Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 20 mai 2026

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 
20 Mai 2026


N° R.G. : N° RG 21/02540 - N° Portalis DB3R-W-B7F-WPVL

N° Minute :








AFFAIRE

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU [Adresse 1] A [Localité 2]

C/

S.A.S. CABINET [O] [Z] ET CIE





Copies délivrées le :








DEMANDERESSE

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU [Adresse 1] A [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Patrick BAUDOUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0056


DEFENDEUR

S.A.S. CABINET [O] [Z] ET CIE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 399




En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026 en audience publique devant :

Carole GAYET, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente
Carole GAYET, Juge
Anne-Laure FERCHAUD, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Georges DIDI, Greffier.


JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.







EXPOSE DU LITIGE


L’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] appartenait jusqu’au 27 décembre 2013 à un seul et même propriétaire, M. [N], qui l’a cédé à cette date à un promoteur immobilier, la société Seine IDF.

La société Seine IDF a procédé à la division de cet ensemble en différents volumes, destinés à être vendus à des particuliers, aux termes d’un acte notarié du 5 novembre 2014, selon état descriptif de division volumétrique (EDDV).

A cette même date a été constituée l’Association Syndicale Libre du [Adresse 1] à [Localité 2] (ci-après « l’ASL ») suivant statuts établis devant notaire, en vue de régir les conditions d’habitation de l’ensemble immobilier.

L’ASL a pour périmètre, selon l’EDDV, 11 volumes : deux bâtiments, AB et H, soumis chacun au statut de la copropriété (volumes 2 et 8), six maisons individuelles (volumes 3, 4, 5, 6 et 11, 7, 10), la loge de la gardienne (volume 9) ainsi qu’une allée centrale, desservant les volumes, et des équipements collectifs (volume 1), propriété de l’ASL depuis le 8 septembre 2022.

Suivant résolution n°6 de l’assemblée générale de l’ASL du 21 octobre 2015, le cabinet [O] [Z] et Compagnie a été désigné « syndic » jusqu’au 21 février 2017. Il a été désigné « directeur » de l’ASL suivant résolution n°7 de l’assemblée générale du 21 février 2017 pour une durée d’une année, puis de nouveau « syndic » lors de l’assemblée générale du 3 avril 2019 selon contrat de « Mandat de Directeur » d’une durée de 18 mois à compter de cette date. Son mandat de directeur de l’ASL a pris fin aux termes d’une résolution n°8 de l’assemblée générale de l’ASL en date du 27 juillet 2020, assemblée qui a été annulée par jugement du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 7 octobre 2024.

Le cabinet [O] [Z] et Compagnie a également assuré parallèlement les fonctions de syndic des copropriétés AB et H.

Reprochant au cabinet [O] [Z] et Compagnie de nombreuses fautes de gestion, et notamment d’avoir géré les deux syndicats des copropriétaires et l’ASL comme s’ils ne formaient qu’une seule entité, avec pour conséquence une facturation à l’ASL de prestations qui ne devaient être imputées qu’aux seules copropriétés AB et H, l’ASL, par exploit du 22 mars 2021, a fait assigner cabinet [O] [Z] et Compagnie devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’obtenir réparation de ses préjudices.

Par dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 octobre 2024, l’ASL, au visa notamment des articles 1992, 1240 à 1242 du code civil, demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER que la société [O] [Z] a commis de nombreuses fautes de gestion en faisant fi de l’existence de l’Association Syndicale Libre et des règles la régissant et qu’elle a ainsi engagé sa responsabilité vis-à-vis l’ASL [Adresse 3], requérante ; 
 
