Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL COLLEGIALE — 21 mai 2026

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 21 Mai 2026
DOSSIER : N° RG 17/04515 - N° Portalis DBX4-W-B7B-NDLI
NAC: 30G


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 21 Mai 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré 

PRESIDENT : Madame KINOO, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Madame GABINAUD, Vice-Présidente
Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé :Mme DURAND-SEGUR

DEBATS 

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 08 Janvier 2026, le jugement a été mis en délibéré à la date du 19 mars 2026, puis prorogé au 21 mai 2026.


JUGEMENT 

Rendu après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M. SINGER.

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE


S.A.R.L. FIX MURET, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Gregory VEIGA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 349



DEFENDERESSE


S.C.I. LE CARROSSE, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean FABRY de la SELARL DUCO-FABRY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 346



EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 17 décembre 1998, la SCI Le Carrosse a donné à bail à la SAS NATIONAL CARROSSERIE, aux droits de laquelle vient la SARL Fix Muret, des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] à Muret. 

En décembre 2015, la société APAVE a établi un rapport dans le cadre de l’obligation de mise aux normes des locaux à l’accessibilité des personnes handicapées, prévoyant différents travaux estimés à une somme globale de 4.692 euros TTC. 

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 30 juin 2016 et du 23 décembre 2016, la SARL Fix Muret a mis en demeure la SCI Le Carrosse de réaliser ces travaux qui, selon elle, incombent au bailleur, et de fournir les éléments demandés par la mairie. 

A la suite d’un dysfonctionnement du compteur EDF des locaux, le bureau Veritas a émis un rapport le 10 septembre 2016 qui préconise des travaux de réparation s’élevant à la somme totale de 2.132,82 euros TTC. 

Fin août 2016, la société Apave a transmis un rapport faisant apparaître un risque d'incendie ou d'explosion résultant des non-conformités de l'installation électrique.

La société Fix Muret a fait l'avance de travaux moyennant le prix de 9 388,46 euros TTC.

Par courrier recommandé du 3 janvier 2017, la société Fix Muret a demandé à la SCI Le Carrosse de lui rembourser le coût des réparations.

Par acte d'huissier de justice en date du 5 décembre 2017, la société Fix Muret a fait délivrer assignation à la SCI Le Carrosse devant le tribunal de grande instance de Toulouse en paiement des sommes de 14 353,28 euros au titre des travaux et réparations incombant au bailleur et 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

La société Le Carrosse a reconventionnellement demandé au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail et de condamner la société Fix Muret à lui verser la somme de 467 160,07 euros outre intérêts, en raison de désordres affectant le local.

La société Fix Muret a soulevé l'irrecevabilité des demandes reconventionnelles de la société Le Carrosse.

Par jugement du 10 décembre 2020, le tribunal de grande instance de Toulouse a :
- déclaré recevable l’action de la SCI Le Carrosse à l’encontre de la Société Fix Muret ;
- condamné la SCI Le Carrosse à payer à la Société Fix Muret la somme de 2.832€ au titre des travaux de mise aux normes pour l’accessibilité des personnes en situation de handicap;

- débouté la société Fix Muret de sa demande en paiement concernant les travaux portant sur le disjoncteur et l’installation électrique ;
- débouté la société Fix Muret de sa demande en dommages et intérêts ;
- ordonné, avant dire droit, une mesure d’expertise judiciaire portant sur le bâtiment appartenant à la SCI Le Carrosse et donné à bail à la société Fix Muret et commis comme expert pour y procéder M. [I].

L’expert judiciaire désigné par le jugement du 10 décembre 2020 a déposé son rapport le 14 décembre 2021.

Par ordonnance du 24 mai 2022, le juge de la mise en état a :
- débouté la société Fix Muret de sa demande de retrait du rôle ; 
- ordonné un sursis à statuer dans l’affaire opposant la société Fix Muret à la SCI Le Carrosse (RG 17-4515) jusqu’à ce que la cour d’appel de Toulouse se prononce dans le dossier enrôlé sous le n° RG 21/00059 ;
- débouté la SCI Le Carrosse de sa demande au titre des frais irrépétibles ;
- réservé les dépens de l’incident.

Par arrêt du 20 février 2024, la cour d’appel de Toulouse a :
- confirmé le jugement du 10 décembre 2020 dans toutes ses dispositions,
- y ajoutant, a renvoyé l'affaire devant le tribunal judiciaire de Toulouse, afin qu'il soit statué sur les demandes reconventionnelles de la Sci Le Carrosse, en résiliation du bail commercial, et en indemnisation des désordres allégués, après dépôt du rapport d'expertise ;
- débouté la société Fix Muret et la Sci Le Carrosse de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel,
- condamné la société Fix Muret aux entiers dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 7 janvier 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026 et mise en délibéré au 19 mars 2026. Le délibéré a été prorogé au 21 mai 2026 en raison de la surcharge de travail du magistrat rédacteur.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 6 janvier 2026, la SARL Fix Muret sollicite du tribunal, au visa des articles 1103 et suivants et 1730 et suivants du code civil, de :
- débouter la SCI Le Carrosse de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial,
- au-delà, débouter la SCI Le Carrosse de l’ensemble de ses demandes, 
- subsidiairement, ramener l’éventuelle indemnisation de la SCI Le Carrosse à de justes proportions,
- limiter toute part de sa responsabilité à 20 % maximum,
- appliquer un taux de vétusté de 40 % pour tout autre désordre que le revêtement extérieur et, pour celui-ci, un taux d’au moins 90 % ou, à tout le moins, de 40 %,
- limiter toute condamnation à la somme maximale de 120.000 € HT,

- reconventionnellement,
- condamner la SCI Le Carrosse à réaliser sans délai les travaux de mise aux normes exigés par le service public des eaux, sous astreinte 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
- subsidiairement, désigner tel Expert qu’il lui plaira afin de déterminer la nature et le coût des travaux à réaliser,

- en tout état de cause, 
- condamner la SCI Le Carrosse à verser à la SARL Fix Muret une somme de 15.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Grégory VEIGA, de la SELARL ARCANTHE, en application de l’article 699 du code de procédure civile,
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir, en faveur de la SARL Fix Muret exclusivement,
- rejeter toute demande d’exécution provisoire au profit de la SCI Le Carrosse.


Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 5 janvier 2026, la SCI Le Carrosse demande au tribunal, au visa de l’article 1732 du code civil de :
- prononcer la résiliation judiciaire du bail unissant la SCI Le Carrosse à la SARL Fix Muret aux torts et griefs exclusifs de la SARL FIX MURET,
- condamner la SARL Fix Muret à payer à la SCI Le Carrosse à la somme de 462.131,31 € hors taxes outre TVA, chiffrée à dire d’expert, avec intérêts au taux légal à compter de la notification des conclusions n°4 de la concluante le 25 juillet 2019,
- débouter la société Fix Muret de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la SARL Fix Muret à payer à la SCI Le Carrosse une indemnité de 20.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’expertise,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la demande en résiliation du bail

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l'article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l'une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il appartient également à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux. 


Selon l’article 1719 du code civil, applicable en matière de bail commercial, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d’entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. 

Le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute en application de l’article 1732 du code civil.

En vertu de l’article 1754 du code civil, “les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures”.

L’article 1755 du code civil précise qu’aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Il résulte de ce texte qu’une clause du bail mettant à la charge du locataire l’entretien et les réparations autres que celles prévues par l’article 606 du code civil ne transfère pas à l’intéressé les conséquences de la vétusté des locaux loués. Un tel transfert de la charge des conséquences de la vétusté ne peut en effet résulter que d’une clause expresse du bail (3ème civ, 8 septembre 2016, n° 15-17.532).

En revanche, même s’il n’a pas été contractuellement dérogé aux dispositions de l’article 1755 du code civil, le locataire est tenu de prendre en charge les réparations lorsque le défaut d’entretien ou l’usage anormal des lieux a accéléré ou aggravé les effets de la vétusté.

Si le locataire doit satisfaire aux obligations prévues aux articles 1754 et 1755 du code civil pendant toute la durée du bail, l’exécution de l’obligation du preneur aux réparations locatives ne peut être exigée par le bailleur qu’en fin de bail, sauf la possibilité pour celui-ci d’en demander la résiliation.

En l’espèce, il ressort du bail commercial conclu entre les parties le 17 décembre 1998 et produit aux débats que “le preneur aura la charge des réparations locatives et devra rendre les lieux en bon état desdites réparations à l’expiration du bail. Il devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volet, les glaces, vitres, parquets, carrelage, revêtements de sol, bois ries. 
Il sera responsable des accidents causés par et à ces objets. 
Il prendra toutes précautions contre le gel. Il fera procéder au ramonage annuel des conduits de fumée à son usage. 
Le preneur sera également responsable de toutes réparations normalement à la charge du bailleur, mais qui seraient nécessitées soit par le défaut d'exécution des réparations dont le preneur a la charge comme il est dit ci-dessus, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs, soit dans les lieux loués, soit dans d'autres parties de l'immeuble”.

L'expertise judiciaire fait état d'un certain nombre de désordres constatés présents dans l'immeuble appartenant à la SCI Le Carrosse dont la responsabilité relève de la société Fix Muret.
L'expert met en avant des désordres concernant :
- les installations électriques,
- les installations classées pour l'environnement,
- le développement anarchique de végétaux (arbres et arbustes) conduisant à des dégradations du parking,
- une stagnation des eaux de pluie sur la surface du parking, des regards bouchés et des réseaux d'évacuation non entretenus et inefficaces,
- l’endommagement de la toiture caractérisé par un trou causé par une manoeuvre accidentelle depuis l'intérieur, une carence de nettoyage des caniveaux et des descentes,
- des déchets de nature diverse et un non respect de la réglementation des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE),
- des fissures causées par des fixations d'équipements à travers un des murs du bâtiment,
- une chaîne de traction avec crochet attaché à un des éléments de charpente,
- des vitrages fracturés,
- des dalles de faux plafond tombées,
- des caniveaux intérieurs encombrés,
- des portes sectionnelles et un portail d'entrée endommagés.

Il convient de souligner que l’expert a indiqué (p.50) que :
“concernant la remise en état des locaux en fin de bail selon l’état des lieux à l’entrée, nous y souscrivons.
Cependant, la non réalisation de travaux qui aurait pour conséquence de dégrader ou d’accélérer ceux-ci, ne peut attendre cette échéance.
De même, les travaux nécessaires pour répondre aux exigences réglementaires d’accessibilité, de sécurité et environnementaux doivent être réalisés selon les délais prescrits”.

Il ressort de l’expertise que :
- le développement anarchique de végétaux, les regards bouchés et les réseaux d’évacuation non entretenus, la toiture endommagée, les vitrages fracturés et les caniveaux intérieurs encombrés entrent dans la catégorie des risques d’amplification des dégradations en cas d’absence d’intervention ;
- les installations électriques, les installations classées pour l’environnement, les déchets de nature diverse et les portes sectionnelles et le portail d’entrée répondent à des exigences réglementaires.

