Cour d'Appel · CHAMBRE 1 SECTION 3 — 21 mai 2026

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 1 SECTION 3



ARRÊT DU 21/05/2026







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MINUTE ÉLECTRONIQUE : 

N° RG 25/03637 - N° Portalis DBVT-V-B7J-WJOC



Jugement (N° 25/00229)

rendu le 10 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Lille







APPELANT



Monsieur [G] [K]

né le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représenté par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué





INTIMÉS



Madame [T] [K]

née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Madame [Q] [K] épouse [M]

née le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Madame [W] [K] épouse [O]

née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 1]

[Adresse 4]

[Localité 5]



Monsieur [P] [K]

né le [Date naissance 4] 1969 à [Localité 1]

[Adresse 5]

[Localité 6]











Madame [N] [A] veuve [K] représentée par Monsieur [P] [K] agissant en qualité de tuteur

née le [Date naissance 5] 1930 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 8]



représentés par Me Eric Laforce, avocat au barreau de Douai, avocat constitué 

assistés de Me Sandra Herry, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant





DÉBATS à l'audience publique du 23 mars 2026 tenue par Pascale Metteau magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurélien Camus



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Pascale Metteau, présidente de chambre

Claire Bohnert, présidente de chambre

Christophe Le Gallo, président de chambre



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Pascale Metteau, présidente et Aurélien Camus, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 23 mars 2026 



****



De l'union de [H] [Y] et de Mme [N] [A] sont issus cinq enfants, Mme [Q] [K], M. [T] [K], Mme [W] [K], M. [G] [K] et M. [P] [K]. Selon acte notarié du 3 février 1990 passé par devant Me [S], notaire, [H] [Y] et Mme [N] [A] ont fait donation à leurs enfants de la nue-propriété de leur maison située à [Adresse 7].



[H] [Y] est décédé le [Date décès 1] 2009. Mme [N] [A] a été placée en Ephad en février 2020.



Exposant que M. [G] [K] s'opposait à la vente de l'immeuble, Mme [Q] [K], M. [T] [K], Mme [W] [K] et Mme [P] [K] en son nom personnel et en qualité de représentant de sa mère, Mme [N] [A], ont fait assigner, selon la procédure accélérée au fond, M. [G] [K] devant le tribunal judiciaire de Lille afin d'être autorisés à effectuer l'ensemble des actes destinés à la vente de l'immeuble indivis et à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens.



Par jugement rendu le 10 juin 2025, le tribunal judiciaire de Lille a :

- autorisé Mme [Q] [K] épouse [M], M. [T] [K], Mme [W] [K] épouse [O], M. [P] [K] et Mme [N] [A] épouse [K], prise en la personne de M. [P] [K], à vendre seuls l'immeuble sis à [Adresse 8], cadastré section A n°[Cadastre 1], section A n° [Cadastre 2], section A n°[Cadastre 3] et section A n° [Cadastre 4] pour une contenance totale de 21793 m² à toute personne se portant acquéreur pour un prix qui ne saurait être inférieur à 1,4 million d'euros net vendeur,

- autorisé Mme [Q] [K] épouse [M], M. [T] [K], Mme [W] [K] épouse [O], M. [P] [K] et Mme [N] [A] épouse [K], prise en la personne de M. [P] [K] à accomplir seuls les formalités et à signer seuls tous les actes nécessaires à la régularisation de la vente dudit immeuble,

- condamné M. [G] [K] à payer aux consorts [K] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné M. [G] [K] aux dépens,

- rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision.



M. [G] [K] a interjeté appel de cette décision le 15 juillet 2025.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2026.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2026, M. [G] [K] demande à la cour de :

- le dire recevable et bien fondé en son appel et ce faisant en ses moyens et prétentions, 

- prononcer l'annulation de l'assignation qui lui a été délivrée le 5 février 2025 et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ; 

- prononcer l'annulation du jugement entrepris ; 

En tout état de cause : 

- infirmer le jugement critiqué (RG N°25/00229) en ce qu'il a énoncé : 

- déclare les conclusions de [G] [K] irrecevables comme portant atteinte au principe du contradictoire, 

