Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 10 — 21 mai 2026

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 10



ARRÊT DU 21 MAI 2026



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09231 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHVJH



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Septembre 2022 - TJ de [Localité 1] - RG n° 21/01875





APPELANT

 

Monsieur [E] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 1]



Représenté par Me Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Assisté de Me Julie FABREGUETTES de la SELEURL FABREGUETTES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0052







INTIMÉ 



LA DIRECTRICE RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE [Localité 1]

Pôle contrôle fiscal et affaires juridiques

Pôle juridictionnel judiciaire

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 26 Janvier 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Xavier BLANC, Président de la chambre 10 du pôle 5

Mme Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente de chambre

Mme Solène LORANS, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Solène LORANS dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffière, lors des débats : Mme Sonia JHALLI





ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Xavier BLANC, président de la chambre 10 du pôle 5 et par Mme Sonia JHALLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Par une proposition de rectification du 19 décembre 2017, l'administration fiscale a rehaussé la valeur des 100 parts détenues par M. [E] [Z] dans la société civile immobilière La Fayette Saint Martin, soit 50% des parts de cette société, laquelle a son siège [Adresse 3] et dont l'activité consiste en la détention, la gestion et la location de l'ensemble immobilier situé à la même adresse, déclarée par M. [Z] au titre de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) des années 2014, 2015 et 2016, entraînant les rappels d'impositions suivants :

- pour l'ISF de l'année 2014, une somme de 91 387 euros de droits, augmentée d'une majoration de 40% de 36 555 euros et de 15 353 euros d'intérêts de retard ;

- pour l'ISF de l'année 2015, une somme de 89 547 euros de droits, augmentée d'une majoration de 40% de 35 819 euros et de 10 746 euros d'intérêts de retard ;

- pour l'ISF de l'année 2016, une somme de 110 944 euros de droits, augmentée d'une majoration de 40% de 44 378 euros et de 7 988 euros d'intérêts de retard.

2. Par des observations du 22 janvier 2018, M. [Z] a contesté ces rappels d'impositions.

3. Par une réponse aux observations du contribuable du 8 avril 2019, l'administration fiscale a maintenu sa position.

4. Le recours hiérarchique formé par M. [Z] le 15 mai 2019 a également été rejeté par une lettre du 11 juillet 2019. 

5. Par un avis du 16 mars 2020, l'administration fiscale a mis ces sommes en recouvrement.

6. M. [Z] a formé une réclamation contentieuse le 27 avril 2020.

7. Le 19 janvier 2021, à défaut de réponse à sa réclamation, M. [Z] a assigné l'administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris. 

8. Par un jugement du 9 septembre 2022, ce tribunal a statué comme suit :

« FIXE le taux de capitalisation des parts de la société civile immobilière La Fayette Saint Martin à 8%, prononce la décharge de l'impôt de solidarité sur la fortune au titre des années 2014, 2015 et 2016 dans la mesure de ce nouveau taux et invite l'administration à recalculer le rappel de ces impositions en conséquence;

DÉBOUTE Monsieur [E] [Z] du reste de ses demandes ;

LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens et des frais engagés au titre de l'article 700 du code de procédure civile. »

9. Par une déclaration du 22 mai 2023, M. [Z] a fait appel de ce jugement. 

10. Par ses dernières conclusions remises au greffe le 15 février 2024, M. [Z] demande à la cour de :

« ['] infirmer le jugement en ce qu'il a :

- Débouté Monsieur [Z] de ses demandes, fins et prétentions ;

- Fixé le taux de capitalisation des parts de la SCI LA FAYETTE SAINT MARTIN à 8 % ;

- Prononcé la décharge de l'impôt de solidarité sur la fortune au titre des années 2014, 2015 et 2016 dans cette limite et invité l'administration à recalculer le rappel des impositions ;

- Laissé à la charge des parties ses propres dépens et frais irrépétibles ;

- Plus généralement, prononcé tous chefs de jugement faisant griefs à Monsieur [Z]. Par conséquent, il est demandé à la Cour, statuant à nouveau, de faire droit aux demandes formulées en première instance, réitérées devant elle et mises à jour en fonction de l'évolution du litige, à savoir : 

A titre principal :

- Recevoir Monsieur [E] [X] en ses demandes ;

- DIRE ET JUGER que l'Administration fiscale n'a pas répondu dans les six mois de la réclamation de Monsieur [E] [Z] ;

- DIRE ET JUGER que la procédure est irrégulière en ce que l'administration ne s'est pas placée sur le terrain de l'abus de droit ;

- DIRE ET JUGER que la procédure est irrégulière en ce que l'administration a recouru, au moins partiellement, à la méthode par comparaison, malgré l'absence de références intrinsèquement similaires, et a combiné cette méthode avec des méthodes alternatives ;

- DIRE ET JUGER non fondée la décision de rejet du Directeur Départemental des Finances Publiques d'Ile de France et de [Localité 1] ;

- ANNULER la procédure de redressement au titre de l'ISF pour les années 2014, 2015 et 2016 ;

- DÉGREVER, au titre des droits d'enregistrement mis à sa charge, la somme de 442.717 euros ;

A titre subsidiaire :

- JUGER que l'administration devra procéder à une réévaluation du redressement en retenant les éléments suivants : 

 L'état de vétusté de l'immeuble ainsi que la prépondérance de l'affectation commerciale et d'activités ; 

 Un taux de capitalisation à 9 % ; 

 Un abattement pour illiquidité et clause d'agrément à hauteur de 35 % ; 

 Un abattement pour occupation de 30 % ;

 Un abattement pour vente en bloc de 30 %.

- JUGER que la majoration pour manquement délibéré ne trouve pas à s'appliquer ;

- PRONONCER la décharge de l'impôt de solidarité sur la fortune au titre des années 2014, 2015 et 2016 dans la mesure de ces nouvelles données et inviter l'administration à recalculer le rappel de ces impositions en conséquence ;

 En toute hypothèse :

- DEBOUTER l'administration fiscale de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et notamment sur sa demande de confirmation du jugement querellé ;

- ORDONNER la restitution des sommes versées au titre de l'imposition contestée ;

- CONDAMNER l'administration fiscale au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNER l'administration fiscale aux entiers dépens. » 

11. M. [Z] fait notamment valoir que :

- la procédure est irrégulière contrairement à ce qu'a jugé le tribunal car, en l'accusant de mauvaise foi et de dissimulations délibérées et très importantes, l'administration fiscale s'est implicitement placée sur le terrain de l'abus de droit, et aurait par conséquent dû recourir à la procédure inscrite à l'article 64 du livre des procédures fiscales ;

- la procédure est également irrégulière compte tenu de la méthode de l'administration pour valoriser les parts de la SCI qui l'a conduite à surévaluer le bien, puis les parts, ce en refusant de prendre en considération les éléments avancés par le contribuable et combinant les méthodes par comparaison et d'autres méthodes alternatives, ce qui est proscrit par la jurisprudence ; de plus, l'administration échoue à fournir des données nécessaires à la détermination de la valeur des cessions utilisées pour la comparaison, de sorte que le caractère intrinsèquement similaire n'est pas rapporté ;

- l'administration fiscale a commis une erreur de calcul pour l'année 2016 en inversant les chiffres correspondant à la VM et à la VP ;

- l'administration fiscale a multiplié les contradictions ;

- s'agissant du calcul de la valeur mathématique affecté d'une erreur patente, la procédure est irrégulière en ce que l'administration a opté pour la méthode par comparaison, même partiellement, alors qu'elle ne disposait pas d'éléments de comparaison intrinsèquement similaires, ce qu'elle admet tacitement puisqu'elle s'est tournée vers des méthodes alternatives qu'elle a combinées, sa démonstration étant dès lors frappée d'un défaut de motivation et d'une erreur de droit ;

- l'administration n'établit pas le caractère intrinsèquement similaire des sept biens cités comme termes de comparaison pour les trois années en litige et, d'autre part, et en tout état de cause, ces biens n'apparaissent pas intrinsèquement similaires, car leur surface est bien inférieure à celle du bien litigieux et on ignore la part de locaux commerciaux ou d'activité dans chacun, leur localisation est généralement meilleure et ils sont en catégorie 5 et non 6 ;

- il aurait fallu déterminer une valeur au mètre carré par destination (habitation ou commercial) puis appliquer cette valeur aux proportions respectives retenues ;

- l'administration fiscale a échoué à prendre en considération le caractère particulier du bien détenu par la SCI, à raison de sa surface très importante, du caractère disparate des bâtiments, de son état nécessitant des travaux et de sa très forte proportion de locaux à usage commerciaux ou d'activité (plus de 74 %) ;

- s'agissant du taux de capitalisation, contrairement à ce qu'a relevé le tribunal, il n'est pas contesté que les locaux comportaient une part prépondérante de locaux commerciaux dans la surface utile totale, ce taux étant de 74 %, de sorte que le taux de 9 % qu'il propose s'impose ;

