Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 21 mai 2026

ARRET 

N°





[T]

[D] épouse [T]





C/



S.A.S. SOGESMI



 



















































Copie exécutoire 

le 21 mai 2026

à

Me GOMES

Me [Localité 1]-DECLE





























DB/MEC/FG/DPC





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU VINGT ET UN MAI 

DEUX MILLE VINGT SIX





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 25/00295 - N° Portalis DBV4-V-B7I-JIAF 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT SEPT AOUT DEUX MILLE VINGT QUATRE





PARTIES EN CAUSE :



Monsieur [V] [T]

né le 12 Septembre 1975 à [Localité 2] (95)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]





Madame [H] [D] épouse [T]

née le 30 Janvier 1979 à [Localité 4] (35)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentés par Me Lucie GOMES de la SELARL LEXJURISMO, avocat au barreau de SENLIS





APPELANTS





ET



S.A.S. SOGESMI exerçant sous l'ensemble LDT LES DEMEURES TRADITIONNELLES, Société par Action Simplifiée au capital de 247.424 €, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de COMPIEGNE sous le n°338 101 009, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 2] 

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Ludivine BIDART-DECLE, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Sophie ECHEGU-SANCHEZ de la SELARL INTER BARREAUX AVOACTS ASSOCIES PARIS VAL D'OISE, avocat au barreau du VAL D'OISE





INTIMEE





DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 12 mars 2026 devant la cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Marie-Estelle CHAPON, cadre-greffier en présence de Mme Myriam [Y], Mme [L] [P], M. [G] [U], Mme [C] [A], Mme [L] [B], Mme [I] [Z], auditeurs de justice.



Sur le rapport de M. Douglas BERTHE et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





PRONONCÉ :



Le 21 mai 2026, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Flore GUEZOU, greffière.





*

* *



DECISION :





Le 21 juillet 2015, M. [V] [T] et Mme [H] [D] épouse [T] ont conclu un contrat de construction de maison individuelle avec la société Sogesmi, agence « Immo Oise » à [Localité 6] (60) pour l'édification d'un pavillon situé à [Localité 7] (60). 



Ce contrat prévoyait un prix de construction de 145 000 euros et mentionnait un coût de 144 258 euros pour les travaux restant à la charge des maîtres de l'ouvrage. 



Le 24 juillet 2015, un second document intitulé contrat de construction de maison individuelle a été signé avec un agent commercial indépendant rattaché à l'agence « Domexpo Nord » située à [Localité 8] (Val d'Oise), mentionnant cette fois des travaux à la charge des maîtres de l'ouvrage estimés à 90 057 euros.



Par la suite, un permis de construire a été déposé le 7 août 2015 et a été obtenu le 21 janvier 2016. 



La déclaration d'ouverture de chantier a été déposée le 12 avril 2016.



Les parties ont régularisé quatre avenants au contrat de construction, deux signés le 18 février 2016 puis deux autres signés les 2 juin et 10 juillet 2016. 



La réception de l'ouvrage est intervenue le 5 avril 2017, assortie de réserves. 





Le 12 avril 2017, les époux [T] ont notifié des réserves complémentaires par courrier à la société Sogesmi. 



Une réunion sur les lieux a été organisée le 9 mai 2017 en présence des parties et de leurs experts respectifs pour examiner les différents points litigieux.



Face à la persistance des désaccords, M. [T] et Mme [D] ont fait assigner la société Sogesmi en référé le 6 juillet 2017. 



Par ordonnance du 12 septembre 2017, M. [R] a été désigné en qualité d'expert judiciaire.



Parallèlement au début des opérations d'expertise, la société Sogesmi a procédé à des interventions qui ont donné lieu à la signature de plusieurs procès-verbaux de levée de réserves entre le 19 septembre 2017 et le 15 février 2018.



Au cours des opérations d'expertise, M. [T] et Mme [D] ont notamment adressé un dire à l'expert le 30 avril 2018, sur la nécessité du chiffrage de la réparation de la non-conformité des appuis de fenêtres par rapport à la norme NF P 98 - 052 sur la seule base de la non conformité et en dépit de l'absence de désordre constaté par l'expert.



Ils ont ensuite délivré une nouvelle assignation en référé le 26 septembre 2018 afin de solliciter l'extension de la mission de l'expert judiciaire, notamment sur l'implantation de l'ouvrage. 



Une ordonnance rendue le 30 octobre 2018 a fait droit à cette demande et a étendu la mission de l'expert. 



M. [R] a finalement déposé son rapport d'expertise judiciaire le 2 avril 2020.



Par assignation en date du 1er avril 2022, les époux [T] ont fait assigner la société Sogesmi devant le tribunal judiciaire de Senlis aux fins de :

Déclarer leurs demandes recevables et bien fondées ; 

Prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle signé le 24 juillet 2015 ; 

Ordonner en conséquence la démolition de l'ouvrage et la remise en état du terrain sis à [Localité 9] ; 

Condamner la société Sogesmi à prendre en charge les coûts de la démolition et au remboursement des sommes versées au titre du contrat, soit 155 663 euros ; 

Condamner la société Sogesmi à leur régler 57 605,40 euros au titre des travaux entrepris par leurs soins, 55 327,34 euros au titre des intérêts intercalaires, des indemnités de remboursement anticipé et des frais d'assurance, 9 241,38 euros au titre des taxes et frais réglés, et 1 200 euros mensuels de préjudice de jouissance à compter d'octobre 2017 jusqu'à la décision à intervenir ; 

à titre subsidiaire, 

Condamner la société Sogesmi à leur régler 154 767,67 euros correspondant aux travaux restant à leur charge, 22 104 euros au titre des malfaçons, 55 327,34 euros pour les intérêts et frais d'assurance, et 1 200 euros mensuels de préjudice de jouissance ; 

en tout état de cause, 

Condamner la société Sogesmi à leur verser 10 000 euros au titre de leur préjudice moral et 9 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





En réponse, la société Sogesmi a demandé à titre principal de constater la validité exclusive du premier contrat du 21 juillet 2015 et de débouter les demandeurs. 

À titre subsidiaire, elle a sollicité la réduction des coûts de reprise à la somme de 5 016 euros et la réduction du préjudice de jouissance à de plus justes proportions. 

À titre reconventionnel, elle a réclamé la condamnation des époux [T] au paiement de 7 777,55 euros pour le solde du contrat et de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles. 



Au cours de la mise en état, les époux [T] ont sollicité un complément d'expertise. Par une ordonnance du 16 février 2023, le juge de la mise en état a rejeté cette demande. 



Par jugement rendu le 27 août 2024, le tribunal judiciaire de Senlis a :

Dit que seul le premier contrat de construction de maison individuelle en date du 21 juillet 2015 est valable et exécutoire entre les parties ; 

Dit que la demande aux fins de prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle régularisé le 24 juillet 2015 est sans objet, et est en tout état de cause irrecevable ; 

Rejeté les demandes subséquentes formées par M. [V] [T] et Mme [H] [D] épouse [T] ; 

Débouté M. [V] [T] et Mme [H] [D] épouse [T] de leur demande en paiement de la somme de 154 767,67 euros au titre des travaux restant à leur charge ; 

Condamné la société par actions simplifiée Sogesmi à payer la somme de 5 016 euros toutes taxes comprises à M. [V] [T] et Mme [H] [D] épouse [T] au titre de la reprise des désordres relatifs aux modénatures et enduits de rive ; 

Débouté M. [V] [T] et Mme [H] [D] épouse [T] de leur demande en paiement de la somme de 17 088 euros toutes taxes comprises pour la reprise des appuis de fenêtres ; 

Condamné la société par actions simplifiée Sogesmi à payer la somme de 4 500 euros à M. [V] [T] et Mme [H] [D] épouse [T] en réparation de leur préjudice de jouissance ; 

Débouté M. [V] [T] et Mme [H] [D] épouse [T] de leur demande en paiement d'une somme au titre des intérêts intercalaires, indemnités de remboursement anticipé et frais d'assurance ; 

Débouté M. [V] [T] et Mme [H] [D] épouse [T] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral ; 

Condamné M. [V] [T] et Mme [H] [D] épouse [T] à payer la somme de 7 777,55 euros à la société par actions simplifiée Sogesmi, assortie des intérêts au taux légal à compter de sa décision ; 

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles ; 

Ordonné la distraction des dépens, pour ceux qui la concernent, au profit de la Selarl Lexjurismo ; 

Rappelé que l'exécution provisoire de sa décision est de droit ; 

Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties. 



Par déclaration du 6 novembre 2024, M. [V] [T] et Mme [H] [D] ont interjeté appel de cette décision.



Vu les conclusions récapitulatives déposées le 23 septembre 2025 par lesquelles les époux [T] demandent à la cour de :

Déclarer les époux [T] recevables et bien fondés en leur appel ; 





Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Senlis le 27 août 2024 en ce qu'il a dit que seul le premier contrat de construction de maison individuelle en date du 21 juillet 2015 est valable et exécutoire entre les parties ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a dit que la demande aux fins de prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle régularisé le 24 juillet 2015 est sans objet, et est en tout état de cause irrecevable ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes subséquentes formées par les époux [T] qui consistaient à ordonner la démolition de l'ouvrage et la remise en état de leur terrain, sis [Adresse 4] à [Localité 9], cadastré n° AH [Cadastre 1] et la remise en état du terrain ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande consistant à condamner la société Sogesmi à prendre en charge les coûts de la démolition et au remboursement des sommes versées par les époux [T] entre ses mains au titre du contrat de construction, à savoir la somme de 155 663 euros ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande consistant à condamner la société Sogesmi à régler aux époux [T] les sommes de 57 605,40 euros au titre des travaux entrepris sur l'ouvrage par leur soin, 9 539,45 euros au titre des taxes et frais réglés, 1 200 euros mensuels de préjudice de jouissance à compter d'octobre 2017 et ce jusqu'à la décision à intervenir, et au versement de la somme due au titre des intérêts intercalaires, indemnités de remboursement anticipé et frais d'assurance, somme qui sera à parfaire au jour de la décision à intervenir ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté à titre subsidiaire les époux [T] de leur demande en paiement de la somme de 154 767,67 euros au titre des travaux restant à leur charge ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a limité la condamnation de la société Sogesmi à payer à titre subsidiaire la somme de 5 016 euros toutes taxes comprises aux époux [T] au titre de la reprise des désordres relatifs aux modénatures et enduits de rive ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [T] de leur demande subsidiaire en paiement de la somme de 17 088 euros toutes taxes comprises pour la reprise des appuis de fenêtres ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a limité la condamnation de la société Sogesmi à payer la somme de 4 500 euros aux époux [T] en réparation de leur préjudice de jouissance ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [T] de leur demande en paiement d'une somme au titre des intérêts intercalaires, indemnités de remboursement anticipé et frais d'assurance ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [T] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné les époux [T] à payer la somme de 7 777,55 euros à la société Sogesmi, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles ; 

Infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté pour le surplus les demandes des parties ; 

statuant à nouveau, 

Prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle signé le 24 juillet 2015 par les époux [T] avec la société Sogesmi ; 

en conséquence, 

Ordonner la démolition de l'ouvrage et la remise en état du terrain appartenant aux époux [T], sis [Adresse 4] à [Localité 9], cadastré n° AH [Cadastre 1] ; 

Condamner la société Sogesmi à prendre en charge les coûts de la démolition et le remboursement des sommes versées par les époux [T] entre ses mains au titre du contrat de construction, à savoir la somme de 155 663 euros ;

 

Condamner la société Sogesmi à régler aux époux [T] les sommes de 57 605,40 euros au titre des travaux entrepris sur l'ouvrage par leur soin, 9 539,45 euros au titre des taxes et frais réglés, 1 200 euros mensuels de préjudice de jouissance à compter d'octobre 2017 et ce jusqu'à la décision à intervenir, et la somme due au titre des intérêts intercalaires, indemnités de remboursement anticipé et frais d'assurance, somme qui sera à parfaire au jour de la décision à intervenir ; 

à titre subsidiaire, 

Condamner la société Sogesmi à régler aux époux [T] la somme de 154 767,67 euros correspondant aux travaux restant à leur charge pour l'aménagement de leur habitation, somme qui devra être réactualisée en fonction de la variation de l'index BT01 du bâtiment à compter du mois de juillet 2015 ; 

Condamner la société Sogesmi à régler aux époux [T] la somme de 22 104 euros au titre des malfaçons de l'ouvrage au titre de sa responsabilité contractuelle, et la somme due au titre des intérêts intercalaires, indemnités de remboursement anticipé et frais d'assurance, somme qui sera à parfaire au jour de la décision à intervenir ; 

en tout état de cause, 

Condamner la société Sogesmi à régler aux époux [T] la somme de 1 200 euros mensuels de préjudice de jouissance à compter d'octobre 2017 et ce jusqu'à l'arrêt à intervenir ; 

Condamner la société Sogesmi à verser aux époux [T] la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral ; 

Débouter la société Sogesmi de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

Condamner la société Sogesmi à verser aux époux [T] la somme de 9 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner la société Sogesmi aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Lexjurismo, avocat aux offres de droit conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Les époux [T] font valoir : 

- sur la nullité du dernier contrat de construction de maison individuelle convenu le 24 juillet 2015, qu'ils ont signé, par l'intermédiaire d'un agent commercial indépendant, un second contrat le 24 juillet 2015 réduisant drastiquement le reste à charge afin de rendre le dossier finançable, que l'agent commercial agissait sous l'apparence légitime de représentant de la société Sogesmi, ce qui engage cette dernière en vertu de la théorie de l'apparence, que l'estimation des travaux restant à leur charge fournie par le constructeur est irréalistes et incohérente au regard du coût réel des travaux qui s'élève à près de 190 000 euros, 