- autorise Mme [Q] [K] épouse [M], M. [T] [K], Mme [W] [K] épouse [O], M. [P] [K] et Mme [N] [A] épouse [K], prise en la personne de M. [P] [K], à vendre seuls l'immeuble sis à [Adresse 9], cadastré Section An°[Cadastre 1], section A n°[Cadastre 2], section A n°[Cadastre 3] et section A n°[Cadastre 4] pour une contenance totale de 21 793 m², à toute personne se portant acquéreur, pour un prix qui ne saurait être inférieur à 1,4 million d'euros (un million quatre cent mille euros), net vendeur, 

- autorise Mme [Q] [K] épouse [M], M. [T] [K], Mme [W] [K] épouse [O], M. [P] [K] et Mme [N] [A] épouse [K], prise en la personne de M. [P] [K], à accomplir seuls les formalités et à signer seuls tous les actes nécessaires à la régularisation de la vente dudit immeuble, 

- condamne M. [G] [K] à payer aux consorts [K], la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre des frais irrépétibles, 

- condamne M. [G] [K] aux dépens, 

- rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

Statuant au titre de l'effet dévolutif de l'appel en raison de l'annulation du jugement et/ou de l'infirmation des chefs de dispositif susvisés : 

- déclarer irrecevables et en tout état de cause mal fondés en leurs moyens et prétentions Mme [Q] [K], Mme [T] [K], Mme [W] [K], M. [P] [K], agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de tuteur prétendu de Mme [N] [I] au titre d'un jugement dit d'habilitation familiale générale rendu par le juge des tutelles de [Localité 9] le 28 mars 2023 ; 

- les débouter de toutes leurs prétentions, en ce compris celles formées par voie d'appel incident ; 

Subsidiairement, 

- commettre à toutes fins un expert judiciaire avec la mission de donner une évaluation de l'immeuble litigieux sis à [Adresse 10] [Localité 10] (59), [Adresse 11] ; 

En tout état de cause, 

- condamner in solidum Mme [Q] [K], Mme [T] [K], Mme [W] [K], M. [P] [K], agissant en son nom personnel - à l'exclusion par conséquent de Mme [N] [K] - à lui payer la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'à l'intégralité des frais et dépens de première instance et d'appel. 





Il fait valoir que :

- il n'a pas été touché lors de la délivrance de l'assignation mais l'a été lors de la signification des conclusions du 8 avril 2025 ; il a donc constitué avocat le 29 avril 2025 pour l'audience du 3 juin 2025 ; il n'a donc eu qu'un mois pour conclure, ce qu'il a fait le matin de l'audience ; ses frère et soeurs se sont opposés à tout renvoi soutenant l'irrecevabilité de ses conclusions ; il a tenté d'obtenir une réouverture des débats, sans résultat,

- l'assignation est nulle pour n'avoir été précédée d'aucune tentative de résolution amiable du litige, en contravention avec les dispositions des articles 73 et 74 du code de procédure civile ; il n'y a eu aucune démarche amiable, tentative de conciliation ou médiation alors que la demande a des conséquences graves puisqu'il s'agit de le priver de ses droits sur un immeuble ; en outre, alors que la vente en pleine propriété de l'immeuble nécessite le consentement de tous et en particulier, celui de l'usufruitier, la portée de l'habilitation familiale est 'usurpée' puisque celle-ci n'autorise pas [P] à représenter sa mère dans le cadre d'une procédure de vente forcée ; que l'audience de protection s'est tenue sans sa présence et il n'était pas question de la vente de l'immeuble familial,

- le jugement doit être annulé car il devait pouvoir présenter oralement ses prétentions et moyens lors de l'audience ; si les prétentions et moyens présentés tardivement peuvent être écartés, rien ne prévoit qu'ils puissent être déclarés irrecevables ; le jugement qui a déclaré ses conclusions irrecevables, qui n'a pas retenu ses demandes reconventionnelles présentées dans le cadre d'une procédure accélérée au fond, procédure orale, son avocat ayant été privé de son droit à la parole, et qui a donc ainsi violé les dispositions des articles 14 et 16 du code de procédure civile, doit donc être annulé, ce d'autant que la sanction d'irrecevabilité est excessive alors que l'affaire pouvait être renvoyée,

- la demande tendant à obtenir l'autorisation de vendre la pleine propriété de l'immeuble est irrecevable en l'absence de démarches préalables amiables en vue de procéder au partage conformément aux dispositions de l'article 750 du code de procédure civile et 1360 du code de procédure civile, et en l'absence du consentement de Mme [N] [K] de consentir à une action contre son fils et d'une habilitation circonstanciée (l'habilitation familiale ne concernant qu'une vente amiable),

