Cour d'Appel · CHAMBRE EXPROPRIATIONS — 21 mai 2026

ARRET RENDU PAR LA



COUR D'APPEL DE BORDEAUX



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Le : 21 Mai 2026





CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS



N° de rôle : N° RG 25/01128 - N° Portalis DBV-V-B7J-OFUJ









S.A.R.L. KEOLIS GIRONDE

S.A.R.L. LES CARS DE [Localité 1]



c/



EPA [Localité 2]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT





















Nature de la décision : AU FOND

JONCTION avec le dossier N° de rôle : N° RG 25/01807



















Grosse délivrée le :



à :





Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.



Le 21 Mai 2026



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

 

La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DE L' EXPROPRIATION, a, dans l'affaire opposant :



S.A.R.L. KEOLIS GIRONDE, 

[Adresse 1]





S.A.R.L. LES CARS DE [Localité 1],

[Adresse 2]





représentées par Maître Emmanuel LAVAUD substitué par Maître Eva SALVADOR-SIGWALT, avocats au barreau de BORDEAUX 



Appelantes d'un jugement rendu le 27 février 2025 par le juge de l'expropriation du département de la Gironde suivant deux déclarations d'appel en date des 05 mars 2025 et 04 avril 2025,



à :

EPA [Localité 1] EURATLANTIQUE, 

[Adresse 3]





représentée par Me Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES





COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, 

DGFP - Pôle d'évaluation domaniale - [Adresse 4]





Comparant en la personne de Monsieur [V] [X], inspecteur divisionnaire des finances publiques.





Intimés,





Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause a été débattue le 18 mars 2026 devant :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Bérengère VALLÉE, Conseillère,



Greffier lors des débats : François CHARTAUD

 

en présence de Monsieur [V] [X], inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,



et qu'il en a été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.



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EXPOSÉ DU LITIGE :



1. Par arrêté du 17 juillet 2017, le préfet de la Gironde a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la Zone d'aménagement concerté [Adresse 5] sur le territoire des communes de [Localité 1] et [Localité 3], dans le périmètre de l'opération d'intérêt national [Localité 1] Euratlantique.



Par arrêté du 13 janvier 2021, le préfet a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de cette opération.



La société à responsabilité limitée Les Cars de [Localité 1], filiale du groupe Keolis, était titulaire d'un bail commercial conclu le 27 novembre 2015 avec la société civile immobilière Atland Keoland, à effet du 1er janvier 2016, ce pour l'exploitation d'un local à usage industriel situé [Adresse 6] à [Localité 1], situé sur la parcelle cadastrée section BP n°[Cadastre 1] d'une contenance de 7730 m².

Le loyer annuel s'établissait à 134 064 euros hors taxes. La société Les Cars de [Localité 1] y exploitait une activité de transport public de voyageurs par autocars et autobus, dans le cadre de délégations de service public, de marchés publics et de contrats de prestation de service.



Cette parcelle BP n°[Cadastre 1] a été expropriée par une ordonnance prononcée le 30 mars 2021.



Par acte du 22 mai 2023, la société à responsabilité limitée Keolis Gironde a acquis la totalité des parts sociales de la société Les Cars de [Localité 1] puis les deux sociétés ont fusionné par traité du 30 juin 2023. La société Les Cars de Bordeaux a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 27 décembre 2023.



2. La société Les Cars de [Localité 1] a saisi le juge de l'expropriation par mémoire enregistré au greffe le 18 décembre 2023 aux fins de voir fixer son indemnité d'éviction. La société Keolis Gironde est intervenue volontairement à la procédure.



Le juge de l'expropriation s'est transporté sur les lieux le 2 avril 2024 puis, par jugement du 27 février 2025, rectifié par jugement du 20 mars 2025, a statué ainsi qu'il suit :

- fixe les indemnités revenant à la société Keolis Gironde, venue aux droits de la société Les Cars de [Localité 1], pour l'éviction du local commercial situé sur la parcelle cadastrée section BP [Cadastre 1] aux [Adresse 7] à [Localité 1] aux sommes suivantes (HT), à la charge de l'établissement public d'aménagement [Localité 4] :

- 213 044 euros au titre de l'indemnité principale,

- 20 154,40 euros au titre de l'indemnité de remploi,

- 52 080 euros au titre du trouble commercial,

- 5 000 euros au titre des frais administratifs,

- 2 000 euros au titre des frais de recherche d'un nouveau local,

- 20 009,21 euros au titre du déménagement de la station de lavage,

- 27 342 euros au titre du déménagement de la station de gaz,

- 5 000 euros au titre du démontage des alarmes et des systèmes de surveillance,

- 1 040,40 euros au titre de la mise en conformité des différentes obligations réglementaires en matière de sécurité,

- 15 000 euros au titre des frais estimés de déménagement,

- 153 831,28 euros au titre des travaux d'aménagement des locaux [Localité 5],

- 44 688 euros au titre de l'indemnité pour double loyer,

- 3 607,35 euros au titre de l'indemnité pour frais de délocalisation ;

- donne acte à l'établissement public d'aménagement [Localité 4] de ce qu'il offre une somme de 13 600 euros au titre des travaux de confortement structurels du site [Localité 5] ;

- déboute la société Keolis Gironde, venant aux droits de la société Les Cars de [Localité 1], pour le surplus de ses demandes indemnitaires ;

- condamne l'établissement public d'aménagement [Localité 4] à payer à la société Keolis Gironde la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



La société Keolis Gironde a relevé appel de ce jugement par déclaration du 3 mars 2025. Une seconde déclaration d'appel a été enregistrée le 4 avril 2025. Les deux instances ont été enregistrées sous les numéros RG 25/01128 et 25/01807.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :



3. La société Keolis Gironde a déposé son mémoire d'appelant au greffe le 2 juin 2025 dans le cadre des deux procédures.

Le mémoire a également été notifié par RPVA le 2 juin 2025. Un bordereau de communication de pièces a été notifié le même jour par RPVA, mais les pièces n'ont pas été communiquées, ni par dépôt au greffe ni par RPVA.