L’expert conclut son rapport en indiquant : “le site ne peut pas rester en l’état. Non seulement l’état de dégradation va empirer, mais il va également s’accélérer. 
Des zones de l’ouvrage ont perdu leur rôle d’exploitation pour devenir des espaces de stockage inertes que l’état général de l’ouvrage n’a fait qu’aggraver”.

Si la SCI Le Carrosse ne conteste pas qu’au cours de l’expertise et depuis la fin de cette dernière, la société Fix Muret a procédé à la réparation de certains désordres, elle souligne que le locataire n’a toujours pas effectué les réparations identifiées comme devant être faites de manière immédiate par l’expert.

Concernant les travaux permettant l’accessibilité des personnes handicapées (désordre 1)

L’expert note la nécessité de procéder aux travaux de manière immédiate afin de respecter le cadre réglementaire. Il fait mention d’un diagnostic réalisé par Apave qui mettait en avant des non conformités au niveau du stationnement, de l’accès et de l’accueil, des circulations intérieures horizontales et des sanitaires. L’expert avait retenu une somme de 3.910 euros au titre de ces travaux. Si ce désordre était le seul entièrement à la charge du bailleur, soit la SCI Le Carrosse, cette dernière expose, sans être infirmée, avoir payé au locataire le coût des travaux au locataire en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 27 septembre 2024 au titre de la signalétique au niveau des portes vitrées et des sanitaires soit 2 832 euros TTC. Tel que rappelé par l'arrêt, le bailleur avait déjà financé, à la suite du rapport de l'Apave, la création d'un emplacement de parking dédié.

Si le constat de commissaire de justice du 30 décembre 2025 produit par la société Fix Muret fait état d'un emplacement de stationnement dédié aux personnes à mobilité réduite à proximité immédiate de la porte principale d'accès à la carrosserie et d'une rampe en béton permettant l'accès à l'entrée, aucun élément ne permet de caractériser que les préconisations du diagnostic Apave au titre des circulations intérieures horizontales et des sanitaires ont été réalisées alors même que l'expert avait mis en avant la nécessité de procéder de manière immédiate aux travaux.

Il ressort de ces éléments qu'en dépit de l'exécution par la SCI Le Carrosse de sa condamnation au paiement, satisfaisant aux obligations de bailleur lui incombant, la société Fix Muret n'a pas fait réaliser le reliquat de travaux destinés à permettre l'accessibilité des personnes handicapées.

Concernant les travaux relatifs à la réglementation des installations classées pour la protection de l'environnement (désordre 3)

L'expert note la nécessité de procéder aux travaux de manière immédiate en raison du risque de pollution. Il reprend les conclusions du rapport de contrôle périodique effectué le 23 octobre 2020 par Socotec Environnement qui pointe des non-conformités majeures concernant :
- l'absence de dispositif de rétention sous le stockage de produits peinture, diluants,
- l'absence de détection automatique,
- l'absence de réseau incendie armé (RIA),

- l'absence de désenfumage,
- l'absence de suivi de rejets atmosphériques et effluents.

L’expert avait retenu une somme de 41.439,20 euros au titre de ces travaux avec des postes de dépense concernant l’enlèvement du transformateur électrique, le séparateur hydrocarbure et l’enlèvement de la pompe à essence et de sa cuve.

Il ressort des éléments produits que depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire, la société Fix Muret a fait de nouveau intervenir sur site Socotec. Dans le cadre d'un rapport de contrôle du 31 janvier 2022, il a été mis en avant le fait que "des non-conformités majeures persistent à l'issue du contrôle complémentaire" qui visent :
- la paroi nord du bâtiment à 9 m des limites de propriété,
- l'absence de seuil et certains stockages sans rétention,
- l'absence de détection automatique, de RIA et d'affichage interdiction feux.

Un rapport de visite d'inspection du 7 septembre 2022 de la direction régionale de l'environnement de l'aménagement et du logement permet de constater que la société Fix Muret avait fait cesser les problématiques de stockage de produits peinture et diluants, de déchets ou produits liquides, de la présence d'un transformateur électrique à l'abandon. Il avait pu être également souligné que les registres de suivi des déchets étaient correctement remplis.

Sont demeurées une problématique d'analyse des eaux pluviales rejetées, le non-respect de la distance d'éloignement, la paroi nord du bâtiment étant située à 9 mètres et non pas à 15 mètres des limites de propriété, et l'absence de RIA et de détection automatique. Concernant ce dernier point, le rapport de la direction régionale de l'environnement de l'aménagement et du logement a mis en demeure la société Fix Muret de respecter ces prescriptions dans un délai de trois mois.

Concernant le non respect de la distance d'éloignement, la société Fix Muret a déposé une demande de dérogation le 29 décembre 2022 comme cela était préconisé dans le rapport du 7 décembre 2022 mais il n'est produit aucun élément concernant les suites données à cette demande de dérogation.
Concernant l'absence de RIA et de détection automatique, la société Fix Muret produit un courriel adressé le 22 septembre 2022 par un adjoint du service des risques industriels et technologiques du SDIS 31 préconisant en l'absence de RIA la mise en place de deux extincteurs sur roue et une formation des personnels à l'utilisation des extincteurs. Il était évoqué la mise en place obligatoire d'une détection automatique incendie asservie à l'alarme dans les locaux abritant les produits combustibles inflammables et dans le local de stockage de peinture.
Ces préconisations ont été mentionnées dans la demande de dérogation du 29 décembre 2022. 