EN CONSEQUENCE, 
 
CONDAMNER la société [O] [Z] à payer à l’ASL [Adresse 3] les sommes suivantes, sauf à parfaire : 
• 31.240,79 euros au titre des dépenses relatives aux Volumes 2 et 8 qui ont été imputées à tort à l’ASL sur la période allant de 2015 à 2020, 
• 2.400 euros au titre des dépenses relatives au Volume 2 qui ont été imputées à tort à l’ASL en 2019, 
• 2.953,52 euros au titre des factures non justifiées émises entre 2016 et 2020, 
• 79.939,04 euros au titre des frais de consommation d’eau entre 2016 à 2020 indûment supportés par l’ASL, 
• 2 400 euros au titre des frais d’avocat indûment facturés à l’ASL, 
• 246.528,47 euros au titre des frais liés à la gardienne entre 2015 et 2020 supportés indûment par l’ASL, et ce sans avoir la qualité d’employeur, 
• 96.155,90 euros au titre des frais liés aux procédures qui ont suivi la non-formalisation de l’emploi de Madame [B], 
• 9.075 euros au titre de la mise en conformité des réseaux électriques avec l’état descriptif de division volumétrique du 5 novembre 2014, 
• 3.000 euros au titre du remboursement de la condamnation prononcée à l’encontre de l’ASL aux termes du jugement rendu le 7 octobre 2024 ;

DIRE que les sommes ci-dessus produiront des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;
 
DEBOUTER la société [O] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
 
CONDAMNER la société [O] [Z] à payer à l’ASL [Adresse 3] la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
 
A titre subsidiaire, 
 
Si le Tribunal ne se considérait pas suffisamment éclairé, DESIGNER avant dire droit tel expert qu’il lui plaira, lequel dispensé d’office du serment sera, en cas d’empêchement, remplacé par une simple ordonnance du Juge de la mise en état, avec possibilité de s’adjoindre tout spécialiste de son choix, et recevra mission de : 
- se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment 
les pièces visées dans l’audit de Monsieur [I] [V], 
- convoquer les parties et entendre leurs explications, 
- examiner les comptes et dire s’ils sont entachés d’irrégularités, notamment au regard du rapport d’audit de Monsieur [I] [V], 
- décrire les irrégularités comptables avec précision, 
- préconiser les mesures destinées à rétablir la situation comptable, 
- fournir tous les éléments de fait susceptibles de permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices subis, 
- entendre les parties dans leurs dires et explications, et déposer son rapport au Greffe du Tribunal dans le délai de six mois de sa saisine ;
 
En tout état de cause, 
 
CONDAMNER la société [O] [Z] à payer à l’ASL [Adresse 3] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
 
CONDAMNER la société [O] [Z] aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY-BESNARD, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’établissement de l’audit de Monsieur [I] [V] pour un montant de 2.904 euros TTC ;
 
RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Par dernières écritures, notifiées par voie électronique le 12 juin 2024, le cabinet [O] [Z] et Compagnie, au visa notamment de l’article 1353 du code civil, demande au tribunal de :

DEBOUTER l’ASL de l’intégralité de ses demandes ; 
 
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, 
 
CONDAMNER l’ASL à payer à [O] [Z] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024 et l’audience de plaidoirie fixée au 17 février 2026, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « Dire et Juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Il n'y a dès lors pas lieu de statuer sur la demande de l’ASL de « DIRE ET JUGER que la société [O] [Z] a commis de nombreuses fautes de gestion en faisant fi de l’existence de l’Association Syndicale Libre et des règles la régissant et qu’elle a ainsi engagé sa responsabilité vis-à-vis l’ASL [Adresse 3], requérante », qui ne constitue pas une prétention.

I Sur les demandes indemnitaires formées par l’ASL 

L’ASL demande au tribunal de condamner le cabinet [O] [Z] et Compagnie à lui payer, d’une part, diverses sommes au titre des préjudices résultant de ses fautes de gestion, d’autre part, la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts.
A titre subsidiaire l’ASL demande au tribunal, s’il ne s’estimait pas suffisamment éclairé, de désigner avant-dire droit tel expert qu’il lui plaira, avec la mission qu’elle détaille dans le dispositif de ses conclusions.

Le cabinet [O] [Z] et Compagnie s’oppose à ces demandes. Quant à l’expertise sollicitée à titre subsidiaire, il fait valoir qu’en vertu de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si le demandeur ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver et en aucun cas en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve. Il expose que si des fautes de gestion avaient été commises en l’espèce l’ASL devrait être en possession des éléments lui permettant d’appuyer ses dires et relève que dans le dispositif de ses écritures, l’ASL demande qu’il soit notamment donné mission à l’expert de se faire remettre les pièces visées dans l’audit de M. [V].