L'appelante demande à la cour de confirmer le jugement, sauf en ce qui concerne les indemnités suivantes, pour lesquelles les demandes sont précisées comme suit :

- au titre des frais de réinstallation :

-remise en état de la brosse de la station de lavage : 8.423,69 euros ;

-démontage des alarmes et des systèmes de surveillance : 15.260 euros ;

-lot 1 : 23.613,38 euros ;

-lot 2 : 24.229,63 euros ;

-lot 3 : 14.337,54 euros ;

-lot 5 : 184.731,09 euros ;

-lot 6 : 164.827,50 euros ;

-lot 6 bis : 116.328,37 euros ;

-lot 7 : 18.036,32 euros ;

-lot 8 : 32.579,35 euros ;

-lot 9 : 87.948,47 euros ;

-lot 10 : 6.937,08 euros ;

-assistance à maître d'ouvrage : 86.496,33 euros ;

-location de [Localité 6] : 37.876 euros ;

- indemnité pour double loyer : 932.767,59 euros ;

- indemnité pour frais de délocalisation :

 -contrat du circuit scolaire de [Localité 7] : 122.147,70 euros ;

 -contrat navette aéroport : 283.364,56 euros ;

 -contrat gare de [Localité 8] : 213.168,80 euros ;

 -coût supplémentaire lié aux coupures réglementaires sur la ligne [Localité 9]/[Adresse 8] : 724.992,50 euros ;

- condamner l'Etablissement Public d'Aménagement de [Localité 1] Euratlantique au versement de la somme de 5.000 euros à la société Keolis Gironde sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



***



4. Euratlantique a déposé son mémoire d'intimé au greffe dans les deux procédures le 28 août 2025, accompagné de 8 pièces.



L'intimé y demande à la cour de :

- constater l'irrecevabilité des pièces n°1 à n°95 de Keolis Gironde comme produites au-delà du délai de trois mois imparti par les dispositions de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

- confirmer le jugement sauf en ce qui concerne les postes suivants, pour lesquels les demandes sont précisées comme suit :

-indemnité au titre de la maîtrise d''uvre sur les travaux : 19 220,31 euros 

-travaux sur le site [Localité 5] - lot 1 gros 'uvre démolition enduits : 4 356,49 euros 

-travaux sur le site [Localité 5] - lot 9 carrelage : 85 580,46 euros 

-frais de délocalisation - contrat circuit scolaire de [Localité 7] : rejet ;

- rejeter l'ensemble des demandes fins et conclusions de la société Keolis Gironde venant aux droits de la société Les Cars de [Localité 1] ;

- condamner la société Keolis Gironde au versement d'une somme de 5 000 euros à [Localité 2] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



***



5. Le commissaire du gouvernement a déposé son mémoire le 8 septembre 2025, par lequel il a formé appel incident du jugement. 



Le commissaire du gouvernement propose d'allouer à la société Keolis Gironde une indemnité totale de 607 800,92 euros.



Il tend en effet à l'infirmation du jugement sur les postes suivants :

- travaux d'aménagement des locaux [Localité 5] : lots n°1, 7, 8, 9 et 10 ;

- frais de maîtrise d'oeuvre ;

- indemnité pour double loyer ;

- indemnité pour le surcoût de production lié au transfert de l'activité concernant le contrat du circuit scolaire de [Localité 7].



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6. L'appelante a par la suite déposé un mémoire le 27 novembre et le 3 décembre2025 puis le 25 février 2026. Il y est mentionné la communication de 4 pièces nouvelles puis de 5 pièces nouvelles, qui ne sont cependant pas annexées par dépôt au greffe ni communiquées par RPVA, seul la liste de ces pièces étant communiquée.



La société Keolis a ajouté à son mémoire du 27 novembre 2025 les prétentions suivantes :



« In limine litis,



- constater l'irrecevabilité du mémoire et des pièces n°1 à 8 de l'intimé comme notifiés au-delà du délai de trois mois imparti par les dispositions de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

- rejeter l'irrecevabilité soulevée par l'intimé à l'encontre des pièces n°1 à 95 de l'appelant comme notifiées valablement par la voie électronique le 2 juin 2025 dans le délai imparti par les dispositions de l'article R. 311-26 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

(...)



À titre subsidiaire,



- fixer l'indemnité pour double loyer due à la société Keolis Gironde à la somme de 803.455,95 euros.»



***



7. Bordeaux Euratlantique a par la suite déposé 3 mémoires les 26 novembre 2025, 3 février et 6 mars 2026.







L'intimé tend au rejet des propositions contraires au siennes présentées par le commissaire du gouvernement, ce dans le mémoire du 26 novembre 2025, en annexe duquel il produit une nouvelle pièce.



Il produit deux nouvelles pièces à l'appui du mémoire déposé le 3 février 2026.



