Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 21 mai 2026

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
de [Localité 1]

1ère Chambre République française
 Au nom du peuple français
MINUTE N° 

DU : 21 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 21/02318 - N° Portalis DBXJ-W-B7F-HMTH

Jugement Rendu le 21 MAI 2026

AFFAIRE :

Consorts [I]
S.A.R.L. LA FONCIERE DIJONNNAISE


c/

[H] [X]
[C] [J]


ENTRE :



Monsieur [O] [I]
né le 03 Février 1947 à [Localité 1] (21)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Patrice CANNET, membre de la SARL CANNET - MIGNOT, Avocats au Barreau de DIJON, plaidant


Monsieur [Q] [I]
né le 02 Juillet 1948 à [Localité 1] (21)
demeurant [Adresse 2]
[Localité 2]

représenté par Maître Patrice CANNET, membre de la SARL CANNET - MIGNOT, Avocats au Barreau de DIJON, plaidant


Monsieur [U] [I]
né le 23 Août 1949 à [Localité 1] (21)
demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Patrice CANNET, membre de la SARL CANNET - MIGNOT, Avocats au Barreau de DIJON, plaidant







Monsieur [R] [I]
né le 04 Avril 1951 à [Localité 1] (21)
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Patrice CANNET, membre de la SARL CANNET - MIGNOT, Avocats au Barreau de DIJON, plaidant


Madame [K] [I] épouse [D]
née le 15 Juillet 1952 à [Localité 1] (21)
demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Patrice CANNET, membre de la SARL CANNET - MIGNOT, Avocats au Barreau de DIJON, plaidant


Madame [Y] [I] épouse [B]
demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Patrice CANNET, membre de la SARL CANNET - MIGNOT, Avocats au Barreau de DIJON, plaidant


Madame [N] [I]
née le 22 Juillet 1958 à [Localité 1] (21)
demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Patrice CANNET, membre de la SARL CANNET - MIGNOT, Avocats au Barreau de DIJON, plaidant


Monsieur [S] [I]
né le 16 Juin 1964 à [Localité 3] (71)
demeurant [Adresse 8]

représenté par Maître Patrice CANNET, membre de la SARL CANNET - MIGNOT, Avocats au Barreau de DIJON, plaidant



venant aux droits de :

Monsieur [T] [I] 
né le 11 Septembre 1922 à [Localité 4] 
décédé le 19 Janvier 2023

Madame [V] [W] épouse [I]
née le 1er Avril 1925 à [Localité 5] 
décédée le 29 Mars 2023










et


S.A.R.L. LA FONCIERE DIJONNNAISE
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 314 514 985
dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Patrice CANNET, membre de la SARL CANNET - MIGNOT, Avocats au Barreau de DIJON, plaidant



DEMANDEURS











ET :


Monsieur [H] [X]
né le 08 Décembre 1984 à [Localité 1] (21)
demeurant [Adresse 10]

représenté par Maître Jennifer MARTIN, Avocat au Barreau de DIJON, plaidant


Madame [C] [J]
née le 08 Juillet 1985 à [Localité 1] (21)
demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Jennifer MARTIN, Avocat au Barreau de DIJON, plaidant



DEFENDEURS













COMPOSITION DU TRIBUNAL :



Chloé GARNIER, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile

Greffier lors des débats : Marine [X]
Greffier lors du prononcé : Françoise GOUX

Les avocats des parties en leurs plaidoiries ;

Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;




DEBATS :



Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 Juillet 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience de plaidoiries au 21 Avril 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée en audience publique. Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 29 Mai 2026, avancé au 21 Mai 2026.