- la vente de l'immeuble ne relève pas d'une urgence absolue au regard des revenus de Mme [N] [K] et de l'existence d'un capital placé sous la forme d'une assurance vie ; par ailleurs, l'immeuble n'est pas en péril ; il est, au contraire, de l'intérêt de l'indivision, que celle-ci dure,

- il demande la désignation d'un expert pour évaluer l'immeuble, le rapport produit n'indiquant pas les ventes intervenues dans le voisinage du bien,

- il s'oppose à ce que l'autorisation de vente ne précise pas le prix, élément essentiel de la vente, alors que la juridiction doit pouvoir s'assurer que les conditions de la cession ne portent pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété de l'indivisaire opposant,

- il n'a jamais été convié lorsque les avis de valeur ont été établis, lesquels ne sont pas contradictoires ; ces avis interpellent alors que les agences immobilières ne mentionnent pas leur numéro Siret et ne sont pas connues d'infogreffe ; elles présentent des défauts qui jettent le discrédit sur les évaluations lesquelles fluctuent de 40% à la baisse par rapport à 2025 ; il s'interroge sur la nécessité de brader l'immeuble indivis.









Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 février 2026, M. [T] [K], Mme [Q] [K], Mme [W] [K], M. [P] [K] et Mme [N] [A] représentée par M. [P] [K] demandent à la cour de :

Sur les exceptions de procédure et la nullité du jugement :

' déclarer M. [G] [K] irrecevable et, en tout état de cause, mal fondé en son exception de nullité de l'assignation tirée d'un prétendu défaut de tentative de résolution amiable ;

' le déclarer irrecevable et, en tout état de cause, mal fondé en son exception de nullité de l'assignation tirée d'un prétendu défaut de pouvoir de représentation de M. [P] [K] ;

' confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté les écritures de M. [G] [K] déposées tardivement le matin de l'audience, pour non-respect du principe du contradictoire ;

' le débouter de sa demande de nullité du jugement entrepris ;

Sur l'autorisation de vente du bien indivis :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a autorisé les intimés à procéder seuls à la vente amiable du bien immobilier sis au [Adresse 11] à [Localité 11], les conditions d'urgence et d'intérêt commun posées par l'article 815-6 du code civil étant, en l'espèce, pleinement réunies ;

- déclarer M. [G] [K] irrecevable en sa demande d'expertise judiciaire comme étant nouvelle en appel et, en tout cas, l'en débouter comme étant superfétatoire et purement dilatoire ;

à titre infiniment subsidiaire, si la cour devait faire droit à cette mesure, 

- juger que les frais d'expertise seront mis à la charge exclusive de M. [G] [K] ;

Sur l'appel incident :

' infirmer le jugement entrepris du seul chef ayant assorti l'autorisation de vente d'un prix minimum de 1 400 000 euros net vendeur ;

' statuant à nouveau de ce chef :

o juger qu'en fixant un prix plancher non sollicité, le premier juge a statué ultra petita, en violation de l'article 5 du code de procédure civile ;

o autoriser les intimés à régulariser seuls la vente amiable du bien indivis, au meilleur prix et ce sans que ladite autorisation ne soit assortie d'une quelconque condition de prix minimum ;

o subsidiairement, si la cour estimait devoir maintenir un prix plancher, fixer ce dernier à la somme de 850 000 euros net vendeur au regard des diagnostics techniques et des évaluations immobilières produites ;

En tout état de cause :

' débouter M. [G] [K] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' condamner M. [G] [K] à verser aux intimés la somme globale de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'instance et d'appel.



Ils font valoir que :

- l'article 750-1 du code de procédure civile visé par M. [G] [K] a été annulé par le Conseil d'Etat le 22 septembre 2022 ; par ailleurs, il n'existe pas d'obligation de tentative de résolution amiable du litige pour l'application des dispositions de l'article 815-6 du code civil ; en tout état de cause, ils ont tenté d'obtenir la vente amiable du bien mais se sont heurtés à l'inertie de M. [G] [K] qui, après avoir fait état de son accord dans un courrier de novembre 2024, ne répond plus aux courriels, ni aux courriers même recommandés qui lui sont adressés,

- le jugement d'habilitation autorise M. [P] [K] à représenter sa mère pour la vente de l'immeuble sans distinction entre vente amiable et vente forcée ; il ne s'agit pas de vendre l'immeuble selon une procédure de licitation mais bien dans le cadre amiable en passant outre l'opposition d'un des indivisaires ; Mme [N] [K] a adhéré au projet de vente en 2022 en signant un mandat présenté par une agence immobilière,

- si M. [G] [K] reproche au tribunal de n'avoir pas pris en compte ses écritures, il apparaît que celles-ci ont été déposées le matin de l'audience alors que M. [G] [K] n'avait pas pris la peine d'aller chercher l'acte d'assignation, qu'il n'a constitué avocat qu'après signification de conclusions et alors qu'un renvoi de plus d'un mois lui avait été accordé pour conclure ; il a donc choisi de les placer dans l'incapacité de répondre ou de faire encore traîner en longueur la procédure ; que la Présidente du tribunal a, à juste titre, sanctionné cette attitude conformément aux dispositions des article 15, 16 et 446-2 du code de procédure civile,

- la procédure est régulière et est engagée selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l'article 1380 du code de procédure civile,

- l'urgence et l'intérêt commun sont caractérisés au regard de la situation de l'usufruitière dont les charges sont supérieures aux revenus ; cette dernière ne peut plus faire face aux frais d'entretien de l'immeuble indivis et deux rachats substantiels ont été nécessaires sur les fonds placés sur le contrat d'assurance-vie qui a donc diminué de 30% en une année (soit un solde disponible de 101 132 euros le 1er février 2025) ; en outre, l'immeuble requiert des travaux urgents qui ne peuvent pas être financés,

- la location de ce bien est inenvisageable alors que les diagnostics ont révélés des anomalies faisant obstacle à cette possibilité ; l'urgence concerne donc également les indivisaires lesquels devront, le cas échéant, faire face à une obligation alimentaire à laquelle M. [G] [K] ne pourra pas contribuer ; par ailleurs, l'état de l'immeuble qui n'est plus occupé ni chauffé se dégrade et des travaux urgents sont indispensables (toiture, parc,...) ; il existe par ailleurs un risque de squat,

- le comportement de M. [G] [K] est incohérent puisqu'il ne peut pas entretenir l'immeuble mais fait obstruction à sa vente, contribuant ainsi à la dépréciation du capital indivis,

- la demande d'expertise est irrecevable pour être nouvelle en appel ; en outre, cette demande n'est pas fondée juridiquement et est superfétatoire alors que la cour dispose de plusieurs éléments d'évaluation,

- le jugement doit être infirmé en ce qu'il a fixé un prix plancher, alors qu'aucune demande n'était présentée en ce sens en première instance ; à défaut, ce prix doit être revu à la baisse au regard des avis de valeur produits qui ne permettent pas une vente pour un montant de 1 400 000 euros ; M. [G] [K] ne peut se prévaloir de l'absence de contradictoire pour l'établissement de ces avis de valeur alors même qu'il refuse toute coopération pour la vente de l'immeuble ; il est inexact de prétendre que les agences immobilières contactées ne sont pas immatriculées ; enfin, est également produite une estimation faite par un notaire ; la valeur du bien a été revue à la baisse au regard de diagnostics établis en 2025 mais également de l'état actuel de la maison, les travaux de rénovation thermique étant chiffrés à 275 000 euros, les travaux de toiture à 41 334 euros.



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la demande d'annulation du jugement :



- Sur la demande d'annulation de l'assignation :



M. [G] [K] demande l'annulation de l'assignation ; pour autant, il n'invoque aucune vice de forme ou de fond qui affecterait cet acte dont il ne conteste que le contenu (absence de tentative de résolution amiable du litige et défaut de pouvoir de M. [P] [K]). Ces points constituent, le cas échéant des exceptions de procédure ou fins de non-recevoir mais ne sauraient être invoquées au soutien d'une demande d'annulation de l'acte de procédure qu'est l'assignation.

La demande d'annulation du jugement découlant de celle de l'assignation doit donc être rejetée.



- Sur l'absence de tentative de résolution amiable du litige :



Tel que rappelé ci-dessus, l'absence de tentative de résolution amiable du litige peut être constitutive d'une fin de non-recevoir ou d'une exception de procédure (et ainsi conduire à déclarer irrecevables les demandes présentées) mais M. [K] n'explique pas en quoi cette absence de tentative de résolution amiable pourrait vicier le jugement et conduire à son annulation. La demande d'annulation du jugement de ce chef doit donc être rejetée.



- Sur le défaut de pouvoir de représentation de M. [P] [K] :



Le même raisonnement doit être tenu en ce qui concerne le défaut de pouvoir de représentation de M. [P] [K] et la demande d'annulation du jugement de ce chef doit encore être rejetée.



- Sur la violation des articles 14 et 16 du code de procédure civile :



L'article 14 du code de procédure civile prévoit que 'nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée', l'article 15 du même code que 'les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense' et l'article 16 que 'le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement'.



Par ailleurs, selon l'article 839 du code de procédure civile, 'lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l'affaire dans les conditions de l'article 481-1" et selon cet article 'à moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;

3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.

Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours'.



Il résulte de ces éléments que, même dans le cadre d'une procédure orale, les règles de la procédure civile et notamment le respect du contradictoire doivent être respectées et qu'il appartient au juge de faire observer ce principe. Ainsi, il doit notamment s'assurer que chaque partie a fait signifier ses conclusions et ses pièces en temps utile. 



En l'espèce, il apparaît que :

- M. [G] [K] a été assigné, dans le cadre d'une procédure accélérée au fond, devant le Président du tribunal judiciaire de Lille par acte d'huissier pour l'audience du 4 mars 2025 ; à cette date, l'affaire a été plaidée, M. [G] [K] n'ayant pas constitué avocat,

- par jugement avant dire droit du 25 mars 2025, la réouverture des débats a été ordonnée pour production d'avis de valeur de l'immeuble ; des conclusions ont été signifiées à M. [G] [K] qui, lors de l'audience du 29 avril 2025 a constitué avocat et sollicité un renvoi,

- l'affaire a été renvoyée à l'audience du 3 juin 2025, le Président ayant fixé, pour les conclusions en défense la date du 20 mai 2025,

- les conclusions de M. [G] [K] n'ont été signifiées par voie électronique que le matin de l'audience (à 11h45 selon un courrier de M. [K]) ne permettant pas aux demandeurs d'en prendre connaissance et d'y répondre, étant observé que le délai imparti par le Président du tribunal pour conclure n'a pas été respecté par M. [G] [K],

- le Président a déclaré irrecevables les conclusions déposées par M. [G] [K], tout en indiquant dans son exposé qu'il était fait référence 'aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement'.



Si le Président pouvait écarter les pièces et conclusions déposées le matin de l'audience, de manière à ce que les demandeurs ne puissent pas en prendre connaissance et ne puissent pas y répondre, adoptant par là-même un comportement déloyal qui plus est sans respecter les délais fixés pour conclure alors même que ce délai était suffisant pour être de pratiquement un mois, l'oralité de la procédure permettait cependant à M. [G] [K], représenté par son conseil lors de l'audience, de formuler des prétentions et des moyens lors de cette audience sans que le Président ne puisse les déclarer irrecevables (Cass. 2e civ. 19-3-2015 n° 14-15.740) ; il appartient dans ce cas, au besoin au Président de renvoyer l'affaire à une date ultérieure. 



En l'espèce, il ressort des indications portées au que les ércitures des parties ont été soutenues oralement. Il n'est aucunement démontré (faute de production des conclusions en première instance de M. [G] [K]) qu'il n'a pas été répondu aux moyens soutenus oralement. En conséquence, la demande d'annulation du jugement sera rejetée.



Il sera ajouté qu'en tout état de cause, la cour est saisie, du fait de la déclaration d'appel portant sur tous les chefs de la décision, de l'entier litige.



Sur la recevabilité de la demande de vente de la pleine propriété de l'immeuble :



- Sur l'absence de tentative de résolution amiable du litige :



M. [K] invoque les dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile, dans leur version applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023 (dispositions qui n'ont pas été annulées par le Conseil d'Etat) selon lesquelles 'en application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage'.



Ces dispositions ne sont cependant pas applicables à la présente instance qui ne tend pas à obtenir le paiement d'une somme d'excédant pas 5 000 euros et n'est pas relative à l'une des actions mentionnées aux article R. 211-3-3 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire.



Il invoque également les dispositions de l'article 1360 du code de procédure civile (qui dispose que 'à peine d'irrecevabilité, l'assignation en partage contient un descriptif sommaire du patrimoine à partager et précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens ainsi que les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable') qui ne sont pas non plus applicables, l'action engagée n'étant pas une action en partage même si elle tend à obtenir l'autorisation de vendre un bien indivis puisque le prix de vente se substituera dans l'indivision au bien vendu.