Sur la demande de condamnation du cabinet [O] [Z] et Compagnie pour fautes de gestion
L’ASL, sur le fondement de l’article 1992 du code civil, demande au tribunal de condamner le cabinet [O] [Z] et Compagnie à lui verser les sommes de : 31.240,79 euros au titre des dépenses relatives aux volumes 2 et 8 qui lui ont été imputées de 2015 à 2020 ; 2.400 euros au titre des dépenses relatives au volume 2 qui lui ont été imputées en 2019 ; 2.953,52 euros au titre de factures émises entre 2016 et 2020 ; 79.939,04 euros au titre de frais de consommation d’eau entre 2016 à 2020 ; 2.400 euros au titre de frais d’avocat qui lui ont été facturés ; 246.528,47 euros au titre de frais liés à la gardienne entre 2015 et 2020 ; 96.155,90 euros au titre de frais liés aux procédures avec la gardienne ; 9.075 euros au titre de la mise en conformité des réseaux électriques avec l’état descriptif de division volumétrique du 5 novembre 2014 ; 3.000 euros au titre de la condamnation prononcée à l’encontre de l’ASL aux termes du jugement rendu le 7 octobre 2024 ayant annulé l’assemblée générale du 27 juillet 2020.
Elle fait valoir que le cabinet [O] [Z] et Compagnie a commis une faute en gérant les copropriétés et l’ASL comme s’il s’agissait d’une seule et même entité, d’une copropriété unique, d’ailleurs immatriculée comme telle par le cabinet [O] [Z] et Compagnie. Elle explique qu’à défaut de cahier des charges, son directeur disposait des statuts de l’ASL et de l’état descriptif de division volumétrique, lesquels n’ont pas été respectés. Elle se prévaut, pour appuyer ses demandes, d’un audit effectué par M. [I] [V], expert-comptable, le 1er février 2021, dont il ressort que « l’essentiel des charges facturées par [O] [Z] à l’ASL correspondent en fait aux charges de fonctionnement de l’une ou l’autre copropriété dont il a la gestion » et que ne sont ainsi pas justifiés notamment : le règlement par l’ASL des charges de gestion intérieure des volumes 2 et 8, du salaire et des charges sociales de la gardienne, des consommations particulières d’eau et des honoraires de gestion.

Le cabinet [O] [Z] et Compagnie s’oppose à ces demandes. Il fait valoir qu’il n’a été nommé directeur de l’ASL qu’à compter du 21 février 2017 et qu’auparavant il était syndic, de sorte que ses missions et responsabilités n’étaient pas les mêmes et qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir pas respecté les statuts de l’ASL avant cette date. Il soutient encore que l’ASL ne rapporte la preuve ni d’une faute qu’il aurait commise dans l’exécution de son mandat ni d’un préjudice en lien de causalité avec la faute alléguée. Il explique tout d’abord n’avoir commis aucune faute dans sa gestion dès lors que les statuts de l’ASL ont été respectés et que le cahier des charges, pourtant prévu à l’article 18 des statuts de l’ASL, n’existait pas, comme le reconnaît d’ailleurs l’ASL, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas l’avoir appliqué. Il ajoute ensuite que le préjudice propre à l’ASL est inexistant et réfute les conclusions de l’audit réalisé par M. [V], à la demande de l’ASL et dans son intérêt, aux fins d’échapper à ses obligations financières. Il explique que les sommes objets du litige ont été appelées auprès des membres de l’ASL, qu’il appartient dès lors à l’association d’agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires concerné et que l’ASL est dépourvue d’intérêt à agir à son encontre. Il ajoute enfin que les comptes de l’ASL présentés au cours des assemblées générales ont été approuvés par ses membres chaque année.

*

Aux termes de l’article 1992, alinéa 1er, du code civil : « le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. »

La mise en œuvre de la responsabilité civile du mandataire suppose la démonstration d’une faute de gestion, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

L’article 1353 du même code, qui a repris en substance les dispositions de l’ancien article 1315, dispose que: « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort des articles 14 et 15 des statuts initiaux de l’ASL en date du 5 novembre 2014, que l’association est administrée par un directeur, lequel est désigné par l’assemblée générale pour une période de trois ans.