- l'état vétuste et dégradé du bien ressortant de deux rapports d'expertise en 2006 et 2014 et de factures de travaux n'a pas été pris en compte ;

- seule une décote pour clause d'agrément de 10% a été appliquée alors que de nombreuses décotes se justifient, à savoir :

* une décote de 35 % pour non-liquidité tenant à la difficulté de céder les titres sans l'accord des autres associés résultant des statuts, étant rappelé qu'il est associé à 50% et que les difficultés entre associés sont prouvées par l'ordonnance de référé du 4 mai 2007 désignant un administrateur judiciaire à la SCI ;

* une décote d'occupation de 30 %, étant rappelé que le bien comporte 75 lots de statuts et occupants divers entraînant des difficultés à céder les titres, l'expert [N] ayant retenu une décote de 20% dans son rapport de 2019 ;

* une décote de 30% pour vente « en bloc » comme retenu par cet expert en 2019, du fait d'une difficulté de vendre à la découpe, d'autant plus en présence du conflit entre associés ; au demeurant, si un acquéreur « en bloc » a été trouvé en 2016, cette cession ne peut être prise en compte et son montant est largement inférieur à la valeur vénale retenue par l'administration au titre de la valeur par comparaison ;

- s'agissant de la pénalité pour manquement délibéré, l'administration, se plaçant au moment de la déclaration, doit prouver, d'une part, l'insuffisance de la déclaration et, d'autre part, l'intention délibérée d'éluder l'impôt, ce qui n'est pas démontré ; en particulier, la prétendue connaissance du marché parisien par M. [Z] n'est étayée par aucun élément ;

- il s'est fondé sur la valeur fixée par le notaire de la succession de son père en 2002, réévaluée au fil des années, puis a confié la gestion de son patrimoine à un conseiller de « banque privée » déterminant annuellement la valeur de son patrimoine total en vue des déclarations fiscales ;

- les difficultés de gestion ayant conduit à la désignation d'un administrateur provisoire lui ont légitimement laissé croire que ses parts étaient fortement dévaluées, de même que l'état de vétusté du bien et de ses importants coûts de travaux et d'entretien, comme l'importante part d'immobilier commercial au sein de l'ensemble.





12. Par ses uniques conclusions remises au greffe le 21 novembre 2023, l'administration fiscale demande à la cour de :

 « - confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris du 9 septembre 2022 ;

- confirmer les rappels effectués par l'administration tels que validé par le jugement entrepris ;

- confirmer la décision de rejet sur tous les points sauf sur le taux de capitalisation fixé par le jugement à 8 %, en conséquence de quoi l'imposition litigieuse a été ramenée à :

 2014 : 85 422 € (droits)

48 519 € (majoration et intérêts de retard)

 2015 : 85 032 € (droits)

44 217 € (majoration et intérêts de retard)

 2016 : 108 298 € (droits)

51 116 € (majoration et intérêts de retard) ;

- débouter M. [Z] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

- débouter M. [Z] de sa demande de condamner l'administration au paiement d'une somme de 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; »

13. L'administration fiscale fait notamment valoir que :

- la procédure est régulière, le manquement délibéré ne se confondant pas avec l'abus de droit résultant de l'article L 64 du LPF qui porte sur les situations de fictivité juridique et de fraude à la loi et non sur une sous-évaluation de biens déclarés à l'ISF qui constitue l'objet du litige ;

- les parts de sociétés civiles immobilières de gestion doivent être valorisées comme les autres titres non cotés en fonction de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une valeur aussi proche que possible de celle qu'aurait entraînée le jeu normal de l'offre et de la demande, l'approche patrimoniale devant être privilégiée lorsque ces sociétés n'exercent pas d'activité commerciale ou industrielle propre ;

- la valeur de la société résulte de la combinaison de plusieurs méthodes d'évaluation ;

- en l'absence de transactions intervenues récemment sur les parts litigieuses, la valeur vénale des titres de la SCI La Fayette Saint Martin est déterminée « par appréciation directe » à partir de la pondération de la valeur mathématique et de la valeur de productivité ;

- la valeur vénale d'un immeuble correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant la mutation et des clauses de l'acte ;

- l'appelant ne propose aucun terme de comparaison, les cessions proposées dans sa réponse à la proposition de rectification concernant des transactions portant sur des bureaux, des locaux d'activité et des murs de boutique ne reflètent pas la valeur vénale d'un immeuble entier et ne peuvent être retenues ;