En tout état de cause, il sera relevé que M. [P] [K] et Mmes [K] ont sollicité, à de nombreuses reprises, leur frère pour pouvoir vendre l'immeuble indivis. Sont ainsi produits des courriers recommandés qui lui ont été adressés par Me [J], notaire, le 26 juillet 2023, le 12 septembre 2023, par Me [Z] [R], avocat, le 22 octobre 2024. Par ailleurs, alors que M. [G] [K] avait donné son accord pour la vente par une Sms, il n'a pas pour autant signé les mandats de vente de l'immeuble.

Ainsi, il ne peut pas être reproché une absence de démarches amiables qui justifierait le prononcé de l'irrecevabilité des demandes.



La demande tendant à voir dire irrecevable l'action engagée sur ce fondement doit donc être rejetée.



- Sur le défaut de pouvoir de représentation de M. [P] [K] :



Selon l'article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.



M. [G] [K] soutient que sa mère, Mme [N] [A] veuve [K] n'a pas donné son accord pour la procédure et que l'habilitation familiale donnée ne concerne qu'une vente amiable et non une vente force.



En effet, par jugement d'habilitation familiale générale rendu le 28 mars 2023 par le juge des tutelles de [Localité 9], M. [P] [K] a été habilité à représenter sa mère pour l'ensemble des actes relatifs à ses biens, pour une durée de 120 mois et à la représenter lors de la vente immobilière de son logement situé [Adresse 12] à [Localité 12].



Si l'article 815-5 du code civil prévoit que le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété d'un bien grevé d'usufruit contre la volonté de l'usufruitier, il n'en demeure pas moins que, dans le cadre de la présente instance, Mme [N] [A] est représentée par son fils, M. [P] [K], lequel a notamment reçu par le juge des tutelles une habilitation familiale pour vendre l'immeuble qui était le logement de Mme [A]. Le jugement d'habilitation ne précise pas, dans son dispositif, si l'habilitation concerne spécifiquement une vente amiable. Si M. [G] [K] invoque l'absence d'habilitation pour une vente forcée, tel n'est pas l'objet de la demande dont est saisie la cour. En effet, les indivisaires ont saisi le Président du tribunal judiciaire de Lille puis la cour d'une demande tendant à obtenir l'autorisation de passer seuls, sans le concours de M. [G] [K], un acte de vente portant sur l'immeuble indivis. Il ne s'agit cependant pas de vendre le bien sur licitation mais bien de régulariser, avec un tiers acquéreur, une promesse de vente puis un acte de vente notarié, matérialisant une vente amiable.



En conséquence, M. [P] [K] justifie bien de sa qualité à agir en sa qualité de représentant de sa mère, Mme [N] [A], en fonction de l'habilitation familiale découlant du jugement du 28 mars 2023.



La demande tendant à voir dire irrecevable, pour ce motif, la demande présentée par M. [P] et Mmes [K] sera donc rejetée.







Sur la demande d'autorisation de vente de l'immeuble situé à [Localité 12] :



L'article 815-6 dispose que 'le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun'.



L'art. 815-6 du code civil est applicable à toutes les indivisions, quelles que soient leur origine et leur nature (Civ. 1re, 13 oct. 1993, n°91-19.819). Il entre, par ailleurs, dans les pouvoirs du président du tribunal judiciaire d'autoriser, en application des dispositions de l'article 815-6 du code civil, un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis pourvu qu'une telle mesure soit justifiée par l'urgence et l'intérêt commun (Civ. 1re, 4 déc. 2013, n°12-20.158).



L'immeuble situé à [Adresse 13] appartenait, en partie, en propre à Mme [N] [A] qui l'avait acquis à titre de licitation faisant cesser l'indivision et en partie à la commununauté ayant existé entre Mme [A] et son époux ; il a fait l'objet d'une donation-partage par acte reçu par Me [S], notaire à [Localité 13], le 3 février 1990 ; ainsi, le cinquième de la nue-propriété de ce bien a été donné à chacun de Mme [T], [Q] et [W] [K], MM. [P] et [G] [K], avec réserve d'usufruit. Il existe donc bien une indivision s'agissant de la nue-propriété de l'immeuble, étant observé que l'usufruitière, Mme [N] [A], représentée dans le cadre de l'instance, s'associe à la demande de vente de la pleine propriété.



Il appartient donc à Mmes [W], [Q], [T] [K], M. [P] [K], en son nom personnel et en tant de représentant de sa mère, de rapporter la preuve d'une urgence à l'autorisation de vente sollicitée et que cette vente est dans l'intérêt commun de l'indivision.



Il ressort des éléments produits que :

- Mme [N] [A] n'habite plus dans l'immeuble qui a été son logement et se trouve actuellement dans une résidence pour personnes âgées ; ses charges à ce titre s'élèvent, selon les factures produites, à environ 3 300 euros par mois ; elle doit également faire face à des dépenses d'électricité (21 euros par mois), des factures d'auxiliaires de vie (environ 1 000 euros par mois, charges comprises), des frais de mutuelle 230 euros par mois, outre ses dépenses personnelles d'habillement et de soins,

- elle disposait de revenus de 42 858 euros annuels en 2023 et de 44 499 euros en 2024 (selon son avis d'imposition pour 2025) soit 3 708 euros ; son contrat d'assurance vie présentait un solde de 104 721,18 euros le 21 février 2025 (pièce n°78 des intimés) après différents rachats partiels effectués pour couvrir ses dépenses mensuelles,

- les charges liées à l'immeuble représentent plus de 700 euros par mois (taxe d'habitation de 3 074 euros en 2024, 100 euros par mois de facture d'électricité, 50 euros par mois pour le chauffage, 45 euros par mois pour l'eau, 140 euros par mois d'assurance, 50 euros par mois de surveillance, frais d'entretien du parc de 100 euros par mois,...).



Il en résulte que Mme [N] [A] ne peut pas faire face, avec ses revenus, au paiement de ses charges mensuelles et encore moins assumer les seules charges d'entretien courant de l'immeuble indivis, sans que ne soient envisagées les dépenses de réparation indispensables.



Ainsi, alors que l'immeuble n'est plus occupé, il résulte du procès verbal de constat du18 février 2026 dressé par Me [V], commissaire de justice à [Localité 14], que la maison se dégrade (une vitre du séjour est cassée, la persienne de la salle de jeu est bloquée, la vitre de la porte de la buanderie donnant sur le jardin est cassée, occultée par une planche, de l'humidité est visible sur le sol du grenier et sur les bois de charpente, des tuiles sont déplacées ou cassées voire manquantes, une vitre d'un bow window du grenier est cassée, l'enduit s'effrite sur le mur de la cave).



Le contrat d'assurance vie souscrit par Mme [A] a d'ores et déjà fait l'objet de rachats partiels pour permettre le paiement des frais d'hébergement (20 216 euros le 20 mars 2024 et 15 414 euros le 31 janvier 2025).



Les frais d'entretien courant de l'immeuble indivis, incombant à l'usufruitier, s'élèvent à plus de 20 000 euros pour les vitrage et la toiture (devis de la société [1] du 11 février 2026).



Compte tenu de la dégradation rapide de l'immeuble qui n'est plus chauffé ni habité et qui présente des fuites en toiture, de l'impossibilité pour Mme [A] d'assumer durablement les frais d'entretien de ce bien mais également ses frais d'hébergement et d'accompagnement (le capital placé sur son contrat d'assurance vie diminuant rapidement alors que ses dépenses courantes excèdent ses revenus), cette vente est de l'intérêt commun des indivisaires, la maison et son parc, en raison de l'absence d'entretien, perdant de leur valeur. Il sera d'ailleurs observé que M. [G] [K] bien que s'opposant à cette vente a reconnu ne pas pouvoir assumer les frais relatifs à ce bien. S'il indique qu'il n'y a pas d'urgence absolue pour cette cession, il ne peut qu'être constaté que le projet de vente a été évoqué dès 2023 mais que, depuis cette date, les indivisaires n'ont, du fait de l'inertie de M. [G] [K], même pas tous signé un mandat de vente. En conséquence, alors que l'état de l'immeuble tel que décrit par le procès verbal de constat du 18 février 2026 est pour le moins problématique (le clos et le couvert n'étant plus correctement assurés), l'urgence est désormais caractérisée. Il sera ajouté que la mise en location de la maison ne peut être envisagée sans que ne soient entrepris des travaux notamment de mise aux normes importants, lesquels ne peuvent être financés.



En conséquence, il doit être fait droit à la demande d'autorisation de vente présentée et le jugement sera confirmé sur ce point.





Sur la demande d'expertise présentée par M. [G] [K] :



Cette demande ne peut être considérée comme étant nouvelle en appel ; en effet, elle tend à faire évaluer l'immeuble indivis, alors que celui-ci est destiné à être vendu. En conséquence, il ne peut qu'être considérer que cette prétention tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, au sens de l'article 565 du code de procédure civile.