Le cabinet [O] [Z] et Compagnie ne conteste pas avoir été mandaté pour gérer l’ASL sur la période considérée, du 21 octobre 2015 au 27 juillet 2020. Bien que tantôt qualifié de « syndic » (en 2015 et 2019), tantôt de « directeur » de l’ASL, le cabinet [O] [Z] et Compagnie, professionnel de l’immobilier, ne pouvait se méprendre sur le mandat qui lui avait été confié par l’ASL, qui constitue un mode de gestion alternatif à la copropriété. 

Il sera à cet égard relevé que le « syndicat des copropriétaires ASL [Adresse 4] », bien qu’immatriculé par le cabinet [O] [Z] et Compagnie, n’a pas d’existence effective, dès lors que l’ensemble immobilier est géré dans le cadre d’une ASL et qu’il ne constitue donc pas un syndicat.

Le cabinet [O] [Z] et Compagnie se devait donc de gérer distinctement les deux copropriétés, AB et H, dont il était syndic, selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et l’ASL, suivant les statuts applicables à cette dernière.

Aux termes de l’article 2 de ses statuts, l’ASL a pour objet :
« 
l’entretien des équipements collectifs à tous les propriétaires de l’ensemble immobilier compris dans son périmètre notamment voies, espaces verts, canalisations et réseaux, éclairage public, ouvrages ou constructions nécessaires au fonctionnement ou à l’utilisation des réseaux.l’appropriation desdits équipements.leur cession à titre onéreux ou gratuit à la commune ou à tout autre collectivité publique.le contrôle du cahier des charges de l’ensemble immobilier.l’exercice de toutes actions afférentes audit contrôle ainsi qu’aux ouvrages et équipements.la gestion et la police des biens communs nécessaires ou utiles pour la bonne jouissance des propriétaires dès leur mise en service et la conclusion de tous contrats et conventions relatifs à l’objet de l’association.la répartition des dépenses de gestion et d’entretien entre les membres de l’association et leur recouvrement.d’une manière générale toutes opérations financières, mobilières et immobilières concourant aux objets ci-dessus définis notamment la réception de toutes subventions et la conclusion de tous emprunts ».
En d’autres termes, l’objet de l’ASL est l’entretien et la gestion des biens communs à l’ensemble des membres de l’association.

L’article 16 desdits statuts stipule par ailleurs que le « directeur est l’agent officiel et exclusif de l’association syndicale » et qu’il a « les pouvoirs les plus étendus dans le cadre et pour la réalisation de l’objet de l’association ». Suit ensuite une liste, non limitative, de ces pouvoirs, parmi lesquels : administrer, conserver et entretenir les biens communs et éléments d’équipement généraux ; engager le personnel nécessaire à cette fin, fixer les conditions de son emploi et sa rémunération ; faire effectuer les travaux ; ouvrir tous comptes en banque ; appeler auprès des propriétaires les fonds destinés à couvrir les dépenses de l’association ; recouvrer les fonds ; représenter l’association en justice, transiger.

Il convient d’examiner point par point la mise en jeu de la responsabilité du cabinet [O] [Z] et Compagnie ainsi que, le cas échéant, l’indemnisation du préjudice subi par l’ASL.

A cet égard, le moyen soulevé par le cabinet [O] [Z] et Compagnie tiré de l’absence de cahier des charges sera d’ores et déjà rejeté. En effet la question soumise au tribunal n’est pas celle d’une mauvaise répartition des charges entre membres de l’ASL mais celle de la régularité de l’imputation même de certains frais et dépenses à l’ASL en lieu et place des copropriétés AB et H. Il sera au surplus relevé que le cabinet [O] [Z] et Compagnie ne démontre pas avoir sollicité de l’ASL le cahier des charges qu’il avait pourtant pour mission de contrôler en application des statuts.