***



8. Le bien évincé est ainsi décrit par le premier juge à l'issue du transport sur les lieux du 2 avril 2024 :

« L'ensemble immobilier est composé d'une grande plate-forme servant de zone de stationnement pour les bus et d'un bâtiment principal à usage de bureaux administratifs et d'atelier mécanique, construit sur un site clos. La parcelle est de configuration régulière, située sur la rive droite de la Garonne à proximité du pont [Localité 10] et de la rocade. Le bâtiment comprend une partie bureau de 252 m², comportant notamment des bureaux, une salle de détente, une cuisine, des vestiaires et sanitaires ainsi qu'une salle de réunion, et un atelier de réparation et d'entretien des véhicules de 391 m², doté de trois travées équipées de colonnes de relevage mobiles. Une mezzanine de 50 m² est affectée à un usage d'archives et de stockage. En extérieur, le site comporte une plate-forme asphaltée avec quarante-cinq emplacements pour les autocars et trente-quatre places de stationnement pour les véhicules légers, une station de lavage, une station de distribution de gaz naturel comprimé, une station de carburant, un local de stockage des produits de lavage et un emplacement pour les bennes de recyclage. »



***



MOYENS DES PARTIES :



9. La société Keolis expose que l'irrecevabilité du mémoire d'intimé procède de ce que l'Établissement public d'aménagement [Localité 4] n'a pas pris ses dispositions pour que son mémoire soit notifié dans le délai de trois mois courant du 2 juin 2025, le dépôt papier du 28 août 2025 n'ayant été suivi de la notification par le greffe que le 3 septembre 2025, au-delà du délai expiré le 2 septembre 2025.



Sur les indemnités accessoires, l'appelante soutient que les frais de réinstallation au site [Localité 5] sont la conséquence directe de l'éviction, que la vétusté des locaux antérieurs ne saurait justifier une réduction des indemnités selon la jurisprudence de la Cour de cassation, que le coefficient de proratisation doit être calculé sur la base d'un rapport entre surface hors 'uvre nette d'origine et surface utile du site [Localité 5], soit 0,468, et que les longrines mises en 'uvre au site [Localité 5] constituent un élément structurel essentiel à la maintenance des autocars.



S'agissant du double loyer, la société Keolis expose que le délai de transfert résulte non du retard du chantier [Localité 5] mais de l'inaction prolongée de l'expropriant pendant près de quatre années à compter du courrier du 28 février 2020, et que la limitation à six mois retenue par le premier juge est en contradiction avec son propre constat selon lequel le site évincé était encore exploité en avril 2024.



Sur les frais de délocalisation, l'appelante fait valoir que la poursuite des contrats de transport scolaire et de navette aéroport-gare au départ du site [Localité 5] génère des surcoûts kilométriques et horaires directement imputables à l'éviction, dont le calcul repose sur un coût horaire de production de 23,70 euros et un coût de roulage de 0,76 euros par kilomètre, extraits du contrat-cadre d'affrètement applicable à l'ensemble de son activité.



10. L'Établissement public d'aménagement [Localité 4] oppose à l'exception soulevée par l'appelante que l'article R. 311-26 du code de l'expropriation prévoit comme formalité constitutive du délai le dépôt ou l'envoi au greffe, et que la notification par voie électronique demeure, par application de l'article 748-1 du code de procédure civile et de la jurisprudence récente de la Cour de cassation, une faculté et non une obligation.



Sur le lot 1, l'intimé soutient que les colonnes de relevage du site évincé étaient mobiles, ainsi qu'il ressort du transport sur les lieux, et qu'elles pouvaient être déplacées et réutilisées [Localité 11], de sorte que la mise en 'uvre de longrines en béton ne procède pas du strict transfert de l'activité mais d'une amélioration décidée par le preneur.



S'agissant du double loyer, l'intimé fait valoir que le bail du site [Localité 5] a pris effet au 1er mai 2023 alors que les travaux d'extension [Localité 5] n'ont été réceptionnés qu'en mai 2024, et que la société Keolis Gironde a quitté effectivement le site évincé le 10 janvier 2025, ainsi qu'il ressort de l'assignation que cette dernière a délivrée à son propre bailleur, la société Keoland, en remboursement des loyers acquittés à compter du 11 janvier 2025. Il en déduit que le retard du déménagement procède de l'ampleur du chantier voulu par l'expropriée, non de l'éviction.



Sur les frais de délocalisation, Euratlantique oppose que les taux horaire et kilométrique invoqués par la société Keolis Gironde proviennent d'un contrat distinct, sans lien avec les circuits litigieux, et qu'ils intègrent une marge de rémunération alors que seuls les surcoûts effectifs de charges sont indemnisables au titre du préjudice direct, matériel et certain. Il ajoute qu'aucune donnée comptable réelle, antérieure et postérieure au déménagement, n'est produite, en sorte qu'aucun préjudice ne se trouve établi dans son principe.



11. Le commissaire du gouvernement, ayant formé appel incident, propose la fixation des indemnités à la somme totale de 607 800,92 euros. Il conclut à la confirmation du jugement sur la plupart des chefs et à son infirmation sur le lot 1, qu'il évalue à 4 373,14 euros, sur le lot 7 (15 497,80 euros), sur le lot 8 dont il identifie une erreur de calcul (27 993,97 euros), sur le lot 9 dont il valide la prise en charge intégrale de l'avenant relatif aux sols de l'atelier (85 654,69 euros), sur le lot 10 qu'il évalue forfaitairement à 3 000 euros pour la reconstitution d'un espace cafétéria équivalent, sur l'assistance à maîtrise d'ouvrage qu'il fixe à 19 296,31 euros par application mécanique du taux de 12 pour cent au total des travaux retenus, sur le double loyer qu'il fixe à six mois du loyer du site d'origine, soit 67 032 euros, et sur les frais de délocalisation dont il sollicite le rejet intégral.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



A.] Sur la jonction des instances



12. Les déclarations d'appel des 3 mars et 4 avril 2025, enregistrées sous les numéros RG 25/01128 et RG 25/01807, portent sur le même jugement et opposent les mêmes parties. Il y a lieu, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, d'ordonner leur jonction sous le seul numéro RG 25/01128.