- la méthode d'évaluation par capitalisation du revenu permet d'obtenir la valeur vénale d'un immeuble en appliquant au revenu de cet immeuble un coefficient de capitalisation, cette méthode pouvant être utilisée pour les immeubles locatifs ou « de rapport », qui sont, par hypothèse, productifs de revenus ;

- le taux de capitalisation de 9 % revendiqué par l'appelant ne trouve à s'appliquer qu'en cas de location à usage exclusivement commercial ;

- les conclusions du rapport d'expertise de 2014 ne sauraient être retenues car les termes de comparaison pris en compte concernent des locaux divisés en lots, certains sont anciens et, pour la combinaison de méthodes, l'expert effectue une simple moyenne des résultats ; de plus, le contribuable n'a pas appliqué l'évaluation « de la charge foncière » ;

- aucune des décotes sollicitées ne se justifie ;

- selon le guide de l'évaluation des entreprises et des titres de sociétés, une décote générale pour non liquidité se justifie lorsque la société est évaluée en fonction de la seule approche mathématique, ce qui n'est pas le cas ;

- s'agissant de l'application d'un abattement spécifique pour vente en bloc de 30% sur la valeur vénale des titres, les termes de comparaison portent déjà sur des immeubles entiers et, en 2016, l'immeuble de la SCI La Fayette Saint Martin a été vendu en bloc l'immeuble ;

- le manquement délibéré a été motivé par l'importance de la sous-évaluation et de la connaissance du marché immobilier que l'appelant ne pouvait ignorer.

14. La clôture a été prononcée par une ordonnance du 5 janvier 2026.

15. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l'exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.



MOTIFS DE LA DECISION 



Sur l'application des dispositions relatives à l'abus de droit 

16. Les articles L. 55, L. 57 et L.64, alinéa 1, du livre des procédures fiscales disposent : 

- article L. 55 :

« Sous réserve des dispositions de l'article L. 56, lorsque l'administration des impôts constate une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, droits, taxes, redevances ou sommes quelconques dues en vertu du code général des impôts ou de l'article L. 2333-55-2 du code général des collectivités territoriales, les rectifications correspondantes sont effectuées suivant la procédure de rectification contradictoire définie aux articles L. 57 à L. 61 A. [...] » 

- article L. 57 :

« L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. [...]» 

- article L.64, alinéa 1 :

« Afin d'en restituer le véritable caractère, l'administration est en droit d'écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d'un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, si ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles. »

17. Aux termes des articles 885 W et 1729 du code général des impôts, applicables à la date des faits:

- article 885 W:

« I. 1. Les redevables doivent souscrire au plus tard le 15 juin de chaque année une déclaration de leur fortune déposée au service des impôts de leur domicile au 1er janvier et accompagnée du paiement de l'impôt. 

['] »

- article 1729:

« Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de :

a. 40 % en cas de manquement délibéré ;

['] »

18. En l'espèce, il ressort de la proposition de rectification du 19 décembre 2017 et il n'est, au surplus, pas contesté que M. [Z] a souscrit des déclarations d'ISF au titre des années 2014, 2015 et 2016 ainsi qu'il en avait l'obligation en vertu de l'article 885 W du code général des impôts, dans lesquelles figuraient les parts de SCI litigieuses. Dans cette proposition, l'administration fiscale s'est limitée à remettre en cause la valeur de ces parts portée par M. [Z] dans ces déclarations à hauteur, respectivement, de 2 379 627 euros pour les années 2014 et 2015 et de 2 478 217 euros pour l'année 2016 au motif que cette valeur serait sous-évaluée notamment en considération de celle, sur le marché immobilier, de l'immeuble détenu par cette SCI ainsi qu'à appliquer la pénalité de 40% prévue à l'article 1729 de ce code en lui reprochant le caractère délibéré de cette sous-évaluation.

19. Il s'ensuit que l'administration fiscale n'a pas fondé sa rectification sur une dissimulation d'un acte par un autre et ne s'est pas placée sur le terrain implicite de l'abus de droit de sorte que seules les dispositions de l'article L. 55 du livre des procédures fiscales étaient applicables à cette rectification et non pas, contrairement à ce que soutient M. [Z], l'article L. 64 de ce livre.

20. Le jugement sera confirmé en ce qu'il écarte le moyen tiré de l'application des dispositions relatives à l'abus de droit.



