Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 21 mai 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

1ère Chambre Baux commerciaux
N° RG 21/00878 - N° Portalis DB3E-W-B7F-K4X7

En date du : 21 mai 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt et un mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 mars 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDEUR :

Monsieur [M] [S], né le 26 Mars 1981 à [Localité 1] (MAROC), de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Neera ANDREOZZI, avocat au barreau de TOULON

 

DEFENDERESSE :

Madame [A] [X] [V] [I] épouse [W], née le 01 Novembre 1948 à [Localité 2], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Gérard MINO, avocat au barreau de TOULON

 





Grosses délivrées le : 
à : 
Me Neera ANDREOZZI - 0263
Me Gérard MINO - 0178











EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 24 mai 2011, [T] [C] et [A] [W] née [I] ont donné à bail commercial à [M] [S] exerçant sous l'enseigne MECA Distribution un terrain d'environ 910m2 sur lequel a été édifié un bâtiment de 125m2 au sol pour une durée de 9 années moyennant un loyer annuel de 12 600€ HT situé dans la zone artisanale [Adresse 3] à [Localité 3].

Le 19 février 2019, à la demande de la bailleresse, une société a entrepris des travaux de réfection de la toiture, interrompus à la demande du preneur.

En effet, [M] [S] a fait appel à un huissier de justice le 19 février 2019 qui a constaté que la toiture du garage était composée de plaques en fibrociment anciennes qui contenaient de l'amiante, ainsi qu'à la gendarmerie et à la DIRECCTE car il pensait que l'entreprise sollicitée par la bailleresse n'était pas habilitée pour travailler l'amiante.

Le 4 mars 2019, [M] [S] a fait appel au Bureau VERITAS qui a conclu à l'absence de fibres dans les mesures d'air mais à la présence de fibres d'amiante sur l'ensemble des prélèvements de type « lingette » et a préconisé une dépollution des lieux.

La bailleresse avait missionné la SARL SUDEX Méditerranée Expertises le 5 novembre 2018 qui a conclu dans un rapport en date du 27 février 2019, adressé le 5 mars 2019, à la présence de fibres d'amiante sur une fraction de fibrociment gris.

Les travaux de désamiantage ont débuté le 20 mai 2019 et se sont terminés le 9 juillet 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2021, [M] [S] a assigné [T] [C], aujourd’hui décédée, et [A] [W] née [I] devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de les condamner à lui payer une somme de 67 893,43€ au titre de son préjudice matériel, une somme de 84 915€ pour perte d’exploitation, 500€ de coût du constat, 10 000€ de préjudice moral, 1 665,50€ de coût du diagnostic et 2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 10 novembre 2021, le tribunal correctionnel de Toulon a déclaré [A] [W] née [I] coupable des faits de mise en danger d’autrui par violation manifestement délibérée d’une obligation réglementaire de sécurité ou de prudence commis du 19 février 2019 à 10h30 au 19 février 2019 à 11h et l’a condamnée au paiement d’une amende de 9 000€, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 000€ à [M] [S] au titre de son préjudice moral et une somme de 500€ au titre de l’article 475-1 du code de procédure pénale.

Dans des conclusions d’incident, [A] [W] née [I] a demandé au juge de la mise en état d’ordonner une expertise judiciaire afin d’évaluer les préjudices matériel et d’exploitation allégués par le preneur.

Par une ordonnance d’incident en date du 4 avril 2023, le juge de la mise en état a fait droit à la demande d’expertise et désigné [O] [U] en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 21 décembre 2023, concluant à l’existence d’un préjudice matériel de 1 820€, correspondant au coût d’achat, après opérations de décontamination, d’un compresseur et d’un poste à souder, et à l’absence de perte d’exploitation du fait de la fermeture pendant trois semaines de l’atelier pour travaux de décontamination.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, [M] [S] demande au tribunal de :

Débouter [A] [W] née [I] de l’ensemble de son argumentation ;Condamner [A] [L] à payer à [M] [S] enseigne MECA DISTRIBUTION, les sommes de :5 000€ pour préjudice de jouissance et défaut de délivrance de la chose louée1 820€ de préjudice matériel500€ de coût du constat1 665,50€ de coût du diagnostic2 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileLes entiers dépens

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 15 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, [A] [W] née [I] demande au tribunal de :

Déclarer [A] [W] née [I] recevable et bien fondée en ses conclusions ;Juger [M] [S] irrecevable et infondé en ses prétentions au visa de la clause d’exclusion de garantie ;Homologuer le rapport de l’expert comptable [O] [U] ;Débouter [M] [S] de l’ensemble de ses prétentions ;Condamner [M] [S] à régler à [A] [W] née [I] une somme de 8 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens et les frais d’expertise.
Par ordonnance en date du 2 décembre 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture de l’affaire au 19 février 2026 et appelé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 19 mars 2026.
A l'audience du 19 mars 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause d’exclusion de garantie

Le bail commercial du 24 mai 2011 stipule, à l’article « Réglementation sur l’amiante » :
« Chacune des parties reconnaît que le rédacteur des présentes l’a pleinement informée des dispositions du décret numéro 96-97 du 07 février 1996 et des décrets subséquents imposant au propriétaire de l’immeuble l’obligation de rechercher, sous peine de sanctions pénales, la présence de matériaux contenant de l’amiante. Le respect de cette réglementation appartient au propriétaire de manière à n’apporter aucune nuisance au locataire, sauf celle éventuelle des travaux de désamiantage pouvant être mis à la charge dudit propriétaire que le locataire devra supporter sans indemnité ».

