Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 21 mai 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

1ère Chambre Baux commerciaux
N° RG 23/05717 - N° Portalis DB3E-W-B7H-MKHJ

En date du : 21 mai 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt et un mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 mars 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDERESSES :

S.A.R.L. FRANCE ET SYLVIE, dont le siège social est sis [Etablissement 1] - [Adresse 1]
ET
Me [D] [F], de la S.C.P. BR ASSOCIES, es qualité de représentant des créanciers de la SARL FRANCE ET SYLVIE, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Laetitia MAGNE, avocat au barreau de TOULON

 

DEFENDEURS :

S.N.C. IMMOBILIÈRE DES SARDINAUX, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Juliette HUA, avocat au barreau de MARSEILLE

S.D.C. de l’immeuble de la [Etablissement 1] - [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice SASU A BIS SYNDIC DE COPROPRIETES, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par Me Christophe DE LUCA, avocat au barreau de TOULON

 



Grosses délivrées le : 
à : 
Me Christophe DE LUCA - 50
Me Laetitia MAGNE - 1003
Me Juliette HUA





EXPOSE DU LITIGE


Par un premier acte sous seing privé en date du 1er avril 1992, la société LES SARDINAUX, représentée par [N] [S], époux d’[T] [A], a donné à bail commercial pour une durée de neuf ans à [Z] [W] des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble LA [Etablissement 1], [Adresse 1], commune de [Localité 1], comprenant : un local à usage commercial portant n° 109 sur l’état descriptif de l’immeuble, d’une superficie approximative de 146,71 m2, l’usage exclusif d’une bande de terrain formant terrasse d’une superficie de 14,06 m2 et l’usage exclusif d’une cour d’environ 14 m2.

Par un second acte sous seing privé en date du 31 décembre 1992, [N] [S], époux d’[T] [A], a donné à bail commercial pour une durée de neuf ans à [Z] [W] cinq emplacements de parking, d’une superficie totale de 62,50 m2, formant les lots n° 42, 43, 44, 45 et 46 de l’état de division, situés au rez-de-chaussée de l’immeuble LA [Etablissement 1], [Adresse 1], commune de [Localité 1].

Par acte d’avocat du 29 juin 1996 enregistré le 2 juillet 1996, la SARL FRANCE ET SYLVIE a fait l'acquisition du fonds de commerce de dépannage et vente d’électroménager de [Z] [W] et [C] [E].

La SARL FRANCE ET SYLVIE a subi des infiltrations au sein de son magasin par suite des pluies des 7 et 8 juin 2018.

Par ordonnance du 18 octobre 2019, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulon a ordonné une expertise judiciaire et a désigné [Y] [Q] en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport définitif le 28 avril 2021. Il a estimé que les travaux nécessaires représentaient une somme de 74 248€ HT, soit 49 234€ d’étanchéité, 20 514€ de traitement contre l’humidité et 1 500€ d’enduit de lissage et peinture.

Par ordonnance du 9 juillet 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice, à faire réaliser les travaux conservatoires d’étanchéité tels que préconisés par l’expert pour un montant de 49 234€.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2022, la SARL FRANCE ET SYLVIE et Me [D] [F], de la SCP BR ASSOCIES, en qualité de représentant des créanciers de la SARL FRANCE ET SYLVIE, ont assigné la SNC IMMBOBILIERE SARDINAUX devant le tribunal de commerce de Toulon aux fins de la condamner à réaliser sous astreinte de 100€ par jour de retard les travaux préconisés par l’expert judiciaire de nature à reprendre l’étanchéité du local, d’autoriser la SARL FRANCE ET SYLVIE à suspendre les loyers jusqu’à complète réalisation des travaux, et à condamner la SNC IMMOBILIERE DES SARDINAUX à payer à la SARL FRANCE ET SYLVIE la somme de 23 520€ au titre du préjudice de jouissance depuis le mois de juin 2018 jusqu’au mois de mai 2022, outre la somme de 490€ par mois au titre du préjudice de jouissance à compter de juin 2022 jusqu’à la date effective de réalisation des travaux.

Un procès-verbal de réception des travaux a été établi le 27 avril 2023.

Par jugement du 5 juin 2023, le tribunal de commerce de Toulon s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Toulon.

Par courrier du 20 septembre 2023, enregistré au greffe du tribunal judiciaire de Toulon le 29 septembre 2023, le tribunal de commerce de Toulon a transmis le dossier au tribunal judiciaire de Toulon. 
L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 23/5717.

