dalle.

Le 24 juin 2009 des travaux de remise en état ont été réalisés par les sociétés Isol’store et Sofratherm, mandatées par le syndic de l’époque, afin de réparer cette fuite, pour un montant de 5.904,31 euros.

Cette somme a été imputée sur le compte de charges de M. [Y].

Suite au divorce des époux [Y], les lots ont été cédés pour partie, le 17 mai 2010, à la SCI New Step dont M. [Y] est le gérant, laissant M. [Y] et la SCI New Step seuls copropriétaires indivis desdits lots.

Par résolution n°8.1 de l’assemblée générale du 15 mars 2017, la société Immo de France [Localité 3] Ile-de-France (ci-après « Immo de France ») a été désignée syndic de la résidence à la suite de la démission du cabinet [M] et [Z].

Par exploits du 16 février 2018 M. [Y] et la SCI New Step ont fait assigner l’ancien et le nouveau syndic devant le tribunal de proximité de Boulogne, aux fins notamment de voir condamner le cabinet [M] et [Z] à « régulariser [sa situation] en reconnaissant que la somme de 5.903,15 euros n’était pas due et en établissant éventuellement sous astreinte un compte de charges de copropriété ainsi corrigé » outre le paiement de la somme de 1.440 euros à titre de dommages et intérêts. Le cabinet Immo de France a formé reconventionnellement une demande de condamnation in solidum de M. [Y] et de la SCI New Step à lui verser « la somme de 10.718,94 euros au titre des charges de copropriété dont ils restent solidairement tenus à la date du 7 octobre 2019 ».

Par jugement du 2 juin 2020 le tribunal de proximité de Boulogne a dit les demandes formées à l’encontre de la société Immo de France irrecevables pour défaut de droit à agir, débouté M. [Y] et la SCI New Step de leur demande de dommages et intérêts, et s’est déclaré matériellement incompétent pour connaître de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires au profit du tribunal judiciaire de Nanterre, auquel le dossier a été renvoyé.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/07577.

Parallèlement, par actes notariés du 7 octobre 2019, les lots n°512, 546 et 710 ont été vendus à M. [D] [X] et Mme [H] [J] épouse [X], d’une part, le lot n°711 a été vendu à la SCI du Ridois, d’autre part.

Par exploits du 8 novembre 2019, la société Immo de France, en sa qualité de syndic de la copropriété, a formé opposition sur les prix des ventes, se prévalant d’une dette de charges d’un montant de 8.394,20 euros arrêtée au 25 août 2020.

Puis, par exploits des 2 et 3 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [Y] et la SCI New Step devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins essentiellement de les voir condamner in solidum à lui verser la somme de 8.394,20 euros au titre de leur arriéré de charges de copropriété arrêté au 25 août 2020 et la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/06483.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 5 février 2021, les deux affaires ont été jointes pour se poursuivre sous le numéro RG 20/06483.

Suivant exploit du 4 février 2021, M. [Y] et la SCI New Step ont fait assigner le cabinet [M] et [Z], pris à titre personnel, en intervention forcée. 

Cette affaire, enrôlée sous le numéro RG 21/01085, a été jointe à la précédente par ordonnance du juge de la mise en état du 11 juin 2021.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 9 novembre 2021, le cabinet [M] et [Z] a soulevé la prescription de l’action initiée à son encontre.

Par ordonnance du 17 octobre 2022 le juge de la mise en état a effectivement déclaré irrecevables comme prescrites les demandes formées par M. [Y] et la société New Step à l’encontre du cabinet [M] et [Z] et ordonné la mise hors de cause de ce dernier.

Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 9 juin 2021, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DECLARER le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Etablissement 1] », sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la Société IMMO DE FRANCE [Localité 3] ILE DE FRANCE, recevable et bien fondé en ses demandes ; 
 
CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [N] [Y] et la SCI NEW STEP au versement des sommes suivantes : 
- 8.394,20 € en principal, sauf à parfaire, au titre de leur arriéré de charges de copropriété définitif arrêté au 25 août 2020, suite à la vente de leurs lots n° 711 (à la SCI DU RIDOIS) et 512, 546 et 710 (à Monsieur et Madame [X]) le 25 octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2019, date à laquelle ils auraient dû s’acquitter, au profit du syndicat des copropriétaires, des sommes dont ils restaient devoir au titre de leurs charges de copropriété, à savoir 8.394,20 €,
- 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance manifestement abusive,
- 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
 
CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [N] [Y] et la SCI NEW STEP aux entiers dépens, dont distraction sera effectuée au profit de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES, Avocats aux Offres de Droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, incluant notamment : 
- Le coût de l’opposition signifiée le 8 novembre 2019 par la SCP TEBOUL & ASSOCIES, Huissiers de Justice, entre les mains de la SCP [W]-[A] [Q], Notaires, au titre du lot n° 711, pour un montant de 102,18 € + 32,78 € au titre des frais de mainlevée, 
- Le coût de l’opposition signifiée le 8 novembre 2019 par la SCP TEBOUL & ASSOCIES, Huissiers de Justice, entre les mains de la SCP [W]-[A] [Q], Notaires, au titre des lots n° 512, 710 et 711, pour un montant de 213,18 € + 48,72 € au titre des frais de mainlevée ;
 
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
 
CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [N] [Y] et la SCI NEW STEP à rembourser au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Etablissement 1] », sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la Société IMMO DE FRANCE [Localité 3] ILE DE FRANCE, les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n° 2011-212 du 8 mars 2001, portant fixation du tarif des Huissiers de Justice en matière civile et commerciale, qu’il serait amené à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 novembre 2021, M. [Y] et la SCI New Step, au visa des articles 1165 et suivants du code civil dans leur ancienne rédaction (nouveaux articles 1199 et suivants) et 1240 du code civil, demandent au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL 
 
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] », pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 3] ILE DE FRANCE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ; 
 
A TITRE SUBSIDIAIRE, si le Tribunal venait à condamner Monsieur [Y] et la SCI NEW STEP à payer tout ou partie de la somme réclamée par la société IMMO DE FRANCE [Localité 3] ILE DE France :
 
CONDAMNER le Cabinet [M] ET [Z] à relever et garantir Monsieur [Y] et la SCI NEW STEP de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre au titre des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] », pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 3] ILE DE FRANCE que ce soit au titre des charges de copropriété que de la demande de dommages et intérêts ; 
 
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
 
CONDAMNER in solidum le Cabinet [M] ET [Z] et le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] », pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 3] ILE DE FRANCE à payer à Monsieur [Y] et à la SCI NEW STEP la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER tout succombant à payer à Monsieur [N] [Y] et à la SCI NEW STEP la somme de 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNER in solidum le Cabinet [M] ET [Z] et le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] », pris en la personne de son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 3] ILE DE France ;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 janvier 2024 et l’audience de plaidoirie, initialement fixée au 18 novembre 2025, a été reportée au 17 février 2026 en raison du départ de deux des trois magistrats de la 8e chambre, non remplacés durant plusieurs mois.

A l’issue des plaidoiries l’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS

A titre liminaire

Il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires qui n’est pas contestée.

I Sur les demandes principales du SDC

Sur la distinction des charges, des frais et des dépens

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner in solidum M. [Y] et la SCI New Step à la somme de 8.394,20 € au titre de leur arriéré de charges de copropriété définitif arrêté au 25 août 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2019, date à laquelle ils auraient dû s’en acquitter. 

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
 
En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi. 

Partant, conformément au décompte produit par le syndicat des copropriétaires, les charges de copropriété, d’un montant de 6.580,86 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de recouvrement d’un montant de 1.813,34 euros seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi. 

Sur la demande au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner in solidum M. [Y] et la SCI New Step à la somme de 6.580,86 euros au titre de leur arriéré de charges de copropriété définitif arrêté au 25 août 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2019, date à laquelle ils auraient dû s’en acquitter. Il expose qu’à la date de vente des lots leur appartenant, le 25 octobre 2019, M. [Y] et la SCI New Step étaient redevables de cette somme, ainsi qu’il ressort indubitablement des pièces qu’il verse aux débats, notamment du décompte définitif arrêté au 25 août 2020.

M. [Y] et la SCI New Step s’opposent à cette demande.
Ils soutiennent en premier lieu que cette somme inclut des dépenses injustement mises à leur charge qui doivent être supportées par le cabinet [M] et [Z] à titre personnel. Sur le fondement de l’ancien article 1165 du code civil (devenu 1199), ils exposent ainsi que les travaux réalisés pour mettre un terme au dégât des eaux de 2008, qui devaient être pris en charge par la copropriété comme le syndic l’avait lui-même indiqué aux époux [Y], alors propriétaires de l’appartement, l’ont été à l’initiative de ce même syndic, en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, de sorte que le contrat ainsi passé ne lie que les entreprises de travaux et le syndic mais non M. [Y] qui a la qualité de tiers au contrat et auquel aucune somme ne peut être réclamée à ce titre. Ils ajoutent que du reste, pendant plus de deux années, le cabinet [M] et [Z] n’a jamais réclamé ces sommes à M. [Y], à son ex-épouse ou à la SCI New Step, mais que ce n’est qu’en janvier 2011, parce qu’il a compris qu’il avait fait diligenter des travaux sans obtenir l’accord préalable de l’assureur de la copropriété, que le syndic a tenté d’obtenir remboursement des conséquences de ses erreurs en imputant le montant des travaux sur leur compte de charges. Ils soulignent que le cabinet [M] et [Z] a d’ailleurs, à plusieurs reprises, reconnu sa faute de gestion, notamment lors de la réunion qui s’est tenue le 1er décembre 2014 ainsi qu’il ressort du compte-rendu rédigé par M. [Y], non contesté sur ce point, et en déclarant le sinistre à son assurance responsabilité professionnelle le 18 décembre 2014.
Ils soutiennent en second lieu, qu’au-delà de la somme de 5.903,15 euros afférente aux travaux susmentionnés, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du solde de charges de 2.491,05 euros qu’il réclame. Ils exposent que le décompte du 25 août 2020 dont se prévaut le syndicat fait ainsi apparaître une reprise de solde de 9.895,53 euros à la date du 26 juin 2017 et que l’ensemble des sommes appelées postérieurement à cette date ont bien été réglées. Ils soulignent qu’aucun appel de charges ou autre pièce relative à la période antérieure à 2017 n’est versé aux débats de sorte que la reprise de solde n’est pas justifiée. Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires ne produit ni les appels de charges antérieurs au mois d’avril 2017 ni les convocations aux assemblées générales de M. [Y] et de la SCI New Step, pas davantage que les notifications des procès-verbaux d’assemblées. Ils relèvent en outre que les appels de charges n’étaient adressés qu’à la SCI New Step jusqu’au mois de février 2018. Ils exposent enfin avoir fait preuve de bonne foi et de diligence dans le paiement de leurs charges.

*
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l'article 14-1 de cette même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, les parties ne contestent pas que M. et Mme [Y], puis, à compter du 17 mai 2010, M. [Y] et la SCI New Step étaient copropriétaires indivis des lots n°512, 546, 710 et 711 de l’état descriptif de division.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
-les appels de fonds et de travaux sur la période du 1er avril 2017 au 31 décembre 2019,
-les procès-verbaux des assemblées générales des 15 mars 2012, 21 mars 2013, 18 mars 2014, 12 mars 2015, 15 mars 2016, 15 mars 2017, 21 mars 2018 et 19 mars 2019 ayant approuvé les comptes des exercices 2011 à 2015, 2017 et 2018, fixé les budgets prévisionnels des exercices 2012 à 2020 et voté divers travaux,
-les attestations de non-recours afférentes,
-des extraits du [Localité 9] Livre Comptable établis par le cabinet [M] et [Z] pour la période du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2017,
-un décompte de charges de M. [Y] et de la SCI New Step sur la période du 1er avril 2017 au 7 août 2020 portant solde débiteur de 8.394,20 euros.

La Cour de cassation n’exige que la production d’un justificatif de propriété et des procès-verbaux des assemblées générales pour que la demande de paiement des charges puisse être accueillie, après analyse du décompte des charges réclamées.

Peu importe en conséquence que le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats les appels de fonds sur la période antérieure au 1er avril 2017, les convocations aux assemblées générales et les notifications des procès-verbaux d’assemblées. Il est également indifférent à cet égard que les appels de fonds aient ou non été adressés à M. [Y] et/ou à la SCI New Step, dont M. [Y] est en outre le gérant.

Dans ces conditions, au vu des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, la reprise de solde du 26 avril 2017 sera retenue, étant rappelé qu’en vertu de l’article 1342-10 du code civil, à défaut d'indication par le débiteur de plusieurs dettes, lorsqu'il paie, de celle qu'il entend acquitter, l'imputation a lieu d'abord sur les dettes échues.

Cette reprise de solde inclut le montant des travaux que le cabinet [M] et [Z] a fait réaliser en 2009 pour mettre un terme à la fuite de la canalisation encastrée dans la dalle de l’appartement dont les époux [Y] étaient propriétaires, pour un montant de 5.904,31 euros. M. [Y] et la SCI New Step contestent être redevables de cette somme à hauteur de 5.903,15 euros.

Il ressort des pièces versées aux débats que le syndic de l’époque, le cabinet [M] et [Z], avait indiqué aux époux [Y] que la copropriété était responsable du dégât des eaux, qui serait pris en charge par l’assureur de la copropriété, l’origine de la fuite se situant dans les parties communes, et qu’il a fait réaliser les travaux de remise en état par les sociétés Isol’store et Sofratherm.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de ce que le sinistre avait pour origine une partie privative. Il n’établit donc pas que la créance dont il se prévaut à cet égard à l’encontre de M. [Y] et de la SCI New Step est certaine.

En conséquence de ces constatations et au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 677,71 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés sur la période du 1er avril 2017 au 7 octobre 2019 que M. [Y] et la SCI New Step seront condamnés in solidum à lui verser.





Sur la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1.813,34 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, ainsi composée :
Mise en demeure du 26 juin 2017 : 67,06 euros,Signification du 8 mars 2017 : 58,18 euros,Mise en demeure par avocat, facturée le 26 mars 2018 : 180 euros,Vacation constitution dossier TGI, facturée le 27 mars 2019 : 337,26 euros,Opposition prix de vente - Lots 512, 546 et 710, facturée le 6 novembre 2019 : 349,74 euros,Opposition prix de vente - Lot 711, facturée le 6 novembre 2019 : 349,74 euros,Opposition sur lots 512, 546 et 710, facturée le 29 novembre 2019 : 213,18 euros,Opposition sur prix de vente lot 711, facturée le 6 novembre 2019 : 102,18 euros,Recherche par enquêteur ATER, facturée le 7 août 2020 : 156 euros.
M. [Y] et la SCI New Step s’opposent à cette demande dès lors que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune des sommes réclamées et dans la mesure où ces frais ont été occasionnés par la seule faute de gestion du cabinet [M] et [Z].

*

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en œuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu'ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de syndic couvrant la période du 21 mars 2018 au 18 septembre 2020, qui mentionne un coût de 349,74 euros pour une opposition au prix de vente d’un lot en cas de mutation,
- l’opposition sur le prix de vente des lots 512, 546 et 710 signifié par exploit d’huissier de justice le 8 novembre 2019, d’un coût de 213,18 euros,
- l’opposition sur le prix de vente du lot 711 signifié par exploit d’huissier de justice le 8 novembre 2019, d’un coût de 102,18 euros.
 
Il n’est en revanche pas justifié de la « mise en demeure du 26 juin 2017 » (le contrat de syndic ne couvrant en tout état de cause pas cette période), de la « signification du 8 mars 2017 », de la « mise en demeure par avocat » facturée le 26 mars 2018 et de la « vacation constitution dossier TGI » facturée le 27 mars 2019 (qui en outre devrait être justifiée par des diligences exceptionnelles du syndic).

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible de 1.014,84 euros (349,74 x 2 + 102,18 + 213,18) au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, que M. [Y] et la SCI New Step seront condamnés in solidum à lui verser.

Sur la demande d’intérêts de retard

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les sommes qui lui sont allouées au titre des charges et des frais soient productives d'intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2019, date à laquelle M. [Y] et la SCI New Step auraient dû s’en acquitter.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce valant mise en demeure justifiant que les intérêts au taux légal courent sur les sommes qui lui sont allouées au titre des charges et des frais à compter du 25 octobre 2019.

Les intérêts au taux légal courront donc sur ces sommes à compter de l’assignation du 2J’ai retenu le 2 et pas le 3 car c’est la 1ère assignation et que les M. [Y] et la SCI sont en indivision
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 septembre 2020 qui vaut mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande que M. [Y] et la SCI New Step soient condamnés in solidum à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. S’appuyant sur la jurisprudence, sans toutefois viser aucun texte, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le recouvrement des charges en temps utile est impératif pour une saine gestion de la copropriété. Il rappelle les termes du jugement du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt ayant renvoyé l’affaire au tribunal judiciaire en raison du dépassement du taux de compétence matérielle. Il expose que les sommes sont bloquées au sein de l’étude notariale ayant vendu les lots de M. [Y] et de la SCI New Step depuis le 25 octobre 2019.

M. [Y] et la SCI New Step s’opposent à cette demande. Ils font valoir qu’ils subissent eux-mêmes un préjudice certain dès lors que des charges leur sont abusivement imputées. Ils ajoutent qu’ils ont toujours réglé leurs charges avec diligence et que si un préjudice est subi par le syndicat des copropriétaires il est le fait de son ancien syndic.