Sur la motivation de la proposition de rectification et la valeur vénale des parts de la SCI La Fayette Saint Martin

21. Aux termes des articles 885 D, 885 E et 885 S du code général des impôts, applicables à la date des faits :

- article 885 D :

« L'impôt de solidarité sur la fortune est assis et les bases d'imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès sous réserve des dispositions particulières du présent chapitre. »

- article 885 E:

« L'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées à l'article 885 A, ainsi qu'à leur conjoint [']. »

- article 885 S:

« La valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès. 

[']. »

22. En outre, les articles L.17 et L.57 du livre des procédures fiscales disposent :

- article L. 17 :

« En ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations. »

- article L. 57 :

« L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. [...]» 

23. L'évaluation des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments disponibles de façon à faire apparaître une valeur aussi proche que possible de celle qu'aurait entraînée le jeu normal de l'offre et de la demande dans un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt.

24. En l'espèce, tout d'abord, si M. [Z] reproche à l'administration fiscale un défaut de motivation de sa démonstration, il convient de relever que la proposition de rectification du 19 décembre 2017 comporte l'impôt concerné, les années d'imposition, le rappel des textes applicables et les motifs explicites pour lesquels cette administration estime que la valeur vénale déclarée des 100 parts qu'il détient dans la SCI Lafayette Saint Martin au titre de l'ISF 2014 à 2016, ayant pour objet la détention, la gestion et la location de l'immeuble situé [Adresse 4], est sous-évaluée en détaillant la méthode et le calcul lui permettant d'aboutir à cette conclusion et que la pénalité pour manquement délibéré est applicable, le mettant en mesure de contester utilement l'évaluation retenue comme cette pénalité.

25. Ensuite, contrairement à ce que soutient M. [Z], il ne saurait être fait grief à l'administration fiscale d'avoir combiné la méthode par comparaison avec d'autres méthodes pour évaluer ces parts dès lors qu'ainsi qu'elle l'a exposé dans cette proposition, en l'absence de transactions intervenues récemment concernant ces parts ou d'autres titres comparables, cette administration a fait une « appréciation directe » à partir d'une pondération de la valeur mathématique (VM) et la valeur de productivité (VP) de la SCI Lafayette Saint Martin, selon le ratio [(2VM+1VP) / 3].

26. Or, une telle combinaison de méthodes pour valoriser une société ainsi que les parts détenues dans celle-ci lorsque la valeur de ces parts ne peut se déduire de cessions contemporaines du fait générateur de l'impôt, permettant également de tenir compte du caractère majoritaire ou non desdites parts, apparaît pertinente, étant précisé qu'il ressort de la proposition de rectification et qu'il n'est au surplus pas contesté que M. [Z] est associé à 50% de la SCI, tandis que deux autres associés détiennent, respectivement, 30% et 20% des parts de cette société. 

* Sur le calcul de la VP

27. La valeur de productivité de la SCI telle que calculée par l'administration fiscale sur la base des bénéfices nets de cette société et qui s'élève aux sommes de 15 198 994 euros, 18 257 000 euros et 27 058 000 euros pour les années 2013 à 2016 n'est pas contestée par M. [Z].

* Sur le calcul de la VM

28. Après avoir rappelé que la valeur mathématique ou patrimoniale « s'obtient par la somme des valeurs vénales des différents éléments de l'actif diminuée de la somme des éléments du passif réel », l'administration fiscale a calculé cette valeur en faisant la moyenne entre la valeur de l'immeuble détenu par cette SCI résultant de la méthode par comparaison, soit, respectivement, 30 788 000 euros, 30 104 000 euros et 33 252 000 euros au titre des années 2014 à 2016 et la valeur des loyers bruts rapportés par celui-ci capitalisés sur la base d'un taux de 7%, soit, respectivement, 22 569 500 euros, 21 690 000 euros, 19 119 000 euros pour ces mêmes années. Ainsi, si l'administration a bien eu recours à des termes de comparaison, pondérés par la méthode d'évaluation par le revenu, c'est pour calculer la valeur vénale de ce sous-jacent et non directement celles des titres de M. [Z]. 

29. A cet égard, la valeur vénale d'un bien immobilier correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve à la date du fait générateur. Par ailleurs, l'évaluation de la valeur vénale d'un immeuble par le recours à des termes de comparaison suppose que ces termes de comparaison soient tirés de la cession, contemporaine du fait générateur de l'impôt, de biens intrinsèquement similaires d'un point de vue physique, juridique et géographique mais non strictement identiques dans l'environnement et dans l'emplacement, à ceux qui constituent l'objet du litige. 

