Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 21 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 1]



JUGEMENT DU 21 MAI 2026


Minute n° :

N° RG 25/05526 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HKLY


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Florian BRAVO, Vice-Président
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS substituée par Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d'ORLEANS



DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [B]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne






A l'audience du 26 Mars 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.








Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI TRIPLEZED a donné à bail à Monsieur [P] [B] un logement à usage d'habitation, situé [Adresse 3], par contrat du 18 août 2023, moyennant un loyer mensuel de 550 euros charges comprises, payables mensuellement d’avance. 

La SCI TRIPLEZED a signé un mandat de gestion avec la société EVILANCE en date du 24 juillet 2017, laquelle a signé un contrat de délégation partielle de gestion avec le cabinet [I] [G] en date des 17 et 18 août 2023.

Le 21 août 2023, le bailleur a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

Par acte du 10 avril 2025 remis à personne, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [P] [B] un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1.207 euros auquel est annexé une quittance subrogative d’un montant de 1.207 euros en date 27 février 2025 délivrée par le bailleur à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par acte du 22 juillet 2025 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

déclarer ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [B] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [P] [B] au paiement de la somme de 1.650,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 avril 2025 sur la somme de 1.207 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Monsieur [P] [B] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Monsieur [P] [B] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience du 26 mars 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a actualisé sa créance à la somme de 2.493,38 euros au 31 janvier 2026 et a indiqué solliciter une indemnité d’occupation à hauteur du montant du loyer et des charges. Elle a précisé qu’il n’y a pas eu de reprise intégrale du paiement du loyer et s’en rapporte sur les délais de paiement.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [P] [B], a comparu. Il a indiqué avoir parfois des difficultés à payer son loyer et ne pas avoir payer le loyer complet dernièrement. Il a précisé essayer de payer mais que cela est difficile car il passe le permis en même temps.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l'audience. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 21 mai 2026.


MOTIVATION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

SUR L'INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES
En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. 

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 21 août 2023 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (pages 7 et 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. »

L'article 8.2 précise que la caution s'engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion » (page 9).

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 18 août 2023 et en expulsion à l’encontre de Monsieur [P] [B].





 SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception en date du 24 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 avril 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation.

L’action est donc recevable.


SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans ses termes applicables à la date du bail et du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en cas d’impayés et un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 10 avril 2025, pour la somme en principal de 1.207 euros.

Il apparaît que le bail ayant été signé le 18 août 2023, c’est normalement la loi du 27 juillet 2023 qui s’applique, laissant un délai de six semaines au locataire pour régler les causes du commandement de payer. Toutefois, le commandement de payer qui a été délivré à Monsieur [B] prévoyait une durée de deux mois pour éteindre les causes du commandement. En conséquence, le contrat de bail ne prévoyant pas de durée, et le commandement prévoyant une durée de deux mois, plus favorable au locataire que la durée de six semaines prévue par la loi du 27 juillet 2023, il y aura lieu d’appliquer le délai de deux mois en l’espèce.

Monsieur [P] [B] devait régler cette somme avant le 10 juin 2025.

Entre le 10 avril 2025 et le 10 juin 2025 à 24 heures, Monsieur [P] [B] n’a procédé à aucun versement. Le commandement est donc demeuré infructueux pendant toute la période. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2025.

Il n’y aura dès lors pas lieu d’examiner la demande subsidiaire de résiliation du bail pour faute du locataire.


IV. SUR L'EXPULSION ET L'INDEMNITE D'OCCUPATION

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [P] [B] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [B], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [P] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera d'un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Ces paiements pourront être faits à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à partir du moment où les mensualités auront été préalablement versées par la société au bailleur et qu'il en aura été justifié par la délivrance d'une quittance subrogative.


V. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail. 

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail ainsi qu'un décompte, échéance du mois de janvier 2026 incluse, démontrant que Monsieur [P] [B] reste lui devoir la somme de 2.493,38 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation, échéance du mois de janvier 2026 incluse et hors frais de poursuite. 

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative en date du 27 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, mentionnant qu'un total de 3.200,38 euros a été versé au bailleur en garantie du paiement du loyer. 

Présent à l’audience, Monsieur [P] [B] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 2.493,38 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.207 euros à compter du commandement de payer (10 avril 2025), sur la somme de 443,70 euros à compter de l'assignation (22 juillet 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil et à la demande. 



VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES


Sur les dépens : 

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Monsieur [P] [B] supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure.


Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de condamner Monsieur [P] [B] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


Sur l’exécution provisoire :

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail signé le 18 août 2023 entre la SCI TRIPLEZED, d’une part, et Monsieur [P] [B], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 11 juin 2025 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [P] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, dès lors que ces paiements, effectués par la caution au bailleur, auront été préalablement justifiés par la délivrance d'une quittance subrogative ;

FIXE le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er février 2026 au montant des loyers et charges que Monsieur [P] [B] aurait eu à payer en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [P] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.493,38 euros, échéance du mois de janvier 2026 au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés et pris en charge par la caution, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.207 euros à compter du commandement de payer (10 avril 2025), sur la somme de 443,70 euros à compter de l'assignation (22 juillet 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais de commandement de payer et d'assignation ;

 REJETTE toutes autres demandes ;

 ECARTE l'exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La greffière,       Le juge des contentieux de la protection,