Sur les charges et frais liés à la gardienne entre 2015 et 2020
L’ASL demande au tribunal de condamner le cabinet [O] [Z] et Compagnie à lui verser les sommes de 246.528,47 euros et 96.155,90 euros à ce titre. Elle expose que le cabinet [O] [Z] et Compagnie a facturé à l’ASL l’ensemble des prestations réalisées par la gardienne en dehors des parties communes, alors même que l’ASL n’était pas son employeur. Elle s’appuie à cette fin sur l’ordonnance de référé du conseil des prud’hommes de [Localité 1] du 10 mars 2021 qui a jugé que « le syndicat des copropriétaires des immeubles [Adresse 1] à [Localité 6] ayant comme syndic le cabinet [O] [Z] & Cie, apparaît donc comme étant l’employeur de Madame [B] » ce dont elle déduit que l’ASL n’est pas l’employeur. Elle ajoute que l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 7] du 25 novembre 2021, dont se prévaut le cabinet [O] [Z] et Compagnie et qui a confirmé cette ordonnance sur ce point, n’est pas définitif puisque frappé d’un pourvoi en cassation. Elle souligne que la cour d’appel considère que l’ASL serait employeur de la gardienne à titre provisoire à compter du 1er août 2020 alors qu’en quittant son mandat de directeur de l’ASL le cabinet [O] [Z] et Compagnie a, d’une part, continué à employer la gardienne pour les copropriétés AB et H en conservant le lien de subordination existant, d’autre part, n’a pas laissé à l’ASL les moyens de sa gestion, notamment l’accès au compte servant à gérer l’ASL et les formalités pour être l’employeur de Mme [B], ce qui a entraîné trois ans de procédure et des frais pour un montant de 81.360,34 euros (procédure prud’homale, procédure JEX et in fine procédure de licenciement de la gardienne).

Le cabinet [O] [Z] et Compagnie soutient qu’il n’a commis aucune faute en imputant à l’ASL les frais et charges liés à la gardienne dès lors que l’ASL était seul et unique employeur de Mme [B], ainsi que l’a jugé le conseil des prud’hommes, puis la cour d’appel de [Localité 7], laquelle a considéré que la liste des tâches assignées à la gardienne était conforme à l’objet social de l’ASL. Il ajoute que par arrêt du 7 février 2024, la chambre sociale de la Cour de cassation a définitivement mis un terme à cette question en rejetant le pourvoi formé par l’ASL à l’encontre de l’arrêt d’appel.

Il ressort de l’arrêt définitif de la cour d’appel de [Localité 7] précité du 25 novembre 2021 que l’ASL était l’employeur de Mme [B] sur la période considérée. Cette décision est revêtue de l’autorité de la chose jugée. 

Le cabinet [O] [Z] et Compagnie n’a ainsi pas commis de faute dans l’exécution de son mandat de directeur en imputant à l’ASL les frais et charges liés au poste de la gardienne de 2015 à 2020.

L’ASL sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre ainsi qu’au titre des frais entraînés par les procédures liées au contrat de travail de la gardienne.

Sur les dépenses relatives aux volumes 2 et 8 et sur les « dépenses non justifiées » imputées entre 2015 et 2020
L’ASL demande au tribunal de condamner le cabinet [O] [Z] et Compagnie à lui verser les sommes de 31.240,79 euros (dépenses relatives aux volumes 2 et 8) et 2.400 euros (dépenses relatives au volume 2) au titre des charges, hors service de gardiennage, qui lui ont été facturées et qui auraient dû être supportées par les seules copropriété AB et H. Elle expose que l’existence juridique d’un syndicat des copropriétaires n’est pas subordonnée à son immatriculation. Elle sollicite également la condamnation de son mandataire à lui verser la somme de 2.953,52 euros au titre de dépenses imputées sans justificatif.

Concernant précisément ces sommes, le cabinet [O] [Z] et Compagnie souligne tout d’abord que les syndicats des copropriétaires des immeubles AB et H ont été immatriculés au mois de janvier 2018, ce qui rend improbable la confusion des trois entités alléguée par l’ASL à compter de l’année 2015. Il oppose par ailleurs que dans la mesure où l’audit du 1er février 2021 sur lequel s’appuie l’ASL, en déclarant faire une interprétation des statuts et règlements de copropriétés, a conclu de manière erronée à l’absence de justification de l’imputation des charges et frais de la gardienne à l’ASL, il convient de considérer que l’ensemble des déductions faites par l’expert-comptable sont erronées. Il ajoute qu’en tout état de cause les éléments produits par l’ASL ne permettent pas de démontrer que les comptes de l’ASL seraient erronés dès lors qu’aucune facture n’est produite et que les lignes de charges sont imputées de manière aléatoire à chacun des bâtiments sans justification, de sorte qu’aucune faute n’est établie à son encontre.