JUGEMENT : 



- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile 
- Contradictoire
- Premier ressort
- Rédigé par Chloé GARNIER 
- Signé par Chloé GARNIER, Présidente et Françoise GOUX, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire 



Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée
 
à

Maître Patrice CANNET, membre de la SARL [Localité 6] - MIGNOT

Maître Jennifer MARTIN




EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [I] et Mme [V] [I] ont régularisé le 13 avril 2021 avec M. [H] [X] et Mme [C] [J], par l’intermédiaire de l’agence Foncière [Localité 7], un acte de vente d’immeuble sous conditions suspensives, portant sur leur bien immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 1], moyennant le prix de 345.000 euros.
L’acte était signé sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt de 245.000 euros pour une durée de 20 ans au taux d’intérêt de 1,25 %, à justifier avant le 4 juin 2021.
L’acte prévoyait le versement à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale une somme correspondant à 20 % du prix de vente.

Par courrier du 18 juin 2021, le notaire des acquéreurs informait l’agence immobilière du refus du prêt bancaire. 
Par courrier du 24 juin 2021, M. et Mme [I] constataient que l’acte de vente ne serait pas réitéré au 30 juin. Leur conseil mettait en demeure, par courrier du 19 juillet 2021, M. [X] et Mme [J] de réitérer la vente sous huitaine ou de verser la clause pénale soit 68.000 euros.
En réponse, par courrier du 11 août 2021, le conseil de M. [X] et de Mme [J] indiquait que la condition suspensive n’était pas levée et que la vente ne se réaliserait pas, de sorte qu’il convenait de restituer la somme de 17.000 euros séquestrée par l’agence immobilière.
Cette dernière sollicitait par courrier du son conseil, en date du 2 juillet 2021, l’indemnisation de son préjudice.

Par actes du 22 octobre 2021, la SARL la Foncière [Localité 7] a fait assigner M. [H] [X] et Mme [C] [J] devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de les voir condamner solidairement à lui régler sur le fondement de l’article 1240 du code civil la somme de 17.000 euros outre intérêts légaux à compter de l’assignation, et la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. 

Par acte du 1er mars 2022, M. [T] [I] et Mme [V] [W] épouse [I] ont fait assigner M. [H] [X] et Mme [C] [J] devant ce tribunal aux fins de les voir condamner solidairement à leur verser la somme de 69.000 euros au titre de la clause pénale de 20 %, la condition suspensive d’obtention du prêt étant réputée accomplie du fait de leurs agissements.

Selon conclusions d’incident du 11 mars 2022, les époux [I] ont saisi le juge de la mise en état aux fins de voir ordonner la communication des échanges entre les banques et les acquéreurs.

Par ordonnance du 13 octobre 2022, le juge de la mise en état a ordonné :
- à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 1] Grésilles de communiquer aux époux [I] :
- La copie de tous les échanges entre elle et Monsieur [H] [X] et/ou Madame [C] [J] relatifs à la demande de financement en vue de l'acquisition du bien immobilier appartenant aux époux [I] ; 
- La copie des éléments déposés par Monsieur [H] [X] et/ou Madame [C] [J] en vue de l'obtention d'un financement en vue de l'acquisition du bien immobilier appartenant aux époux [I] ; 

- La copie de tous les documents relatifs au dossier de demande de financement de Monsieur [H] [X] et/ou Madame [C] [J] en vue de l'acquisition du bien immobilier appartenant aux époux [I] ; 

- à la Banque populaire de Bourgogne Franche-Comté de communiquer à Monsieur [T] [I] et à Madame [V] [W] épouse [I] :
- Tous les échanges de courriels entre elle et Monsieur [H] [X] et/ou Madame [C] [J] relatifs à la demande de prêt formulée directement ou par l'intermédiaire de la SASU [X] [E] pour l'acquisition d'un bien immobilier situé [Adresse 12] à [Localité 1] ; 
- La copie de tous les documents déposés par Monsieur [H] [X] et/ou   Madame [C] [J] en vue d'établir la demande de financement ; 
- La copie de la réponse donnée par elle à la demande de financement ; 
- La copie de tous les documents relatifs à la demande de prêt formulée par Monsieur [H] [X] et/ou Madame [C] [J] en vue de l'acquisition du bien immobilier appartenant aux époux [I] ; 
et a dit que ces communications (par la Caisse de crédit mutuel et la Banque populaire) pourront être biffées des informations confidentielles concernant Monsieur [H] [X] et Madame [C] [J] (revenus, numéros de sécurité sociale, adresses, coordonnées téléphoniques, …), en réservant les dépens et frais irrépétibles.