Par jugement du 3 octobre 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Toulon a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice, à payer à la SARL FRANCE ET SYLVIE la somme de 26 450€ au titre de la liquidation de l’astreinte entre le 14 novembre 2021 et le 27 avril 2023, outre 3 000€ au titre du préjudice d’exploitation et 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, la SARL FRANCE ET SYLVIE et Me [D] [F], de la SCP BR ASSOCIES, en qualité de représentant des créanciers de la SARL FRANCE ET SYLVIE, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de le condamner à réaliser sous astreinte de 100€ par jour de retard les travaux préconisés par l’expert judiciaire de nature à traiter l’humidité des murs du local, de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] à payer à la SARL FRANCE ET SYLVIE la somme de 29 400€ au titre du préjudice de jouissance depuis le mois de juin 2018 jusqu’au mois de mai 2024, outre la somme de 490€ par mois au titre du préjudice de jouissance à compter de juin 2022 jusqu’à la date effective de réalisation des travaux.
L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/1534.

Par ordonnance du 7 mai 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des affaires n° RG 24/1534 et n° RG 23/5717, désormais appelées sous le seul n° RG 23/5717.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 19 décembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SARL FRANCE ET SYLVIE et Me [D] [F], de la SCP BR ASSOCIES, en qualité de représentant des créanciers de la SARL FRANCE ET SYLVIE demandent au tribunal de :

- CONDAMNER in solidum la SNC IMMOBILIERE DES SARDINAUX et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU A BIS SYNDIC DE COPROPRIETES à réaliser sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision des travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 28/04/2021, de nature à traiter l’humidité des murs du local exploité par la SARL FRANCE ET SYLVIE. 
- AUTORISER la SARL FRANCE ET SYLVIE à suspendre les loyers jusqu’à complète réalisation des travaux et à titre subsidiaire, l’autoriser à consigner lesdits loyers à la Caisse de Dépôt et Consignations. 
- CONDAMNER in solidum la SNC IMMOBILIERE DES SARDINAUX et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU A BIS SYNDIC DE COPROPRIETES à payer à la SARL FRANCE ET SYLVIE la somme de 29 400 € au titre du préjudice de jouissance courant depuis le mois de juin 2018 jusqu’au mois de mai 2024 outre la somme de 490 € par mois au titre du préjudice de jouissance courant depuis le mois de juin 2022 jusqu’à la date effective de réalisation des travaux.
- CONDAMNER la SNC IMMOBILIERE DES SARDINAUX à payer à la SARL FRANCE ET SYLVIE la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens de l’instance distraits au profit de Me MAGNE, Avocat, sur son affirmation de droit et comprenant les frais d’expertise de Monsieur [Q].

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 30 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SNC IMMOBILIERE DES SARDINAUX demande au tribunal de :

RECEVOIR la SNC IMMOBILIÈRE DES SARDINAUX dans l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions 

À titre principal, 
- DÉBOUTER LA Société FRANCE ET SYLVIE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

À titre subsidiaire, 
- CONDAMNER Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Résidences du Port à relever et garantir la SNC IMMOBILIÈRE DES SARDINAUX de toutes demandes formulées à son encontre. 
- CONDAMNER Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble Résidences du Port à verser à la SNC IMMOBILIÈRE DES SARDINAUX la somme de 2.000 euros versée par cette dernière à la société FRANCE ET SYLVIE au titre d’une provision sur son préjudice de jouissance. 

En tout état de cause, 
- CONDAMNER LA Société FRANCE ET SYLVIE à payer à la SNC IMMOBILIÈRE DES SARDINAUX la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et aux entiers dépens.


Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 28 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice demande au tribunal de :

À titre Principal : 
- DÉBOUTER la SARL FRANCE & SYLVIE et la SNC DES SARDINAUX de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU ABIS SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ à réaliser sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision des travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport du 28 avril 2021, de nature à traiter l'humidité des murs du local exploité par la SARL France ET SYLVIE. 
- DÉBOUTER la SARL FRANCE & SYLVIE et la SNC DES SARDINAUX de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU A BIS SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ à payer à lui payer la somme de 29 400 € au titre du préjudice de jouissance courant depuis le mois de juin 2018 jusqu'au mois de mai 2024 outre la somme de 490 € par mois au titre du préjudice de jouissance courant depuis le mois de juin 2022 jusqu'à la date effective de réalisation des travaux. 
- DÉBOUTER la SARL FRANCE & SYLVIE et la SNC DES SARDINAUX de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU A BIS SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ à payer à la SARL France ET SYLVIE la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens de l'instance distraits au profit de Me MAGNE, Avocat, sur son affirmation de droit et comprenant les frais d'expertise de Monsieur [Q].

