Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 1]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 MAI 2026


Minute n° :

N° RG 25/00018 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G7VV


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

Madame [E] [O]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Marie-Sophie JENVRIN de la SCP GUILLAUMA PESME & JENVRIN, avocat au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS OPH D'[Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d'ORLEANS





A l'audience du 26 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.








Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :


EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 2015, l’office public de l’habitat d’[Localité 1], les résidences de l’Orléanais (ci-après « les résidences de l’Orléanais ») a donné à bail Madame [O] [E] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2]) moyennant un loyer mensuel de 507,29 euros pour le logement et 9.2 euros pour le jardin hors charge. 

Suivant constat amiable en date du 24 juin 2019, Madame [E] [O] signalait aux résidences de l’Orléanais un dégât des eaux subi à son domicile. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 décembre 2024, Madame [E] [O] a fait assigner en référé, les [Adresse 4] devant le juge des contentieux de la protection en réparation de son préjudice et en condamnation à effectuer les travaux. 

Le dossier a fait l’objet de plusieurs renvois jusqu’à l’audience du 26 mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été retenue et examinée. 

Madame [E] [O], représentée par son conseil qui se réfère à ses dernières écritures, demande au juge des contentieux de la protection de : 
Condamner les [Adresse 4] à lui payer, à titre de dommages et intérêts : La somme de 250 euros par mois depuis l’apparition des désordres jusqu’au jour de l’acte introductif d’instance, sous la forme d’une réduction de son loyer à hauteur de 50% au titre du préjudice de jouissanceLa somme de 5000 euros au titre du préjudice moralCondamner les [Adresse 4] à effectuer les travaux et à pourvoir à son relogement dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard A titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire En tout état de cause, condamner les [Adresse 4] aux dépensCondamner les [Adresse 4] à lui payer 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile 
Au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance, Madame [E] [O] soutient, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, les articles 1719 et 1721 du code civil ainsi que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, avoir subi un premier dégât des eaux en date du 24 juin 2019 que son assureur refusait de prendre en charge en raison de l’absence de réparation de la cause des désordres par les résidences de l’Orléanais. Dans cette mesure, des problèmes de moisissure et d’humidité sont apparus en raison d’eau stagnante sur la terrasse de l’étage supérieur et s’écoulant sous forme d’infiltrations ; raison pour laquelle elle a posé des dalles de polystyrène afin d’éviter d’être inondée. 
En novembre 2020, Madame [E] [O] fait valoir un nouveau dégât des eaux qui provenait d’une infiltration par la toiture en bac acier. Ainsi, elle expose que les résidences de l’Orléanais n’ont jamais engagé de travaux afin de supprimer la cause des infiltrations, malgré ses différences sollicitations.


Ainsi, l’ensemble de ces difficultés entrainant infiltrations, humidité et moisissures l’ont empêché de jouir paisiblement de son logement entrainant également le refus par les résidences de l’Orléanais de faire droit à son souhait de déménager en l’absence de travaux nécessaires à la remise en location. 

La société les résidences de l’Orléanais demande au juge des contentieux de la protection, de : 
Désigner un expert judiciaire pour constater les désordres allégués et rechercher l’origine ; Rejeter l’ensemble des prétentions de Madame [E] [O] ; Condamner Madame [E] [O] aux dépens ; Condamner Madame [E] [O] à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC. 
Au soutien de ses demandes, les résidences de l’Orléanais indiquent qu’à la suite de la déclaration de sinistre de la part de Madame [E] [O], ces derniers ont fait intervenir une entreprise le 21 juin 2019 en recherches de fuite, recherche qui s’est avérée infructueuse. 
Les [Adresse 4] font également valoir un nouveau déplacement de leur part en décembre 2019, sur sollicitations de Madame [E] [O], où ils ont constaté une humidité importante et des moisissures au plafond conduisant ainsi à rappeler à cette dernière la nécessité d’aérer, de chauffer le logement mais également de retirer le linge mouillé sur les portes. 
Ces derniers mandataient une nouvelle entreprise pour faire constater un dégât des eaux dans le séjour, intervenue le 10 décembre 2019. Cette entreprise constatait la présence d’aucune fuite, que ce soit au niveau de la terrasse ou de la toiture. Ainsi, selon eux, la reprise des embellissements incombait à l’assureur de Madame [E] [O] qui refusait d’intervenir en l’absence d’identification de l’origine du sinistre. 
Les résidences de l’Orléanais ont alors constaté la pose de dalles de polystyrène dans le plafond de son séjour, sans autorisation préalable, qu’ils lui ont alors demandé de retirer avant son départ.

Concernant le dégât des eaux déclaré en novembre 2020, la société les résidences de l’Orléanais fait valoir que l’assureur de Madame [E] [O] a fait intervenir un cabinet, permettant ainsi l’expertise amiable contradictoire, qui a constaté qu’elle évoquait ce dégât des eaux depuis décembre 2019 mais que lors de leur visite, aucune fuite n’existait. Ainsi, la cause du sinistre n’existant plus, la reprise des embellissements appartenait à Madame [E] [O]. Les résidences de l’Orléanais indiquaient également que l’expert constatait également une forte humidité et de forte condensation qui n’était pas la conséquence du dégât des eaux et rappelaient à Madame [E] [O] la nécessité d’aérer et de chauffer le logement, raison pour laquelle l’assureur a refusé d’intervenir. 
Les [Adresse 4] ont également fait intervenir la société FEDRIGO le 19 novembre 2024 qui ont attesté qu’elle est intervenue par temps de fortes pluies, sans constater aucune fuite ni le jour des pluies ni trois jours plus tard. 

Ainsi, les [Adresse 4] considèrent, sur le fondement de l’article 9 du code de procédure civile, que Madame [E] [O] ne démontre pas une carence de leur part et que cette procédure serait initiée seulement par la nécessité de remettre son logement en état pour pouvoir en changer. 
En réponse à l’une des attestations produites par Madame [E] [O] qui indique que la dernière fuite est apparue en mai 2025, les [Adresse 4] font valoir qu’une expertise amiable et contradictoire a été organisée que Madame [E] [O] a refusé en dernière minute. 

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026. 


MOTIVATION


Sur la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [E] [O]

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 

En l’espèce, l’indemnisation des préjudices avancés par Madame [E] [O] s’oppose à des contestations sérieuses évoquées ci-après, justifiant la désignation d’un expert à laquelle la demanderesse consent à titre subsidiaire. 

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de ce chef de Madame [E] [O]. 


Sur la demande de désignation d’un expert 

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce, il ressort des pièces produites et notamment du constat de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024 ainsi que du constat amiable contradictoire établi le 17 juin 2021, que Madame [E] [O] a subi, a minima, un dégât des eaux durant l’année 2019.
Toutefois, aucun élément ne permet d’établir l’origine des désastres et si les infiltrations perdurent toujours empêchant ainsi les travaux d’embellissement. Ainsi, la seule attestation établie par Monsieur [T] [R] qui fait état d’une quantité importante d’eau retrouvée dans sa terrasse ne permet pas de confirmer le lien entre cette difficulté et les dommages subis par Madame [E] [O]. 

Dès lors, il est établi que seule une expertise judiciaire contradictoire permettra d'effectuer toutes constatations relatives aux désordres allégués par la requérante, d’en déterminer les causes, d’estimer le coût de la remise en état du logement ainsi que de fournir tout renseignement permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues dans le cadre d’un éventuel futur litige.

En conséquence, il y aura lieu d’ordonner la désignation d’un expert judiciaire. 

La consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de Madame [E] [O] aux intérêts de laquelle est ordonnée cette désignation d’expert. 


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
- Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le juge des référés a l’obligation de statuer sur les dépens en application des dispositions de l’article 491 du code de procédure civile. Il ne saurait donc les réserver. 

Ainsi, la mesure d’instruction étant ordonnée dans l’intérêt de Madame [E] [O], cette dernière avancera les frais et supportera les dépens de la présente instance. 

- Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, pour des considérations liées à l’équité, il sera dit n’y avoir lieu à ces condamnations.
Par conséquent, les parties seront déboutées de leur demande de ce chef. 

- Sur la demande d’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS, 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [E] [O] ;

ORDONNE une expertise confiée à [V] [X], [Adresse 5], [Localité 3]. : 07.49.19.90.04 , Mèl : [Courriel 1], avec pour mission de :

1. Convoquer les parties ;
2. Se rendre au [Adresse 3] à [Localité 4] ;
3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et  son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;
5. Établir un historique succinct des éléments du litige ;
6. Déterminer les désordres affectant ou ayant affecté l’appartement loué par Madame [E] [O], allégués dans l’assignation et produire toutes photographies utiles de ces désordres et de leurs conséquences ;
7. Rechercher le cas échéant la cause et l’origine de chacun des désordres et plus précisément de chacun des dégâts des eaux ayant affecté l’appartement loué par Madame [E] [O] ; en cas d’origines multiples, préciser la proportion de chacune des causes de dégâts des eaux et d’infiltrations dans l’apparition du sinistre ;
8. Dire pour chacun des désordres s’il provient d’une erreur de conception, d’une mauvaise exécution, d’un vice de fabrication, d'un manquement aux règles de l'art ou aux prescriptions d'utilisation des matériaux, d’un défaut d’entretien, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages ;
9. Dire si les désordres sont de nature à nuire à la solidité des biens immobiliers ou à les rendre impropres à leur destination ;
10. Décrire les travaux de remise en état pour remédier définitivement aux désordres, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;
11. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par la demanderesse ;

DIT que l'expert pourra s'adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d'en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l'avis du sapiteur à son rapport ;

DIT que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DIT toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

FIXE la provision à la somme de 2 000 € concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par Madame [E] [O] au plus tard le 1er juillet 2026 ;

DIT que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque ;

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 15 décembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

DIT que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

CONDAMNE Madame [E] [O], à titre provisionnel, aux dépens ; 

DEBOUTE Madame [E] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

DEBOUTE l’office public de l’habitat d’[Localité 1] les [Adresse 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente ordonnance.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge