Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 1]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 MAI 2026



Minute n° :

N° RG 25/00716 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLOH


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.A.S. HDB CAPITAL IMMOBILIER
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Yaëlle MOLHO de la SELARL YM AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, substituée par Me Daniel OUNGRE, avocat au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [O]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté






A l'audience du 26 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.








Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 2 mai 2024, ayant pris effet le 3 mai 2024, la SAS HDB CAPITAL IMMOBILIER a donné à bail à Monsieur [A] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], lot n°11, 3ème étage - [Localité 2] [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 413 euros charges comprises, payables d’avance le 5 du mois.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 6 semaines visant la clause résolutoire insérée dans le bail a été délivré le 23 avril 2025 par procès-verbal de remise à étude, à la requête de la SAS HDB CAPITAL IMMOBILIER à Monsieur [A] [O]. Il portait sur la somme en principal de 1.935 euros au titre des loyers et charges échus, outre les coûts de l’acte. 

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 10 septembre 2025, la SAS HDB CAPITAL IMMOBILIER a fait assigner en référé Monsieur [A] [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Déclarer recevable et bien fondée la société HDB CAPITAL en ses demandes, fins et conclusions ;Déclarer que la clause résolutoire est acquise depuis le 24 juin 2025 pour défaut de paiement des loyers ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [W] [H] ainsi que tous les occupants de son chef, avec si besoin l’assistance d’un serrurier et du concours de la [Localité 3] publique du logement sis [Adresse 5] à [Localité 4] ;Déclarer que l’expulsion s’appliquera aux matériels, marchandises et plus largement à tout mobilier appartenant aux occupants du logement sis [Adresse 5] à [Localité 4] ;Ordonner la séquestration des meubles pouvant se trouver dans les lieux au choix de la société HDB CAPITAL IMMOBILIER et aux frais, risques et périls de Monsieur [A] [W] [H] et des occupants de son chef soit dans un garde meuble, soit sur place conformément au chapitre III « Le sort des meubles » du livre IV du Code des procédures civiles d’exécution ;Autoriser la société HDB CAPITAL IMMOBILIER, passé le délai de deux mois, à faire vendre par le commissaire-priseur de son choix, lesdits meubles aux frais de Monsieur [A] [W] [H] et de procéder à la déduction des frais et créance de la société HDB CAPITAL IMMOBILIER des produits de la vente ;Condamner Monsieur [A] [W] [H] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 2.271 euros, somme arrêtée au 30 juillet 2025 ;Condamner Monsieur [A] [W] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation de 413 euros par mois, charges incluses, jusqu’à libération effective du logement sis [Adresse 6], à [Localité 4] ;Ordonner que tout condamnation portera intérêt au taux légal pour la période courant de la date d’exigibilité à celle du paiement effectif ;
Condamner Monsieur [A] [O] au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir, à défaut d’avoir spontanément restitué le logement [Adresse 7], à [Localité 4], et d’en avoir rendu les clés à la société HDB CAPITAL IMMOBILIER ;Condamner Monsieur [A] [W] [H] à payer à la société HDB CAPITAL IMMOBILIER la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [A] [W] [H] à supporter les dépens ;Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.
L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 26 mars 2026. 

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience. 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, La SAS HDB CAPITAL IMMOBILIER, représentée par son conseil, a procédé au dépôt de ses écritures.

Monsieur [A] [O], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 mai 2026.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. 

En l’espèce, l’assignation a été notifiée le 12 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine étant à peine d’irrecevabilité.

La demande formée par le bailleur est donc irrecevable.

Par conséquent, il convient de rejeter les demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation et des demandes conséquente relatives à l’expulsion ainsi qu’à la condamnation à une indemnité d’occupation.


II. Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS HDB CAPITAL IMMOBILIER verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 3.149 euros.

La dette locative s’élève donc à la somme de 3.149 euros terme du mois de mars 2026 inclus.

Absent à l’audience, Monsieur [A] [W] [H] ne conteste par définition, ni le montant de cette dette locative, ni son principe, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [A] [O] au paiement à titre provisionnel de la somme susdite de 3.149 euros. Elle portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.271 euros à compter du 10 septembre 2025, date de l’assignation, et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.


III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [A] [W] [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir la SAS HDB CAPITAL IMMOBILIER, Monsieur [A] [O] sera condamné à leur verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS irrecevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail conclu le 2 mai 2024 et ayant pris effet le 3 mai 2024 entre la SAS HDB CAPITAL IMMOBILIER et Monsieur [A] [O] et portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], lot n°11, 3ème étage – [Localité 2] [Adresse 4] ;

REJETONS en conséquence la demande d’expulsion de Monsieur [A] [W] [H] du logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], lot n°11, 3ème étage – [Localité 2] [Adresse 4] et de la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ; 

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [A] [O] à verser à la SAS HDB CAPITAL IMMOBILIER la somme provisionnelle de 3.149 euros, échéance du mois de mars 2026, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.271 euros à compter du 10 septembre 2025, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ; 

CONDAMNONS Monsieur [A] [W] [H] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [W] [H] à payer à La SAS HDB CAPITAL IMMOBILIER la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La greffière,       Le juge des contentieux de la protection,