Cour d'Appel · 1ère chambre civile A — 21 mai 2026

N° RG 22/06277 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OQKM















Décision du Tribunal Judiciaire de ST-ETIENNE

Au fond du 11 août 2022



RG : 21/00021

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile A



ARRET DU 21 MAI 2026







APPELANTS :



Mme [L] [Q]

agissant en son nom et en qualité d'héritière de feue [N] [O] [U] [Q] décédéé le 12 décembre 2020

née le 18 septembre 1949 à [Localité 1] (42)

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE



M. [X] [Q]

agissant en son nom et en qualité d'héritier de feue [N] [O] [U] [Q] décédéé le 12 décembre 2020

né le 14 septembre 1950 à [Localité 1] (42)

[Adresse 2] 

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représenté par la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE



Mme [T] [Q]

agissant en son nom et en qualité d'héritière de feue [N] [O] [U] [Q] décédéé le 12 décembre 2020

née le 28 mai 1952 à [Localité 1] (42)

[Adresse 4] 

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée par la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE



INTIMES :



M. [R] [D]

né le 04 mai 1967 à [Localité 4] (42)

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représenté par la SELARL BOST-AVRIL, avocat au barreau de LYON, toque : 33









M. [F] [K]

né le 11 mai 1959 à [Localité 4] (42)

[Adresse 7]

[Localité 6]



Représenté par la SELARL BOST-AVRIL, avocat au barreau de LYON, toque : 33



 * * * * * *

 

Date de clôture de l'instruction : 27 juin 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 14 janvier 2026



Date de mise à disposition : 02 avril 2026 prorogé au 21 mai 2026 les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile 



Audience présidée par Emmanuelle SCHOLL, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.



Composition de la cour lors du délibéré :

- Christophe VIVET, président

- Julien SEITZ, conseiller

- Emmanuelle SCHOLL, conseillère







Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * * * *

EXPOSE DES FAITS 



Par acte sous seing privé du 18 juillet 2016, Mme [L] [Q], M. [X] [Q], Mme [T] [Q] épouse [B] et feu [N] [Q] (les consorts [Q] ou les vendeurs), propriétaires indivis de parcelles cadastrées section CE n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], situées à [Localité 1] ([Localité 7]), ont consenti à MM. [R] [D] et [F] [K] (les acheteurs) une promesse de vente des parcelles au prix de 1.050.000 euros. 



Cette promesse comportait plusieurs conditions suspensives, dont les suivantes :

- obtention d'un prêt bancaire de 3.000.000 euros ;

- obtention d'un permis de construire, purgé de tout recours, correspondant à la construction d'un ensemble immobilier d'une superficie minimale de 4.300 m² avec un maximum de 15% de logements sociaux, la demande devant être déposée au plus tard le 31 décembre 2016 ;

- l'absence d'un surcoût supérieur à 100.000 euros en raison des contraintes ressortant de l'étude hydraulique en cours de réalisation. 



La réitération de la vente par acte authentique a été fixée au plus tard au 15 décembre 2017.



La vente n'a pas été réitérée dans le délai prévu.



Le 14 juin 2019, le plan local d'urbanisme (PLU) a été modifié, rendant les parcelles inconstructibles.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 mars 2020, les consorts [Q] ont notifié aux acheteurs une sommation d'avoir à procéder à la réitération de la vente.



Par courrier de leur conseil du 21 avril 2020, les acheteurs ont notifié aux vendeurs leur refus de procéder à l'achat, soutenant que la promesse de vente était caduque. 



Par courrier de leur conseil du 12 mai 2020, les consorts [Q] ont réitéré leur demande, considérant que les conditions suspensives n'avaient pas été levées par la seule faute des acheteurs.



Feue [N] [Q] étant décédée le 12 décembre 2020, sont venus à ses droits Mmes [L] et [T] [Q], et M. [X] [Q].



Les 16 et 17 décembre 2020, les consorts [Q] ont assigné, en leur nom propre et en leur qualité d'héritiers de feu [N] [Q], les acheteurs devant le tribunal judiciaire de Saint Etienne, en demande de vente forcée. 



Par jugement du 11 août 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Etienne a débouté les consorts [Q] de leurs demandes et les acheteurs de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts, et a condamné les demandeurs à payer aux défendeurs la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. 



Le tribunal a retenu en premier lieu que la promesse de vente litigieuse était caduque en raison du défaut de réalisation des conditions suspensives, et en second lieu que les demandeurs ne rapportaient pas la preuve d'une faute des acheteurs à ce titre.



Le 14 septembre 2022, les consorts [Q] ont relevé appel du jugement.



Par leurs dernières conclusions notifiées le 05 mai 2023, les consorts [Q] demandent à la cour de réformer le jugement, et de statuer à nouveau comme suit :

- déclarer parfaite la vente intervenue suivant acte sous seing privé du 18 juillet 2016,

- condamner in solidum MM. [R] [D] et [F] [K] à leur verser le prix de vente de 1.050.000 euros,

- déclarer qu'à compter du règlement de ce prix, ces derniers seront propriétaires des parcelles

- les condamner in solidum à leur verser à titre de clause pénale la somme de 105.000 euros, la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec distraction au profit de la SCP Boniface-Hordot-Fumat-Mallon. 



