Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 21 mai 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

1ère Chambre Baux commerciaux
N° RG 25/00688 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NDOG

En date du : 21 mai 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt et un mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 mars 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDEUR :

Monsieur [L] [C] [W], né le 01 Novembre 1955 à [Localité 1], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Guy FERREBOEUF, avocat au barreau de GRASSE

 

DEFENDERESSES :

Association Départementale de Sauvegarde de l’Enfance de l’Adolescence et des Adultes en difficulté du Var (ADSEAAV), dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Laurent PARIS, avocat au barreau de TOULON

S.A.R.L. LES PREMICES, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Régis DURAND, avocat au barreau de TOULON

 





Grosses délivrées le : 
à : 
Me Régis DURAND - 1015
Me Guy FERREBOEUF - 59
Me Laurent PARIS - 106






EXPOSE DU LITIGE


Par acte notarié en date du 7 janvier 2003, la SCI HOTEL TOULON, aux droits de laquelle vient [L] [C] [W], a donné à bail commercial à la SARL DU PORTALET, aux droits de laquelle vient la SARL LES PREMICES, les premier, deuxième et troisième étages d’un immeuble situé [Adresse 4] à Hyères (83) à usage d’hôtel, et un local à usage de restaurant, cuisine et office sis au rez-de-chaussée, pour une durée de neuf ans à compter du 7 janvier 2003 jusqu’au 7 janvier 2012, moyennant un loyer annuel de 27 905,64€.

Le bail commercial s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte sous seing privé en date du 4 mai 2022, la SARL LES PREMICES et l’ASSOCIATION DEPARTEMENTALE DE SAUVEGARDE DE L’ENFANCE, DE L’ADOLESCENCE ET DES ADULTES EN DIFFICULTE DU VAR (ADSEEAV) ont conclu une « Convention de partenariat pour la réservation de places pour l’accueil et l’hébergement de mineurs et jeunes majeurs confiés au titre de la protection de l’enfance » relative à « la réservation de 25 places d’accueil et d’hébergement de mineurs et jeunes majeurs confiés au titre de la protection de l’enfance » par laquelle la SARL LES PREMICES s’engageait à « mettre à disposition la totalité de son établissement LE PORTALET, sans service » tandis que l’ADSEEAV s’engageait notamment à « mettre à disposition le personnel afférent à une présence 24h/24, 7 jours sur 7 et 365 jours par an » et à verser à la SARL LES PREMICES une somme de 250 000€ par an.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, [L] [C] [W] a fait délivrer à la SARL LES PREMICES une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à restituer aux lieux leur destination à savoir un hôtel bureau ou hôtel restaurant à l’exclusion de tout autre.

Par actes de commissaire de justice du 20 et du 29 janvier 2025, [L] [C] [W] a fait assigner la SARL LES PREMICES et l’ADSEEAV devant le tribunal judiciaire de Toulon aux fins de constater et au besoin prononcer la résiliation du bail, et d’ordonner l’expulsion de la SARL LES PREMICES et de tout occupant de son chef, en particulier l’ADSEEAV. 

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 18 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des faits et moyens, [L] [C] [W] demande au tribunal de :
- Constater la résiliation du bail dont s'agit en date du 7 janvier 2003 en l'état du commandement rappelant la clause résolutoire en date du 8 août 2024 en l'état d'un changement de destination. 
- Requalifier la convention en date du 4 mai 2022 ainsi que ses avenants en contrat de sous-location et dire inopposable à Monsieur [W] cette convention ainsi que ses avenants qui constituent à l'évidence une sous-location prohibée. 
- En toute hypothèse Prononcer la résiliation dudit bail en fonction de l'existence d'une sous-location des murs non autorisée, fait indéniable en l'état de la convention liant la SARL LES PREMICES à l'association départementale de sauvegarde de l'enfance de l'adolescence et des adultes en difficultés du Var. 
- Ordonner l'expulsion de la SARL LES PREMICES des lieux sis [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que toute personne de son chef sans aucun délai sous une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.
- Condamner LA SARL LES PREMICES et toute personne de son chef au règlement d'une somme égale au double du loyer réglé actuellement à titre d'indemnité d'occupation à compter de la date de signification de la décision à intervenir jusqu'au départ effectif de tout occupant sans préjudice de la liquidation de l’astreinte.
- Nommer tel huissier du choix de la juridiction de céans aux fins d'établir un constat de l'état des lieux à la sortie de l'occupant. 
- Dire que l’huissier dont s'agit pourra entreposer aux frais du preneur dans tel garde meuble désigné par lui l'ensemble des éléments mobiliers pouvant se trouver dans les lieux. - Condamner l'association départementale de sauvegarde de l'enfance de l'adolescence et des adultes en difficultés du Var et la SOCIETE LES PREMICES in solidum au règlement d’une somme de 30 000 euros à titre de l'indemnisation du préjudice moral subi par Monsieur [W] en l'état d'une complicité évidente, son hôtel ayant été transformé en un centre d’accueil pour migrants et adultes handicapés, qui n'était pas sa destination en fonction d'intérêts particuliers. 
- Condamner La SARL LES PREMICES au règlement de la somme de 643 080, 36 € correspondant à la différence entre le loyer et le sous-louer pharaonique encaissé d'une manière totalement illégale par la SARL LES PREMICES sans aucune justification autre que la mise à disposition des murs et ce naturellement au frais du contribuable constituant une sous location prohibée et donc inopposable avec toutes conséquences, si mieux n’aime la juridiction de céans il conviendra d’arbitrer ce montant qui ne pourra être inférieur à une somme de 500 000 euros. 
- Débouter l'association départementale de sauvegarde de l'enfance de l'adolescence et des adultes en difficultés du Var ainsi que LA SARL LES PREMICES de toutes demandes. 
- Les condamner au règlement d'une somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu'au plus entiers dépens. 
- Ne pas suspendre l’exécution provisoire qui est de droit.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des faits et moyens, la SARL LES PREMICES demande au tribunal de :
DEBOUTER Monsieur [A] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 
DEBOUTER l’Association Départementale de Sauvegarde de l’Enfance, de l’Adolescence et des Adultes en difficultés du Var (ADSEAAV) de ses demandes dirigées contre la SARL LES PREMICES, 
CONDAMNER in solidum Monsieur [A] et l’Association Départementale de Sauvegarde de l’Enfance, de l’Adolescence et des Adultes en difficultés du Var (ADSEAAV) à payer à la SARL LES PREMICES la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 
CONDAMNER in solidum Monsieur [A] et l’Association Départementale de Sauvegarde de l’Enfance, de l’Adolescence et des Adultes en difficultés du Var (ADSEAAV) aux entiers dépens de l’instance, 
Subsidiairement, s’il était fait droit aux demandes de Monsieur [A] et de l’Association Départementale de Sauvegarde de l’Enfance, de l’Adolescence et des Adultes en difficultés du Var (ADSEAAV), ECARTER l’exécution provisoire attachée à la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 février 2026, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des faits et moyens, l’ADSEEAV demande au tribunal de :
REJETER toutes demandes formulées à l’encontre de l’association Départementale de Sauvegarde de l’Enfance de l’Adolescence et des Adultes en difficulté du Var (ADSEAAV), 

CONDAMNER tout succombant à payer à l’association Départementale de Sauvegarde de l’Enfance de l’Adolescence et des Adultes en difficultés du Var (ADSEAAV) la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens,

Par ordonnance du 2 décembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 19 février 2026 et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience du 19 mars 2026.
A l’issue de l’audience du 19 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L’article L.145-41 du code de commerce dispose dans son alinéa 1 que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le contrat de bail stipule que le bail sera résilié de plein droit, un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement du loyer, comme en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail. 

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2024, [L] [C] [W] a fait délivrer à la SARL LES PREMICES une sommation visant la clause résolutoire d’avoir à restituer aux lieux leur destination à savoir un hôtel bureau ou hôtel restaurant à l’exclusion de tout autre.

Certes, il ressort tant de la convention de partenariat en date du 4 mai 2022, par laquelle la SARL LES PREMICES a mis des places d’hébergement à disposition de l’ADSEEAV, que des procès-verbaux de constat du 23 juillet 2024 et du 28 octobre 2025 produits par les parties, que l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] (83), dont est propriétaire [L] [C] [W], est resté continûment exploité pour une activité d’hébergement à titre onéreux. 
Toutefois, le bail commercial stipule que « le bien loué devra servir exclusivement à usage d’hôtel bureau ou d’hôtel restaurant à l’exclusion de tous autres ». 

Or, contrairement à ce que fait valoir la SARL LES PREMICES, malgré son titre trompeur, la convention de partenariat conclue avec l’ADSEEAV ne se limite pas à « réserver des chambres pour loger des mineurs isolés » avec « un client particulier qui paie les nuitées », l’activité principale restant hôtelière. En effet, ladite convention de partenariat précise que la SARL LES PREMICES s’engage à « mettre à disposition la totalité de son établissement LE PORTALET, sans service » tandis que l’ADSEEAV s’engage notamment à « mettre à disposition le personnel afférent à une présence 24h/24, 7 jours sur 7 et 365 jours par an » et à verser à la SARL LES PREMICES une somme de 250 000€ par an, soit 10 fois le montant du loyer payé par la SARL LES PREMICES à [L] [C] [W]. La production, par la SARL LES PREMICES, d’une copie de ses déclarations d’hébergement à la METROPOLE [Localité 4] MEDITERRANEE atteste, à cet égard, de l’absence de paiement de la moindre taxe de séjour depuis l’année 2020. Quant aux contrats de travail produits par la SARL LES PREMICES, censés attester de l’affectation de personnel hôtelier au sein des locaux pris à bail, ils sont tous antérieurs à l’année 2022, et rien ne permet d’affirmer qu’ils se seraient poursuivis après la conclusion de la convention de partenariat. 

Il s’ensuit que, depuis la convention en date du 4 mai 2022, la SARL LES PREMICES a cessé d’exercer une activité d’hôtel bureau (c’est-à-dire d’hôtel sans restaurant) ou une activité d’hôtel restaurant, se contentant de mettre l’ensemble des locaux pris à bail à disposition d’une association mandatée par le conseil départemental pour héberger des jeunes vulnérables, ce qui constitue une sous-location à une association qui, elle-même, n’exerce ni l’activité d’hôtel bureau, ni celle d’hôtel restaurant.

Or, il ressort de l’attestation établie par le directeur de l’ADSEEAV en date du 2 décembre 2025 que celle-ci a quitté les locaux en date du 25 novembre 2025.

Par conséquent, la SARL LES PREMICES n’a pas déféré, dans le délai de 30 jours, à la sommation visant la clause résolutoire en date du 8 août 2024 qui lui intimait d’avoir à restituer aux lieux leur destination à savoir un hôtel bureau ou hôtel restaurant à l’exclusion de tout autre.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail commercial du 7 janvier 2003, par acquisition de la clause résolutoire, à compter du 8 septembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de la SARL LES PREMICES et de tout occupant de son chef dans un délai de 7 jours à compter de la présente décision, sous astreinte de 200€ par jour de retard pendant 6 mois.


Sur l’indemnité d’occupation

L’occupation du local sans droit ni titre cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en condamnant la SARL LES PREMICES à payer à [L] [C] [W] une somme mensuelle égale au double du dernier loyer mensuel à titre d'indemnité d'occupation à compter de la présente décision jusqu’à parfaite libération des lieux.





Sur le préjudice moral

[L] [C] [W] demande de condamner l’ADSEEAV et la SARL LES PREMICES in solidum au règlement d’une somme de 30 000 euros en réparation de son préjudice moral.
Toutefois, le bailleur ne démontre pas avoir subi un préjudice moral du seul fait que l’hôtel aurait accueilli des mineurs étrangers. Il sera donc débouté de sa demande.

Sur le remboursement de la différence entre le loyer et le sous-loyer

[L] [C] [W] demande de condamner la SARL LES PREMICES à lui payer la somme de 643 080, 36 € correspondant à la différence entre le loyer payé par le preneur et le loyer encaissé par le preneur auprès de l’ADSEEAV.
Toutefois, il est constant que la SARL LES PREMICES a payé au bailleur l’ensemble des loyers dus aux termes du contrat de bail commercial. L’enrichissement dont a profité la SARL LES PREMICES en sous-louant, sans autorisation du bailleur, à l’ADSEEAV les locaux pris à bail, bien qu’effectuée en violation des stipulations du bail, n’a pas causé de préjudice financier au bailleur. Celui-ci sera donc débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l'espèce, la SARL LES PREMICES succombant, elle est condamnée aux dépens et à payer une somme de 10 000€ à [L] [C] [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L’équité commande, en revanche, de ne pas faire droit à la demande de condamnation de l’ADSEEAV à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après audience publique à juge unique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire et la résolution du bail commercial liant les parties au 8 septembre 2024 ;

CONDAMNE la SARL LES PREMICES à restituer le local objet du bail commercial du 7 janvier 2003 dans un délai de 7 jours à compter du présent jugement, sous astreinte de 200€ par jour de retard, pendant six mois ;

AUTORISE [L] [C] [W] à procéder à l'expulsion de la SARL LES PREMICES ou de tous occupants de son chef du local donné à bail commercial, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;

DIT qu'il sera procédé, conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation des personnes expulsées d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;

FIXE au double du loyer actuel l’indemnité d’occupation due à compter du présent jugement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE la SARL LES PREMICES à payer à [L] [C] [W] une somme correspondant au double du loyer actuel au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du présent jugement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

DEBOUTE [L] [C] [W] de sa demande au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE [L] [C] [W] de sa demande au titre du remboursement de la différence entre le sous-loyer encaissé par la SARL LES PREMICES et le loyer payé au bailleur ;

DEBOUTE [L] [C] [W] de sa demande de condamnation de l’ADSEEAV au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL LES PREMICES à payer à [L] [C] [W] une somme de 10 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL LES PREMICES aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute autre demande.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE                    LA PRÉSIDENTE