M. [T] [I] est décédé le 19 janvier 2023 et Mme [V] [W] épouse [I] est décédée le 29 mars 2023 à [Localité 8].
Ses héritiers sont intervenus spontanément à la procédure.

Par ordonnance du 13 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux dossiers.

Par dernières conclusions notifiées le 7 janvier 2025, la société Foncière [Localité 7], MM. [O], [Q], [U], [R] et [S] [I] et Mmes [K], [Y] et [N] [I] demandent au tribunal de :
- dire que les défendeurs ont empêché la réalisation de la condition suspensive d’obtention du financement ;
- juger que la condition suspensive d’obtention du financement est réputée accomplie du fait des agissements des défendeurs ;
- condamner solidairement les défendeurs à verser aux consorts [I] une somme de 60.000 euros au titre de la clause pénale ;
- condamner solidairement les défendeurs à verser aux consorts [I] une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts; 
- dire que le séquestre de la somme de 17.000 euros devra se libérer de cette somme entre les mains du conseil des parties, afin qu’elle soit répartie entre elles au prorata des condamnations prononcées en leur faveur ;
- condamner solidairement M. [X] et Mme [J] à régler à la société Foncière [Localité 7] une somme de 17.000 euros outre intérêts légaux à compter de l’assignation  et une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;
- condamner solidairement M. [X] et Mme [J] à régler une somme de 4.000 euros aux consorts [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement M. [X] et Mme [J] à régler une somme de 3.000 euros à la société Foncière [Localité 7] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile 
- condamner solidairement les défendeurs aux dépens .

Par conclusions notifiées le 18 novembre 2024, Mme [J] et M. [X] souhaitent voir :
- dire que les demandeurs ne prouvent pas qu’ils ont empêché la réalisation de la condition suspensive prévue au compromis de vente; 
- les débouter en conséquence de leurs demandes ;
- subsidiairement, dire que le compromis comprend des stipulations contradictoires qu’il convient d’interpréter en leur faveur ;
- dire que l’indemnisation ne saurait excéder le préjudice réellement subi par les demandeurs ;
- dire que la clause pénale est manifestement excessive ;
- réduire à de plus justes proportions les demandes formulées ;
- à titre reconventionnel, ordonner à la société Foncière [Localité 7] en sa qualité de séquestre, de libérer la somme de 17.000 euros qu’elle détient entre ses mains ;
- condamner la société Foncière [Localité 7] à leur régler la somme de 17.000 euros outre intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 26 août 2021 ;
- ordonner la capitalisation des intérêts de retard ;
- en tout état de cause, dire n’y avoir lieu à exécution provisoire et condamner les consorts [I] à leur régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens; 
- condamner la Foncière [Localité 7] à leur régler la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, la juridiction se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées. 

La clôture de la procédure est intervenue le 10 juillet 2025.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 avril 2026 et mise en délibéré au 29 mai 2026, avancé au 21 mai 2026.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur la levée des conditions suspensives 

L’article 1117 du code civil dispose que l’offre est caduque à l'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l'issue d'un délai raisonnable.

L’article 1304-3 du code civil rappelle que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (Civ 1ère 13 novembre 1997 n°95-18.276). Mais il appartient au créancier d’une condition suspensive d’apporter la preuve que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci. 




L’article L. 313-41 du code de la consommation dispose : Lorsque l'acte mentionné à l'article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.
Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Les défendeurs soutiennent que la condition suspensive de l’obtention du financement n’a pas été levée de sorte que la clause pénale ne peut s’appliquer. Ils affirment avoir déposé des demandes de financement conformes aux caractéristiques stipulées par les parties à savoir une demande auprès du Crédit Mutuel dans le délai de 10 jours pour un prêt dont les caractéristiques sont identiques à celles du compromis, et une demande auprès de la Banque Populaire de Bourgogne Franche-Comté qui l’a confirmée. Ils estiment qu’il appartient ainsi aux demandeurs de prouver qu’ils ont empêché l’accomplissement de la condition. 
Ils considèrent que l’identité de l’établissement de crédit ne fait pas partie des informations exigées au titre des caractéristiques du prêt et qu’ils étaient libres du choix de la banque prêteuse des fonds. Ainsi, une clause qui leur imposerait de déposer une demande de financement auprès d’une banque spécifique serait illicite car créant un déséquilibre significatif. Ils rappellent avoir voulu acquérir leur bien en qualité de particuliers et non de professionnels, pour l’occuper, d’autant qu’ils avaient régularisé un compromis de vente concernant leur propre bien immobilier.
Face au refus du prêt, ils ont tenté de trouver une solution par l’acquisition via la SAS [X] [E] mais les conditions exigées par la Banque Populaire étaient irréalisables. Ils expliquent que la Banque Populaire a refusé de leur accorder le prêt pour 245.000 euros en l’absence d’apport personnel de 100.000 euros (qui devait résulter de la vente de leur maison).
Ils contestent avoir communiqué une fausse attestation du Crédit Mutuel. 

Les consorts [I] constatent que M. [X] et Mme [J] ont déposé une demande de prêt auprès de la Banque Populaire le 15 avril 2021 et une simulation de financement a été établie. Mais aucun refus de financement n’est communiqué. La banque a ensuite donné son accord pour financer l’acquisition par la société [X] [E] le 5 mai 2021 afin de revendre le bien après travaux en qualité de marchand de biens. Ils s’étonnent que le courrier de refus de prêt personnel de la Banque populaire soit daté du 9 novembre 2021, ce qui vient confirmer le fait que les acquéreurs ont initialement sollicité un financement au nom de la société [X] [E] et qu’ils sont intervenus à l’acte de vente à titre professionnel et non en qualité de consommateurs. L’offre de prêt n’était ainsi pas conforme aux prévisions contractuelles, ce qui entraîne la défaillance de la condition.



Sur ce, il ressort de l’acte de vente d’immeuble sous conditions suspensives rédigé par la Foncière [Localité 7] que la vente a été consentie au prix de 345.000 euros, un acompte de 17.000 euros ayant été versé entre les mains de l’agence immobilière. Les acquéreurs pouvaient être substitués par un tiers, sous réserve d’une notification sans délai par lettre recommandée avec accusé de réception à l’agence.
Concernant le financement de l’acquisition, il est prévu que les acquéreurs déclarent ne pas recourir à l’emprunt au titre d’un apport personnel de 125.300 euros, les acquéreurs renonçant à se prévaloir de la condition suspensive prévue par le chapitre II du titre I du livre III du code de la consommation. Pour le financement de la somme de 245.000 euros, la vente précise une condition suspensive d’obtention d’un ou de plusieurs prêts bancaires en vertu de l’article L 313-41 du code de la consommation :
- l’acquéreur doit avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant maximum de 245.000 euros pour une durée maximum de 20 ans, au taux maximum hors assurance de 1,25 % la première année,
- l’acquéreur doit constituer son dossier et le déposer dans un délai de 10 jours auprès de la Banque Populaire de Bourgogne Franche Comté,
- l’acquéreur s’oblige à justifier sans délai à compter de sa réception, de l’obtention de toute offre de prêt en avisant l’agence par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre récépissé, qui en informera à son tour le vendeur,
- l’acquéreur s’oblige à fournir à première demande tous renseignements et documents et se soumettre à toute visite médicale qui pourra lui être demandée par les organismes financiers. 
“L’une et/ou l’autre des présentes conditions suspensives sera considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai fixé ci-dessous, d’une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus. La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans un délai de 45 jours. L’acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l’obtention du(des) prêt(s) mentionné(s) ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs désignés ci-dessus, précisant la date du dépôt de la (des) demande(s) de prêt(s) ainsi que le montant, la durée et le taux du (des) prêt(s) sollicité(s).
Si l’une des conditions suspensives n’est pas réalisée, la présente vente sera caduque et tout acompte versé sera immédiatement restitué à l’acquéreur. Toutefois si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la ou les conditions supensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages et intérêts. Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé”.
L’acte authentique devait être réitéré le 30 juin 2021 au plus tard.