Il doit être néanmoins constaté que plus de 3 ans après la demande de dérogation et 5 ans après le dépôt du rapport d’expertise, il n'est apporté aucun élément démontrant que la société Fix Muret a obtenu une telle dérogation et a installé les détections automatiques d'incendie dont le caractère obligatoire a été rappelé à plusieurs reprises par les différents professionnels étant venus inspecter les locaux.

Par ailleurs, s’il est démontré que la société Fix Muret a procédé à l’enlèvement du transformateur électrique, il n’en demeure pas moins que les travaux n’ont pas été réalisés concernant le séparateur hydrocarbure et l’enlèvement de la pompe à essence et de sa cuve. Il doit être ainsi rappelé qu’il ressort du rapport d’expertise que la pompe à essence et sa cuve “faisaient partie des matériels de la SA Carrosserie Maestrelllo qui est devenue la SARL Fix Muret”, étant rappelé que selon le bail conclu entre les parties, le locataire “devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel”, ce qui est le cas, au regard de l’activité professionnelle de la société Fix Muret, d’une pompe à essence et d’un séparateur hydrocarbure.

La société Fix Muret, contrairement à ses allégations, ne démontre avoir respecté ses obligations contractuelles au titre du désordre portant sur les travaux relatifs à la réglementation des installations classées pour la protection de l'environnement.

Concernant les travaux de reprise du revêtement du parking (désordres 4.1et 4.2) 

La SCI Le Carrosse met en avant le développement anarchique de la végétation notamment des arbres sur la parcelle louée et souligne que les reprises des enrobés n’ont pas été réalisées malgré les préconisations de l’expert. Elle souligne que si le parking avait été convenablement entretenu, l’enrobé ne serait pas aussi endommagé et qu’une reprise complète du revêtement est indispensable pour rétablir la sécurité et l’usage normal du site.

La société Fix Muret soutient que les travaux pourront être réalisés en fin de bail compte tenu de l’état du revêtement et soutient que le taux de vétusté ne peut être écarté, la dégradation du revêtement étant inévitable au regard de l’environnement du terrain. Elle fait valoir que la zone arrière du parking est exposée à des terrains en friches fournis en arbres et plantations non entretenus et que les fissures ont été causées par l’usure du temps et par le développement des racines provenant des arbres présents sur les terrains voisins. Elle soutient avoir pallié depuis plusieurs années à l’insuffisance antérieure d’entretien des extérieurs. Elle reproche au bailleur son inertie auprès des propriétaires des terrains voisins non entretenus.

L’expert a pu mettre en avant dans son rapport que “les voies, réseau EP-EU et les parkings latéraux et arrières n’ont pas reçu l’entretien nécessaire pour demeurer en bon état. Le laisser-faire concernant le développement anarchique de végétation et mousse ont eu pour effet de favoriser leur dégradation”.

Il précise : “la durée de vue d’une chaussée est une notion difficilement définissable ; nous pouvons dire qu’un entretien préventif régulier permet de conserver l’état de service d’une chaussée à son état initial très longtemps”. 

L’expert précise, concernant le taux de vétusté, qu’il est usuellement utilisé pour un ouvrage de plus de 40 ans, un taux de 40 %, M. [I] indiquant que “ce taux est celui qui aurait été retenu si l’ouvrage avait vieilli normalement. Le parking d’entrée qui a reçu un entretien normal en témoigne”.


Si à la différence d'autres désordres, l'expert ne conclut pas à la nécessité d'effectuer sans délai les travaux, il fixe la nécessité de les réaliser dans un délai de douze mois.
 L’expert avait retenu une somme de 200.000 euros au titre de ces travaux. 

La SCI Le Carrosse produit plusieurs constats de commissaire de justice accompagnés de photos et réalisés les 7 novembre 2018, soit antérieurement au rapport d’expertise, et les 17 novembre et 10 décembre 2025.

Le dernier procès-verbal met en avant “la présence d’un amas important de déchets” (cartons, palettes, matériaux divers) sur plusieurs mètres à l’arrière de l’entrepôt, soulignant également que “la zone extérieure, située en bordure d’une clôture en béton, est envahie de végétations hautes et non entretenues, comprenant herbes, ronces et repousses”

Il ressort d'un procès-verbal du 19 juin 2025 produit par la société Fix Muret que le commissaire de justice, mandaté par ses soins, a pu constater que "sur le côté droit de la carrosserie, nous trouvons une aire de stationnement recouverte d'un enrobé présentant des lignes de fissuration au travers desquelles la végétation s'élève par endroits sur quelques centimètres seulement de hauteur".

Un deuxième constat de commissaire de justice du 30 décembre 2025 produit une nouvelle fois par la société Fix Muret, indique que sur le côté droit de la carrosserie, "l'enrobé sur ce côté présente des lignes de fissuration au travers desquelles de la mousse et de la végétation s'élèvent par endroits sur quelques centimètres seulement de hauteur". Le constat souligne "la présence de plantes grimpantes passant par-dessus le mur de clôture provenant de la propriété voisine. Les branches d'un arbre planté sur la parcelle voisine passent au-dessus du mur séparatif et débordent sur la propriété". Concernant le parking arrière, il est mis en avant que “l’enrobé sur ce côté présente des lignes de fissuration plus importantes avec soulèvement du revêtement par endroits. De la mousse et de la végétation s’élèvent sur quelques centimètres au travers des fissures. Le mur séparatif arrière est constitué de panneaux bétons horizontaux ; certains panneaux sont absents, d’autres désaxés. Plusieurs d’entre eux sont recouverts d’un dépôt noir”.

La société Fix Muret produit également des photographies des extérieurs du bâtiment qu’elle date de décembre 2025 sans toutefois apporter d’éléments permettant de vérifier cette date. Il ne peut qu’être constaté que ces photos confirment les constats faits par les commissaires de justice sur la présence de nombreux végétaux à l’arrière du bâtiment entraînant la création et le développement de fissures et l’absence de certains panneaux bétons séparatifs avec le fonds voisin alors même l’expert avait retenu une somme de 18.375 euros au titre des travaux de réfection de la clôture en panneau béton dégradée.

Il est constaté et d'ailleurs reconnu par la société Fix Muret qu'elle n'a pas procédé à un entretien régulier des zones latérales et arrières du parking. Les différents constats d'huissier produits, notamment par la société Fix Muret elle-même, confirment la présence en décembre 2025, soit plus de quatre ans après le dépôt du rapport d'expertise préconisant des travaux dans l'année suivante, de nombreuses dégradations de l’enrobé dans le parking et la présence de végétaux.

Si un amas important de déchets constaté le 10 décembre 2025 a été enlevé laissant la place à des palettes et cartons empilés et filmés démontrant un rangement des déchets, cela ne permet pas de justifier un entretien régulier et conforme aux obligations contractuelles de l'entretien des extérieurs par la société Fix Muret.

Si la présence d'arbres sur les terrains voisins est incontestable, elle ne décharge pas pour autant le locataire, la société Fix Muret, de son obligation d'entretien du parking notamment en procédant à l'enlèvement des végétaux présents sur son site afin d'empêcher leur développement, source de fissures, d'éclatements ayant des incidences sur l'enrobé du parking, ce d’autant plus qu’il a pu être encore noté en décembre 2025 l’absence de panneaux bétons à certains endroits ne permettant pas aux végétaux des fonds voisins d’être stoppés. Le dernier constat produit par la société Fix Muret démontre d’ailleurs les conséquences de cet absence d’entretien régulier par le locataire persistant au mois de décembre 2025, le commissaire de justice évoquant le soulèvement du revêtement par endroits et la présence de nombreuses fissures sur ce même revêtement.

Si l’expert a pu justifier les dégradations du parking de la zone arrière par “l’absence de réseaux d’évacuation des eaux de pluie à l’arrière du bâtiment, avec déversement de celles-ci directement sur le parking [créant] [...] une zone humide, favorable au développement sauvage de la végétation et d’arbustes divers”, il souligne toutefois la responsabilité prépondérante de la société Fix Muret en raison de l’absence d’un entretien régulier suggérant un partage de responsabilité à hauteur de 70/80 % pour la société Fix Muret et 20/30 % pour la SCI le Carrosse en raison de l’absence de réseau d’évacuation. 

Le défaut d'entretien est tel que l'expert a préconisé la réfection complète des zones de roulement et des bordures retenant une somme de 200.000 euros entièrement à la charge de la société Fix Muret. Contrairement aux allégations de cette dernière, les désordres constatés ne peuvent être justifiés par la seule vétusté du revêtement alors que l’analyse de l’expert, corroboré par les différents constats de commissaire de justice, démontre que cette vétusté a été accélérée en raison du défaut d’entretien de la société Fix Muret. 

En conséquence, au regard des éléments produits, il doit être constaté que la société Fix Muret n’a pas respecté son obligation d’entretien et de réparations concernant le revêtement du parking.

Concernant les travaux de réparation de la toiture perforée et des vitrages cassés (désordres 4.3 et 4.7)

Concernant les travaux de la toiture, l’expert avait précisé que la société Fix Muret devait prendre en charge le remplacement des plaques en fibrociment (44.709 euros) alors que la SCI Le Carrosse devait effectuer des prestations de zinguerie, d’étanchéité et de démoussage de la toiture. L'expert avait fixé à un mois le délai de réalisation de ces réparations.
La société Fix Muret expose avoir procédé aux réparations desdites plaques mais n’apporte aucun élément au soutien de cette affirmation, aucun des constats de commissaire de justice produits n’ayant, par exemple, fait des observations sur la toiture tandis que les factures produites ne font pas davantage état de remplacement de ces plaques. Dès lors, il ne peut être considéré que la société Fix Muret a respecté son obligation d’entretien et de réparation concernant la toiture perforée alors même que l’expert avait insisté sur l’urgence des ces travaux.

En revanche, le constat de commissaire de justice du 30 décembre 2025 produit par la société Fix Muret n'a mentionné l’endommagement d’aucune vitre de fenêtre ou panneau vitré fixe. Dès lors, il doit être considéré que la société Fix Muret a respecté ses obligations d’entretien et de réparation concernant les vitrages cassés.

Concernant les fissures causées par des fixations d'équipements (désordre 4.5)

S’il est démontré que la société Fix Muret a démonté lesdits équipements, il n’en demeure pas moins que les fissures qu’ils ont créées n’ont pas été réparées.

Toutefois, il ne peut être reproché à la société Fix Muret de ne pas avoir procédé à ces réparations, l’expert ayant considéré que les réparations n’avaient pas d’urgence et pouvaient intervenir à l’échéance du bail (p.51 du rapport) quand bien même il avait évoqué une échéance de 12 mois, le coût estimé des réparations étant fixé à la somme de 1.500 euros.

Dès lors, l’absence de réparation des fissures causées par les fixations d’équipements ne peut être considérée comme une cause suffisamment grave pouvant justifier à elle seule la rupture du bail conclu entre les parties.

Concernant les travaux de remplacement des plaques isolantes manquantes ou détériorées (désordre 4.8)

Concernant ce désordre, l’expert prévoit le remplacement de dalles de faux plafond dans un délai de 12 mois et avait estimé le coût de réparation à la somme de 30.607,60 euros.

La société Fix Muret ne démontre pas avoir remplacé ces dalles et n’allègue aucun argument concernant ce désordre dans ses écritures. Toutefois, il doit être souligné que l’expert avait estimé que “dans la mesure où le bâtiment n’est pas soumis à de forts courants d’air intérieur”, les dalles pouvaient être remplacées “en cours ou en fin de bail”. Il n’est dès lors pas caractérisé l’urgence invoquée par la SCI Le Carrosse. 

Si les travaux de remplacement de ce désordre n’ont pas été effectués, leur absence ne peut être considérée comme une cause suffisamment grave pouvant justifier la rupture du bail conclu entre les parties.


Concernant les travaux de réparation des portes sectionnelles (désordre 4.10)

L’expert a validé un devis de la société AMF préconisant le remplacement de trois portes sectionnelles et a fixé à un mois le délai les réparations.

Il ressort du constat de commissaire de justice du 30 décembre 2025 produit par la société Fix Muret que deux portes sectionnelles présentent un état neuf et que par sondage, plusieurs portes sectionnelles sont en état de fonctionnement. La société Fix Muret produit une facture du 28 février 2025 faisant état de la révision de la porte sectionnelle n°4, de la dépose de la porte sectionnelle 5 et du remplacement de la porte sectionnelle n° 9.

Si les éléments produits démontrent que la société Fix Muret n’a remplacé que deux portes sectionnelles au lieu des 3 préconisées dans le devis validé par l’expert, il n’en demeure pas moins qu’elle a procédé à la révision de la 3ème porte et que le constat du mois de décembre 2025 démontre le parfait fonctionnement des portes sectionnelles.

Dès lors, la société Fix Muret a respecté ses obligations d’entretien et de réparation pour ces éléments.


Sur la caractérisation des manquements imputés d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat

Après analyse des désordres invoqués par les parties, il ressort de l'expertise judiciaire et des éléments produits que les désordres en ce qui concerne l'accessibilité des personnes handicapées, la réglementation des installations classées pour la protection de l'environnement, le revêtement du parking et la toiture perforée relèvent des obligations contractuelles du locataire, la société Fix Muret, et que cette dernière n'a pas procédé aux réparations et au respect des exigences légales et réglementaires alors même que depuis la date du dépôt du rapport d'expertise judiciaire, il était démontré que les réparations étaient à sa charge et qu'elles devaient être réalisées de façon urgente afin que les dégradations n'augmentent pas ou afin que l'activité exercée par la société Fix Muret réponde aux exigences réglementaires d'accessibilité, de sécurité et environnementaux.

Le coût des travaux encore non réalisés démontre la gravité des désordres, l'expert ayant retenu notamment des sommes de 200.000 euros pour le revêtement du parking, de 18.375 euros pour la réfection de la clôture et de 44.709, 20 euros pour le remplacement des plaques en fibrociment, seulement à la charge de la société Fix Muret. Au regard de l'importance des désordres constatés, la responsabilité de la locataire concernant les travaux non réalisés ne peut être analysée seulement en fin de bail.

La société Fix Muret ne peut s'exonérer de sa responsabilité au regard de la vétusté des lieux alors même qu'il ressort clairement de l'expertise judiciaire, ce qu'aucun élément ne vient infirmer, que la société Fix Muret n'a pas procédé à un entretien régulier des locaux ce que démontre tout particulièrement l'état du revêtement des zones latérales et arrières de l'immeuble loué ainsi que les trous dans la toiture.

Dès lors, les manquements reprochés à la société Fix Muret sont d’une gravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail à ses torts.

En conséquence, la résiliation judiciaire du bail unissant la SCI Le Carrosse à la société Fix Muret sera prononcée aux torts exclusifs de cette dernière.

II/ Sur les demandes indemnitaires de la SCI Le Carrosse

La SCI Le Carrosse sollicite le versement d’une somme de 462.131,31 euros hors taxes outre TVA, avec intérêts au taux légal à compter de la notification de ses conclusions n°4 du 25 juillet 2019. Elle fonde sa demande sur la somme retenue par l’expert multipliée par 1.1179,50 (indice FFB 4ème trimestre 2014) divisée par 1.066,40 (indice FFB 3ème trimestre 2021).

La société Fix Muret conteste le montant retenu exposant avoir procédé à la réparation de la plupart des points et sollicite d’appliquer un taux de vétusté de 40 % concernant les désordres, le taux devant être d’au moins 90 % pour le revêtement du parking.

Il ressort du rapport d’expertise que la somme de 370.455,80 euros HT a été retenue à l’encontre de la société Fix Muret pour les désordres listés par l’expert. Une somme de 4.506,15 euros a été fixée pour les honoraires CSPS et de 42.856,47 euros pour les honoraires maîtrise d’oeuvre mission complète (conception, marché, direction des travaux, réception). 

La somme de 370.455,80 euros est composée des sommes suivantes :
- 3.910 euros au titre du désordre 1 (accessibilité handicapés),
- 11.165,81 euros au titre du désordre 2 (installations électriques)
- 39.922,20 euros au titre du désordre 3 (installations classés pour l’environnement),
- 200.000 euros au titre des désordres 4.1 et 4.2 (développement anarchique de végétaux (arbres et arbustes) conduisant à des dégradations du parking et stagnation des eaux de pluie sur la surface du parking, des regards bouchés et des réseaux d'évacuation non entretenus et inefficaces),
- 44.709 euros au titre du désordre 4.3 (toiture endommagée),
- 19.875 euros au titre du désordre 4.5 (fissures causées par des fixations d’équipement),
- 15.303,80 euros au titre du désordre 4.8 (dalles de faux plafond tombées),
- 4.500 au titre du désordre 4.9 (caniveaux intérieurs encombrés),
- 31.070 euros au titre du désordre 4.10 (portes sectionnelles et portail d’entrée endommagés).

L’expert avait retenu un taux de vétusté pour les postes concernant le traitant du parking, les dalles de faux plafond et les portes sectionnelles.

Concernant le désordre sur l’accessibilité handicapés, il est produit aux débats le diagnostic Apave qui estime les travaux nécessaires à la somme de 3.910 euros décomposée de la façon suivante :
- 1.050 euros pour le stationnement,
- 500 euros pour l’accès et l’accueil,
- 340 euros pour les circulations intérieures horizontales
- 2.020 euros pour les sanitaires.

Les constats de commissaire de justice établissent la réalisation d'une place de stationnement et d'un accès handicapé à l'accueil.



En revanche, aucun élément ne démontre que les sanitaires et les circulations intérieures horizontales ont été réalisées alors même que la SCI Le Carrosse avait été condamnée à payer la somme de 2.832 euros TTC au titre spécifiquement de ces travaux.

En conséquence, la société Fix Muret sera condamnée à verser la somme de 2.360 euros HT (340+2.020) au titre du désordre 1.

Concernant le désordre sur les installations électriques, la société Fix Muret expose avoir réalisé les travaux nécessaires. Il est à noter que la somme de 11.165,81 euros est composée d’un devis de la société Eleco de 1.777,35 euros au titre de la pose d’un nouveau disjoncteur et d’un devis de la société EEGI d’un montant de 9.388,46 euros, l’expert précisant pour ce dernier devis que la prestation avait été réalisée. Il ressort également d’un rapport de vérification Apave daté du 6 janvier 2023 qu’il a été procédé à la vérification des installations électriques présentes sur la structure et notamment des disjoncteurs et qu’aucune non-conformité ou problématique n’a été constatée. Dès lors, aucune somme ne devra être versée au titre de ces désordres à la SCI La Carrosse.

Concernant le désordre 3 sur les installations classées pour l’environnement, la somme retenue par l’expert était composée d’une somme de 1.517 euros pour l’enlèvement du transformateur électrique, 10.252,20 euros pour le séparateur hydrocarbure et 29.670 euros pour l’enlèvement de la pompe à essence et de sa cuve. Il ressort des éléments produits et notamment du rapport de visite d'inspection du 7 septembre 2022 de la direction régionale de l'environnement de l'aménagement et du logement que le transformateur électrique avait été éliminé. En revanche, comme cela a été évoqué en amont, aucun élément n’est produit démontrant que la société Fix Muret avait procédé aux travaux concernant le séparateur hydrocarbure et l’enlèvement de la pompe à essence et de sa cuve. Le rapport réalisé par la société Véolia (service public de l’eau) le 30 avril 2025 indique d’ailleurs la présence de cette ancienne station de carburant et l’absence d’entretien du séparateur à hydrocarbure. En conséquence, la société Fix Muret sera condamnée à verser la somme de 39.922,20 euros (10.252,20+29.670) au titre du désordre 3.

Concernant les désordres portant sur le développement anarchique de végétaux (arbres et arbustes) conduisant à des dégradations du parking et la stagnation des eaux de pluie sur la surface du parking, des regards bouchés et des réseaux d'évacuation non entretenus et inefficaces, l’expert a estimé un coût global de 200.000 euros à partir de plusieurs devis produits par la SCI Le Carrosse.

La société Fix Muret ne conteste pas le montant retenu par l’expert mais met en avant les conclusions de l’expert sur la vétusté. Il doit être en effet souligné que l’expert avait mis en avant un taux de vétusté de 40 % concernant ce désordre tout en soulignant que ce taux aurait été retenu si l’ouvrage avait vieilli normalement soulignant que “l’absence d’entretien est un élément extrêmement aggravant des dégradations du parking”. Dans une réponse à un dire, il avait toutefois fait un partage de responsabilité à hauteur de 70/80 % pour la société Fix Muret et 20/30 % pour la SCI le Carrosse en raison de l’absence de réseau d’évacuation concernant la zone arrière du parking sans toutefois reprendre ce partage dans son estimation du coût des désordres. Au regard des observations et des éléments produits aux débats, il convient de retenir un taux de vétusté de 40 % concernant ce désordre et condamner la société Fix Muret à verser la somme de 120.000 euros (200.000-40%) à ce titre.

Concernant le désordre 4.3 portant sur la toiture endommagée, le désordre 4.5 sur les fissures causées par des fixations d’équipement et le désordre 4.8 sur les dalles de faux plafond tombées, il a été retenu en amont qu’il n’était pas démontré par la société Fix Muret contrairement à ses allégations qu’elle avait procédé au remplacement des plaques en fibrociment ou aux dalles de faux-plafond. Néanmoins, dans le prolongement des conclusions de l’expertise, un taux de 40 % au titre de la vétusté sera retenu pour les dalles de faux-plafond. Les constats de commissaire de justice produits par la société Fix Muret caractérisent également le fait que le traitement des fissures et la réfection de la clôture n’ont pas été réalisés. En conséquence, la société Fix Muret sera condamnée à verser les sommes, non contestées, de 44.709 euros au titre du désordre 4.3, de 19.875 euros au titre du désordre 4.5 et de 9.181,28 euros (15.303,80-40%) au titre du désordre 4.8.

