Tribunal Judiciaire · Service des référés — 21 mai 2026

MINUTE
JUGEMENT DU : 21 Mai 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00235 - N° Portalis DBYQ-W-B7K-JFYS
AFFAIRE : S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] A [Localité 1] représenté par son Syndic, le Cabinet CITYA MONTCHALIN FIRMINY, [Adresse 2] [Localité 2] C/ S.C.I. UMR SELECT RETAIL


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST ETIENNE

Service de la procédure accélérée au fond

JUGEMENT RENDU SELON 
LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND


VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO
GREFFIERE : Céline TREILLE


PARTIES :


DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son Syndic, le Cabinet CITYA MONTCHALIN FIRMINY, [Adresse 2] [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Romain MONTAGNON de la SELARL NEO DROIT, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, 

DEFENDERESSE

S.C.I. UMR SELECT RETAIL, dont le siège social est sis [Adresse 5]

non représentée


Débats tenus à l'audience du : 23 Avril 2026
Date de délibéré indiquée par le Juge : 21 Mai 2026











EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI UMR Select Retail est copropriétaire dans l'immeuble sis [Adresse 1] à Saint-Etienne.

En raison d'un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l'encontre de la SCI UMR Select Retail, en date du 26 septembre 2025.

Par acte délivré par commissaire de justice le 1er avril 2026, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI UMR Select Retail devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne, statuant selon la procédure accélérée au fond.

A l'audience du 23 avril 2026, à laquelle l'affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, demande à la juridiction de condamner la SCI UMR Select Retail à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] les sommes de :
- l5 039,43 €, outre intérêts au taux légal à compter du commandement dc payer en date du 26 septembre 2025, au titre des charges de copropriété de l'exercice 2025-2026 arrêtées au 22 janvier 2026, incluant le quatrième appel de fonds en date du 1er janvier 2026 ;
- 1 116,96 € au titre des frais de recouvrement ;
- 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;
- 2 000 € sur le fondement dc l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.

Au visa des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, outre l'article 1231-6 du Code civil, il soutient que, malgré les relances, les charges de copropriété restent impayées. Il affirme que le retard de paiement des charges met en péril l'équilibre de la trésorerie de la copropriété en aggravant ses dépenses.

La SCI UMR Select Retail, dont l'assignation a été remise à personne morale, n'a pas comparu. 

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

A l'audience, le Tribunal soulève l'irrecevabilité de la mise en demeure et de la procédure.

Sur quoi, l'affaire est mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de la procédure

Selon l'article 125 du Code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public.

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.

L'article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 distingue :
- Les provisions et avances, les premières versées en attente du solde définitif qui résulte de l'approbation des comptes, les secondes, remboursables, destinées, en vertu du règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves ;
- Les charges, qui sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires en exécution d'une décision d'approbation des comptes d'un exercice.

Il résulte de ces textes que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents, que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

En raison de la nature particulière de la procédure de l'article 19-2 entièrement tournée vers son efficacité, puisqu'il s'agit pour le syndicat d'obtenir une décision rapide concernant non seulement l'arriéré mais aussi les charges non encore échues au stade de la mise en demeure, il est exigé que l'information transmise au copropriétaire défaillant soit utile, informative et dénuée d'ambiguïté.

Cette mise en demeure, qui constitue le préalable nécessaire à l'introduction de l'instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte (3ème chambre civile, 12 décembre 2024, 24-70.007)

Le caractère infructueux de la mise en demeure à l'issue d'un délai de 30 jours étant un préalable nécessaire à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, toute irrégularité affectant cette même mise en demeure conduit à l'irrecevabilité de l'action intentée. Cela exclut la présentation d'un montant global dans la mise en demeure et il est donc impératif qu'elle opère une distinction entre les provisions des articles 14-1 et 14-2 et les autres charges et provisions réclamées.

La mise en demeure doit donc respecter trois conditions cumulatives à savoir : 
- l'indication de la provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2;
- la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ;
- le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Dès lors, si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l'irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d'agir.

Enfin, le syndicat des copropriétaires qui agit sur le fondement de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en paiement de provisions dues au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ayant fait l'objet d'une mise en demeure, ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s'il justifie d'une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée et ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés (3ème chambre civile, 15 janvier 2026, 23-23.534).

En l'espèce, les mises en demeure du 17 juillet 2025 et du 8 août 2025 visent l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Le commandement de payer du 26 septembre 2025 contient un décompte détaillé, permettant de connaître avec précision les provisions dues au titre de l'article 14-1. Le délai de 30 jours pour procéder au règlement avant que l'intégralité des sommes deviennent immédiatement exigibles est mentionné.

Ces deux mises en demeures ainsi que le commandement de payer, conditionnant la recevabilité de la procédure accélérée au fond, sont donc conformes à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action du syndicat des copropriétaires.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 1103 du Code civil et de l'article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l'article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 13 mai 2016, il ressort que la SCI UMR Select Retail est redevable de la somme de 15 039,43 €, arrêté au 22 janvier 2026.

S'agissant des frais de recouvrement, ils sont dus par le copropriétaire ne payant pas ses charges de copropriété au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve de leurs justifications.

Les frais de transmission du dossier à l'huissier et à l'avocat ne sont pas justifiés par des diligences exceptionnelles du syndic et constituent des honoraires non prévus par la loi.

Il convient donc de les retirer des sommes dues par la SCI UMR Select Retail.

La SCI UMR Select Retail est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 196,39 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 22 janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 430,72 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l'article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Suivant jugement du 7 mai 2025, la SCI UMR Select Retail a déjà été condamnée pour des charges de copropriété impayées. Malgré cela, elle n'a pas cru bon d'apurer sa situation auprès du syndicat des copropriétaires, caractérisant ainsi sa résistance abusive.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner la SCI UMR Select Retail à lui payer la somme de 500 €.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SCI UMR Select Retail succombant à l'instance, elle est condamnée aux dépens. 

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, la SCI UMR Select Retail, partie perdante, est condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond, réputé contradictoire, et en 1er ressort,

CONDAMNE la SCI UMR Select Retail à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Saint-Etienne la somme de 15 196,39 € au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement arrêtés au 22 janvier 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 430,72 € et à compter de la signification du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI UMR Select Retail à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Saint-Etienne la somme de 500 € pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI UMR Select Retail à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 800 au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI UMR Select Retail aux dépens.




LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE
Céline TREILLE Alicia VITELLO







Grosse + Copie :
la SELARL NEO DROIT
Copie :
Dossier 
Le 21 Mai 2026