D’autre part, à l’article « Entretien et réparation », le bail commercial stipule :
« En toute hypothèse, le preneur ne pourra prétendre à aucune indemnité ni réduction de loyer, la durée des travaux, quelle que soit leur nature, excédât-elle quarante jours. »

La bailleresse affirme que ces clauses excluent toutes prétentions du locataire.
Le preneur soutient que les travaux de réfection de la toiture ont été entrepris en dépit de la réglementation en matière d’amiante, justifiant la condamnation de la bailleresse au pénal. Il ajoute que les clauses d’exclusion sont dépourvues de tout effet dès lors qu’il existe une obligation de délivrance du bailleur, en vertu de l’article 1719 du code civil, que, pour être valable, une clause d’exclusion doit définir une limite, et enfin que ces clauses d’exclusion ne font pas obstacle à une réparation sur le fondement de la faute contractuelle.

En l’espèce, il est constant que la prise en charge des travaux de désamiantage, nécessaires à l’activité stipulée au bail, pèse sur le bailleur au titre de son obligation de délivrance (Cass. 3e civ, 18 janvier 2018, n° 16-26011). 

En outre, en application des dispositions de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé, ce qui rend irrégulière la clause du bail commercial privant le locataire de toute indemnité, y compris lorsque les travaux durent plus de 40 jours. 

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que le bailleur ne peut, par le biais d'une clause relative à l'exécution de travaux, s'affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués (6 novembre 2013, Cour de cassation, Pourvoi n° 12-25.816).

Il s’ensuit que les clauses du bail commercial privant le preneur, de manière générale et absolue, de toute indemnité, quelles que soient la nature et la durée des travaux entrepris ne sauraient trouver application dans le cadre du présent litige. Il y a donc lieu de les écarter et de condamner [A] [W] née [I] à réparer les préjudices de [M] [S] résultant directement des travaux de désamiantage entrepris au sein des locaux pris à bail.

Sur les préjudices

Il résulte des dispositions de l'article 1719 du code civil que : " Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

Aux termes de l'article 1724 du code civil :
" Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée.
Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail."

[M] [S] demande de condamner la bailleresse à lui payer une somme de 1 820€ HT au titre du préjudice matériel retenu par l’expert, mais également une somme de 5 000€ au titre de l’absence de délivrance du local et d’atteinte à la jouissance paisible du bien, dès lors que, même si l’expert n’a pas retenu de préjudice d’exploitation, il a été contraint de cesser toute activité dans le garage à compter du 19 février 2019 et jusqu’à la fin des travaux de désamiantage le 9 juillet 2019, soit pendant près de 5 mois. Il estime devoir également être indemnisé du coût du constat et du coût du diagnostic.

[A] [W] née [I] fait valoir que l’expert a retenu seulement un préjudice matériel à hauteur de 1 820€ HT et une fermeture des locaux du 20 mai 2019 au 7 juin 2019, soit durant trois semaines, et a écarté toute perte d’exploitation.

En l’espèce, il ressort des explications fournies par [O] [U] dans son rapport d’expertise judiciaire, et notamment de l’exploitation du calendrier des travaux de désamiantage, des commandes passées auprès des fournisseurs et des prestations facturées par l’entreprise individuelle [M] [S] que l’activité du garage a totalement cessé pendant la période des travaux proprement dite, soit du lundi 20 mai 2019 au samedi 8 juin 2019, pendant une période de trois semaines. Les travaux n'ayant pas duré plus de 21 jours, les dispositions de l’article 1724 du code civil font obstacle aux demandes de réparation du préjudice de jouissance formées par le preneur.

En revanche, il est constant que [M] [S] a dû faire l’acquisition d’un compresseur et d’un poste à soudure, pour un montant total de 1 820€ HT, afin de remplacer des matériels non décontaminables. [A] [W] née [I] sera donc condamnée à payer cette somme à [M] [S] au titre du préjudice matériel.

[M] [S] produit, enfin, les factures relatives au procès-verbal de constat du 19 février 2019, pour un montant de 500€ TTC, et à l’intervention du BUREAU VERITAS en date du 26 février 2019, pour un montant de 1 665,60€ TTC. Ces dépenses diverses, d’un montant total de 2 165,60€, ayant eu une utilité pour déclencher les travaux de résorption de l’amiante à la charge de la bailleresse, celle-ci devra également payer une somme de 2 165,60€ au preneur au titre de ses frais divers.


Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

[A] [W] née [I] étant la partie perdante dans la présente instance, elle est condamnée aux dépens, comprenant les frais d’expertise, et à payer une somme de 2 500€ à [M] [S] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

[A] [W] née [I] est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.



PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,


ECARTE les clauses de souffrance générales et absolues figurant dans le bail commercial ;

DECLARE [A] [W] née [I] responsable des préjudices résultant directement des travaux de désamiantage menées au sein des locaux pris à bail ;

CONDAMNE [A] [W] née [I] à payer une somme de 1 620€ à [M] [S] au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE [A] [W] née [I] à payer une somme de 2 165,60€ à [M] [S] au titre de ses frais divers ;

CONDAMNE [A] [W] née [I] aux dépens, comprenant les frais d’expertise ;

CONDAMNE [A] [W] née [I] à payer une somme de 2 500€ à [M] [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE                    LA PRÉSIDENTE 

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