Tribunal Judiciaire · CIVIL_EX-TI — 20 mai 2026

MINUTE N° : 26/00112


JUGEMENT
DU 20 Mai 2026




N° RG 26/00872 - N° Portalis DBYF-W-B7K-KAC4











SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]



ET : 

[T] [P] [W]












GROSSE + COPIE le
à

COPIE le
à 
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]



Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : V. AUGIS
GREFFIER lors du délibéré : C. LEJEUNE


DÉBATS :

A l'audience publique du 25 mars 2026


DÉCISION :

Annoncée pour le 20 MAI 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Me EMAURE substituant Me Gaylord GAILLARD de la SELAS REFERENS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

Madame [T] [P] [W]
née le 12 Janvier 1981 à [Localité 2] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne
D’autre part ;


EXPOSE DU LITIGE

 Mme [T] [P] [W] est propriétaire du lot n° 16 au sein d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 1] à [Localité 3] et dépendant du Syndicat des copropriétaires répodant à ce nom. 

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] a fait délivrer à Mme [T] [P] [W] un commandement pour avoir paiement de sommes qu’il estimait lui être dues.

 Par acte de commissaire de justice du 4 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à Tours (37000), représenté par son syndic, a fait délivrer assignation à Mme [T] [P] [W] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil, ainsi que sur le fondement du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 : 
condamner cette dernière à lui payer :la somme de 3 238,41 € correspondant au montant des charges et fonds travaux de copropriété impayés arrêtés au 22 janvier 2026 ;la somme de 472,13 € au titre des frais de mise en demeure ;la somme de 700,00 € au titre des frais de recouvrement ; et ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer pour 98,13 €.
Il fait valoir que malgré mise en demeure, la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste lui devoir au 22 janvier 2026 la somme de 3 238,41 €. Il expose également qu'il doit lui être tenu compte des divers frais exposés pour parvenir au recouvrement de ces sommes.

L'affaire a été retenue à l'audience du 25 mars 2026.

Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son Conseil, a maintenu ses demandes en les actualisant à la somme totale de 3 025,22 €, selon décompte en date du 17 mars 2026.

En défense, Mme [T] [P] [W] a reconnu devoir les charges et appels de fonds travaux réclamés, ainsi que les frais de commissaire de justice et a indiqué avoir procédé à un virement la veille de l’audience, d’un montant total de 2 325,22 € dont elle a justifié, sans que le demandeur ne puisse en vérifier l’effectivité.

La décision a été mise en délibéré au 20 mai 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer :
- aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;
- aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la Loi. 

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] verse aux débats :

- le relevé de propriété de Mme [T] [P] [W] au sein de la copropriété concernée ;

- le contrat de syndic ayant effet du 1er avril 2024 au 31 mars 2026 ;

- le procès-verbal d'assemblée générale du 29 avril 2025 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours et vote le budget prévisionnel de l'exercice suivant ;

- les appels de charges et de fonds travaux établis au nom de Mme [T] [P] [W] laissant apparaître la quote-part imputée à son lot pour la période comprise entre le 1er octobre 2023 et le 31 mars 2026 ; 

- l'extrait de son compte de copropriétaire du 25 mai 2020 au 17 mars 2025 ;

- une mise en demeure adressée à Mme [T] [P] [W] le 5 mai 2025 et une relance adressée le 26 mai 2025 ;

- le commandement de payer du 31 juillet 2025 ;

- des factures établies par le syndic pour justifier des diligences réalisées par ses soins en vue de recouvrer les sommes aujourd'hui réclamées ;

Il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment de l’extrait de compte précité, que les sommes comptabilisées à Mme [T] [P] [W] au 17 mars 2025 se décomposent selon le détail suivant :
Charges et fonds travaux : 1 167,93 €
Frais : 1 694,00 €
Dépens : 146,20 €
Intérêts : 17,09 €
TOTAL : 3 025,22 €

Ainsi, Mme [T] [P] [W] est redevable à cette date d’un solde de charges et de fonds travaux de copropriété exigibles à hauteur de la somme de 1167,93 €, que la lettre de mise en demeure du 5 mai 2025 puis l'assignation n’ont pas permis de régulariser.

En conséquence, Mme [T] [P] [W] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires, au titre du solde des charges et fonds de travaux exigibles au 17 mars 2025, la somme la somme de 1167,93 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

- Sur les frais de recouvrement

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Les frais visés par l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 mais non expressément visés par l'article 10-1 précité ne doivent être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant que si, et seulement si, ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Ainsi, entrent dans la catégorie des frais recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10-1 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :
- les frais de mise en demeure, de relance, etc., à condition qu'ils soient justifiés en procédure, 
- les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat).

Au regard de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu'à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. 

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois être justifiées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic. 

- Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance portés au débit du compte pour un total de 644,00 €, le contrat de syndic versé aux débats n'est effectif qu'à compter du 1er avril 2024, de sorte que tous les frais comptabilisés avant cette date ne peuvent qu’être écartés.

Concernant ces frais comptabilisés à compter du 1er avril 2024, seules la mise en demeure du 5 mai 2025 et la relance du 26 mai 2025 sont produites, de sorte que tous les autres frais portés au débit du compte du compte ne sont pas justifiés et ne peuvent qu’être également écartés.

La relance du 26 mai 2025 n’apparaissait pas “nécessaire” dans la mesure où, outre le peu de temps écoulé depuis la mise en demeure du 5 mai 2025, le solde du compte ne s’était trouvé modifié qu’à raison des frais afférent à cette dernière et des intérêts.

S'agissant des intérêts débités du compte pour 17,09 €, le principe comme le quantum de leur exigibilité n’est pas démontré, de sorte qu’ils doivent être écartés.


S'agissant des frais de commissaire de justice portés au débit du compte pour 146,20 €, leur réalité n'est pas justifiée, à l’exception du commandement de payer, dont le coût relève des dépens ci après, de sorte que tout autre frais doit être écarté.

Ainsi, les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 seront retenus à hauteur de la somme de 54,00 €.

- Sur la facturation des diligences du syndic

En l’espèce, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de Mme [T] [P] [W] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 89 % de la créance à recouvrer.

Outre que 350 € sont débités du compte antérieurement au contrat de syndic produit, au regard de ce qui précède, il apparaît que sur les 700,00 € restant, seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350,00 €, seront accordées, comme constituant des diligences exceptionnelles.
***
En conséquence de ce qui précède et au total, Mme [T] [P] [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 404,00 € au titre des frais de recouvrement arrêtés au 17 mars 2025.

- Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [T] [P] [W] sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour les mêmes raisons, Mme [T] [P] [W] sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800,00 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de préciser que les condamnations prononcées aux termes du présent jugement, interviennent en deniers ou quittance, au regard de la sommes de 2 325,22 € que 
Mme [T] [P] [W] a indiqué avoir payée la veille de l’audience, sans que le Syndicat des copropriétaires ait pu en vérifier l’effectivité.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [T] [P] [W], en deniers ou quittance, à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] : 
la somme de 1167,93 euros (MILLE CENT SOIXANTE SEPT EUROS ET QUATRE VINGT TREIZE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 17 mars 2025 ;la somme de 404,00 euros (QUATRE CENT QUATRE EUROS) au titre des frais de recouvrement dus tels qu'arrêtés au 17 mars 2025 ; les intérêts produits au taux légal sur lesdites sommes, à compter de l'assignation ;
CONDAMNE Mme [T] [P] [W], en deniers ou quittance, aux dépens ;

CONDAMNE Mme [T] [P] [W], en deniers ou quittance, à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 800,00 euros (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés.



LE GREFFIER,
Signé C. LEJEUNE 

LE PRÉSIDENT,
Signé B. STACHETTI