30. Au vu de la proposition de rectification, l'immeuble détenu par la SCI La Fayette Saint Martin, situé [Adresse 4], constitue un « ensemble de bâtiments comprenant sur la rue un petit corps de bâtiment en façade et un local commercial et six corps de bâtiments dans la cour d'inégales hauteurs et longueurs : les immeubles A, B, D, E, F, H & K. Cet ensemble d'immeubles comporte des logements et chambres de services représentant une superficie utile de 1 504 m2 ; et des locaux d'activité commerciaux et professionnels représentant une superficie utile de 4 239 m2. Soit une superficie utile totale de 1 504 + 4 239 = 5 743 m2, soit « un prorata de 26% loués en habitation et 74% en commercial et professionnel ». Cette proposition précise également que cet ensemble immobilier est « construit en matériaux divers en 1800 et 1964, de catégorie 6, étant destiné à la location », qu'il s'agit d'une « [p]ropriété bâtie cadastrée section BX n° [Cadastre 1] d'une superficie de 31 ares 24 centiares » et qu'il se trouve à proximité immédiate de la gare de l'[Etablissement 1] et des transports en commun. 

31. Quatre termes de comparaison sont retenus comme pertinents pour chacune des années 2014 à 2016.

32. Si M. [Z] ne conteste pas que ces termes de comparaison sont tirés de cessions contemporaines au fait générateur de l'impôt, il soutient que leurs caractéristiques ne sont pas intrinsèquement similaires au bien litigieux.

33. Cependant, les biens pris comme termes de comparaison par l'administration fiscale sont tous des immeubles de rapport à usage mixte, composés de locaux à usage d'habitation et à usage commercial, datant de 1870 à 1900, de catégorie 5, destinés à la location et loués pour partie, situés soit dans le même arrondissement [Localité 4] soit dans des arrondissements limitrophes, sur des superficies allant de 847 à 1 954 mètres carrés, certes inférieures aux 5 743 mètres carrés de surface utile de l'immeuble litigieux mais néanmoins conséquentes.

34. Dans ces circonstances, le tribunal a estimé à juste titre que ces termes de comparaison étaient pertinents en dépit de leur catégorie légèrement supérieure, soit 5 au lieu de 6, et des différences de superficie avec l'ensemble immobilier litigieux, dès lors que c'est leur valeur au mètre carré qui a été prise en considération et qu'une moyenne annuelle résultant de ces comparables a été établie. 

35. Au surplus, si ce calcul ne précise pas le pourcentage de mètres carrés affectés à l'usage d'habitation et à l'usage commercial, dès lors que ledit ensemble immobilier se trouve sur une parcelle unique sans faire l'objet d'une division en lots, seule une comparaison avec des ensembles immobiliers similaires comportant précisément des éléments hétérogènes dont des locaux à usage commercial et d'habitation occupés, susceptibles de ventes « en bloc », apparaît pertinente.

36. Au surplus également, les valeurs au mètre carré résultant de ces termes de comparaison apparaissent cohérentes entre elles.

37. En outre, si le rapport d'expertise Atisreal produit par M. [Z] évalue le bien à 13 973 000 euros, celui-ci ne permet pas de remettre en cause cette valeur, dès lors qu'il date du mois d'avril 2006.

38. De même, les différents ordres de services et devis de travaux produits par M. [Z] ne permettent pas d'attester d'un état dégradé du bien à la date du fait générateur de l'impôt puisqu'ils sont anciens, datant notamment des années 2007 à 2009.

39. Les comparables invoqués par ce dernier, qui ne portent que sur des locaux commerciaux de petite superficie, ne sont pas non plus pertinents.

