Tribunal Judiciaire · Référé — 20 mai 2026

République française,
Au nom du peuple français

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]


Affaire : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1] ET [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOLYS

c/
S.C.I. [A]

N° RG 26/00139 - N° Portalis DBXJ-W-B7K-JD5C


Copie revêtue de la formule exécutoire délivrées à :

la SCP LDH AVOCATS - 16-1
JUGEMENT DU : 20 MAI 2026


JUGEMENT
Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1] ET [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL IMMOLYS
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Me Delphine HERITIER de la SCP LDH AVOCATS, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de Dijon,


DEFENDEUR :

S.C.I. [A]
[Adresse 5]
[Localité 2]

non représentée


A rendu le jugement suivant :


DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 8 avril 2026 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE :

La SCI [A] est propriétaire de biens et droits immobiliers, à savoir un garage et une surface à aménager, respectivement les lots 35 et 40, dans la copropriété [Adresse 6] située [Adresse 1] et [Adresse 7] à Dijon.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] et [Adresse 8] à Dijon, représenté par son syndic en exercice, la SARL Immolys, a assigné la SCI [A] devant le président du tribunal judiciaire de Dijon, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de voir, au visa des articles 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 839 et 481-1 du code de procédure civile ainsi que L.213-2 du code de l'organisation judiciaire :
- déclarer recevable et bien fondée sa demande ;
par voie de conséquence, 
- condamner solidairement la SCI [A] à lui verser les sommes suivantes :
• la somme de 35 749,29 €, arrêtée au 16 février 2026 au titre de l'arriéré de charges échues et provisionnelles approuvées avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025 sur 34 898,27 €, date de la sommation de payer ;
• la somme de 291,49 € au titre de l'appel provisionnel du 1er avril 2026 (3ème trimestre exercice 2025/2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 17,72 € ;
• la somme de 291,49 € au titre de l'appel provisionnel du 1er juillet 2026 (4ème trimestre exercice 2025/2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 17,72 € ;
• la somme de 2 500 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice financier causé par les absences de paiement des charges et appels provisionnels au syndicat des copropriétaires ;
• 1 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI [A] aux entiers dépens incluant le coût de la sommation de payer.

Le syndicat des copropriétaires expose que nonobstant des condamnations précédentes et une nouvelle sommation de payer les charges de copropriété du 19 août 2025, la SCI [A] ne règle toujours pas ses charges de copropriété, ni même ses appels de provision sur charges pour l'année en cours et ses appels de fonds travaux qui s'élèvent à plus de 26 000 €.

Ainsi, la SCI [A] reste débitrice de la somme de 35 748,29 €, selon décompte arrêté au 23 février 2026.

Le syndicat des copropriétaires rappelle notamment :

qu'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot ;
que l'article 19-2 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ; 
qu'en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires au recouvrement d'une créance justifiée et notamment les frais de mise en demeure, relances, prise d'hypothèque.Il soutient que l'absence de règlement des appels provisionnels et des charges définitives crée pour la collectivité des copropriétaires obligés de faire l'avance des fonds un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l'allocation de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires précise que les comptes définitifs pour les exercices 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025 et les budgets prévisionnels pour les exercices 2025/2026 et 2026/2027 ont respectivement été approuvés par les Assemblées Générales des 7 mars 2025 et 5 février 2026, auxquelles la SCI [A] a été régulièrement convoquée et dont elle s'est vu notifier les procès-verbaux.

Bien que régulièrement assignée, la SCI [A] n'a pas comparu à l'audience ; il convient ainsi de statuer par jugement réputé contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION :

1) Sur les charges

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L'article 19-2 de cette loi dispose : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire, statuant en la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. »

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 1] et [Adresse 7] à [Localité 3] verse notamment aux débats :
- les jugements du tribunal judiciaire de Dijon en date des 9 juin 2021 et 3 mai 2023 ;
- la sommation de payer du 19 août 2025 ;
- le décompte actualisé des charges dues au 23 février 2026 ;
- les convocations aux Assemblées Générales des 7 mars 2025 et 5 février 2026 ;
- les procès-verbaux des Assemblées Générales des 7 mars 2025 et 5 février 2026.

Au vu de ces éléments et par application des textes précités, il convient de faire droit à la demande en paiement de l'arriéré de 35 748,29 € – et non 35 749,29 € comme sollicité par la demanderesse – arrêté au 16 février 2026, somme qui ressort du décompte actualité des charges dues, et de condamner solidairement la défenderesse au paiement de cette somme.

Ce montant portera intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025 sur la somme de 34 898,27 € et à compter de la date de signification de l'assignation pour le surplus.

Il convient également, par application de l'article 19-2 précité qui rend immédiatement exigibles les provisions non encore échues, de faire droit à la demande en paiement de la somme de 618,42 € correspondant aux provisions sur charges et aux cotisations fonds travaux de l'exercice 2025/2026 (3ème et 4ème trimestres) et de condamner solidairement la défenderesse au paiement de cette somme.

2) Sur les dommages et intérêts

Suivant l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La récurrence du défaut de paiement de la SCI [A] en l'absence de toute difficulté financière invoquée, caractérise leur mauvaise foi. Celle-ci a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires demandeur, distinct de celui résultant du simple retard, la situation d'impayé pesant sur la trésorerie de la collectivité des copropriétaires.

Il sera dès lors alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts.

3) Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI [A] qui succombe en supportera donc la charge, qui comprendra le coût de la sommation de payer du 19 août 2025.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI [A] qui succombe sera solidairement condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 1] et [Adresse 7] à Dijon (21000) la somme de 1 000 € sur ce fondement.


PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, suivant la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire en premier ressort :

Condamne solidairement la SCI [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 1] et [Adresse 7] à Dijon (21000) : 
- 35 748,29 € au titre de l'arriéré de charges échues et provisionnelles approuvées arrêté au 16 février 2026 ;
- la somme de 291,49 € au titre de l'appel provisionnel du 1er avril 2026 (3ème trimestre exercice 2025/2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 17,72 € ;
- la somme de 291,49 € au titre de l'appel provisionnel du 1er juillet 2026 (4ème trimestre exercice 2025/2026), outre la cotisation fonds travaux loi ALUR de 17,72 € ;

Dit que la somme due au titre de l'arriéré de charges échues et provisionnelles portera intérêts au taux légal à compter du 19 août 2025 sur la somme de 34 898,27 € et à compter de la date de signification de l'assignation pour le surplus ;

Condamne la SCI [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 1] et [Adresse 7] à Dijon (21000) la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété située [Adresse 1] et [Adresse 7] à Dijon (21000) la somme de 1 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [A] aux dépens, incluant le coût de la sommation de payer du 19 août 2025 ; 

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.


Le Greffier Le Président



















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.