À titre subsidiaire : 
- JUGER que le préjudice de jouissance évoqué par la SARL FRANCE & SYLVIE et la SNC les SARDINAUX n’est pas démontré dans son existence, son étendue et son quantum; 
Et en conséquence, 
- DÉBOUTER la SARL FRANCE & SYLVIE et la SNC les SARDINAUX de sa demande de condamnation sous astreinte du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU ABIS SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ à réaliser les travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport du 28 avril 2021, de nature à traiter l'humidité des murs du local exploité par la SARL France ET SYLVIE. 
- DÉBOUTER la SARL FRANCE & SYLVIE et la SNC les SARDINAUX de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU A BIS SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ à lui payer la somme de 29 400 € au titre du préjudice de jouissance courant depuis le mois de juin 2018 jusqu'au mois de mai 2024 outre la somme de 490 € par mois au titre du préjudice de jouissance courant depuis le mois de juin 2022 jusqu'à la date effective de réalisation des travaux.
- DEBOUTER la SARL FRANCE & SYLVIE et la SNC les SARDINAUX de sa demande de condamnation le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU A BIS SYNDIC DE COPROPRIÉTÉS à payer à la SARL France ET SYLVIE la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens de l'instance distraits au profit de Me MAGNE, Avocat, sur son affirmation de droit et comprenant les frais d'expertise de Monsieur [Q].

À titre infiniment subsidiaire, 
- DETERMINER que le préjudice de jouissance évoquée par la SARL FRANCE & SYLVIE et la SNC les SARDINAUX a débuté au mois de juin 2018 et a cessé le 23 avril 2023. 
En conséquence 
- DÉBOUTER la SARL FRANCE & SYLVIE et la SNC les SARDINAUX de sa demande de condamnation sous astreinte du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU ABIS SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ à réaliser les travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport du 28 avril 2021, de nature à traiter l'humidité des murs du local exploité par la SARL France ET SYLVIE. 
- FIXER le montant du préjudice de jouissance de la SARL FRANCE & SYLVIE et la SNC les SARDINAUX qui débute du mois de juin 2018 et qui a cessé le 23 avril 2023. 
- DÉBOUTER la SARL FRANCE & SYLVIE et la SNC les SARDINAUX de sa demande de condamnation du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU A BIS SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ à lui payer la somme de 29 400 € au titre du préjudice de jouissance courant depuis le mois de juin 2018 jusqu'au mois de mai 2024 outre la somme de 490 € par mois au titre du préjudice de jouissance courant depuis le mois de juin 2022 jusqu'à la date effective de réalisation des travaux. 
- DEBOUTER la SARL FRANCE & SYLVIE et la SNC les SARDINAUX de sa demande de condamnation le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU A BIS SYNDIC DE COPROPRIÉTÉS à payer à la SARL France ET SYLVIE la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens de l'instance distraits au profit de Me MAGNE, Avocat, sur son affirmation de droit et comprenant les frais d'expertise de Monsieur [Q].

À titre très infiniment subsidiaire ; 
- DÉBOUTER la SARL FRANCE & SYLVIE et la SNC les SARDINAUX de sa demande de condamnation sous astreinte du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU ABIS SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ à réaliser les travaux tels que préconisés par l'expert judiciaire dans son rapport du 28 avril 2021, de nature à traiter l'humidité des murs du local exploité par la SARL France ET SYLVIE. 
- DEBOUTER la SARL FRANCE & SYLVIE et la SNC les SARDINAUX de sa demande de condamnation le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice la SASU A BIS SYNDIC DE COPROPRIÉTÉS à payer à la SARL France ET SYLVIE la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens de l'instance distraits au profit de Me MAGNE, Avocat, sur son affirmation de droit et comprenant les frais d'expertise de Monsieur [Q]. 