Par leurs dernières conclusions notifiées le 28 février 2023, MM. [R] [D] et [F] [K] demandent à la cour, à titre principal, de débouter les appelants de leurs demandes, d'infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, de le confirmer pour le surplus, et y ajoutant, de condamner les consorts [Q] in solidum à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de préjudice moral, et la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL [Localité 8] Avril.



A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de débouter les consorts [Q] de leur demande en paiement du prix de 1.050.000 euros et de la clause pénale à hauteur de 105.000 euros, et si la clause pénale était appliquée, de la réduire à un euro.



La clôture est intervenue le 27 juin 2023. L'affaire a été appelée à l'audience du 14 janvier 2026, à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026 prorogé au 07 mai 2026 puis 21 mai 2026.



MOYENS 



A titre liminaire, la cour indique que la promesse ayant été signée avant la réforme du droit des contrats en vigueur depuis le 1er octobre 2016, le litige est soumis aux anciens articles du code civil.



Sur la caducité alléguée de la promesse de vente

Sur l'application de la clause pénale



L'article 1134 ancien du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise, et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi.



L'article 1176 ancien du code civil dispose que, lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie ; et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas.



L'article 1589 du code civil dispose que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.



L'article 1178 ancien du code civil dispose que la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement.



En l'espèce, le tribunal, pour juger que la promesse était caduque, a retenu les motifs suivants :

- le courrier du maire de [Localité 1] du 27 octobre 2016 expose que le projet immobilier présenté au conseil des adjoints avait obtenu un avis défavorable en raison de la densification d'un secteur proche du milieu rural de la commune, des obligations législatives en matière d'urbanisme imposant un quota de 20% de logements sociaux, et de la nécessité d'attendre le diagnostic assainissement et eaux pluviales confié à un bureau d'études, compte tenu du caractère sensible des parcelles en cause ; 

- le courrier conclut à la limitation de l'urbanisation de la parcelle par un lotissement classique sans habitat collectif ;

- les acheteurs justifient avoir fait réaliser par leur architecte de nombreux projets d'aménagement des parcelles passant d'un projet avec 66 logements en septembre 2016 à un projet de 25 maisons en juin 2017 ;

- par courrier du 24 mai 2018, le maire de [Localité 1] indique que l'esquisse du nouveau projet est compatible avec l'orientation d'aménagement et de programmation du futur PLU,

- les acheteurs ont adressé le 05 novembre 2018 une lettre explicative de leur projet au commissaire-enquêteur de l'enquête publique pour l'élaboration du futur PLU ;

- l'adoption du PLU le 27 juin 2019 a fait perdre leur caractère constructible aux parcelles, qui ont été classées comme parcelles agricoles conformément aux conclusions du commissaire-enquêteur qui relève notamment le trafic supplémentaire prévisible résultant du projet immobilier des acheteurs, la valeur agricole de ces terres, et l'aggravation prévisible des dysfonctionnements des réseaux d'assainissement qui affectent déjà un lotissement voisin ;

- dès le 15 décembre 2016, le projet d'aménagement et développement durable (le PADD) définit les objectifs du PLU concernant le site, s'agissant de la préservation des terres agricoles, et la limitation du développement résidentiel par la consommation foncière de terres agricoles ;

- le rapport d'enquête publique du 1er décembre 2018 révèle la surcharge hydraulique de la station d'épuration dont dépend la commune de [Localité 1] avec d'importants rejets directs dans la rivière, sans traitement possible par la station, même par temps sec, et l'aggravation de la situation qui résulterait du raccordement de nouvelles habitations rendant nécessaire de subordonner toute nouvelle urbanisation à l'achèvement des travaux d'amélioration de l'assainissement communal ;

- si le dépôt d'une demande de permis de construire aurait permis de figer l'état du droit en matière d'urbanisme, la révision du PLU initié un an avant l'expiration du dépôt du permis de construire a induit inévitablement une évolution des politiques publiques en matière d'urbanisme d'autant plus face à l'ampleur de la construction projetée et à la suppression de terres agricoles alors même que le PADD excluait toute construction empiétant sur l'espace agricole de la commune ;

- les acheteurs démontrent avoir accompli les diligences nécessaires en vue du dépôt du permis de construire, étant précisé que le dernier projet ne respectait plus les principales caractéristiques du compromis de vente au regard de la surface de plancher et du taux de logements sociaux ;

- l'absence de réalisation des conditions suspensives ne résulte pas de la négligence des acheteurs mais de l'évolution des contraintes d'urbanisme du fait de la modification du PLU et des problèmes majeurs d'assainissement et gestion des eaux pluviales.



Les consorts [Q], à l'appui de leur demande d'infirmation du jugement, soutiennent que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la promesse n'est pas caduque pour les raisons suivantes : 

- il n'est ni contesté ni contestable que les acquéreurs n'ont pas déposé de dossier de demande de permis de construire, tant qu'ils en avaient encore la possibilité, 

- les nombreuses démarches qu'ils exposent sont inopérantes, 

- l'appréciation du tribunal est erronée, en ce que la demande de permis de construire doit être analysée au regard du PLU en vigueur au jour où le maire statue sur la demande, et que le tribunal a retenu que la révision du PLU avait été initiée dès le 10 décembre 2015, 

- l'absence de réalisation de la condition suspensive est donc due à la défaillance des acquéreurs.