En l’espèce, l’ASL se fonde sur le rapport d’audit établi par M. [V] le 1er février 2021, qui conclut après analyse des documents en sa possession, que les dépenses indûment supportées par l’ASL dont la liste détaillée et la synthèse figurent en annexes, s’élèvent globalement à la somme de 378.298,07 euros pour la période du 1er janvier 2016 au 27 juillet 2020, période durant laquelle le cabinet [O] [Z] et Compagnie était son directeur.

De ces annexes il ressort que les sommes imputées à l’ASL s’élèvent à 31.240,89 euros (8.373,36 euros en 2016, 7.294,90 euros en 2017, 9.796,36 euros en 2018, 5.373,29 euros en 2019, 402,98 euros en 2020) au titre des volumes 2 et 8 et 2.400 euros au titre du seul volume 2 en 2019.

Il n’est pas contestable que les charges concernant les volumes 2 et 8 ne pouvaient être imputées à l’ASL dès lors qu’elles ne concernent ni l’entretien ni la gestion des biens communs à l’ensemble des membres de l’association.

Néanmoins les pièces versées aux débats par l’ASL, qu’il s’agisse du rapport d’audit du 1er février 2021 ou du relevé général des dépenses sur la période du 20 janvier 2017 au 10 juillet 2020, ne suffisent pas à établir que les charges qui lui ont été imputées pour les sommes réclamées concernaient les seuls volumes 2 et 8. Les seules annotations manuscrites portées sur le relevé général des dépenses ne peuvent suffire à le démontrer en l’absence de tout autre document, notamment les documents sur lesquels s’est appuyé M. [V] pour dresser son rapport d’audit.

L’ASL ne rapporte ainsi pas la preuve, qui pourtant lui incombe, que des charges lui auraient été facturées en violation de ses statuts par le cabinet [O] [Z] et Compagnie et que son directeur aurait à ce titre commis une faute dans l’exécution de son mandat.

L’ASL ne s’explique par ailleurs pas sur la matérialité précise des frais injustifiés qui lui auraient été imputés et dont elle demande remboursement à hauteur de 2.953,52 euros.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour l’ensemble de ces dépenses.

Sur les frais de consommation d’eau entre 2016 à 2020
L’ASL demande au tribunal de condamner le cabinet [O] [Z] et Compagnie à lui verser la somme de 79.939,04 euros à ce titre, selon la synthèse des dépenses annexée au rapport d’audit du 1er février 2021. Elle explique que les consommations d’eau de tout l’ensemble immobilier lui ont été imputées alors que la gestion des consommations particulières de chaque volume n’entre pas dans son objet. Elle explique que rien ne justifie les sommes appelées alors que l’ASL n’est propriétaire que du volume 1 et ce, seulement depuis le 8 septembre 2022.

Le cabinet [O] [Z] et Compagnie s’oppose à cette demande, renvoyant à ses développements sur l’absence de valeur probante du rapport d’audit et faisant valoir que la pièce adverse n°15 sur laquelle se fonde également l’ASL ne permet pas de faire de rapprochement entre les montants qui y figurent et la somme réclamée, qu’il estime non justifiée.

En l’espèce, il n’est pas contestable que l’ASL n’a pas pour objet de gérer l’ensemble des consommations d’eau de l’ensemble immobilier et partant d’acquitter la totalité des charges y afférentes.

Les pièces versées aux débats par l’ASL ne permettent toutefois pas au tribunal d’apprécier l’existence d’une faute de gestion imputable au cabinet [O] [Z] et Compagnie ni la matérialité du préjudice éventuellement subi par l’ASL.

La demande d’indemnisation de l’ASL au titre des consommations d’eau sera par conséquent également rejetée.