En tout état de cause, 
- CONDAMNER la société la SARL FRANCE ET SYLVIE et la SNC LES SARDINAUX à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Etablissement 1] la somme de 6 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
- CONDAMNER la SARL FRANCE ET SYLVIE et la SNC LES SARDINAUX aux dépens

*

Par ordonnance du 2 décembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 19 février 2025 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 19 mars 2026.

A l'audience du 19 mars 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l'article 1719 du code civil que "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."


La SARL FRANCE ET SYLVIE et Me [D] [F], de la SCP BR ASSOCIES, en qualité de représentant des créanciers de la SARL FRANCE ET SYLVIE, demandent au tribunal de condamner in solidum la SNC IMMOBILIERE DES SARDINAUX et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice à réaliser sous astreinte de 100 € par jour de retard les travaux tels que préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport du 28/04/2021, de nature à traiter l’humidité des murs du local exploité par la SARL FRANCE ET SYLVIE. Ils demandent également à être autorisés à suspendre les loyers jusqu’à réalisation complète des travaux. Ils demandent enfin de condamner in solidum la SNC IMMOBILIERE DES SARDINAUX et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Etablissement 1] pris en la personne de son syndic en exercice à l’indemniser de son préjudice de jouissance.

Toutefois, ainsi que rappelé dans l’exposé du litige et dans le rapport d’expertise du 22 octobre 2020 d’[V] [R], désigné en qualité d’expert par un jugement du juge des loyers commerciaux du 21 novembre 2019, il ressort de l’acte de vente du fonds de commerce du 29 juin 1996 que les locaux litigieux, situés au rez-de-chaussée de l’immeuble LA [Etablissement 1], [Adresse 1], commune de [Localité 1], ont fait l’objet de deux baux commerciaux :

Par un premier acte sous seing privé en date du 1er avril 1992, la société LES SARDINAUX a donné à bail commercial à [Z] [W], aux droits duquel vient la SARL FRANCE ET SYLVIE, un local à usage commercial portant le n° 109 sur l’état descriptif de l’immeuble, d’une superficie approximative de 146,71 m2, l’usage exclusif d’une bande de terrain formant terrasse d’une superficie de 14,06 m2 et l’usage exclusif d’une cour d’environ 14 m2.
Par un second acte sous seing privé en date du 31 décembre 1992, [N] [S] a donné à bail commercial à [Z] [W], aux droits duquel vient la SARL FRANCE ET SYLVIE, cinq emplacements de parking, d’une superficie totale de 62,50 m2, formant les lots n° 42, 43, 44, 45 et 46 de l’état de division.
Le local litigieux relève donc d’un premier bailleur, la SNC IMMOBILIERE DES SARDINAUX, s’agissant de la partie magasin, bureau, toilettes et réserves, d’une superficie de 146,71 m2 environ. Mais il relève d’un second bailleur, [N] [S], pour la surface de 62,50 m2 correspondant aux 5 emplacements de parking transformés en atelier et réserves.

Or, il ressort de la comparaison entre le plan des locaux concernés par les différents baux, figurant page 13 du rapport d’expertise d’[V] [R], et le plan des locaux affectés par l’humidité, figurant page 30 du rapport d’expertise de [Y] [Q], que le grand atelier situé au fond du magasin, qui relève du bail détenu par [N] [S], est également affecté par l’humidité.

Dès lors qu’[N] [S], bailleur du second bail commercial, n’a pas été assigné dans la présente procédure, il y a lieu de rouvrir les débats afin de permettre sa mise en cause.

L’ensemble des demandes des parties est réservé.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire, avant-dire-droit et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats ;

ENJOINT à la SARL FRANCE ET SYLVIE et à Me [D] [F], de la SCP BR ASSOCIES, en qualité de représentant des créanciers de la SARL FRANCE ET SYLVIE, d’assigner [N] [S] et toute autre personne physique ou morale qui lui aurait été substituée en qualité de bailleur des cinq emplacements de parking, d’une superficie totale de 62,50 m2, formant les lots n° 42, 43, 44, 45 et 46 de l’état de division de l’immeuble [Etablissement 1], [Adresse 1], à [Localité 2] ;

FIXE le calendrier de procédure suivant :
Conclusions finales des demandeurs avant le 15 juillet 2026 ;Conclusions finales des défendeurs avant le 15 octobre 2026 ;
PRONONCE la clôture de la procédure au 5 novembre 2026 ;

FIXE l’affaire pour être plaidée à l’audience du jeudi 19 novembre 2026 à 9h ;

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE                    LA PRÉSIDENTE