Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL COLLEGIALE — 21 mai 2026

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 21 Mai 2026
DOSSIER : N° RG 22/03665 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RDAV
NAC: 50A


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 21 Mai 2026




COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré 

PRESIDENT : Madame KINOO, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Madame GABINAUD, Vice-Présidente
Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé : Mme DURAND-SEGUR


DEBATS 

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 08 Janvier 2026, le jugement a été mis en délibéré à la date du 19 mars 2026, prorogé au 21 mai 2026.


JUGEMENT 

Rendu après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par M. SINGER.

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEUR

M. [P] [F]
né le 28 Mars 1947 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 7


DEFENDEURS

M. [S] [R], 
demeurant [Adresse 2] [Localité 2] [Adresse 3]
représenté par Maître Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 66 et Maître Raymond ESCALE, avocat au Barreau de PERPIGNAN, avocat plaidant.

S.A.S. LOTIDELIA, RCS [Localité 3] 843 939 927, 
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Edouard ANTONIOLLI, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 99


S.A.S. CABINET SITEA, RCS [Localité 3] 813 857 901, 
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats postulant, vestiaire : 330 et Maître OUTTERS-LEPAROUX SCP ROTH PIGNON LEPAROUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de STRASBOURG, avocats plaidant.



*****************************************


EXPOSÉ DU LITIGE

[W] [F] et [Z] dite [Q] [T] ont contracté mariage le 10 août 1946 par devant l'officier d'état civil de la commune de [Localité 3], sans avoir fait précéder leur union d'un contrat de mariage. 

De leur union est issu un enfant, M. [P] [F].

Par acte du 28 juin 2003, les époux [F] ont adopté le régime de la communauté universelle qui a été homologué par jugement du tribunal de grande instance Toulouse du 18 octobre 2004, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 15 mars 2005.

[W] [F] est décédé le 16 octobre 2013.

Par mandat simple sans exclusivité du 27 juin 2018, Mme [Z] [T] veuve [F], a confié la vente de sa maison ainsi que du terrain sur lequel se trouvait cette maison, sis [Adresse 6] à [Localité 4], à l'agence Cabinet Sitea.

Suivant acte du 27 décembre 2018, établi par Maître [S] [R], notaire à [Localité 5], et publié au Service de la Publicité Foncière de [Localité 3] 2 le 25 janvier 2019, Volume 2019 P, n°01521, la maison à usage d'habitation sise [Adresse 7] à [Localité 6], cadastrée Section CA n° [Cadastre 1] devenu n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] a été vendue par Mme [T] veuve [F] à la Société Lotidelia moyennant un prix de 200.000 €. 

Par acte du 19 septembre 2019, dressé par Maître [S] [R] et publié le 7 octobre 2019 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 3] 2, dépôt n°2019 D [Localité 7], Volume 2019 P [Localité 8], moyennant un prix de 160.000 €, le terrain contigu cadastré Section CA n° [Cadastre 5] devenu n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9], a été vendu par Mme [T] veuve [F] à la Société Lotidelia. 

Suivant acte du 5 mars 2020, établi par Maître [S] [R], un foncier sis sur la Commune d'[Localité 9] cadastré Section D, n°[Cadastre 10], a été vendu par Madame [T] veuve [F] à M. [U] [H] pour le prix de 8.000 euros.

[Z] [T] veuve [F] est décédée le 17 décembre 2021. 



La société Lotidelia a fait édifier un ensemble immobilier à usage d'habitation comprenant 52 logements sis [Adresse 8] à [Localité 6] (31) sur les parcelles cadastrées section CA numéros [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 2], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22] d'une contenance totale de 8.622 mètres carrés.

Par exploits d'huissier en date des 9 et 12 août 2022, M. [P] [F] a fait assigner devant ce tribunal, la SAS Lotidelia, acquéreur des biens immobiliers ayant appartenu à ses parents, la SAS Cabinet Sitea, agent immobilier, et Me [B] [L] [R], notaire, afin d'obtenir la nullité des ventes desdits biens dont il s'estimait nu-propriétaire, outre des dommages et intérêts.

Par ordonnance du 10 novembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir tirées d'un défaut de publication de l'assignation et d'un défaut d'intérêt et de qualité à agir de M. [F] et déclaré irrecevable devant le juge de la mise en état la demande au titre de la procédure abusive.

