Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 21 mai 2026

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

1ère Chambre Loyers commerciaux
N° RG 25/04504 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NKRI

En date du : 21 mai 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du vingt et un mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 mars 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDERESSE :

S.A.S. [X] [E], dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Philippe BARBIER, avocat postulant au barreau de TOULON, et assistée de Me Frédéric PLANCKEEL, avocat plaidant au barreau de LILLE

 

DEFENDERESSE :

S.C.I. BUFEULIS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Alexia MAS, avocat postulant au barreau de DRAGUIGNAN, et assistée de Me Jérôme BARBET, avocat plaidant au barreau de PARIS

 





Grosses délivrées le : 
à : 
Me Philippe BARBIER - 0017
Me Alexia MAS - 0167











EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé du 18 décembre 2006, rectifié par avenant du 5 avril 2007, la société KLEMURS, aux droits de laquelle vient la SCI BUFEULIS, a donné à bail de sous-location commerciale à la SAS [X] [E] des locaux à usage de restaurant dépendant d’un immeuble cadastré section AL n° [Cadastre 1] et situés [Adresse 3] La Garde (83130) pour une durée de 9 ans à compter du 18 décembre 2006.

Par acte sous seing privé en date du 21 février 2013, la société KLEMURS, aux droits de laquelle vient la SCI BUFEULIS, et la SAS [X] [E] ont convenu du renouvellement anticipé du bail pour une durée de 12 ans à compter du 1er janvier 2013 et jusqu’au 31 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2024, la SAS [X] [E] a demandé à la SCI BUFEULIS le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2025, moyennant un loyer annuel de 160 000€ HT HC.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024, la SCI BUFEULIS a accepté le principe du renouvellement mais pas le loyer demandé par le preneur. Le bailleur a demandé le maintien du loyer au loyer variable fixé à 8,5% du chiffre d’affaires annuel HT réalisé par la SAS [X] [E], ne pouvant être inférieur, en tout état de cause, au loyer minimum garanti fixé à la valeur de 275 000€ HT HC par an.

Par mémoire préalable en date du 5 mars 2025 notifié en recommandé avec accusé de réception, la SAS [X] [E] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé au montant annuel de 160 000€ HT HC à compter du 1er janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, la SAS [X] [E] a assigné la SCI BUFEULIS devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Toulon, au visa de l'article L. 145-33 du Code de commerce, aux fins de fixation judiciaire du loyer de renouvellement au 1er janvier 2025 à la somme annuelle de 160 000€ HT HC.

Dans son dernier mémoire notifié au bailleur par recommandé avec accusé de réception et par RPVA le 12 mars 2026, auquel il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SAS [X] [E] demande au juge des loyers commerciaux de :

Constater l’accord de la SCI BUFEULIS et de la SAS [X] [E] sur le principe du renouvellement le 1er janvier 2025 du bail du 18 décembre 2006 précédemment renouvelé à effet du 1er janvier 2013, Dire et juger que le bail du 18 décembre 2006 habilite le juge des loyers commerciaux à fixer le loyer minimum garanti du bail renouvelé à la valeur locative,Dire et juger que le loyer minimum garanti doit être fixé selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, tels qu’aménagés par les stipulations du bail,Fixer le loyer minimum garanti du bail renouvelé à la somme de 160 000€ par an HT HC à compter du 1er janvier 2025,Dire que les loyers trop-perçus depuis le 1er janvier 2025 porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation puis au fur et à mesure des échéances suivantes,Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,Débouter la SCI BUFEULIS de l’ensemble de ses demandes, fins et moyens,Condamner la SCI BUFEULIS à payer à la SAS [X] [E] une indemnité de 10 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SCI BUFEULIS aux entiers dépens,Rappeler l’exécution provisoire du jugement à venir, nonobstant appel et sans caution.

Dans son dernier mémoire signifié au preneur par acte de commissaire de justice du 17 mars 2026, et par RPVA le même jour, auquel il est renvoyé pour l'exposé des moyens, la SCI BUFEULIS demande au juge des loyers commerciaux de :

I.- A titre principal 

CONSTATER, DIRE ET JUGER que le bail ne donne pas compétence ni pouvoir au Juge des loyers commerciaux pour fixer le montant du loyer minimum garanti; DÉBOUTER la société [X] [E] de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions ; 
II.- A titre subsidiaire, si par extraordinaire Madame ou Monsieur le Juge des loyers commerciaux s’estimait compétent pour fixer le montant du loyer minimum garanti
 
CONSTATER, DIRE ET JUGER que le bail définit les critères selon lesquels le loyer minimum garanti du bail issu du renouvellement doit être fixé, par dérogation aux articles L. 145-33 et R.145-2 et suivants du code de commerce ; FIXER le nouveau loyer minimum garanti à la somme de 290.993,50 euros HT/HC/an ; DÉBOUTER la société [X] [E] de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions ; 
III.- A titre très subsidiaire, si par impossible Madame ou Monsieur le Juge des loyers commerciaux s’estimait compétent pour fixer le montant du loyer minimum garanti et ce, selon les critères légaux de la valeur locative 
FIXER le nouveau loyer minimum garanti à la somme de 282.270 euros HT/HC/An; DÉBOUTER la société [X] [E] de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions ; 
IV.- En tout état de cause 
DÉBOUTER la société [X] [E] de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions (et ce, notamment en ce qu’elle demande la fixation du « loyer » et non du seul « loyer minimum garanti ») ; CONDAMNER la société [X] [E] à payer à la société BUFEULIS la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

Lors de l'audience du 19 mars 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.









MOTIFS DE LA DECISION


Sur la compétence du juge des loyers commerciaux

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte des articles L. 145-33 à L. 145-36 du code de commerce qu'à défaut d'accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, celui-ci est fixé judiciairement à la valeur locative.

Selon l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur ces demandes.

La SAS [X] [E] soutient que le bail révèle la commune intention des parties d’autoriser le recours au juge des loyers commerciaux à défaut d’accord des parties sur le montant du loyer renouvelé. Selon elle, les éléments suivants seraient révélateurs de cette commune intention :
La précision, à l’article 2.4 du bail, que « ces conditions (…) s’imposeront à tout tiers », le tiers ne pouvant être entendu que comme le juge des loyers commerciaux, sauf à être totalement privée d’effet, et donc contraire aux dispositions des articles 1188 et 1191 du code civil,L’absence de clause compromissoire ou de clause de fixation du loyer à dire d’expert,L’emploi du terme « fixation » qui se retrouve très souvent dans les textes relatifs au statut des baux commerciaux,Le fait que les co-contractants sont des professionnels habitués des procédures de fixation des loyers en renouvellement,La précision que le loyer minimum garanti sera « déterminé selon la valeur locative » n’aurait pas de sens en l’absence de juge pour évaluer la valeur locative.
La SCI BUFEULIS fait valoir que, à aucun moment, le bail ne donne compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer le montant du loyer minimum garanti. Elle en veut pour preuve les arguments suivants :
La référence à « la valeur locative » ne suffit pas à donner compétence au juge des loyers commerciaux,La précision selon laquelle la fixation du loyer relève de « la seule convention des parties » met en évidence la volonté des parties de se soustraire au juge des loyers commerciaux,La mention selon laquelle « Ces conditions sont déterminantes de la volonté des Parties et s’imposeront à tout tiers pour la fixation du montant du Loyer de Renouvellement » rappelle que le loyer du nouveau bail relève de la seule convention des parties, et donc sans recours au juge des loyers commerciaux,Le terme « fixation » est utilisé aussi bien en matière contentieuse qu’amiable,Les parties sont des professionnels de l’immobilier commercial qui ont volontairement stipulé un loyer binaire, sans donner compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer minimum garanti

En l’espèce, l’article 2.4 « Loyer de Renouvellement » du bail commercial du 18 décembre 2006 stipule que :
« De convention expresse entre les Parties et dans la mesure où la fixation du loyer du présent Bail relève de leur seule convention, il est stipulé que le loyer de Renouvellement (…) sera nécessairement défini dans les conditions stipulées à l’Article 4.2 ci-après, c’est-à-dire :
Un loyer variable fonction du chiffre d’affaires réalisé par le Preneur déterminé confomément à l’Article 4.2 ci-après et aux Conditions Particulières ; etUn loyer minimum garanti déterminé selon la valeur locative des Locaux Loués à la date d’effet du Renouvellement.Cette valeur locative des Locaux Loués à la date du Renouvellement découlera des prix de marché pratiqués pour des locaux comparables.
Les prix de marché s’entendront de loyers librement convenus à l’occasion de prise à bail, et ce de préférence à toute fixation judiciaire, en s’attachant, si cela s’avère possible, à prendre pour éléments de recoupement les conventions conclues au cours des deux années précédant la date d’échéance du présent Bail et/ou au cours de l’année de prise d’effet du Renouvellement.
Ces conditions sont déterminantes de la volonté des Parties et s’imposeront à tout tiers pour la fixation du montant du Loyer de Renouvellement.
Les Parties signeront le Renouvellement dès accords sur le montant du Loyer de Renouvellement et au plus tard dans les trente jours calendaires de leur accord. Le Renouvellement prendra effet dès l’expiration de la Durée Initiale ou du Renouvellement précédent. »

La Cour de Cassation a rappelé, dans un arrêt 3e Civ., 30 mai 2024, pourvoi n° 22-16.447, publié au bulletin, que la jurisprudence relative à l'office du juge des loyers commerciaux saisi d'une contestation portant sur le prix du bail renouvelé d'un loyer comprenant une part variable, a évolué.

La Cour de cassation a, dans un premier temps, jugé que lorsque les parties avaient stipulé un loyer comprenant une part variable, la fixation du prix du loyer renouvelé n'était régie que par leur convention et ne pouvait résulter que de leur accord (3e Civ., 10 mars 1993, pourvoi n° 91-13.418, Bull. 1993, III, n° 30 ; 3e Civ., 27 janvier 1999, pourvoi n° 97-13.366, Bull. 1999, III, n° 22) et que l'office du juge des loyers commerciaux ne pouvait être alors que de constater cet accord sur un nouveau prix, s'il existait, et en absence d'un tel accord, de rejeter les demandes en fixation du prix du bail renouvelé, le bail étant alors renouvelé à l'ancien prix (3e Civ., 7 mai 2002, pourvoi n° 00-18.153, Bull. 2002, III, n° 94), sauf la faculté pour le bailleur de refuser le renouvellement dans les conditions de l'article L. 145-57 du code de commerce (3e Civ., 12 juin 2003, pourvoi n° 02-11.493, Bull. 2003, III, n° 126).

Puis, la Cour de cassation a jugé que lorsque les parties sont convenues d'un loyer comprenant un minimum garanti et une part variable, elles peuvent prévoir, par une clause du contrat, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, ce minimum garanti à la valeur locative (3e Civ., 3 novembre 2016, pourvoi n° 15-16.826, Bull. 2016, III, n° 145 ; 3e Civ., 29 novembre 2018, pourvoi n° 17-27.798, publié).

En effet, d'une part, les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative, d'autre part, le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu'une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable, reconduite dans le bail renouvelé.Si les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d'exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu'elles ont exprimé une volonté commune contraire.

Dès lors, même en l'absence d'une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu'il est saisi du moyen tendant à s'opposer à une demande en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, au motif que les parties sont convenues d'un loyer comprenant une part variable sans prévoir de recours au juge des loyers commerciaux, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.

Dans la présente affaire, en premier lieu, il est constant qu’aucune clause expresse ne prévoit le recours au juge des loyers commerciaux. 

En second lieu, il n’est pas allégué qu’une volonté commune de soumettre la fixation du loyer minimum garanti au juge des loyers commerciaux ressortirait d’éléments extrinsèques.

En troisième lieu, ni l’utilisation du terme « fixation » ni l’absence de clause compromissoire ne suffisent à inférer des stipulations claires et précises du bail commercial une volonté de recourir au juge des loyers commerciaux alors que les parties, qui sont des professionnels de l’immobilier, ont expressément convenu que « la fixation du loyer du présent Bail relève de leur seule convention », et ont, de ce fait, nécessairement exclu le recours au juge des loyers commerciaux en cas de désaccord. En outre, la référence à la « valeur locative » n’implique aucunement la fixation du loyer minimum garanti par le juge des loyers commerciaux, alors que le mode de calcul de cette valeur locative est déterminé, dans le bail, de manière dérogatoire par rapport aux règles du statut des baux commerciaux, en faisant référence uniquement aux « prix de marché pratiqués pour des locaux comparables », qui doivent s’entendre des « loyers librement convenus à l’occasion de prise à bail, et ce de préférence à toute fixation judiciaire, en s’attachant, si cela s’avère possible, à prendre pour éléments de recoupement les conventions conclues au cours des deux années précédant la date d’échéance du présent Bail et/ou au cours de l’année de prise d’effet du Renouvellement ». Enfin, il est très improbable que les parties aient entendu désigner le juge des loyers commerciaux par l’expression « tout tiers » lorsqu’ils ont précisé que « ces conditions (…) s’imposeront à tout tiers pour la fixation du montant du Loyer de Renouvellement. ».

Il s’ensuit qu’il ne résulte pas clairement des stipulations du bail commercial du 18 décembre 2006 que les parties aient entendu soumettre au juge des loyers commerciaux la fixation du loyer minimum garanti prévu par ce bail à l'occasion de son renouvellement.

Le juge des loyers commerciaux n’ayant pas compétence pour fixer le montant du loyer minimum garanti du bail renouvelé au 1er janvier 2025, la SAS [X] [E] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, la SAS [X] [E] succombant, elle est condamnée aux dépens.

L'équité commande de condamner la SAS [X] [E] à payer à la SCI BUFEULIS une somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à débouter la SAS [X] [E] de sa demande à ce titre.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,


CONSTATE que le bail commercial du 18 décembre 2006 ne donne pas compétence au juge des loyers commerciaux pour fixer le montant du loyer minimum garanti ;

DEBOUTE la SAS [X] [E] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS [X] [E] à payer une somme de 5 000€ à la SCI BUFEULIS au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [X] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE                    LA PRÉSIDENTE