B.] Sur la recevabilité du mémoire d'intimé de l'Établissement public d'aménagement [Localité 4]



13. Le délai de trois mois imparti à l'intimé par l'article R. 311-26 alinéa 2 du code de l'expropriation, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, court à compter de la notification des conclusions de l'appelant.



Il est constant en droit que l'intimé doit, dans ce délai, déposer ou envoyer ses conclusions et pièces au greffe de la cour, la voie électronique demeurant une simple faculté offerte aux parties, sans préjudice du maintien de l'usage du support papier.



14. En l'espèce, la société Keolis Gironde a déposé son mémoire d'appelant au greffe et l'a notifié par la voie électronique le 2 juin 2025. Le délai de trois mois imparti à l'Établissement public d'aménagement [Localité 4] pour conclure expirait donc le 2 septembre 2025.



Or, le mémoire de l'intimé a été déposé au greffe de la cour le 28 août 2025, ainsi qu'en atteste le tampon apposé à cette date par le greffe sur l'exemplaire papier.



15. La circonstance que la notification de ce mémoire aux autres parties par le greffe ne soit intervenue que le 3 septembre 2025 n'affecte pas la régularité du dépôt, l'article R. 311-26 attachant exclusivement la sanction d'irrecevabilité à la tardiveté du dépôt au greffe et non à celle de la notification subséquente.



16. Dans ces conditions, le mémoire d'intimé de l'Établissement public d'aménagement [Localité 4] sera déclaré recevable.



C.] Sur la recevabilité des pièces n° 1 à 95 de la société Keolis Gironde



Par message du 3 novembre 2025, le greffe de la chambre des expropriations a confirmé à l'appelante que ses pièces avaient bien été notifiées aux parties le 4 juin 2025 en lettre recommandée avec accusé de réception, soit dans le délai utile pour permettre à l'intimé et au commissaire du gouvernement d'en débattre contradictoirement.



Il convient donc de déclarer recevables les pièces n°1 à 95 de l'appelante.





D.] Sur le cadre juridique des indemnités revenant à l'appelante



Par application de l'article L. 222-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, l'ordonnance d'expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés.



Il est constant que le locataire commercial, dont le bail se trouve ainsi résolu, est fondé à solliciter une indemnité d'éviction en réparation du préjudice résultant pour lui de la résiliation forcée du bail.



Selon l'article L. 321-1 du même code, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Ces indemnités doivent permettre à l'exploitant qui souhaite poursuivre son activité d'être replacé dans la situation où il se serait trouvé si l'expropriation n'était pas intervenue, sans qu'il en résulte pour lui ni perte ni profit. Sont seuls indemnisables les préjudices qui présentent un caractère direct, matériel et certain ; les préjudices éventuels, hypothétiques ou indirects en sont exclus.



E.] Sur l'indemnité principale



Les parties s'accordent à demander la confirmation du jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité principale à la somme de 213 044 euros, calculée selon la méthode du différentiel de loyer, avec un coefficient de situation de 4 et un loyer théorique de marché ajusté pour tenir compte de l'emprise des locaux de bureaux et d'atelier sur l'assiette foncière. Le commissaire du gouvernement, qui retient par son propre calcul un montant de 215 484 euros, ne conteste pas cette évaluation.



La cour n'est donc pas saisie de ce chef, ni, par voie de conséquence, d'un appel relatif à l'indemnité de remploi.



Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ces points.



Egalement, il n'y a pas lieu d'examiner les indemnités accessoires suivantes allouées en première instance, qui n'ont pas fait l'objet d'un appel :

- le trouble commercial : 52 080 euros ;

- les frais administratifs : 5 000 euros ;

- les frais de recherche d'un nouveau local : 2 000 euros ;

- les frais de déménagement de la station de lavage : 20 009,21 euros ;

- les frais de déménagement de la station de gaz : 27 342 euros ;

- les frais de mise en conformité des obligations réglementaires en matière de sécurité : 1 040,40 euros ;

- les frais de déménagement : 15 000 euros à titre forfaitaire.

- l'indemnité de 9 358 euros allouée au titre du lot 4 serrurerie











F.] Sur la remise en état de la brosse de la station de lavage



La société Keolis Gironde sollicite une indemnité de 8 424 euros au titre du remplacement de la brosse de la station de lavage du site [Localité 5]. Toutefois, elle ne justifie pas du caractère non fonctionnel de la brosse existante sur ce site et ne produit aucun élément établissant que sa remise en état serait rendue strictement nécessaire par le transfert de l'activité évincée.



La nécessité d'un tel remplacement, à laquelle s'ajouterait en tout état de cause un abattement pour tenir compte de la vétusté du matériel ancien, n'est pas démontrée.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



G.] Sur le démontage des alarmes et des systèmes de surveillance



Le premier juge a fixé forfaitairement l'indemnité de ce chef à la somme de 5 000 euros, après avoir constaté que le devis produit par l'appelante portait sur un rachat de matériel et la souscription d'un abonnement de sécurité pour une durée de quarante-huit mois, sans qu'il soit établi que le matériel existant ne pouvait être déplacé ou remplacé pour être installé sur le site [Localité 5], et que la prise en charge sur quatre ans d'un abonnement de sécurité n'était pas en lien avec l'éviction.