Il ne peut être soutenu que le contrat signé par les parties est un contrat d’adhésion dès lors qu’il est mentionné très précisément un apport personnel de 125.300 euros et l’octroi d’un prêt pour 245.000 euros. Par ailleurs, le contrat précise qu’une ou plusieurs offres de prêts pouvaient être déposées auprès d’un ou plusieurs organismes de crédit. En conséquence, la liberté de choix de l’établissement bancaire, à la condition que la Banque Populaire ait été sollicitée, n’était pas entravée.

Par ailleurs, il ressort des éléments communiqués que :

- le 30 mars 2021, Mme [J] et M. [X] ont communiqué à l’agence immobilière une simulation de prêt par la Banque Populaire (valable jusqu’au 29 avril 2021) pour un projet de financement d’une maison individuelle au prix de 345.000 euros avec un apport personnel de 100.000 euros et prévoyant un prêt de 245.000 euros remboursable en 240 mensualités au taux de 1,25 %. Ces dispositions ont donc été reprises dans l’acte de vente sous conditions suspensives signé par les parties le 13 avril 2021.
- par courrier du 5 mai 2021, la Banque Populaire confirme à la SASU [X] [E] accepter le financement d’un besoin de trésorerie de 340.000 euros sur une durée de 24 mois au taux variable de 2,50 % pour l’acquisition d’un bien immobilier situé [Adresse 11] à [Localité 1] destiné à la revente en deux lots après division et travaux. Le prêt est conditionné à des conditions et garanties (hypothèque, caution solidaire de M. [X], apport de 86.000 euros, production d’une assurance RC, devis des travaux, engagement des associés de ne pas céder leurs participations). L’accord était valable jusqu’au 5 août 2021. 
- par courrier du 18 juin 2021 (alors que les acquéreurs avaient 45 jours pour justifier de la non obtention du prêt soit jusqu’au 31 mai 2021) le notaire de M. [X] et de Mme [J] informe l’agence que le prêt n’a pas été accepté par le Crédit Mutuel : le courrier de la banque du 3 juin 2021 mentionne qu’elle a été sollicitée le 3 juin pour l’obtention d’un crédit de 245.000 euros au taux fixe de 1,6 % sur une durée de 240 mois pour financer le bien situé [Adresse 13] à [Localité 1], et n’y a pas donné suite.
- par courrier du 24 juin 2021, les époux [I] constatent l’absence de communication des documents attestant l’acceptation ou le refus du prêt et demandent aux notaires d’enregistrer le refus des acquéreurs de signer l’acte de vente.
- par courrier du 19 juillet 2021, le conseil des époux [I] constate que les conditions prévues n’ont pas été respectées et exige la réitération de la vente ou le versement de la clause pénale de 68.000 euros.
- par courrier du 11 août 2021, le conseil des acquéreurs communique un nouveau document du Crédit Mutuel, daté du 3 juin 2021 mentionnant avoir été sollicité le 15 avril 2021 pour un prêt de 245.000 euros au taux d’intérêt fixe de 1,25 % sur 240 mois.
- le Crédit Mutuel indique le 15 septembre 2021 qu’un dossier a été enregistré le 15 avril 2021 pour l’acquisition du bien [Adresse 13] à [Localité 1] mais qu’il n’ont pas donné suite à la demande.
- le 9 novembre 2021, la Banque Populaire atteste que Mme [J] et M. [X] ont déposé le 15 avril 2021 une demande de prêt pour 345.000 euros sur 240 mois destinée à financer l’achat d’un bien immobilier destiné à devenir leur résidence principale et qu’il n’a pas été donné de suite favorable à la demande.
- par courrier électronique du 3 décembre 2021, la Banque Populaire précise qu’elle ne peut pas faire apparaître le taux sur le document pré-rempli et que le montant financé correspond au montant total car le bien n’était pas vendu à l’époque.
- par courrier électronique du 17 janvier 2023, le directeur du Crédit Mutuel Grésilles indique que les attestations communiquées ne proviennent pas de la Caisse et que le signataire n’est pas salarié de la caisse.

Au regard de ces éléments, les acquéreurs ne démontrent pas qu’ils ont obtenu des refus de prêt correspondant aux caractéristiques mentionnées dans le contrat de vente sous conditions suspensives de la part de la Banque Populaire et de la part du Crédit Mutuel. 
Les attestations du Crédit Mutuel doivent être écartées car sujettes à interrogation au regard des modifications apportées successivement, d’autant que le directeur confirme qu’il s’agit de faux. 
L’attestation de la Banque Populaire, étonnement tardive, mentionne un prêt sollicité par M. [X] et Mme [J] de 345.000 euros. 
Il est par ailleurs communiqué un accord de financement du 5 mai 2021 pour 340.000 euros en faveur d’une société dont M. [X] est le dirigeant et qui pouvait se substituer aux acquéreurs mais les conditions exigées par la banque n’ont pas été acceptées par les associés.

Les défendeurs n'établissent pas avoir accompli les démarches nécessaires pour obtenir un prêt répondant aux conditions prévues entre les parties. La condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt doit être réputée accomplie en application de l'article 1304-3 du code civil, dés lors que l'emprunteur ne démontre pas avoir accompli les diligences nécessaires pour obtenir un prêt conforme aux spécifications contractuelles énoncées à la promesse, étant relevé que cette condition était soumise à un délai de réalisation expirant au 31 mai 2021 et qu'aucune renonciation dans le délai à la condition suspensive du crédit n'est intervenue, de même qu'aucune prorogation de délai.
En conséquence, il est incontestable que la condition est réputée réalisée dès lors que M. [X] et Mme [J] n’ont pas sollicité l’octroi de prêts en vertu des conditions prévues contractuellement.


Sur la clause pénale

L’article 1231-5 du code civil dispose : Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Les vendeurs sont fondés à se prévaloir de la clause pénale en raison du refus des acquéreurs de signer l'acte authentique de vente et en raison du préjudice subi de ce fait.

M. [X] et Mme [J] souhaitent que la clause pénale soit réduite à la hauteur du préjudice réellement subi par les consorts [I]. Ils constatent que six mois après, les époux [I] ont vendu leur bien au prix de 312.000 euros avec une commission de 12.000 euros auprès d’une autre agence immobilière. Ainsi le préjudice est constitué par la perte de chance de n’avoir pas pu vendre le bien à un prix supérieur de 28.000 euros. Ils estiment avoir justifié d’un motif légitime après avoir sollicité des établissements bancaires et rappellent que les usages sont plutôt de prévoir une clause pénale de 10 %. Ils notent aussi que la clause pénale est en contradiction avec la clause prévoyant une indemnisation à hauteur du préjudice subi en l’absence de réalisation des conditions suspensives de sorte que les clauses doivent être interprétées en leur faveur.

Les consorts [I] rappellent que la clause pénale était fixée à 20 % du prix de vente, que les époux [I] étaient très âgés lors de la vente, que les défendeurs sont intervenus en qualité de professionnels de l’immobilier, qu’ils ont communiqué de fausses attestations, et qu’il n’y a aucune contradiction entre les clauses du contrat puisque l’indemnisation du préjudice subi concerne le mandataire et non les vendeurs. 

Sur ce, l’acte de vente sous conditions suspensives prévoit : “Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution la somme de 20 % du prix de vente. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 20 % du prix de vente. En outre, en cas de déclaration fausse ou inexacte de l’acquéreur emportant l’annulation du présent contrat aux torts exclusifs de ce dernier, tel qu’énoncé ci-dessus au § “Déclarations de l’acquéreur”, le vendeur percevra dudit acquéreur à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 20 % du prix de vente.”