Concernant le désordre 4.9 portant sur les caniveaux intérieurs encombrés, la société Fix Muret démontre avoir procédé au débouchage et au nettoyage des caniveaux intérieurs ce qui n’est pas contesté par la SCI Le Carrosse. Dès lors, aucune somme ne devra être versée au titre de ces désordres à la SCI La Carrosse.

Concernant le désordre portant sur les portes sectionnelles et le portail d’entrée, la société Fix Muret a démontré par la production des constats des commissaires de justice et de deux factures de la société Brunet du 31 octobre 2024 et du 28 février 2025 avoir procédé au remplacement de la porte automatique d’entrée et au remplacement et à la révision des portes sectionnelles. Dès lors, aucune somme ne devra être versée au titre de ces désordres à la SCI La Carrosse.

En conséquence, la société Fix Muret sera condamnée à verser la somme de 236.047,48 euros (2.360+39.922,20+120.000+44.709+ 19.875 +9.181,28) au titre des différents désordres.

Au regard des importants travaux à réaliser, une somme de 4.506,15 euros au titre des honoraires CSPS, non contestés par les parties, sera fixée à la charge de la société Fix Muret.
L’expert judiciaire a retenu une somme à hauteur de 12 % du montant total des travaux au titre des honoraires de maîtrise d’oeuvre. Dès lors, une somme de 28.325,70 (236.047,48*12/100) euros sera retenue à ce titre.

En conséquence, la société Fix Muret sera condamnée à verser à la SCI Le Carrosse la somme de 268.879,33 euros au titre de la reprise des désordres. Cette somme sera multipliée, conformément aux demandes de la SCI Le Carrosse, par la somme de 1.179,50 (indice FFB 4ème trimestre 2014) divisée par la somme de 1.066,40 (indice FFB 3ème trimestre 2021), soit la somme totale de 297.396,07 euros, et assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.
Cette somme de 297.396,07 euros est exprimée hors taxes, la taxe sur la valeur ajoutée s'y ajoutant au taux en vigueur pour ce type de travaux au jour du présent jugement

III/ Sur la demande de la société Fix Muret au titre des travaux exigés par le service public de l’eau

La société Fix Muret sollicite de condamner la SCI Le Carrosse à réaliser sans délai les travaux de mise aux normes exigés par le service public des eaux, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir.

Elle fonde sa demande sur l’obligation de délivrance imposée au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle et met en avant les conclusions du rapport avec mise en demeure du service public de l’eau du 30 avril 2025.

La SCI Le Carrosse sollicite le rejet de cette demande exposant que le rapport n’est pas définitif et que la nature précise des travaux de reprise à effectuer dont la charge lui incomberait n’est pas encore précisément définie.

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, notamment de délivrer au preneur la chose louée et de lui en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail. Les obligations continues du bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible sont exigibles pendant toute la durée du bail.

Il ressort du rapport de visite avec mise en demeure produit que le service public de l’eau a mis en avant des travaux à réaliser en raison des rejets d’eaux usées domestiques et non domestiques. Il ressort de ce rapport dont le caractère provisoire n’est pas démontré que le service public de l’eau fait état de travaux devant être réalisés sans délai.

Contrairement à ce qu’allègue la société Fix Muret, il n’est pas démontré que l’inspecteur ayant visité les locaux a conclu que les principaux travaux à réaliser étaient à la charge du bailleur. Il est en revanche précisé dans ce rapport que la société Fix Muret “doit se conformer aux dispositions du règlement du service assainissement de la régie de l’eau de [Localité 1]”. Il est mis en avant des problématiques de stockage de bidons de diluant de peintures souillées, de produits de lavage, d’huiles, de liquides de refroidissement sans bac de rétention. Il est noté la présence d’épave de voiture, de l’ancienne station de carburant et de l’ancienne aire de lavage. 

Le service public de l’eau sollicite :
- la mise en place des bacs de rétention,
- le raccordement des rejets EU provenant des sanitaires destinées à la clientèle et des lavabos de l’atelier au réseau d’eaux usées,
- l’installation d’un séparateur à hydrocarbures,
- l’enlèvement des carcasses de véhicules,
- le nettoyage et la neutralisation de l’ancienne station de carburant,
- l’élimination de tous les déchets présentant un risque pour l’environnement,
- la transmission des bordereaux d’intervention pour l’élimination des déchets liquides et solides.

Il ne peut qu’être constaté que ces différents travaux s’inscrivent dans le prolongement des conclusions de l’expertise judiciaire notamment concernant les installations classés pour l'environnement. Les questions de mise en place des bacs de rétention, d’enlèvement des véhicules, d’élimination des déchets et de transmission des bordereaux d’intervention relèvent directement des obligations d’entretien de la société Fix Muret en lien avec son activité et dont les derniers constats de commissaire de justice démontrent qu’elle avait entamé des actions à ce titre.

Concernant l’installation d’un séparateur à hydrocarbures en lien avec les stations de lavage intérieure et extérieure et la neutralisation de l’ancienne station de carburant, il doit être rappelé que l’expert avait estimé que ces désordres relevaient de la responsabilité de la société Fix Muret ce qu’aucun élément produit aux débats ne vient infirmer et ce qui a d’ailleurs justifié la condamnation de la société Fix Muret au titre de ce désordre en amont.

En revanche, c’est à juste titre que la société Fix Muret relève, ce que ne conteste d’ailleurs pas la SCI Le Carrosse, que les travaux de raccord