En cause d'appel, l'appelante produit un devis en date du 15 février 2024 qui n'est pas signé. Il faut d'ailleurs observer que ce devis propose une formule 'vente et installation de matériel' alors qu'il n'est pas davantage démontré devant la cour qu'il serait impossible de réutiliser le matériel existant.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



E.] Sur les travaux d'aménagement des locaux du site [Localité 5]



Les frais de réinstallation liés à l'éviction d'un locataire commercial constituent un préjudice direct, matériel et certain qui doit être réparé. Ces frais sont ceux nécessaires à l'adaptation des nouveaux locaux à l'activité exercée dans le local évincé, à l'exclusion de ceux qui correspondent à une amélioration, à un agrandissement ou à un développement de l'activité décidés par le preneur, lesquels ne sont pas en lien de causalité directe avec la mesure d'éviction.



Il est constant qu'aucun abattement pour vétusté ne peut être appliqué à l'indemnité pour frais de réinstallation puisqu'elle a précisément pour objet de permettre à l'exproprié de se réinstaller dans des conditions équivalentes.



Lorsque les locaux de transfert sont d'une superficie plus importante que les locaux évincés, le montant des travaux indemnisables doit être proratisé pour tenir compte du différentiel de surface, l'indemnité ne devant compenser que la part des travaux strictement nécessaire au transfert de l'activité antérieurement exploitée.





En l'espèce, la société Keolis Gironde a transféré son activité dans des locaux situés [Adresse 9] [Localité 12] [Adresse 10], d'une superficie nettement supérieure à celle du site évincé, et a engagé sur ce nouveau site, parallèlement aux travaux strictement nécessaires au transfert, un programme d'extension correspondant à une augmentation de son activité.



Le coefficient de proratisation entre la surface hors 'uvre nette du site d'origine et la surface de plancher du site de transfert s'établit à 0,4021, conformément à l'analyse du commissaire du gouvernement, plus rigoureuse que celle de l'appelante, laquelle sous-estime la surface du site de transfert en faisant abstraction de l'extension autorisée par le permis de construire.



Pour les travaux relatifs à l'atelier proprement dit, la proratisation s'effectue selon le rapport entre la surface hors 'uvre nette de l'atelier d'origine (391 m²) et la surface de plancher de l'atelier du site [Localité 5] (1 180,34 m²), soit un ratio de 0,3313.



- Sur le lot 1 Gros 'uvre, démolition et enduits



L'atelier du site évincé fonctionnait, ainsi que l'a constaté le premier juge à la suite du transport sur les lieux, au moyen de colonnes de relevage. Le local [Localité 5] étant équipé de fosses, l'adaptation à l'activité transférée impliquait, en premier lieu, le remblaiement de ces fosses, qui constitue un préjudice direct lié au transfert. Ce poste sera proratisé selon le rapport des surfaces d'atelier, soit 13 201,50 euros multipliés par 0,3313, ce qui aboutit à la somme de 4 373,14 euros.



Toutefois, il ressort des photographies issues du transport sur les lieux et versées aux débats que les colonnes de relevage du site évincé étaient des colonnes mobiles, susceptibles d'être déplacées et réutilisées sur le site [Localité 5].

La mise en 'uvre de longrines en béton, dispositif fixe permettant la maintenance simultanée de plusieurs véhicules dans un atelier deux fois et demie plus vaste que l'atelier évincé, excède l'adaptation strictement nécessaire au transfert de l'activité et participe à l'extension d'activité décidée par le preneur.

Elle ne présente pas, dès lors, le caractère d'un préjudice direct, matériel et certain causé par l'éviction.



Dans ces conditions, le jugement sera infirmé en ce qu'il a alloué la somme de 11 325,80 euros au titre du lot 1, et l'indemnité de ce chef sera fixée à 4 373,14 euros.



- Sur le lot 2 Menuiseries extérieures



Le premier juge a alloué la somme de 14 925 euros au titre du remplacement de deux portes sectionnelles dont il était démontré que celles existant au site [Localité 5] étaient cassées. 



L'appelante sollicite la majoration de cette indemnité pour 9 304,63 euros, correspondant aux ouvertures associées à ces portes sectionnelles. Toutefois, elle se borne à affirmer le caractère nécessaire de ces travaux complémentaires, sans établir 



que les ouvertures existantes [Localité 11] présenteraient un défaut de fonctionnement, alors que le cahier des clauses techniques particulières mentionne la dépose et la pose d'une vingtaine de fenêtres au titre du programme d'ensemble.



Le surplus des travaux du lot 2 procède de l'extension d'activité et ne présente pas de lien de causalité directe avec l'éviction.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



- Sur le lot 3 Couverture



Le cahier des clauses techniques particulières mentionne que la mission du lot 3 intègre la pose d'une charpente métallique et d'une couverture pour l'extension à créer, ainsi que la pose d'un bardage métallique sur le bâtiment d'origine et sur les extensions.



L'intimé verse aux débats des photographies extraites de l'imagerie satellitaire publique des années 2023 et 2025 montrant que le bardage du site [Localité 5] n'a pas été remplacé.



L'appelante n'établit pas en quoi le remplacement de la couverture serait strictement nécessaire au transfert de l'activité évincée, à l'exclusion des travaux d'extension.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



- Sur le lot 5 Plâtrerie, isolation et menuiseries intérieures



La demande, formée à hauteur de 184 731,09 euros, porte sur la reprise intégrale des cloisons, la création de plafonds neufs et l'installation de portes intérieures sur l'ensemble du site [Localité 5].



Or, l'appelante ne verse aucun état des lieux d'entrée, aucun diagnostic du bâti existant et aucune photographie permettant d'apprécier la défectuosité alléguée des éléments existants.



