Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 MAI 2026


Minute n° :

N° RG 25/00688 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HK7X


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

SEM LES RESIDENCES DE L'ORLEANAIS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [V] (salariée) munie d'un pouvoir de représentation


DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [N]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté






A l'audience du 26 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.










Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2024, la société Les résidences de l'Orléanais a consenti un bail d’habitation à M. [D] [N] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 252,12 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1026,90 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [N] le 3 avril 2025.

Par assignation du 21 août 2025, la société Les résidences de l'Orléanais a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1185,66 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 16 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 août 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.


Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 26 mars 2026, la société Les résidences de l'Orléanais maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 mars 2026, s'élève désormais à 1432,20 euros. La société Les résidences de l'Orléanais considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [D] [N] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La société Les résidences de l'Orléanais ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société Les résidences de l'Orléanais a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [D] [N].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.





MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société Les résidences de l'Orléanais justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 7 avril 2025 et que la somme de 1026,90 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail – pourtant conclu postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – ne permettent pas d'écarter l'hypothèse suivant laquelle les parties auraient souhaité déroger, dans un sens plus favorable au locataire, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiées par la loi du 27 juillet 2023. Il conviendra de faire application du délai de deux mois afin de constater l’acquisition de la clause résolutoire. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 juin 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société Les résidences de l'Orléanais à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.



Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.


2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société Les résidences de l'Orléanais verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 mars 2026, M. [D] [N] lui devait la somme de 1432,20 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [D] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 sur la somme de 1026,90 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 158,76 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.


3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 373,14 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er mars 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société Les résidences de l'Orléanais ou à son mandataire.


4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 septembre 2024 entre la société Les résidences de l'Orléanais, d’une part, et M. [D] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] est résilié depuis le 9 juin 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [D] [N], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [D] [N] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [D] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 373,14 euros (trois cent soixante-treize euros et quatorze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er mars 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [D] [N] à payer à la société Les résidences de l'Orléanais la somme de 1432,20 euros (mille quatre cent trente-deux euros et vingt centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2025 sur la somme de 1026,90 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 158,76 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société Les résidences de l'Orléanais de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 avril 2025 et celui de l'assignation du 21 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge