Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 19 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA

N° RG 26/00573 - N° Portalis DBX4-W-B7J-U4E2




 JUGEMENT


N° B 26/


DU : 19 Mai 2026


[F] [W] [G] [A]
[C] [V] [M] [O] épouse [A]

 
 
C/

[K] [Q]

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 

à Me Laurence DENOT




Expédition délivrée à toutes les parties le 







JUGEMENT


Le Mardi 19 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Cadre Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 19 Février 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;


ENTRE :


DEMANDEURS

M. [F] [W] [G] [A], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Blandine BELLAMY, avocat au barreau de TOULOUSE


Mme [C] [V] [M] [O] épouse [A], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Blandine BELLAMY, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Mme [K] [Q], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne




EXPOSE DU LITIGE

Par acte, sous signature électronique, à effet du 31 janvier 2024, Monsieur [F], [W], [G] [A] et Madame [Z], [V], [M] [O] épouse [A] ont donné à bail à Madame [K] [Q], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6][Localité 2] à [Localité 3] et parking n°44 et 45, pour un montant de loyer de 614 euros, outre une provision de charges mensuelles de 85 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F], [W], [G] [A] et Madame [Z], [V], [M] [O] épouse [A] ont fait signifier le 9 juillet 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. 

Le 14 novembre 2025, Monsieur [F], [W], [G] [A] et Madame [Z], [V], [M] [O] épouse [A] ont fait assigner Madame [K] [Q] par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], à l’audience du 19 février 2026 en lui demandant de : 

A titre principal,
- constater acquise à leur profit la clause résolutoire insérée au bail, pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement de payer,
A titre subsidiaire,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave à ses clauses et obligations, notamment en raison du déséquilibre contractuel mais de la mise à disposition de biens en sa contrepartie,
En tout état de cause,
- rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écarter l'exécution du genre de droit, nonobstant appel et sans caution,
- prononcer l'expulsion des lieux loués de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef, et ce soues astreintes de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ceux au besoin avec l'assistance de la force publique d'un serrurier, le sort des meubles éventuellement laissés sur place étend par ailleurs tranché par les dispositions des articles L et R. 433-1 et 2 du CPCE,
- supprimer le délai de deux mois prévus par l'article L. 412-1 du CPCE, compte tenu des silences et manifeste mauvaise foi adverse, la dette étend en augmentation dangereusement constante, sans réelle reprise de paiement des loyers courants, ainsi que le prévoit désormais la loi d'ordre public n°2023-668 du 27 juillet 2023 (articles 8 et 10) ayant modifié lesdits articles ainsi que l'article L. 412-2 alinéa 3 du CPCE,
- la condamner à leur payer :
*la somme de 3370,54 €correspondant à l'arriéré de loyers et indemnité d'occupation dus au 9 septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025 sur la somme de 2350,24,€ et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l'audience y compris en l'absence de la défenderesse,
*à titre d'indemnité d'occupation, une somme mensuelle également tendue loyer courant indexa ble comme lui et prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges/TOM/cotisations d'assurance, le tout à compter du terme du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisés par la remise des clés et le débarras sage de tous meubles et effets personnels,
*et ce, sans que la condamnation pécuniaire prononcée au titre des indemnités d'occupation n'omette un seul mois d'occupation postérieurement au dernier mois avisé dans le décompte produit et sanctionné par le jugement à intervenir,
*sous réserve le cas échéant du traitement de la dette dans le cadre de la procédure de surendettement lequel primera en tout état de cause des dispositions du jugement à intervenir,
- la condamner à leur payer la somme de 1200 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre des entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire.
Au soutien de leurs demandes ils expliquent que la locataire n'a pas déféré au commandement de payer dans le délai de 6 semaines de sa signification et qu'elle ne s'est pas acquittée intégralement des loyers et charges postérieurs audit commandement, ce qui a pour conséquence notamment la résiliation du bail.
L'affaire a été appelée à l'audience du 19 février 2026.

Lors des débats, Monsieur [F], [W], [G] [A] et Madame [Z], [V], [M] [O] épouse [A], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, sauf à actualiser leur créance à la somme de 5726,62 (mois de janvier 2026 inclus) selon un décompte fourni à l’audience.
Ils indiquent que Madame [K] [Q] aurait payé le loyer courant, sans en être assurés. 

Ils s'opposent toutefois à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation de plein droit.
En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de Monsieur [F], [W], [G] [A] et Madame [Z], [V], [M] [O] épouse [A].

En défense,Madame [K] [Q], qui comparaît en personne demande au juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit. 