*

En l’espèce, il a été jugé que M. [Y] et de la SCI New Step restent redevables envers le syndicat des copropriétaires de la seule somme de 677,71 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés sur la période du 1er avril 2017 au 7 octobre 2019, les frais de recouvrement dus n’étant liés qu’à l’opposition sur les prix de ventes.

En dehors des frais relatifs aux travaux contestés et dont ils ne sont pas redevables, il est établi que M. [Y] et de la SCI New Step ont toujours été diligents dans le règlement de leurs charges de copropriété.

En outre le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés des copropriétaires à l'obligation de paiement de leurs charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de M. [Y] et de la SCI New Step dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés particulières de trésorerie. 

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

II Sur la demande de garantie formée à l’encontre du cabinet [M] et [Z]

M. [Y] et la SCI New Step demandent au tribunal, à titre subsidiaire, de condamner le cabinet [M] et [Z] à les garantir de toutes sommes qu’ils pourraient être condamnés à verser au syndicat des copropriétaires.

Le cabinet [M] et [Z] ayant été mis hors de cause par ordonnance du juge de la mise en état du 17 octobre 2022, M. [Y] et la SCI New Step seront déboutés de leur demande.

III Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [Y] et la SCI New Step

M. [Y] et la SCI New Step demandent au tribunal de condamner in solidum le cabinet [M] et [Z] et le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts. Ils exposent qu’en raison de l’imputation abusive des travaux à leur décompte de charges, ils se sont vus contraints d’engager une action en justice pour défendre leurs intérêts. Ils ajoutent qu’en raison de ce litige, une partie du prix de vente est toujours bloquée chez le notaire instrumentaire.

Le syndicat des copropriétaires ne conclut pas sur cette demande.

*

M. [Y] et la SCI New Step, qui ne soulèvent aucun moyen de droit au soutien de leur demande en seront déboutés, sur le fondement de l’article 768 du code de procédure civile.

Au surplus il sera notamment rappelé que le cabinet [M] et [Z], qui n’est pas dans la cause, ne saurait se voir condamner à verser une quelconque somme et qu’il a par ailleurs été jugé que M. [Y] et la SCI New Step restent redevables de la somme de 677,71 euros au titre de leurs charges à l’égard du syndicat des copropriétaires.

IV Sur les autres demandes

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L’équité conduit en l’espèce à laisser à chacune des parties tant les dépens que les frais irrépétibles qu’elle a pu exposer dans le cadre de la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires, d’une part, M. [Y] et la SCI New Step, d’autre part, seront ainsi déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes du dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner in solidum M. [Y] et la SCI New Step à lui rembourser les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n° 2011-212 du 8 mars 2001, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, qu’il serait amené à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.

Faute pour le syndicat de s’expliquer sur le fondement de sa demande dans la partie « Discussion » de ses écritures, il en sera débouté sur le fondement de l’article 768 du code de procédure civile.

Enfin, en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, s'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit à moins que la décision rendue n'en dispose autrement dès lors que le juge estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.


Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [N] [Y] et la société civile immobilière New Step à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » sise [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son syndic, la somme de 677,71 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés sur la période du 1er avril 2017 au 7 octobre 2019, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 septembre 2020 ;

CONDAMNE in solidum M. [N] [Y] et la société civile immobilière New Step à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Localité 10] [Adresse 9] » sise [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son syndic, la somme de 1.014,84 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 septembre 2020 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » sise [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son syndic, de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [N] [Y] et la société civile immobilière New Step de leur appel en garantie formé à l’encontre du cabinet [M] et Fils et [Z] ;

DEBOUTE M. [N] [Y] et la société civile immobilière New Step de leur demande de dommages et intérêts ;

DIT que chaque partie conservera à sa charge les dépens et frais irrépétibles par elle exposés dans le cadre de la présente instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 8] » sise [Adresse 7] à Sèvres (92310), représenté par son syndic, de sa demande de « condamner in solidum M. [Y] et la SCI New Step à lui rembourser les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n° 2011-212 du 8 mars 2001, portant fixation du tarif des Huissiers de Justice en matière civile et commerciale, qu’il serait amené à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir » ;

DEBOUTE M. [N] [Y] et la société civile immobilière New Step, ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Etablissement 1] » sise [Adresse 7] à [Localité 8], représenté par son syndic, de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.



signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,