Cependant, la demande d'expertise judiciaire présentée par M. [G] [K] doit être rejetée ; en effet, outre le fait qu'aucun fondement juridique n'est invoqué au soutien de cette prétention, il n'y a pas lieu de déterminer la valeur vénale de l'immeuble indivis, laquelle sera fixée, dans le cadre de la vente en fonction du marché et des offres qui pourront être faites.

La mesure d'expertise sollicitée n'apparaît donc pas utile, ce d'autant que sont communiqués divers avis de valeur d'agences immobilières (dont l'immatriculation est justifiée) mais également d'un avis de valeur notarié récent du 18 février 2026.





Sur les modalités de la vente :



Il apparaît nécessaire de fixer les conditions de la vente, notamment en ce qui concerne le prix, s'agissant en application des dispositions de l'article 815-6 du code civil d'autoriser un acte précis dans l'intérêt commun des indivisaires. Si le Président du tribunal n'a pas été saisi d'une demande chiffrée, il est à noter qu'il a ordonné la réouverture des débats pour production d'avis de valeur de l'immeuble et qu'il a demandé la signification à M. [G] [K] des conclusions pour actualisation de la demande, incitant ainsi les parties à conclure sur ce point.



Sont versés aux débats :

- un avis de valeur de Me [F], notaire, du 18 février 2026, estimant le bien indivis entre 750 000 et 850 000 euros ; cet avis précise qu'il est tenu compte de l'état du bien, de sa situation, de sa superficie et de l'importance des travaux à réaliser,

- un courrier du 27 novembre 2025 de M. [X] [L] (gérant de la société [X] [L] conseils et transactions immobilières, immatriculée au RCS de [Localité 14]) qui explique avoir établi un avis de valeur en mars 2025 pour l'immeuble indivis entre 1 200 000 et 1 400 000 euros ; qu'il n'avait pas en sa possession l'audit énergétique établi en juin 2025 ; que compte tenu de cet élément, des travaux de rénovation nécessaires (toiture, chauffage) et alors que l'état du bien se dégrade, son estimation n'est plus pertinente ; il ajoute que le marché immobilier n'est actuellement pas favorable,

- une estimation réalisée le 25 novembre 2025 par la société [B] (société également immatriculée au RCS et ayant plusieurs agences en France) que l'immeuble peut être vendu entre 880 000 euros et 950 000 euros,

- un courrier de l'agence Immobilière de [Localité 13] (groupe [2]) qui détaille les résultats de l'audit énergétique, précise que son évaluation initiale ne peut être maintenue, ce d'autant que le marché immobilier est actuellement tenu et évalue l'immeuble à 850 000 euros,

- les différents diagnostics techniques et énergétiques réalisés ainsi que des devis détaillés laissant apparaître des travaux de remise en état particulièrement importants.



Dès lors, il convient de dire que le prix minimum sera de 850 000 euros net vendeur.





Sur les demandes accessoires :



Succombant en ses principales prétentions, M. [G] [K] sera condamné aux dépens de d'appel. Le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamné aux dépens de première instance.



Il serait inéquitable de laisser à Mmes [K] et M. [P] [K] la charge des frais exposés et non compris dans les dépens d'appel. M. [G] [K] sera condamné à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance.



M. [G] [K] sera débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Rejette la demande d'annulation de l'assignation délivrée à M. [G] [K] et du jugement rendu par le Président du tribunal judiciaire de Lille le 10 juin 2025 ;



Déboute M. [G] [K] de sa demande tendant à voir dire Mme [W] [K], Mme [E] [K], Mme [T] [K] et M. [P] [K] en son nom personnel et en vertu de l'habilitation familiale au profit de Mme [N] [A], irrecevables en leurs prétentions ;





Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant minimum du prix de vente ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Déboute M. [G] [K] de sa demande d'expertise ;



Dit que le prix de vente de l'immeuble sis à [Adresse 14] ne saurait être inférieur à 850 000 euros net vendeur ;



Condamne M. [G] [K] aux dépens d'appel ;



Condamne M. [G] [K] à payer à Mme [Q] [K], Mme [W] [K], Mme [T] [K], M. [P] [K] et Mme [N] [A], représentée par M. [P] [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute M. [G] [K] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.











Le greffier













La présidente





























EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 15] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.