Sur les frais d’avocat facturés
L’ASL demande au tribunal de condamner le cabinet [O] [Z] et Compagnie à lui verser la somme de 2 400 euros à ce titre. Elle explique qu’ont été mis à sa charge les frais d’avocat relatifs à un référé préventif pour des travaux ne concernant que le seul syndicat des copropriétaires de l’immeuble AB (volume 2 de l’ASL). Elle produit à cet effet la note d’honoraires du cabinet [C] et Associés du 27 février 2019 ainsi que les « Dires » établis dans l’intérêt du syndicat.

Le cabinet [O] [Z] et Compagnie s’oppose à cette demande. Il fait valoir que les documents produits en demande (facture d’avocat libellée au nom de l’ASL et « Dires ») ne permettent pas d’établir que la mesure d’expertise ne concerne que le syndicat des copropriétaires du bâtiment AB et que l’ASL ne produit que 5 « Dires » alors qu’il en a été régularisé a minima 18. Il estime sa faute non démontrée.

Le cabinet [O] [Z] et Compagnie ne conteste pas que la somme de 2.400 euros a été facturée à l’ASL, au titre d’un référé préventif, le 27 février 2019.

Le tribunal ne dispose pas des noms des propriétaires de chacun des volumes de l’ASL ni des noms des copropriétaires de chacune des copropriétés AB et H de sorte qu’il n’est pas établi par les « Dires » versés aux débats que la mesure d’expertise ne concernait que les seuls copropriétaires du bâtiment AB, d’autant que l’ensemble des « Dires » n’est pas produit. En outre, il ressort du « Dire n°1 » que le cabinet d’avocat [C] et Associés a demandé à l’expert de « bien vouloir procéder, lors de cette réunion, à la visite des maisons n°4, 5 et 6 du bâtiment C, lesquelles n’avaient pas pu être visitées » lors de la précédente réunion d’expertise, maisons qui constituent les volumes 4, 5 et 6 de l’ASL.

La demande de dommages et intérêts formée par l’ASL sera en conséquence rejetée.

Sur la mise en conformité des réseaux électriques avec l’état descriptif de division volumétrique du 5 novembre 2014
L’ASL demande au tribunal de condamner le cabinet [O] [Z] et Compagnie à lui verser la somme de 9.075 euros à ce titre. Elle ne développe toutefois aucune argumentation spécifique à l’appui de sa demande aux termes de la partie « Discussion de ses écritures ».

Le cabinet [O] [Z] et Compagnie s’oppose à cette demande au motif qu’elle n’est étayée par aucun élément. Il ajoute ne pas comprendre en quoi cette mise en conformité, qui est bénéfique à l’ASL, pourrait lui porter préjudice.

L’ASL qui n’établit pas la faute reprochée au cabinet [O] [Z] et Compagnie ni ne s’explique sur la matérialité et le quantum de son préjudice, la mise en conformité des réseaux électriques n’apparaissant pas, au surplus, dans le rapport d’audit du 1er février 2021 au titre des charges injustement imputées à l’ASL, sera déboutée de sa demande.

Sur la condamnation prononcée à l’encontre de l’ASL aux termes du jugement rendu le 7 octobre 2024
L’ASL demande au tribunal de condamner le cabinet [O] [Z] et Compagnie à lui verser la somme de 3.000 euros en remboursement des frais irrépétibles qu’elle a été condamnée à verser au syndicat des copropriétaires des bâtiments A et B ainsi qu’à deux copropriétaires de ces bâtiments, par le tribunal judiciaire de Nanterre en vertu du jugement du 7 octobre 2024 ayant conduit à l’annulation de l’assemblée générale de l’ASL du 27 juillet 2020 pour violation des règles statutaires de convocation. Elle soutient qu’elle n’a pas à supporter la charge définitive de cette condamnation qui est due à une faute de gestion du cabinet [O] [Z] et Compagnie.

Il résulte du jugement du 7 octobre 2024 susmentionné, versé aux débats, que le cabinet [O] [Z] et Compagnie a convoqué à l’assemblée générale de l’ASL du 27 juillet 2020 le seul syndic, en sa qualité de représentant des copropriétaires des bâtiments A et B, alors que les statuts de l’ASL exigeaient la convocation de l’ensemble des copropriétaires de ces bâtiments, de sorte que ladite assemblée a été annulée.

Ce faisant le cabinet [O] [Z] et Compagnie a commis une faute dans l’exécution de son mandat.

Il en est résulté pour l’ASL une condamnation à indemniser le syndicat des copropriétaires des bâtiments A et B ainsi que deux copropriétaires pour leurs frais irrépétibles à hauteur de 3.000 euros.

Ce préjudice, en lien direct avec la faute de son mandataire, doit être intégralement réparé.

Le cabinet [O] [Z] et Compagnie sera en conséquence condamné à verser à l’ASL la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

**

Aux termes de l’article 146 du même code, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.
En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

Il n’appartient pas en l’espèce au tribunal de suppléer la carence de l’ASL dans l’administration de la preuve des fautes de gestion qu’elle impute à son ancien directeur, dès lors que le rapport d’audit qu’elle verse aux débats s’appuie sur plusieurs documents qu’elle doit nécessairement pouvoir obtenir auprès de son expert-comptable si elle ne les a pas en sa possession.

La demande d’expertise sollicitée par l’ASL à titre subsidiaire, qui n’est justifiée avant dire-droit pour aucune des demandes indemnitaires formées à titre principal, est rejetée.

2. Sur la demande de condamnation du cabinet [O] [Z] et Compagnie à des dommages et intérêts

L’ASL demande au tribunal de condamner le cabinet [O] [Z] et Compagnie à lui verser la somme de 150.000 euros à ce titre. Il sera relevé que le quantum de cette demande est de 15.000 euros aux termes de la partie « Discussion » de ses écritures, le tribunal n’étant toutefois tenu, aux termes de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, que des prétentions figurant au dispositif des conclusions. Elle fait valoir que les agissements du cabinet [O] [Z] et Compagnie lui ont causé un préjudice dès lors qu’elle a dû notamment faire appel à différents professionnels (juriste, avocat, expert-comptable, etc.) pour rétablir la situation financière et juridique de l’association, outre qu’elle a dû également supporter de façon indue des sommes conséquentes qui ne relevaient pas de son objet.

Le cabinet [O] [Z] et Compagnie s’oppose à cette demande. Il fait valoir que le recours aux professionnels allégué n’est nullement étayé et qu’il a été démontré l’inefficience de l’intervention de l’expert-comptable qui a rendu un rapport aux conclusions erronées.

L’ASL ayant été déboutée de la quasi-totalité de ses demandes, en l’absence de démonstration des fautes imputées à son directeur, elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

II Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Le sens de la présente décision conduit à laisser à chacune des parties les dépens et frais irrépétibles par elles exposés au titre de la présente procédure.

L’ASL conservera en conséquence à sa charge les frais d’établissement de l’audit réalisé par M. [V].

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. 

L'article 514-1 du même code ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée.




PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort,


DEBOUTE l’Association Syndicale Libre du [Adresse 1] à [Localité 2] de ses demandes de condamnation du cabinet [O] [Z] et Compagnie à lui verser les sommes de 31.240,79 euros au titre des dépenses relatives aux volumes 2 et 8 qui lui ont été imputées de 2015 à 2020 ; 2.400 euros au titre des dépenses relatives au volume 2 qui lui ont été imputées en 2019 ; 2.953,52 euros au titre de factures émises entre 2016 et 2020 ; 79.939,04 euros au titre de frais de consommation d’eau entre 2016 à 2020 ; 2.400 euros au titre de frais d’avocat qui lui ont été facturés ; 246.528,47 euros au titre de frais liés à la gardienne entre 2015 et 2020 ; 96.155,90 euros au titre de frais liés aux procédures avec la gardienne ; 9.075 euros au titre de la mise en conformité des réseaux électriques avec l’état descriptif de division volumétrique du 5 novembre 2014 ;

CONDAMNE le cabinet [O] [Z] et Compagnie à verser à l’Association Syndicale Libre du [Adresse 1] à Neuilly-sur-Seine la somme de 3.000 euros au titre de la condamnation prononcée à son encontre aux termes du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre le 7 octobre 2024 ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par l’Association Syndicale Libre du [Adresse 1] à [Localité 2] ;

DIT que chaque partie conservera à sa charge les dépens et frais irrépétibles par elle exposés dans le cadre de la présente instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.



signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier présent lors du prononcé.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,