Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 1]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 MAI 2026


Minute n° :

N° RG 25/00647 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HKI6


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEURS :

Madame [R] [U] [M] [I] épouse [F] demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS

Monsieur [V] [G] [F]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [T]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté





A l'audience du 26 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 13 janvier 2024, ayant pris effet le même jour, Madame [R] [I] épouse [F] et Monsieur [V] [F] ont donné à bail à Monsieur [K] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 440 euros charges comprises, payables d’avance le 5 du mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 19 mars 2025 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de Madame [R] [I] épouse [F] et Monsieur [V] [F] à Monsieur [K] [T]. Il portait sur la somme en principal de 1.193,46 euros au titre des loyers et charges échus, outre les coûts de l’acte. 

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 12 août 2025, Madame [R] [I] épouse [F] et Monsieur [V] [F] ont fait assigner en référé Monsieur [K] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Juger que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Monsieur [K] [T] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [T] ainsi que de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens ;Juger que l’expulsion des lieux pourra se faire avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Juger que les réparations locatives pourront être constatées et estimées par tel commissaire de justice qui sera commis à cet effet et assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien ;Juger que les effets mobiliers qui en sont susceptibles pourront être séquestrés pour sûreté des loyers échus et des charges locatives ;Condamner Monsieur [K] [T] à titre provisionnel, au paiement de la somme de 2.092,22 euros en principal au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;Condamner Monsieur [K] [T], à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charge te qu’il aurait dû être appelé si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du code civil ;Condamner Monsieur [K] [T], à titre provisionnel, au paiement d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [K] [T], à titre provisionnel, en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement en date du 19 mars 2025 ainsi que de la présente assignation, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.
L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 26 mars 2026. 

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, Madame [R] [I] épouse [F] et Monsieur [V] [F], représentés par leur conseil, ont indiqué que la dette locative s’élève à la somme de 2.092,22 euros à la date de l’assignation. Ils ont souhaité la condamnation du locataire à une indemnité d’occupation à hauteur de 449,38 euros et ont précisé qu’il n’y a eu aucune reprise des paiements.

Monsieur [K] [T], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 mai 2026.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 


En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 13 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.


Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2025, ce qui ne constitue pas une formalité prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques selon les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.


II. Sur les demandes principales


Sur l’acquisition de la clause résolutoire :
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 13 janvier 2024, ayant pris effet le même jour contient dans son chapitre VII, une clause de résiliation de plein droit six semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges. 

Un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire du bail a été délivré le 19 mars 2025 par procès-verbal de remise à étude à Monsieur [K] [T]. Il portait sur la somme en principal de 1.193,46 euros au titre des loyers et charges échus.

Monsieur [K] [T] ne s’étant acquitté d’aucun paiement pendant la période de six semaines suivant la délivrance dudit commandement de payer, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 2 mai 2025.


Sur l’expulsion du locataire :
Le contrat de bail étant résilié à compter du 2 mai 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [T] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.


Sur l’indemnité d’occupation :
Monsieur [K] [T] reste redevable des loyers jusqu’au 2 mai 2025, et à compter du 3 mai 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. 

En effet, Monsieur [K] [T], occupant sans droit ni titre depuis le 3 mai 2025, cause un préjudice à Madame [R] [I] épouse [F] et Monsieur [V] [F] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré. 

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, à savoir la somme de 449,38 euros, à compter du 1er juin 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, Madame [R] [I] épouse [F] et Monsieur [V] [F] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 2.092,22 euros.

La dette locative s’élève donc à la somme de 2.092,22 euros terme du mois de mai 2025 inclus.

Absent à l’audience, Monsieur [K] [T] ne conteste par définition, ni le montant de cette dette locative, ni son principe, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [T] au paiement à titre provisionnel de la somme susdite de 2.092,22 euros. Elle portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.092,22 euros à compter du 12 août 2025, date de l’assignation, et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.


III. Sur les demandes accessoires


Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.


Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [R] [I] épouse [F] et Monsieur [V] [F], Monsieur [K] [T] sera condamné à leur verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés au bail conclu le 13 janvier 2024 entre Madame [R] [I] épouse [F] et Monsieur [V] [F] d’une part, et Monsieur [K] [T] d’autre part et portant sur le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 2 mai 2025 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [K] [T] devra par conséquent quitter les lieux loués susdésignés et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [K] [T] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;


DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [K] [T] à verser à Madame [R] [I] épouse [F] et Monsieur [V] [F] la somme provisionnelle de 2.092,22 euros, échéance du mois de mai 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.092,22 euros à compter du 12 août 2025, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ; 

CONDAMNONS Monsieur [K] [T] à payer à Madame [R] [I] épouse [F] et Monsieur [V] [F] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel que si le contrat de bail s’était poursuivi à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [T] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [T] à payer à Madame [R] [I] épouse [F] et Monsieur [V] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La greffière,       Le juge des contentieux de la protection,