Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'ORLÉANS



JUGEMENT DU 21 MAI 2026

Minute n° :

N° RG 25/04572 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HINN


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président
Greffier : Déborah STRUS



DEMANDEUR :

Société RESIDENCES DE L'ORLEANAIS
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [I] (Salariée) munie d'un pouvoir de représentation



DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [U]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [K] [U]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée








A l'audience du 26 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.






Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
copies délivrées le :
à :





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 mai 2009, la société Les résidences de l'Orléanais a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [U] et Mme [K] [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 364,76 euros.

Par actes de commissaire de justice du 30 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1979,39 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [U] et Mme [K] [U] le 29 avril 2025.

Par assignation du 4 août 2025, la société Les résidences de l'Orléanais a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [U] et Mme [K] [U] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 4018,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 août 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 26 mars 2026, la société Les résidences de l'Orléanais maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 mars 2026, s'élève désormais à 4664,50 euros. La société Les résidences de l'Orléanais considère qu'il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience sans les charges. 

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [Y] [U] et Mme [K] [U] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. 

La société Les résidences de l'Orléanais ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La société Les résidences de l'Orléanais a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [Y] [U] et Mme [K] [U].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.



MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société Les résidences de l'Orléanais justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 30 avril 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1979,39 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société Les résidences de l'Orléanais à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société Les résidences de l'Orléanais verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 mars 2026, M. [Y] [U] et Mme [K] [U] lui devaient la somme de 4664,50 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [Y] [U] et Mme [K] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4018,05 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 713,68 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er mars 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société Les résidences de l'Orléanais ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [U] et Mme [K] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 mai 2009 entre la société Les résidences de l'Orléanais, d’une part, et M. [Y] [U] et Mme [K] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] est résilié depuis le 1er juillet 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Y] [U] et Mme [K] [U], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Y] [U] et Mme [K] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [U] et Mme [K] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 713,68 euros (sept cent treize euros et soixante-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er mars 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [U] et Mme [K] [U] à payer à la société Les résidences de l'Orléanais la somme de 4664,50 euros (quatre mille six cent soixante-quatre euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 4018,05 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société Les résidences de l'Orléanais de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [U] et Mme [K] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 30 avril 2025 et celui des assignations du 4 août 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge