Extraits et sommaire officiel
extrait de la décisionFaits — extrait de la décision, non résumé
République française Au nom du peuple français TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGES ORDONNANCE EN MATIERE DE LOYERS COMMERCIAUX DU 21 MAI 2026 S.C.I. ST AMAND C/ S.A.S. SWISSLOG FRANCE N° du dossier : N° RG 25/02260 - N° Portalis DBXE-W-B7J-FIGJ -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- 30C A l'audience publique des loyers commerciaux tenue le vingt et un Mai deux mil vingt six, Nous, [...] [...], vice-présidente au tribunal judiciaire de BOURGES, assisté de [...] [...], greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit : ENTRE : S.C.I. ST AMAND dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par Me Stéphanie VAIDIE de la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES ET : S.A.S. SWISSLOG FRANCE dont le siège social est situé [Adresse 2] Représentée par Me Caroline LANTY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et par Me Coralie MONICAULT, avocat au barreau de BOURGES, avocat postulant La cause appelée à l'audience du 09 Avril 2026, où après avoir entendu les représentants des parties en leurs plaidoiries, l'affaire a été mise en délibéré au 21 Mai 2026 par mise à disposition au greffe, date à laquelle la décision est rendue. * * * Le 3 juin 1998, la société TELEDOC devenue SWISSLOG a signé un bail commercial avec la société BATICENTRE à effet du 1er avril 1998 et portant sur les locaux sis [Adresse 3] d’une superficie de 1.000 m² d’entrepôt et de bureaux moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 70.907 euros. Le 3 août 2001, la société BATICENTRE, bailleur, a vendu l’immeuble à la SCI SAINT AMAND. Selon avenant du 8 mars 2016, les parties ont convenu une baisse de loyer à compter du 1er avril 2016 (loyer annuel de 86.431,08 euros). Selon avenant du 14 mars 2019, les parties ont convenu une nouvelle baisse de loyer à compter du 1er avril 2019 (loyer de 69.144,84 euros). Aucun congé, ni congé avec demande ou offre de renouvellement n’est intervenu à l’issue de la période de 9 ans, de sorte qu’il s’est poursuivi par tacite reconduction par période triennale. Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, le bailleur a notifié un congé avec offre de renouvellement, avec un loyer porté à 96.500 euros par an contre 71.891 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception, le preneur a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du loyer proposé au motif de l’absence de modification notable des éléments justifiant une augmentation de 34 %. A la suite d’échanges infructueux, le 19 septembre 2025, la SCI SAINT AMAND faisait assigner la SAS SWISSLOG FRANCE devant le juge des baux commerciaux du tribunal judiciaire de BOURGES aux fins de fixation de prix sur le fondement de l’article R.145-23 du Code de Commerce. Par mémoire du 3 avril 2026 régulièrement notifié, la SAS SWISSLOG FRANCE demande, à titre principal, - de débouter la SCI SAINT AMAND de sa demande en fixation, à compter du 1er avril 2025, du loyer commercial du local donné à bail hors taxe et hors charges annuel à la somme de 88.400 euros en principal, outre intérêts, - fixer ledit loyer à la somme de 60.598,03 euros et ordonner le paiement des loyers à compter du 1er avril 2025 par compensation entre le trop-versé du preneur et le trop perçu du bailleur et une reprise des loyers trimestriels après apurement par versement trimestriel de la somme de 15.149,51 euros, - débouter la SCI SAINT AMAND de ses autres demandes et la condamner au paiement d’une indemnité de 3.600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; à titre subsidiaire, la SAS SWISSLOG FRANCE demande au juge des baux commerciaux d’ordonner une expertise en application de l’article R.145-30 du Code de commerce, en mettant les frais à la charge du bailleur et fixer le montant du loyer prévisionnel à la somme 60.598,03 euros ou à la somme de 71.891 euros. La SAS SWISSLOG FRANCE soutient que le bailleur fait une mauvaise application de l’article L.145-34 du Code de commerce en ce qu’il indique que le loyer révisé doit être fixé par la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. Elle rappelle qu’il s’agit d’un bail de 9 ans après tacite prolongation et que le plafonnement n’est pas applicable si, par l’effet de la tacite prolongation, la durée totale du bail excède 12 ans, ce qui est le cas en l’espèce, soutenant que les avenants ne peuvent pas se confondre avec un acte de renouvellement. Elle conclut donc que le loyer doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit exigé la démonstration d’une modification notable. Enfin, la SAS SWISSLOG FRANCE prétend que l’augmentation progressive du loyer qui n’est pas une règle d’ordre public ne s’applique pas lorsque le loyer du bail renouvelé est fixé à la hausse ou à la valeur locative pour une durée effective de bail supérieure à 12 ans par l’effet de la tacite prolongation. Elle ajoute que dans tous les cas, le juge saisi doit rechercher la valeur locative du local loué, sur la base des critères de l’article L145-3 du Code de commerce, et peut fixer le loyer du bail renouvelé à cette valeur si elle est inférieure au loyer résultant de l’application des indices. D’après son calcul, elle arrive à un loyer annuel d’un montant de 60.598,03 euros et considère que l’évaluation produit par le bailleur n’est pas un avis de valeur locative faute de calculs clairs et d’élément comparatif probant. Par mémoire en réponse, la SCI SAINT AMAND demande à voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2025 à un montant annuel de 88.400 euros en principal, hors charges et hors taxes, d’ordonner que les compléments de loyers dus par le locataire porteront intérêts au taux légal, en application de l’article 1155 du Code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts. Si la fixation du nouveau loyer par référence à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux était écartée par la juridiction et qu’il était retenu une fixation à la valeur locative, elle demande au juge de statuer ce que de droit sur la demande d’expertise judiciaire dont les frais demeureront à la charge du preneur. Elle sollicite la condamnation de la SAS SWISSLOG FRANCE à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et d’allouer à la SCP AVOCATS CENTRE le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. La SCI SAINT AMAND fait valoir que le bail commercial régularisé le 3 juin 1998 ne comporte pas de clause de révision et ne mentionne aucune référence à l’indice de révision et qu’en conséquence il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux calculée sur la période de neuf ans antérieur au dernier indice publié, soit la variation entre l’indice publié le 24 mars 2016 de 108,41 et celui du 4ème trimestre 2024 de 135,30. Elle arrive à un montant de 88.494,87 euros. En réponse au moyen soulevé par la SAS SWISSLOG FRANCE, elle soutient que le 3ème alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce, concernant l’inapplicabilité aux baux s’étant poursuivis sur une durée supérieure à 12 ans vise exclusivement l’alinéa précédent c’est-à-dire le second alinéa qui précise la modalité de calcul de l’indice de variation lorsque le renouvellement est postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail et pas au 1er alinéa. Après un renvoi pour le respect du contradictoire, le dossier a été plaidé à l’audience du 9 avril 2026.