La qualité de finition envisagée, supérieure à celle du site évincé, et le caractère général des travaux suggèrent un programme de rénovation excédant le strict transfert.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



Sur les lots 6 et 6 bis Électricité, chauffage et ventilation



La demande, formée à hauteur de 281 155,87 euros, porte sur le remplacement intégral de l'installation électrique et la pose d'une climatisation et d'une ventilation mécanique contrôlée sur la totalité du site [Localité 5]. L'appelante n'établit, par aucun diagnostic d'un professionnel indépendant, que l'installation existante [Localité 11] aurait été obsolète, dangereuse ou inadaptée à l'activité transférée. Les pièces 31 à 43, qui sont des photographies et des rapports structurels, ne portent pas sur les installations techniques. Le chiffrage produit, calculé sur 1 598 m² de bâti, ne tient aucun compte de la superficie effective du site évincé.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



- Sur le lot 7 Plomberie et sanitaires



Il ressort des photographies versées aux débats que les sanitaires et vestiaires du site [Localité 5] présentaient un état d'entretien justifiant des travaux de réfection en lien avec le transfert d'activité. Le premier juge a, à juste titre, fait droit à la demande en la proratisant.



Toutefois, par cohérence avec le coefficient de 0,4021 retenu pour l'ensemble des travaux d'aménagement, l'indemnité de ce chef sera fixée à 38 539,15 euros multipliés par 0,4021, soit 15 497,80 euros.



Le jugement sera réformé sur ce chef à la marge.



- Sur le lot 8 Peinture et sols souples



Le premier juge a, à juste titre, considéré que la remise en peinture du local et la pose de nouveaux sols étaient en lien avec l'éviction pour la partie bureaux, à l'exclusion de la pose d'une résine charges lourdes dans l'atelier, lequel n'était revêtu au site évincé que d'un sol béton brut, et à l'exclusion de la remise en peinture des extérieurs.



Toutefois, ainsi que le relève le commissaire du gouvernement, le calcul énoncé dans le jugement présente une erreur arithmétique : la base de déduction correcte est de 69 614 euros (124 139 ' 50 215 ' 3 360 ' 950), et non de 76 334 euros. Appliqué au coefficient de proratisation de 0,4021, le montant exact s'établit à 27 993,97 euros.



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité au titre du lot 8 à la somme de 30 533,60 euros et cette indemnité sera fixée à 27 993,97 euros.



- Sur le lot 9 Carrelage



La demande comprend deux composantes :

- le devis initial de 32 837,16 euros, portant sur la pose de carrelage dans l'entrée, les sanitaires et la cuisine, qui doit être proratisé au coefficient de 0,4021 pour aboutir à la somme de 13 203,42 euros ;

- l'avenant de 71 651 euros relatif à la reprise des sols de l'atelier sur une surface de 370 m², proche de la surface de l'atelier évincé qui était de 391 m². Cet avenant, qui est en lien direct avec le comblement des fosses et la mise à niveau de la zone de levage, doit, ainsi que l'admettent l'intimé et le commissaire du gouvernement, être pris en charge à raison de l'intégralité de son montant, dès lors que la surface concernée est équivalente à celle de l'atelier évincé.





L'indemnité totale au titre du lot 9 sera ainsi fixée à 85 654,69 euros. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a fixé cette indemnité à la somme de 42 589,80 euros.



- Sur le lot 10 Cuisines



Le site évincé comportait, ainsi qu'il ressort du transport sur les lieux, une cafétéria sommairement équipée, ne disposant pour seul élément intégré que d'un évier. Le projet d'aménagement du site [Localité 5] prévoit la création de trois cuisines intégrées de marque Schmidt, ce qui constitue une amélioration qualitative manifeste excédant le strict rétablissement des conditions antérieures d'exploitation.



Toutefois, la reconstitution d'un espace cafétéria équivalent à celui dont disposait l'expropriée constitue un préjudice direct lié à l'éviction, qui doit être indemnisé. À défaut d'éléments de chiffrage spécifique versés par l'appelante, il sera fait droit à la proposition du commissaire du gouvernement d'une indemnité forfaitaire de 3 000 euros, le juge ne pouvant refuser d'évaluer un préjudice dont il constate l'existence en son principe.



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a rejeté cette demande et l'indemnité de ce chef sera fixée à 3 000 euros.



- Sur l'assistance à maîtrise d'ouvrage



Le taux de 12 % du montant des travaux retenus par la cour, qui correspond à la pratique professionnelle et qui n'est contesté par aucune partie, sera appliqué pour fixer l'indemnité d'assistance à maîtrise d'ouvrage.



Le total des travaux indemnisés au titre des lots 1, 2, 4, 7, 8, 9 et 10 s'élève à 160 802,60 euros (4 373,14 + 14 925 + 9 358 + 15 497,80 + 27 993,97 + 85 654,69 + 3 000), de sorte que l'indemnité d'assistance à maîtrise d'ouvrage doit être fixée à 19 296,31 euros.



Le jugement sera infirmé sur ce chef, qui avait fixé cette indemnité à 16 841,90 euros.



Sur la location de bungalows



La société Keolis Gironde sollicite une indemnité de 37 876 euros au titre de la location de bungalows entre les mois de juillet 2023 et mai 2024.



Toutefois, il est constant que, durant cette période, le site évincé était encore intégralement exploité. La location de ces bungalows n'a donc pas eu pour cause le transfert provisoire de l'activité du local évincé, mais l'ampleur du chantier engagé [Localité 11], lequel relève des choix d'organisation et d'extension de la locataire commerciale. Cette location n'est dès lors pas en lien de causalité directe avec l'éviction.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



G.] Sur l'indemnité pour double loyer



Il est de principe que l'indemnité pour double loyer, qui constitue une indemnité accessoire de l'indemnité d'éviction, est destinée à compenser le coût pour le locataire évincé du chevauchement, pendant une période objectivement nécessaire au transfert de l'activité, des loyers acquittés au titre du local évincé et de ceux acquittés au titre du local de transfert. Sa durée est appréciée au regard de la durée raisonnable d'une opération de déménagement et de réinstallation d'une activité de la nature de celle exploitée, indépendamment des choix stratégiques d'ampleur de chantier ou d'extension d'activité que le locataire commercial peut, par ailleurs, décider de mettre en 'uvre.