La clôture est intervenue le 24 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 janvier 2026 et mise en délibéré au 19 mars 2026. En raison de la surcharge de travail du magistrat rédacteur, le délibéré a été prorogé au 21 mai 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 27 janvier 2025, M. [P] [F] sollicite du tribunal, au visa des articles 1128 et 1178 et suivant du code civil, de :
- prononcer la nullité :
- de la vente d’une maison à usage d’habitation avec autour sise [Adresse 7] à [Localité 6], cadastrée section CA n° [Cadastre 1] devenu n°s 573,574 et [Cadastre 4] au bénéficie de la société Lotidelia, moyennant un prix de 200.000 euros suivant acte dressé en l’étude de Maître [R] en date du 27 décembre 2018, publié au service de la publicité foncière de [Localité 3] le 25 janvier 2019, volume 2019, P, n° 01521,
- de la vente d’un foncier attenant cadastré section CA n° [Cadastre 5], devenu [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9] d’une superficie de 1.613 m² au bénéfice de la société Lotidelia moyennant un prix de 160.000 euros suivant acte dressé en l’étude de Maître [R] en date du 19 septembre 2019, publié au service de la publicité foncière de [Localité 3] 2 le 7 octobre 2019, volume 2019, P, n° 14085,

- lui donner acte de qu’il entend restituer la somme de 200.000 euros au titre de la vente du 27 décembre 2018 et celle de 160.000 euros au titre de la vente du 19 septembre 2019,
- condamner la société Lotidelia à remettre dans leur état d’origine les biens objet des ventes des 27 décembre 2018 et 19 septembre 2019,
- condamner solidairement Maître [R], les sociétés Lotidelia et Cabinet Sitea au paiement de la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts et à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.


Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 décembre 2023, la société Lotidelia demande au tribunal, au visa des articles 1128, 1178, 1352, 1424, 1427, 1525, 1526 et 1599 du code civil, de :

à titre principal,
- dire qu’il résulte de la volonté manifeste de [Q] [T] épouse [F] et de [W] [F] que l’acte de changement de régime matrimonial du 28 juin 2003 s’entend comme comprenant une clause d’attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant afin d’éviter des dissensions susceptibles de naître dans le cadre d’une indivision entre le conjoint survivant et l’enfant commun,
- déclarer M. [P] [F] irrecevable et mal fondé en ses demandes à l’encontre de la société Lotidelia,
- adjoindre au contrat de changement de régime matrimonial du 28 juin 2003 la clause d’attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant omise par erreur matérielle du notaire rédacteur,
- débouter M. [F] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société Lotidelia,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal venait à retenir que l’acte de changement de régime matrimonial ne comprenait pas la clause d’attribution intégrale de la communauté
- dire qu’au décès de M. [W] [F], Madame [Q] [T] veuve [F] est devenue propriétaire de la moitié du patrimoine de la communauté du fait du régime de la communauté universelle,
- dire qu’en l’absence de règlement de la succession de [W] [F], [Q] [T] veuve [F] et M. [P] [F] étaient en indivision successorale,
- dire que M. [P] [F] ne peut agir en nullité de la vente,
- dire que M. [F] ne peut plus agir en inopposabilité du fait du décès de sa mère, Madame [Q] [T] épouse [F],
- déclarer M. [F] irrecevable et mal fondé en ses demandes à l’encontre de la société Lotidelia,
- débouter M. [F] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société Lotidelia

A titre infiniment subsidiaire : Si par extraordinaire, le Tribunal venait à considérer la demande de M. [P] [F] fondée :
- dire que les ventes intervenues les 27 décembre 2018 et 19 septembre 2019 sont valables pour la part appartenant à [Q] [T] veuve [F], à savoir la moitié du patrimoine de la communauté et une part de l’indivision successorale, 
- déclarer M. [P] [F] irrecevable et mal fondé en ses demandes à l’encontre de la société Lotidelia, dès lors qu’il ne peut prétendre à la nullité des ventes dans leur intégralité, 
- dire que la restitution en nature des biens vendus est impossible dès lors qu’ils ne sont plus entre les mains de la société Lotidelia et que M. [P] [F] ne peut prétendre à plus que sa quote-part de l’indivision successorale,
- dire que les actes de ventes ont été conclues sous le contrôle de Maître [R], lequel engage sa responsabilité en sa qualité de notaire instrumentaire,

En conséquence, 
- débouter M. [P] [F] de l’intégralité de ses demandes disproportionnées à l’encontre de la société Lotidelia et les ramener à de plus justes proportions,
- condamner Maître [R] à relever et garantir la société Lotidelia de l’intégralité des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,



En tout état de cause,
- condamner M. [P] [F], et tout succombant verser la somme de 5.000 € à la société Lotidelia en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 
- le condamner aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL NORAY-ESPEIG conformément à l’article 699 du Code de procédure civile, 
- écarter l’exécution provisoire. 


Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 février 2024, Maître [S] [R] sollicite du tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, 514-1 du code de procédure civile de :
- constater l’absence de faute de Maître [R] dans le cadre de la vente des biens appartenant à Mme [T] veuve [F],
- débouter M. [F] de l’ensemble de ses prétentions formulées à son encontre,
- condamner M. [F] à verser une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Damien de Laforcade, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
- débouter la société Lotidelia et la société Cabinet Sitea de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Maître [R] 
- à titre infiniment subsidiaire et en cas de condamnation de Maître [R], juger que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire.


Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 14 octobre 2024, la SAS Cabinet Sitea sollicite du tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, 32-1 et 700 du code de procédure civile de :
A titre principal 
- déclarer irrecevables les demandes de M [F] pour défaut de qualité et d’intérêt à agir. 

En conséquence 
- débouter M. [F] de l’intégralité de ses demandes 

A titre subsidiaire 
- déclarer les demandes de M [F] mal fondées 

En tout état de cause 
-débouter M. [P] [F] de l’ensemble de ses prétentions formulées à l’encontre de la SAS Cabinet Sitea, en l’absence notamment de :
- faute commise par l’agence immobilière ; 
- lien de causalité entre le comportement de l’agence et le préjudice allégué ; 
- préjudice indemnisable. 
- condamner M. [F] à verser à la SAS Cabinet Sitea la somme de 2.500 € en réparation de ses préjudices consécutifs à cette procédure abusive. 

à titre subsidiaire, en cas de condamnation de l’agence immobilière, 
- condamner Maître [R] à relever et garantir la SAS Cabinet Sitea de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, 
- faire application du principe de la perte de chance, 
- réduire les montants sollicités à de plus raisonnables proportions, 
- écarter l’exécution provisoire, 

En tout état de cause, 
- condamner M. [P] [F], ou tout succombant à verser à la SAS Cabinet Sitea la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
- le condamner aux dépens de la présente procédure. 


Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION


A titre préliminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, “constater”, “donner acte” que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 

Il sera également indiqué qu’il a déjà été statué sur la fin de non recevoir soulevée par la société Cabinet Sitea par ordonnance du juge de la mise en état du 10 novembre 2023.

I/ Sur les demandes de nullité des contrats de vente

Comme l’a indiqué le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse, dans son ordonnance du 10 novembre 2023, les questions que posent les parties à la juridiction “sont celles de savoir si l’absence de mention de clause d’attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant est ou non une omission matérielle et les conséquences juridiques à en tirer en termes de nullité ou non du contrat de vente”.

A/ Sur l’existence d’une clause d’attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant 


Selon l’article 1397 du code civil, dans sa version applicable au moment du changement du régime matrimonial, “après deux années d'application du régime matrimonial, conventionnel ou légal, les époux pourront convenir dans l'intérêt de la famille de le modifier, ou même d'en changer entièrement, par un acte notarié qui sera soumis à l'homologation du tribunal de leur domicile.
Toutes les personnes qui avaient été parties dans le contrat modifié doivent être appelées à l'instance d'homologation ; mais non leurs héritiers, si elles sont décédées.
Le changement homologué a effet entre les parties à dater du jugement et, à l'égard des tiers, trois mois après que mention en aura été portée en marge de l'un et de l'autre exemplaire de l'acte de mariage. Toutefois, en l'absence même de cette mention, le changement n'en est pas moins opposable aux tiers si, dans les actes passés avec eux, les époux ont déclaré avoir modifié leur régime matrimonial.
Il sera fait mention du jugement d'homologation sur la minute du contrat de mariage modifié.
La demande et la décision d'homologation doivent être publiées dans les conditions et sous les sanctions prévues au code de procédure civile [...]”..

Selon l’article 1524 du code civil, l'attribution de la communauté entière ne peut être convenue que pour le cas de survie, soit au profit d'un époux désigné, soit au profit de celui qui survivra quel qu'il soit. L'époux qui retient ainsi la totalité de la communauté est obligé d'en acquitter toutes les dettes.

Il peut aussi être convenu, pour le cas de survie, que l'un des époux aura, outre sa moitié, l'usufruit de la part du prédécédé. En ce cas, il contribuera aux dettes, quant à l'usufruit, suivant les règles de l'article 612 du code civil.
L’article 1525 du code civil prévoit que la stipulation de parts inégales et la clause d'attribution intégrale ne sont point réputées des donations, ni quant au fond, ni quant à la forme, mais simplement des conventions de mariage et entre associés. Sauf stipulation contraire, elles n'empêchent pas les héritiers du conjoint prédécédé de faire la reprise des apports et capitaux tombés dans la communauté du chef de leur auteur.

L’article 1526 du code civil énonce que les époux peuvent établir par leur contrat de mariage une communauté universelle de leurs biens tant meubles qu'immeubles, présents et à venir.

Il ressort de ces textes qu’un régime matrimonial de la communauté universelle avec clause d'attribution intégrale au conjoint survivant choisi par les époux a pour effet d'exclure toute indivision sur les biens composant l'ancienne communauté universelle laquelle est attribuée en totalité audit conjoint survivant. L’adoption du régime de communauté universelle avec clause d'attribution intégrale de cette communauté au conjoint survivant a ainsi pour effet de reporter l'ouverture de la succession du promouvant au jour du décès du survivant.

Il est constant que par acte notarié du 28 juin 2003, [W] [F] et [Z] [T] ont fait le choix du régime de la communauté universelle en application des articles 1526 et suivant du code civil. Il n'est pas contesté en l'espèce que l'acte notarié n'a toutefois pas fait mention de la clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant.

1/ Au soutien de l'analyse selon laquelle il y a lieu de lire une clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant, il est produit aux débats les éléments suivants :

- le jugement du 18 octobre 2004 du tribunal de grande instance de Toulouse, à l'issue d'une instance à laquelle [W] [F], [Z] [T] et leur enfant M. [P] [F] étaient parties, et prononçant "l'homologation de l'acte notarié dressé par Maître [I] [J], notaire à Gourdon (Lot), en date du 27 juin 2003 portant changement du régime matrimonial des époux [F], [T] qui adoptent celui de la communauté universelle avec clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant, tel qu'il est établi par les articles 1524, 1525, 1526 et suivants du code civil".

Il ressort de ce jugement que [W] [F] et [Z] [T] ont formé une requête le 25 mars 2004 qui n'est pas produite aux débats afin que le changement de leur régime matrimonial et l'adoption de celui de la communauté universelle avec clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant soient homologués. Il doit être d'ailleurs noté que le jugement précise que M. [P] [F], "fils unique des requérants, s'oppose à l'adoption par ces derniers du régime de la communauté universelle avec clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant [...]" et a formulé une exception de nullité en ce sens. 

Il n'apparaît à aucun moment dans ce jugement ni dans l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 15 mars 2005 qui l'a confirmé en toutes ses dispositions, des observations par les parties, et notamment de M. [P] [F], sur l'absence de mention de la clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant dans l'acte notarié du 28 juin 2003, M. [F] limitant ses moyens au fait que ses parents disposaient d'un patrimoine conséquent qui les mettait à l'abri du besoin et qu'un régime matrimonial plus protecteur du conjoint survivant n'était pas nécessaire.

De même, aucune action n'a été formée par M. [P] [F], pourtant partie à l'instance devant le tribunal de grande instance de Toulouse et devant la cour d'appel de Toulouse, sur le fondement des articles 463 et 464 du code de procédure civile. Il doit être également souligné qu'aucun pourvoi en cassation n'a été formé à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 15 mars 2005 notamment en application des dispositions de l'article 464 du code de procédure civile.