Dès lors qu’il n’est pas contesté le fait que le bien immobilier des époux [I] a été vendu le 10 janvier 2022, le préjudice subi ne peut correspondre à 20 % du prix de vente prévu dans l’acte. La clause pénale sera réduite à 10 %, taux habituellement prévu dans les actes de vente sous conditions suspensives. Ainsi, M. [X] et Mme [J] seront solidairement condamnés à verser la somme de 34.500 euros aux consorts [I].


Sur les dommages et intérêts sollicités par les consorts [I]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les consorts [I] estiment que l’attitude malhonnête des acquéreurs justifie leur condamnation à leur verser une somme de 15.000 euros de dommages et intérêts.

Les défendeurs s’y opposent, contestant toute mauvaise foi, et rappelant que la maison a été finalement vendue rapidement après l’échec de la vente. 

Faute pour les consorts [I] de prouver l’existence d’un préjudice distinct qui résulterait de l’attitude des acquéreurs alors que la vente a été réalisée finalement rapidement et que la moins-value obtenue est compensée par la somme octroyée au titre de la clause pénale, la demande présentée doit être rejetée.


Sur les demandes de la Foncière Dijonnaise

L’article 74 du décret n°72-678 du 20 jiullet 1972 prévoit que : Lorsque l'engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l'application de l'avant-dernier alinéa du I de l'article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s'il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n'est pas réalisée.

Aucune somme d’argent n’est due à quelque titre que ce soit à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties.
Mais si l'agence immobilière ne peut solliciter le paiement de sa commission en l'absence de réalisation de la vente, elle est fondée, en raison de la faute des acquéreurs, à obtenir des dommages-intérêts (Civ 3ème 14 décembre 2017 n°16-14.615).

L’agence immobilière la Foncière [Localité 7] entend solliciter le versement de dommages et intérêts dès lors que la condition suspensive n’a pas été levée en raison du fait fautif d’une partie. Elle sollicite la somme de 17.000 euros correspondant à sa commission dès lors que les vendeurs ont empêché la vente ainsi qu’une somme supplémentaire de 10.000 euros compte tenu de leurs manoeuvres frauduleuses.

M. [X] et Mme [J] rappellent que l’acompte versé devait s’imputer sur le prix de vente et qu’en l’absence de concrétisation de la vente, l’agence immobilière ne bénéficie d’aucun droit au paiement de sa commission, qui au surplus, devait être réglée par les vendeurs. Ainsi, l’agence doit restituer le montant de l’acompte. L’agence ne prouve pas qu’ils ont commis une faute, de sorte que la demande présentée doit être rejetée. De surcroît, le préjudice subi par l’agence ne peut correspondre qu’à la perte de chance de n’avoir pas pu percevoir la commission et elle ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct.

Sur ce, l’acte de vente sous conditions suspensives prévoyait qu’en cas de non réalisation des conditions suspensives imputable à l’acquéreur en cas de faute ou mauvaise foi, l’acquéreur devrait indemniser le mandataire du préjudice causé.
Ce préjudice n'est pas constitué de la perte de la commission dont le droit n'est pas acquis, mais de la juste rémunération des diligences que l’agence a vainement accomplies et de la rédaction de l’acte sous seing privé, faute pour les consorts [Z] d'avoir assuré le financement de leur opération et d’avoir fait échec à la vente.

Compte tenu de la non réalisation de la vente résultant de l’absence de respect par les acquéreurs des conditions prévues, l’agence immobilière, qui a été mobilisée sur cette vente entre mars et fin juin 2021, est recevable à exiger l’indemnisation de son préjudice qu’il convient toutefois de fixer à la somme de 7.000 euros. Les intérêts courront à compter du présent jugement conformément à l’article 1231-7 du code civil.


Sur la libération du séquestre

L’article L. 313-41 dernier alinéa du code de la consommation rappelle que “Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.”