En l'espèce, la société Keolis Gironde sollicite une indemnité de 932 767,59 euros toutes taxes comprises au titre du double loyer, couvrant la période allant de mai 2023 à mars 2025.



Cette demande appelle d'abord deux observations.



D'une part, la société Keolis Gironde, en sa qualité d'assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée, récupère cette taxe sur les loyers versés, de sorte qu'elle ne saurait en demander l'indemnisation. La base de calcul doit s'entendre hors taxes.



D'autre part, la date de départ effectif des lieux n'est pas, comme le soutient l'appelante, le 4 novembre 2024, mais le 10 janvier 2025, ainsi qu'il résulte de l'assignation que la société Keolis Gironde a elle-même délivrée à son bailleur, la société Keoland, par laquelle elle réclame, en sa qualité de locataire commerciale, le remboursement des loyers acquittés à compter du 11 janvier 2025.

Cet acte vaut reconnaissance par l'expropriée de la date à laquelle elle s'est elle-même considérée comme libérée des lieux.

La note interne qu'elle produit à l'appui de la date du 4 novembre 2024, rédigée pour une partie au futur, est dépourvue de force probante.



Surtout, il convient de relever que le bail relatif au site [Localité 5] est daté du 1er mai 2023 pour une prise de possession en juillet 2023, soit plusieurs mois avant le départ effectif du site évincé. Pendant cette période, le chantier d'aménagement et d'extension [Localité 5], dont la réception n'est intervenue qu'en mai 2024 avec de nombreuses réserves, a pris du retard imputable à son ampleur. Or, le choix d'un site de transfert d'une superficie sensiblement supérieure à celle du site évincé et le programme d'extension parallèle relèvent d'une décision stratégique de l'appelante, qui ne peut être mise à la charge de l'expropriant au titre du préjudice direct d'éviction.



Il y a lieu en conséquence de fixer la durée du double loyer indemnisable à six mois, ce qui correspond à la durée objectivement nécessaire au transfert d'une activité de dépôt et de maintenance de bus et de cars, et de l'asseoir sur le loyer du site d'origine, soit 134 064 euros par an.



L'indemnité de ce chef sera ainsi fixée à 67 032 euros, telle que proposée par le commissaire du gouvernement.



Le jugement sera infirmé sur ce chef.



H.] Sur les frais de délocalisation



Il est de principe que les frais de délocalisation, c'est-à-dire les surcoûts d'exploitation résultant de l'éloignement du nouveau site par rapport au site évincé pour les contrats de transport en cours, ne peuvent être indemnisés qu'à la double condition, d'une part, que le préjudice présente un caractère direct, matériel et certain, à l'exclusion de tout préjudice éventuel ou hypothétique, et, d'autre part, que les seuls surcoûts effectifs de charges supportés par l'exploitant soient indemnisés, à l'exclusion des éléments de rémunération et de marge bénéficiaire intégrés au prix contractuel.



La société Keolis Gironde sollicite, au titre de la délocalisation, des indemnités d'un montant total supérieur à 1,3 million d'euros pour quatre contrats : le contrat de transport scolaire de [Localité 7] (122 147,70 euros), le contrat de navette aéroport (283 364,56 euros), le contrat de la ligne [Localité 8] (213 168,80 euros) et un poste de surcoûts liés aux coupures réglementaires sur la ligne [Localité 9]/Gare [Localité 10] (724 992,50 euros).



Le calcul de ces indemnités repose, pour l'ensemble des contrats, sur un coût horaire de production de 23,70 euros et un coût de roulage de 0,76 euros par kilomètre.



Toutefois, ces taux unitaires sont extraits, ainsi qu'il ressort de la pièce n° 73 versée par l'appelante elle-même, d'une convention d'affrètement distincte ( la « Convention Lot 1 Lianes 7 », annexe au contrat d'affrètement de Keolis [Localité 1] Métropole exploité depuis le dépôt d'[Localité 13] ) qui porte sur des autobus de modèle GX337 Heuliez et non sur les autocars exploités au titre des contrats en cause.



Ces taux sont en outre des prix contractuels payés par le donneur d'ordre, qui intègrent par construction une marge de rémunération, alors que seuls les surcoûts effectifs de charges sont indemnisables au titre du préjudice direct, matériel et certain.



La société Keolis Gironde, qui dispose nécessairement, en sa qualité d'entreprise commerciale, des éléments comptables permettant d'établir la rentabilité réelle de chacun des contrats avant et après le transfert au [Localité 14], s'abstient cependant de les produire.



Il en résulte qu'aucun des préjudices invoqués au titre de la délocalisation n'est établi dans son principe. Le surcoût allégué demeure, en l'état des pièces produites, hypothétique et purement éventuel.



Cette appréciation s'impose, en outre, pour les motifs suivants propres à chaque contrat. 



S'agissant du contrat de [Localité 7], la société Keolis Gironde n'établit ni la date à laquelle l'exploitation est effectivement transférée depuis [Localité 15], ni l'incidence de ce transfert sur les autres lignes susceptibles d'être exploitées depuis le même site.