40. Quant au rapport de M. [N] du 19 mai 2014, ce rapport procède à une évaluation bâtiment par bâtiment et même lot par lot notamment en fonction de leur nature commerciale ou d'habitation comme si l'ensemble immobilier faisait déjà l'objet d'une telle division, étant relevé qu'une telle décomposition de valeur en lots en vue d'un partage faisait partie de sa mission. Il relève que la plupart de ces bâtiments sont « en état d'usage » et conclut que la valeur vénale de l'immeuble obtenue suivant une méthode par comparaison s'élève à 28 000 000 euros, valeur qu'il pondère ensuite par une valeur vénale de 22 500 000 euros obtenue par une méthode par capitalisation, soit une valeur de 25 000 000 euros, dont il déduit ensuite une décote pour occupation de 20% « compte tenu des conditions d'occupation de cet ensemble et du nombre de personnes locataires » ainsi qu'une décote pour vente en bloc de 30% « au-delà des usages observés pour tenir compte de la complexité auquel un promoteur devra faire face pour la réalisation d'un nouvel ensemble », obtenant une valeur vénale de 14 000 000 euros. Outre que son évaluation n'est pertinente que s'agissant de l'année 2014 compte tenu de sa date, l'expert a procédé à cette évaluation par comparaison lot par lot et non « en bloc » sans se référer à des termes de comparaison présentant des caractéristiques similaires à l'immeuble litigieux. Au surplus, les références qu'il a utilisées sont trop anciennes pour être pertinentes puisque datant des années 2006 à 2012 et seulement quatre des mois de janvier, février et mai 2013, leurs caractéristiques intrinsèques ne sont pas précisées et le rapport ne comporte pas de référence de publication ou cadastrale. Surtout, son évaluation réalisée par comparaison n'est ni détaillée ni explicitée quant aux prix au mètre carré in fine retenus. Par ailleurs, cet expert fait également état d'une méthode d'évaluation de la charge foncière aboutissant à une valeur vénale du terrain égale à 24 500 000 euros. Il s'ensuit que l'administration fiscale puis le tribunal ont retenu à juste titre que ce rapport d'expertise ne permettait pas de remettre en cause l'évaluation de l'immeuble de la SCI Lafayette Saint Martin effectuée par l'administration fiscale à partir des termes de comparaison qu'elle a retenus.

41. Par ailleurs, la valeur vénale obtenue par cette méthode a été pondérée avec la valeur par capitalisation des loyers que cet ensemble immobilier rapporte.

42. Or, s'agissant du taux de capitalisation à appliquer au montant des loyers bruts pour obtenir cette valeur par capitalisation, M. [Z] ne produit aucun élément qui justifierait d'aller au-delà du taux de 8% fixé par le tribunal et non contesté en appel par l'administration fiscale, laquelle indique avoir déjà exécuté le jugement sur ce point en procédant à un dégrèvement, dès lors que, selon la proposition de rectification, un tel taux correspond à la fourchette basse du taux appliqué pour des locaux commerciaux, cette fourchette allant de 8 à 10%, tandis que celle des locaux d'habitation est de l'ordre de 3,50% à 5%. Or, les locaux en cause ne sont pas exclusivement à usage commercial. Au surplus, l'expert [N], dans son rapport, a appliqué un taux de capitalisation variant entre 6 et 7% pour les locaux à usage de commerces et bureaux ou ateliers, pour la méthode par capitalisation qu'il a utilisée. 

43. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le calcul de la valeur mathématique (VM) de la SCI La Fayette Saint Martin effectué par cette administration, avec application d'un taux de capitalisation de 8% comme l'a retenu le tribunal, le jugement étant confirmé de ce chef, est justifié.

- Sur les décotes sollicitées

44. Ainsi que le justifie M. [Z] par la production des statuts de la SCI La Fayette Saint Marin et des différents rapports de l'administrateur judiciaire de 2007 à 2012, ces statuts comportent une clause d'agrément soumettant la cession des parts à un agrément des associés et il existe un conflit entre ces derniers pouvant complexifier un accord de leur part pour la vente des parts de la SCI.

45. Toutefois, comme l'a relevé à juste titre le tribunal, une décote pour non-liquidité s'impose lorsque la société est évaluée en fonction de la seule approche patrimoniale et que, dans l'hypothèse où l'utilisation d'autres méthodes aboutit à établir la valeur intrinsèque de la société, l'application d'une telle décote ne se justifie pas. Dans la mesure où l'administration fiscale a déjà appliqué une décote de 10%, laquelle apparaît tenir suffisamment compte de ces circonstances, le jugement sera confirmé en ce qu'il rejette la demande d'une décote pour illiquidité plus importante.

46. De même, l'évaluation à laquelle a procédé l'administration fiscale tient suffisamment compte de l'occupation de l'ensemble immobilier détenu par la SCI, étant rappelé que les biens pris comme termes de comparaison sont tous des immeubles de rapport loués ou occupés et que la valeur par capitalisation tient compte des loyers bruts perçus. Le jugement sera confirmé en ce qu'il rejette la demande de décote pour occupation.

47. Les mêmes considérations impliquent de rejeter la décote sollicitée au titre de la difficulté que pourrait présenter une vente « en bloc » de l'ensemble immobilier précité, qui a été comparé à des biens vendus « en bloc » et ne constitue pas différents lots de copropriété pouvant en l'état être vendu à la découpe, ce que corrobore, au surplus, l'acte authentique de vente de cet ensemble en date du 3 octobre 2016 produit par l'administration fiscale, bien que postérieur au fait générateur de l'impôt.

48. Au regard de l'ensemble de ces considérations, la méthodologie ayant permis à l'administration fiscale de retenir une valeur vénale de l'ensemble des titres de la SCI La Fayette Saint Martin à hauteur de 22 852 000 euros et 23 350 000 euros au titre des années 2014 et 2015, soit une valeur de 10 283 400 euros et 10 462 500 euros pour la quote-part de 50% de M. [Z], après déduction de la décote de 10%, sera confirmée, étant rappelé que ces chiffres ne tiennent pas compte de la modification du taux de capitalisation par le tribunal.

49. En revanche, s'agissant de l'année 2016, M. [Z] soutient à juste titre qu'une erreur a été commise par l'administration fiscale dans l'application de la formule [(2VM + VP) / 3] qu'il appartient à cette administration de rectifier, puisque les chiffres correspondant à la VM, soit 26 185 000 euros et à la VP, soit 27 058 000 euros, ont été inversés dans la proposition de rectification.

50. Le jugement sera infirmé dans cette seule mesure.



Sur la majoration pour manquement délibéré 

51. L'article 1729 du code général des impôts dispose :

« Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l'indication d'éléments à retenir pour l'assiette ou la liquidation de l'impôt ainsi que la restitution d'une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l'Etat entraînent l'application d'une majoration de :

a. 40 % en cas de manquement délibéré ;

['] »

52. Pour établir ce manquement délibéré, l'administration fiscale doit apporter la preuve, d'une part, de l'insuffisance, de l'inexactitude ou du caractère incomplet des déclarations et, d'autre part, de l'intention de l'intéressé d'éluder l'impôt.

53. En l'espèce, l'administration fiscale établit que M. [Z] a minoré de façon très importante la valeur des parts de la SCI La Fayette Saint Martin figurant dans ses déclarations d'ISF 2014 à 2016, laquelle a été déclarée, respectivement, à la somme de 2 379 627 euros, 2 413 268 euros et 2 478 217 euros, ce dont il avait nécessairement conscience compte tenu de la valeur de l'ensemble immobilier détenu par celle-ci, évalué a minima en 2006 et 2014 selon les rapports qu'il produit à 14 millions d'euros. En outre, il ressort notamment de la proposition de rectification, sans que cela soit contesté, que ces parts lui avaient rapporté des revenus nets de 478 187 euros, 514 254 euros et 463 861 euros au titre de ces années. Ces éléments caractérisent sa volonté de minorer l'impôt en connaissance de cause. Au surplus, cette volonté est corroborée par l'acte authentique produit par l'administration fiscale, en date du 3 octobre 2016, faisant état d'une vente « en bloc » du bien en cause au prix de 24 500 000 euros suivant promesse du 12 mai 2016.

54. Le jugement sera confirmé en ce qu'il rejette la contestation relative à l'application de la majoration de 40% pour manquement délibéré.









Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

55. En vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile, compte tenu du sens de la présente décision, le jugement sera confirmé s'agissant des dépens et des frais irrépétibles et M. [Z], partie perdante pour l'essentiel, sera condamné à payer les dépens d'appel et débouté de sa demande au titre des frais exposés dans le cadre de la procédure d'appel et non compris dans les dépens.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme le jugement en ce qu'il limite la décharge de l'impôt de solidarité sur la fortune au titre de l'année 2016 dans la mesure du nouveau taux de capitalisation des parts de la SCI Lafayette Saint Martin à 8%, sans rectifier l'erreur de calcul commise par l'administration fiscale dans l'application de la formule [(2 VM + VP) / 3] s'agissant de la valeur vénale de ces parts ;



Le confirme pour le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;



Statuant à nouveau du chef infirmé,



Prononce la décharge du rappel d'impôt de solidarité sur la fortune de l'année 2016 en droits, pénalités et indemnités de retard uniquement en ce qu'il convient d'appliquer un taux de capitalisation de 8% et de rectifier l'erreur de calcul commise dans l'application de la formule [(2 VM + VP) / 3], s'agissant de la valeur vénale des parts de M. [E] [Z] dans la SCI La Fayette Saint Martin ;



Y ajoutant,



Condamne M. [E] [Z] aux dépens d'appel ;



Déboute M. [E] [Z] de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette le surplus des demandes.







 LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,