- une attestation notariée de Maître [J] du 15 novembre 2016 qui indique être chargée du règlement de la succession de [W] [F] décédé le 16 octobre 2013, et précise dans ce document l'existence d'une clause d'attribution intégrale et qu' "à titre de convention de mariage, et conformément aux dispositions de l'article 1525 alinéa premier du code civil, aux termes du contrat de mariage sus-relaté a été convenu entre les époux pour le seul cas de dissolution du régime par le décès de l'un d'entre eux, en présence ou non d'enfants du mariage :
Les biens mobiliers et immobiliers composant la communauté appartiendront pour la totalité en toute propriété au conjoint survivant.
Le passif de communauté sera supporté en totalité par le conjoint survivant".
Elle indique également que la "bénéficiaire de la clause d'attribution intégrale en toute propriété de la communauté pour le cas de prédécès" est Mme [T], épouse de [W] [F] et qu'elle "a la qualité d'épouse, seule héritière de Monsieur [W] [F] son époux sus-nommé".

2/ A l'inverse, au soutien de l'impossibilité de considérer l'existence d'une clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant, il est produit les éléments suivants : 

- un courrier du 26 janvier 2018, par lequel l'étude notariale de Maître [J] a indiqué à M. [P] [F] que "suite à une omission matérielle, il n'a pas été inscrit dans l'acte la clause d'attribution intégrale" et que son intervention est indispensable pour la vente de la maison "pour la part de moitié en nue-propriété de votre père que vous avez recueilli dans sa succession".

- un courrier adressé le 5 décembre 2018 à [Q] [F], dont la copie a été adressée à la société Lotidelia et à la société Cabinet Sitea, Maître [M], notaire intervenant dans le cadre de la vente du bien situé à Tournefeuille, a indiqué qu'il n'était pas possible d'interpréter la décision d'homologation du tribunal comme "étant la consécration du fait qu'il faille attribuer l'intégralité de la communauté à Madame [F] [et] afin de pouvoir signer l'acte de vente, il convient au préalable de régler la succession de Monsieur [W] [F] pour laquelle en l'état actuel, l'intervention du fils en qualité d'héritier est nécessaire".


Ce même notaire a précisé : "deux solutions sont alors possibles : soit l'on règle la succession avec l'intervention du fils du défunt et de Madame [Q] [F], Monsieur [P] [F], soit l'on saisit le tribunal afin qu'il interprète le contrat et la volonté des parties, par l'adjonction de la clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant", soulignant d'ailleurs "que la volonté des époux semblait évidente". 

En l'occurrence, aucune saisine d'une juridiction n'est intervenue aux fins d'interprétation de l'acte notarié conclu le 27 juin 2003 et que M. [P] [F] ne démontre pas s'être manifesté à la suite de ce courrier bien qu'il ait été informé que deux propositions d'achats avaient été formulées.

- une ordonnance de juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Perpignan rendue le 20 mai 2021, soit postérieurement aux deux ventes des biens, dans le cadre d'une instance opposant M. [P] [F] à [Z] [T] veuve [F] concernant la succession de [W] [F] où le juge a indiqué que "s'agissant d'un contrat notarié de changement de régime matrimonial, lequel a vocation à régir les droits des parties, il n'a pu être homologué qu'en ses termes et teneur après vérification que le consentement des époux n'avait pas été vicié et persistait lors de l'instance. Ainsi, l'ajout d'un contenu inexistant dans le dispositif du jugement ‘avec clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant' ne peut produire un quelconque effet juridique". Le juge de la mise en état a ensuite conclu que "le droit successoral d'[P] [F] en qualité d'héritier n'est plus différé au décès du second parent".

Dans cette ordonnance du juge de la mise en état datant de 2021, M. [P] [F] a vu sa qualité d'héritier ne plus être différée au décès de sa mère alors même que cette dernière était considérée comme seule héritière de [W] [F] depuis son décès en 2013, étant au surplus noté que [Z] [T] est depuis décédée le 17 décembre 2021 et que M. [P] [F] est ainsi devenu le seul héritier de la communauté [G].


3 / Au regard de ces éléments et du contexte familial dans lequel le litige s'est développé, il est probable que la commune intention des parents de M. [P] [F], [W] [F] et [Z] [T], était d'insérer une clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant lors de le changement de leur régime matrimonial et l'adoption de celui de la communauté universelle.

Cette probabilité est renforcée par le jugement du tribunal de grand instance de Toulouse ayant homologué l'acte notarié en mentionnant la présence d'une clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant notamment justifié par "un contexte de climat familial dégradé". Il ressort bien de ce jugement et de l'arrêt de cour d'appel le confirmant que la présence de cette clause était acquise de tous et notamment de M. [P] [F] qui d'ailleurs s'y était opposé. 