Les acheteurs, à l'appui de leur demande de confirmation du jugement sur ce point, approuvent sa motivation et présentent les moyens suivants : 

- la mise en 'uvre de l'article 1178 susvisé suppose une défaillance fautive du débiteur, qui n'est pas démontrée par les demandeurs, dans la mesure où les acheteurs justifient de multiples échanges avec la municipalité dès 2016, et que le permis de construire n'aurait en aucun cas pu être délivré, en raison d'un obstacle irrésistible extérieur aux acheteurs, et indépendant de leur volonté,

- en tout état de cause, la sanction de l'article 1178 n'est pas la vente forcée mais la résolution du contrat aux torts de la partie défaillante fautive, la mise en 'uvre d'une éventuelle clause pénale et/ou l'octroi de dommages et intérêts. 



Réponse de la cour :



La cour considère que le tribunal, par des motifs exempts de critiques que la cour adopte, a exactement considéré que la promesse de vente était caduque en raison du défaut de réalisation des conditions suspensives, défaut dont il n'était pas démontré qu'il était imputable à une défaillance des bénéficiaires de la promesse.



La cour ajoute qu'il ressort du courrier de la ville de [Localité 1] du 27 octobre 2016 que, en tout état de cause, la demande d'un permis de construire conforme aux conditions de la promesse de vente ne pouvait être accepté, ne serait-ce qu'au regard de la proportion de logements sociaux, ne pouvant dépasser 15% pour la promesse de vente et ne pouvant être inférieur à 20% selon les textes invoqués par la commune. Il s'en déduit, comme l'a retenu le tribunal, que les acheteurs démontrent que les conditions suspensives n'ont pas été remplies pour des motifs indépendants de leur volonté et exclusifs de toute faute de leur part. En conséquence, le jugement sera confirmé sur ce point.



Par voie de conséquence, le jugement sera confirmé, par adoption de motifs, en ce qu'il a rejeté la demande d'application de la clause pénale présentée par les demandeurs.



Sur la demande reconventionnelle d'indemnisation du préjudice moral



Les acheteurs, à l'appui de leur demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur demande d'indemnisation du préjudice moral qu'ils affirment subir, réitèrent qu'ils n'ont commis aucune faute, qu'ils ont été diligents et de bonne foi, que la demande des appelants visent à pallier le déclassement des parcelles, dont ils étaient parfaitement informés, que ces derniers font preuve de mauvaise foi en exigeant le prix de vente ne correspondant plus à la valeur du terrain, outre la clause pénale, près de trois ans plus tard, que ce sont les appelants qui ont commis un abus de droit, qu'ils auraient dû proposer de négocier au lieu de se contenter d'une mise en demeure en 2020, que le prix sollicité est désormais totalement illusoire eu égard à l'objet de la vente, que ce sont les intimés qui ont subi un préjudice moral fixé à hauteur de 5.000 euros correspondant « au temps passé pour organiser leur défense' éloignés de leur fonction habituelle ». 



Les appelants ne concluent pas sur ce point.



Réponse de la cour :



Le préjudice moral n'étant aucunement justifié et ne découlant pas nécessairement de la nature du litige, et l'action en justice des appelants ne présentant aucun caractère abusif, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande.



Sur les dépens



En application de l'article 696 du code de procédure civile, le tribunal a condamné les consorts [Q] aux dépens. Le jugement étant confirmé, sera confirmé en ce qui concerne les dépens. Les consorts [Q], partie perdante, supporteront les dépens de la procédure d'appel.



Sur l'article 700 du code de procédure civile



L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.



Le jugement étant confirmé en ce qui concerne les dépens, sera confirmé en ce qu'il a statué sur l'application du texte susvisé.



Les appelants supportant les dépens, seront déboutés de leur demande sur ce fondement.



Les intimés ayant exposé des frais d'avocat pour faire valoir leurs droits en appel, il est équitable que les appelants soient condamnés à leur payer une somme supplémentaire de 5.000 euros sur le même fondement.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire, prononcé en dernier ressort, mis à disposition au greffe,



- Déclare recevable l'appel relevé à l'encontre du jugement prononcé le 11 août 2022 par le tribunal judiciaire de Saint-Etienne,

- Confirme le jugement dans toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

- Condamne in solidum Mme [L] [Q], M. [X] [Q] et Mme [T] [Q] épouse [B] aux dépens d'appel et autorise la SELARL [Localité 8] Avril à faire application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- Condamne in solidum Mme [L] [Q], M. [X] [Q] et Mme [T] [Q] épouse [B] à payer à M. [R] [D] et M. [F] [K] ensemble la somme totale de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- Déboute Mme [L] [Q], M. [X] [Q] et Mme [T] [Q] épouse [B] de leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] le 21 mai 2026.



Le greffier Le président

S. Polano C. Vivet