S'agissant du contrat de navette aéroport, le tracé invoqué par l'appelante, qui prolonge la course jusqu'au site [Localité 5], ne procède d'aucune obligation contractuelle, la société Keolis n'étant pas tenue de faire converger la navette vers son nouveau dépôt.



S'agissant des contrats [Localité 8] et des coupures réglementaires associées, l'appelante n'établit pas qu'elle ne dispose, parmi ses autres sites d'exploitation ([Localité 16], [Localité 17], [Localité 18], [Localité 19], [Localité 20]) d'aucun dépôt susceptible d'accueillir les véhicules ou d'héberger les coupures réglementaires des chauffeurs.



Dès lors, le jugement sera infirmé en ce qu'il a alloué à la société Keolis Gironde la somme de 3 607,35 euros au titre du contrat de [Localité 7], et l'ensemble des demandes formées au titre de la délocalisation sera rejeté.



I.] Sur les travaux de confortement structurel du site [Localité 5]



L'Établissement public d'aménagement [Localité 4] a offert, en première instance, une somme de 13 600 euros au titre des travaux de confortement structurel du site [Localité 5], dont le premier juge a donné acte. Ce chef n'est pas contesté en appel.



J.] Sur le montant total des indemnités revenant à la société Keolis Gironde



Il résulte de ce qui précède que les indemnités revenant à la société Keolis Gironde, venant aux droits de la société Les Cars de [Localité 1], pour l'éviction du local commercial situé sur la parcelle cadastrée section BP n° [Cadastre 1], aux [Adresse 7] à [Localité 1], sont fixées, hors taxes, à la charge de l'Établissement public d'aménagement [Localité 4], aux sommes suivantes : 213 044 euros au titre de l'indemnité principale, 20 154,40 euros au titre du remploi, 52 080 euros au titre du trouble commercial, 5 000 euros au titre des frais administratifs, 2 000 euros au titre des frais de recherche d'un nouveau local, 20 009,21 euros au titre du déménagement de la station de lavage, 27 342 euros au titre du déménagement de la station de gaz, 5 000 euros au titre du démontage des alarmes et des systèmes de surveillance, 1 040,40 euros au titre de la mise en conformité des obligations réglementaires en matière de sécurité, 15 000 euros au titre des frais de déménagement, 4 373,14 euros au titre du lot 1 (gros 'uvre), 14 925 euros au titre du lot 2 (menuiseries extérieures), 9 358 euros au titre du lot 4 (serrurerie), 15 497,80 euros au titre du lot 7 (plomberie), 27 993,97 euros au titre du lot 8 (peinture et sols souples), 85 654,69 euros au titre du lot 9 (carrelage), 3 000 euros au titre du lot 10 (cuisines), 19 296,31 euros au titre de l'assistance à maîtrise d'ouvrage et 67 032 euros au titre du double loyer, soit un montant total de 607 800,92 euros.



Le jugement entrepris sera confirmé quant à ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties en première instance et à la charge des dépens de première instance.



Conformément à l'article L. 312-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les dépens demeureront à la charge de l'expropriant. L'Établissement public d'aménagement [Localité 4] versera de plus à la société Keolis Gironde une somme de 3 000 euros au titre de ses frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,



Dans les limites de sa saisine,



Ordonne la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 25/01128 et RG 25/01807 sous le seul numéro RG 25/01128.



Déclare recevable le mémoire d'intimé de l'Établissement public d'aménagement [Localité 4].



Déclare recevables les pièces n°1 à 95 de la société Keolis.



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a :

- fixé l'indemnité au titre du démontage des alarmes et des systèmes de surveillance à 5 000 euros ;

- fixé l'indemnité au titre du lot 2 (menuiseries extérieures) à 14 925 euros ;

- débouté la société Keolis Gironde de ses demandes au titre de la remise en état de la brosse de la station de lavage, du lot 3 (couverture), du lot 5 (plâtrerie), des lots 6 et 6 bis (électricité) et des frais de la location de bungalows ;

- condamné l'Établissement public d'aménagement [Localité 4] aux dépens de première instance et au paiement à la société Keolis de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Infirme le jugement entrepris pour le surplus.

 

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Fixe l'indemnité au titre du lot 1 (gros 'uvre) à la somme de 4 373,14 euros.



Fixe l'indemnité au titre du lot 7 (plomberie) à la somme de 15 497,80 euros.



Fixe l'indemnité au titre du lot 8 (peinture et sols souples) à la somme de 27 993,97 euros.



Fixe l'indemnité au titre du lot 9 (carrelage) à la somme de 85 654,69 euros.



Fixe l'indemnité au titre du lot 10 (cuisines) à la somme de 3 000 euros.



Fixe l'indemnité au titre de l'assistance à maîtrise d'ouvrage à la somme de 19 296,31 euros.

Fixe l'indemnité pour double loyer à la somme de 67 032 euros.



Déboute la société Keolis Gironde de l'ensemble de ses demandes au titre des frais de délocalisation.



Dit en conséquence que le montant total des indemnités revenant à la société Keolis Gironde, venant aux droits de la société Les Cars de [Localité 1], pour l'éviction du local commercial situé sur la parcelle cadastrée section BP n° [Cadastre 1] aux [Adresse 7] à [Localité 1], s'élève à la somme totale de 607 800,92 euros, hors taxes, à la charge de l'Établissement public d'aménagement [Localité 4].



Condamne l'Établissement public d'aménagement [Localité 4] aux dépens.



Condamne l'Établissement public d'aménagement [Localité 4] à payer à la société Keolis Gironde la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



L'arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.



Le greffier, Le président,













































En conséquence, La République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dît arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près des tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils seront légalement requis. En fois de quoi le présent arrêt a été signé par le président et le greffier