Elle expose être fonctionnaire et percevoir une rémunération mensuelle nette de 2000 € ainsi que 374 € d'APL directement versée aux bailleurs. Elle indique ne pas avoir de crédit à la consommation et payer une contribution à l'entretien et l'éducation de son fils aîné à hauteur de 100 € par mois.
Elle explique cette situation en raison de sa réorientation professionnelle l'ayant contrainte à être à nouveau scolarisée alors qu'elle percevait à ce moment-là uniquement des allocations chômage à hauteur de 900 € par mois.
Elle fait état d'un accompagnement avec une assistante sociale qui doit conduire au déblocage d'une aide qui sera versée directement au bailleur.
 
Madame [K] [Q] n'a pas déféré aux convocations des 7 novembre et 10 décembre 2025 du service chargé par le préfet de la Haute-Garonne afin d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les consorts [A] ont été autorisés à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qui a été fait par courriel du 3 mars 2026, de sorte qu'il sera statué en tenant compte de cet élément.
- Sur la recevabilité de l'action :
Monsieur [F], [W], [G] [A] et Madame [Z], [V], [M] [O] épouse [A] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 11 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 novembre 2025, de façon volontaire et non obligatoire selon les dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.
L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. 
Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de 6 semaines pour régulariser la dette.
Un commandement de payer a été signifié le 9 juillet 2025, pour la somme en principal de 2.350,24 euros.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 20 août 2025.

Toutefois, Madame [K] [Q] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire afin de se maintenir dans les lieux.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement 
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par Monsieur [F], [W], [G] [A] et Madame [Z], [V], [M] [O] épouse [A] le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que Madame [K] [Q] reste devoir, la somme de 5.004,02 euros à la date du 24 février 2026 (mois d’février 2026 inclus).
Cependant, ce décompte intègre passif de la locataire des frais bancaires à hauteur de 15 € en date du 10 avril 2024 et de 15 € en date du 8 mars 2024, qu'il convient de déduire de cette créance, en ce qui ne sont pas justifiés, ramenant ainsi l'arriéré locatif à la somme de 4974,02 euros.

Madame [K] [Q] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 4.974,02 euros. Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [K] [Q] a repris le paiement d'un loyer courant et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

Il convient néanmoins de prévoir qu'en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l'expulsion de Madame [K] [Q] pourra être poursuivie et elle sera tenue au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 715,08 euros.

- Sur l'astreinte
Il est rappelé que la clause résolutoire est acquise mais que ses effets sont suspendus par des délais de paiement accordés à Madame [K] [Q].

Au terme des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution applicables s'agissant de l'expulsion des lieux habités, le montant de l'astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l'occupation des lieux étant déjà réparé par l'indemnité d'occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

En conséquence, la demande formée par Monsieur [F], [W], [G] [A] et Madame [Z], [V], [M] [O] épouse [A] sera rejetée de ce chef.

- Sur la suppression du délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution
Il résulte de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, il est rappelé que la clause résolutoire est acquise mais que ses effets sont suspendus par des délais de paiement accordés à Madame [K] [Q].

Madame [K] [Q] étant entrée dans les lieux en exécution d'un contrat de bail et le défaut de paiement des loyers et charges n'étant pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi du défendeur, peu importe que le montant de la dette se soit aggravé, la demande formée par Monsieur [F], [W], [G] [A] et Madame [Z], [V], [M] [O] épouse [A] sera rejetée de ce chef.

- Sur les mesures accessoires :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [K] [Q] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives effectuée de façon volontaire et non obligatoire, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [K] [Q] supportera également une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE à la date du 20 août 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet du 31 janvier 2024 et liant Monsieur [F], [W], [G] [A] et Madame [Z], [V], [M] [O] épouse [A] à Madame [K] [Q] , concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6][Localité 2] à [Localité 3] et parking n°44 et 45 ;

CONDAMNE Madame [K] [Q] à payer à Monsieur [F], [W], [G] [A] et Madame [Z], [V], [M] [O] épouse [A], la somme de 4.974,02 euros, au titre de l'arriéré de loyers, de charges, d’indemnités (décompte arrêté au 24 février 2026, échéance de février 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [K] [Q] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 300 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ; 

DIT que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et les dépens : 

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;
 
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
 
DIT que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
 
DIT qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d'une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l'envoi d'une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception :
- la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;
- le solde de la dette sera immédiatement exigible ;
- à défaut pour Madame [K] [Q] d’avoir volontairement libérés les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [F], [W], [G] [A] et Madame [Z], [V], [M] [O] épouse [A] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
- Madame [K] [Q] sera tenue de payer à Monsieur [F], [W], [G] [A] et Madame [Z], [V], [M] [O] épouse [A] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2026 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 715,08 euros, et, en tant que de besoin, l'y CONDAMNE sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période;

REJETTE la demande de suppression du délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande d'astreinte ;
 
CONDAMNE Madame [K] [Q] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, hormis sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [K] [Q] à payer à Monsieur [F], [W], [G] [A] et Madame [Z], [V], [M] [O] épouse [A] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. 

LE GREFFIER LE JUGE