L’article L 341-35 du code de la consommation prévoit que “lorsque la somme versée d’avance par l’acquéreur n’a pas été remboursée dans les conditions prévues au second alinéa de l’article L. 313-41, la somme due est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 15ème jour suivant la demande de remboursement”.

Toutefois, la disposition sur la majoration du taux des intérêts n’est applicable qu’en cas de non réalisation de la condition suspensive.

Les consorts [M] sollicitent le remboursement de l’acompte de 17.000 euros encaissé par l’agence immobilière, avec intérêts majorés depuis la mise en demeure du 11 août 2021, avec capitalisation des intérêts.

Les demandeurs rétorquent que tant que l’action en justice n’a pas été définitivement tranchée, le séquestre ne pouvait être libéré, conformément aux termes de la vente sous conditions suspensives. Ils considèrent que les sommes versées au séquestre serviront à désintéresser les consorts [I] et l’agence. 

Sur ce, il ressort de l’acte de vente sous conditions suspensives que l’acompte versé n’était pas productif d’intérêt et que le séquestre ne pouvait s’en dessaisir qu’en vertu d’un accord amiable signé par les deux parties ou d’une décision de justice.
Dès lors que la condition suspensive est réputée réalisée et que M. [X] et Mme [J] ont été condamnés à verser aux consorts [I] une somme de 34.500 euros et à la Foncière [Localité 7] une somme de 7.000 euros, la demande présentée par les défendeurs de libération du séquestre entre leurs mains doit être rejetée, tout comme celle de capitalisation des intérêts.

Les demandeurs proposent que la somme de 17.000 euros soit libérée entre les mains de leur conseil qui répartira les fonds entre eux au prorata des sommes allouées, ce qu’il convient de valider.


Sur les dépens et frais du procès


Mme [J] et M. [X], qui succombent, doivent être condamnés aux dépens, et à verser aux consorts [I] une somme de 3.000 euros et à l’agence Foncière [Localité 7] une somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’article 514-1 du même code rappelle que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Les défendeurs souhaitent voir écarter l’exécution provisoire qui serait incompatible avec la présente affaire.




Faute toutefois de préciser pourquoi l’exécution provisoire devrait être écartée, compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.




PAR CES MOTIFS

Le tribunal,


Dit que la condition suspensive d’obtention du financement prévue dans l’acte du 13 avril 2021 est réputée réalisée dès lors que M. [H] [X] et Mme [C] [J] n’ont pas sollicité l’octroi de prêts dans le respect des conditions prévues contractuellement ;

Condamne solidairement M. [H] [X] et Mme [C] [J] à verser à MM. [O], [Q], [U], [R] et [S] [I] et Mmes [K], [Y] et [N] [I] la somme de 34.500 euros (trente quatre mille cinq cents euros) au titre de la clause pénale minorée ;

Condamne solidairement M. [H] [X] et Mme [C] [J] à verser à la SARL la Foncière [Localité 7] la somme de 7.000 euros (sept mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

Rejette les plus amples demandes présentées par les demandeurs au titre de leurs dommages et intérêts ;

Rejette la demande de libération de la somme de 17.000 euros séquestrée par la SARL la Foncière [Localité 7] entre les mains de M. [H] [X] et de Mme [C] [J] et leur demande de capitalisation des intérêts ;

Dit que la SARL la Foncière [Localité 7] devra se libérer de la somme de 17.000 euros (dix sept mille euros) entre les mains du conseil des demandeurs afin que la somme soit répartie entre les demandeurs au prorata des condamnations prononcées en leur faveur; 

Condamne solidairement M. [H] [X] et Mme [C] [J] aux dépens ;

Condamne solidairement M. [H] [X] et Mme [C] [J] à verser à MM. [O], [Q], [U], [R] et [S] [I] et Mmes [K], [Y] et [N] [I] la somme de 3.000 euros (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [H] [X] et Mme [C] [J] à verser à la SARL la Foncière [Localité 7] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;








Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, La Présidente,

























En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.