Néanmoins, il n'appartient pas à une juridiction, comme l'a précisé le juge de la mise en état de tribunal judiciaire de Perpignan, d'ajouter une clause inexistante à un acte notarié dès lors que les clauses présentes dans cet acte sont claires, sans aucune ambiguïté et ne justifient aucune interprétation, seul le contexte permettant d'envisager une autre intention commune des parties que celle qui y est exprimée. 

En l'espèce, aucune clause de l'acte du 27 juin 2003 ne fait d'ailleurs référence à la question de l'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant, ne justifiant dès lors une quelconque interprétation quant à la présence ou l'absence d'une telle clause. 

Les notaires, Maître [J] et Maître [M], qui ont étudié au cours de l'année 2018 l'acte notarié conclu le 27 juin 2003, ont d'ailleurs écarté toute ambiguïté des clauses et ont indiqué que l'intervention de M. [P] [F] était indispensable dans le cadre des ventes des biens provenant de la communauté [G]. Cette analyse est d'autant plus solide que Maître [J] était le notaire rédacteur dudit acte litigieux. 

En conséquence, si la clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant est effectivement absente dudit acte notarié, la présente juridiction ne peut considérer qu'il s'agit d'une omission matérielle, le tribunal étant dans l'impossibilité de faire dire à l'acte plus qu'il n'écrit.

Il sera donc dit que l'acte conclu le 27 juin 2003 par [W] [F] et [Z] [T] portant changement de leur régime matrimonial et adoption de celui de la communauté universelle ne contient pas de clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant.

En conséquence, la demande de la société Lotidelia d'adjoindre au contrat de changement de régime matrimonial du 28 juin 2003 la clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant sera rejetée.

B/ Sur les conséquences de l’absence de clause intégrale de la communauté au conjoint survivant sur les vente conclues les 27 décembre 2018 et les 19 décembre 2019


En vertu de l’article 1128 du code civil, “sont nécessaires à la validité d'un contrat :
1° Le consentement des parties ;
2° Leur capacité de contracter ;
3° Un contenu licite et certain”.

Les deux contrats de vente conclus les 27 décembre 2018 et les 19 décembre 2019, dressés par Maître [S] [R], font état du changement de régime matrimonial de [W] [F] et [Z] [T] par acte du 28 juin 2003, indiquent que “ledit changement de régime avec clause d’attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant a été homologué” par jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 18 octobre 2004 et confirmé par arrêt de la cour d’appel le 15 mars 2005 et précisent qu’à la suite du décès de [W] [F], l’intégralité de leur communauté “s’est trouvée attribuée à Madame [Q] [T]”.

Il appartient à la juridiction d’apprécier les conséquences de l'absence de clause d'attribution au conjoint survivant sur les contrats de vente conclus les 27 décembre 2018 et les 19 décembre 2019, aucune demande en nullité n’étant formulée à l’encontre de l’acte de vente du 5 mars 2020 pourtant conclu dans les mêmes conditions.

L’absence de clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant a eu pour effet de ne pas reporter l'ouverture de la succession de [W] [F] au jour du décès de [Z] [T].

En l’absence de partage, le patrimoine de la communauté [G] se trouvait donc en indivision et M. [P] [F] avait donc la qualité d’indivisaire.

En conséquence, [Z] [T] n’avait pas la capacité juridique de contracter seule les actes du 27 décembre 2018 et du 19 septembre 2019, son fils, M. [P] [F], devant être considéré comme indivisaire des biens litigieux.

Selon l’article 815-3 du code civil, “le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :
1° Effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
2° Donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.
Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°”.

Il ressort de ce texte que, dans le cadre de l'indivision, la violation de la règle de l'unanimité n'emporte pas la nullité de l'acte accompli par un seul indivisaire. La vente du bien indivis sans l'accord des indivisaires est valable dans les rapports entre le vendeur et l'acquéreur. Ainsi, la vente d'un immeuble indivis faite par un seul des indivisaires est valable pour la portion indivise qui lui appartient (3e Civ., 12 mai 2010, n° 08-17.186).

L’acquéreur peut cependant, en ce qui le concerne, obtenir la nullité de la vente pendant un délai de cinq ans sur le fondement des dispositions de l’article 1599 du code civil.

Outre le fait qu’en l’espèce ce délai est désormais largement dépassé, la société Lotidelia s’oppose à l’annulation de ces ventes.

Dès lors, les deux contrats de vente conclus les 27 décembre 2018 et 19 décembre 2019 ne sont pas nuls.

En conséquence, les demandes d’annulation des actes de vente du 27 décembre 2018 et du 19 septembre 2019 formulées par M. [P] [F] seront rejetées. Le rejet de ces demandes conduit à rejeter la demande de condamnation de la société Lotidelia à remettre dans leur état d’origine les biens objets de ventes des 27 décembre 2018 et 19 décembre 2019, d'autant plus que leurs propriétaires actuels n'ont pas été appelés en cause.


II/ Sur la demande de dommages et intérêts formulée par M. [P] [F]

En application de l’article 1178 du code civil, indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

M. [P] [F] sollicite une somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts. Il soutient que les biens vendus constituaient le domicile familial au sein duquel il avait grandi et contenaient des souvenirs de sa jeunesse. Il met également en avant la fragilité de sa mère au moment de la signature des actes qui était âgée de 93 ans et atteinte de cécité. 

Il reproche aux défendeurs, au visa de l’article 1178 du code civil, d'avoir conclu une vente dont ils savaient qu'elle encourait la nullité, laquelle n'a pas été prononcée, et ne fait état d'aucune autre faute.

Au soutien de sa demande, M. [P] [F] produit deux photographies non datées d’une maison et de personnes sur une terrasse sans aucune identification de ces dernières. Il fournit également des éléments médicaux sur la dégénérescence maculaire bilatérale subie par [Z] [T] depuis 2014. Il n’est fait état d’aucun autre élément permettant notamment à la juridiction de comprendre le montant de la somme retenue par le demandeur.

Les défendeurs s’opposent à cette demande exposant que le préjudice subi n’est démontré par aucun élément.

En tout état de cause, les seuls éléments produits ne démontrent pas un préjudice subi par M. [P] [F] en lien avec les ventes conclues les 27 décembre 2018 et 19 décembre 2019 tant dans son principe que dans son quantum.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sollicitée par M. [P] [F] sera rejetée.


III/ Sur la procédure abusive

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

La société Cabinet Sitea sollicite la condamnation de M. [P] [F] à la somme de 2.500 euros à ce titre.

L'exercice d'une action en justice, quand bien même elle ferait l'objet d'un débouté, ne démontre pas le caractère abusif de ladite action.

En l’espèce, si les demandes de M. [P] [F] au titre de la nullité des actes de vente du 27 décembre 2018 et du 19 septembre 2019 ont été rejetées, force est de constater que la juridiction a retenu que ce dernier était titulaire de droits quant aux biens ayant fait l’objet des ventes en l’absence de clause d’attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant. Il sera d’ailleurs noté que la société Cabinet Sitea n’ignorait pas cette problématique ayant reçu une copie du courrier adressé le 5 décembre 2018 par Maître [M] à [Z] [T] faisant état de la nécessité de faire intervenir M. [P] [F] dans la succession.

En conséquence, aucune procédure abusive n’étant démontrée, la demande de la société Cabinet Sitea sera rejetée.


IV/ Sur les autres demandes 

Partie perdante du procès, M. [P] [F] sera condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, aucune élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.
 

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, 

CONSTATE que l’acte conclu le 27 juin 2003 par [W] [F] et [Z] [T] portant changement de leur régime matrimonial et adoption de celui de la communauté universelle ne contient pas de clause d’attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant ;

DÉBOUTE la société Lotidelia de sa demande d’adjoindre au contrat de changement de régime matrimonial du 28 juin 2003 la clause d’attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant ;

DÉBOUTE M. [P] [F] de ses demandes d’annulation des actes de vente du 27 décembre 2018 et du 19 septembre 2019 ;

DÉBOUTE M. [P] [F] de sa demande de condamnation de la société Lotidelia à remettre dans leur état d’origine les biens objets de ventes des 27 décembre 2018 et 19 décembre 2019 ;

DÉBOUTE M. [P] [F] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la société Cabinet Sitea de sa demande au titre de la procédure abusive ;

CONDAMNE M. [P] [F] aux dépens de l’instance ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 21 mai 2026, et signé par la présidente et la greffière.

La Greffière La Présidente