- sur les conséquences de la nullité du contrat, que l'annulation du contrat doit entraîner la remise en état des parties dans leur situation antérieure à la signature, soit la démolition de l'ouvrage et la remise en état du terrain, que la société Sogesmi doit restituer l'intégralité des sommes versées au titre du contrat, soit 155 663 euros, ainsi que rembourser les travaux déjà réalisés par les maîtres de l'ouvrage soit 57 605,40 euros, outre 9 539,45 euros de taxes et frais divers ainsi que les frais financiers du prêt, 

- sur leurs demandes subsidiaires en l'absence de nullité, que le coût des travaux réservés qui n'ont pas été chiffrés ou dont l'estimation est irréaliste sont à la charge du constructeur, que la différence entre l'estimation contractuelle de la Sogesmi et le coût réel des travaux est de 154 767,67 euros, que les non-conformités justifient en outre la prise en charge de la reprise des appuis de fenêtres pour 17 088 euros et de 5 016 euros pour les modénatures et enduits de rive, 







- sur le préjudice de jouissance, que l'impossibilité financière pour eux de réaliser les travaux d'aménagement, dont le coût a été sous-estimé de manière exorbitante par le constructeur, rend la maison totalement inhabitable, qu'ils ont donc été privés de la jouissance de leur pavillon et contraints de payer des loyers à fonds perdus, justifiant une indemnisation mensuelle de 1 200 euros depuis la date prévue de livraison en octobre 2017, 

- sur leur préjudice moral, que la situation a anéanti leur projet de vie familiale en les empêchant d'aménager leur habitation pour y accueillir l'ensemble de leurs enfants, qu'ils sont contraints d'effectuer des trajets importants pour la scolarisation de leurs enfants dans différentes communes et de solliciter l'aide financière de leurs proches au quotidien, 

- sur la demande reconventionnelle de la société Sogesmi, que celle-ci n'est pas fondée à réclamer le solde du marché de 7 777,55 euros au regard de sa propre responsabilité dans les désordres dont le coût de réparation est largement supérieur, que l'anéantissement du contrat implique par ailleurs de plein droit la restitution de toutes les sommes déjà versées.



Vu les conclusions récapitulatives déposées le 20 février 2025 par lesquelles la société Sogesmi demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Senlis le 27 août 2024 en toutes ses dispositions, en ce qu'il a ; 

- Dit que seul le premier contrat de construction de maison individuelle en date du 21 juillet 2015 est valable et exécutoire entre les parties ; 

- Dit que la demande aux fins de prononcer la nullité du contrat du contrat de construction de maison individuelle régularisé le 24 juillet 2015 est sans objet et est en tout état de cause irrecevable ; 

- Rejeté les demandes subséquentes formées par les époux [T] ; 

- Débouté les époux [T] de leur demande en paiement de la somme de 154 767,67 euros au titre des travaux restant à leur charge ; 

- Condamné la société par actions simplifiée Sogesmi à payer la somme de 5 016 euros toutes taxes comprises aux époux [T] au titre de la reprise des désordres relatifs aux modénatures et enduits de rive ; 

- Débouté les époux [T] de leur demande en paiement de la somme de 17 088 euros toutes taxes comprises pour la reprise des appuis de fenêtres ; 

- Condamné la société par actions simplifiée Sogesmi à payer la somme de 4 500 euros aux époux [T] en réparation de leur préjudice de jouissance ; 

- Débouté les époux [T] de leur demande de paiement d'une somme au titre des intérêts intercalaires, indemnités de remboursement anticipé et frais d'assurance ; 

- Débouté les époux [T] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral ; 

- Condamné les époux [T] à payer la somme de 7 777,55 euros à la société par actions simplifiée Sogesmi, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jugement ; 

- Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles ; 

Ordonné la distraction des dépens, pour ceux qui la concernent au profit de la selarl Lexjurismo ; 

- Rappelé que l'exécution provisoire de ce jugement est de droit ; 

- Rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties ; 



Débouter les époux [T] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

Condamner les époux [T] à régler à la société Sogesmi la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 



Condamner les époux [T] aux entiers dépens de la procédure d'appel. 



La société Sogesmi fait valoir : 

- sur la prétendue nullité du contrat de construction et les prétendues man'uvres dolosives, que le second contrat daté du 24 juillet 2015 n'a jamais été signé par son représentant légal, mais par un agent commercial indépendant qui ne peut l'engager, que seul le contrat de construction du 21 juillet 2015 a été régulièrement notifié aux appelants, faisant courir le délai de rétractation qu'ils n'ont pas exercé, que l'ensemble des éléments produits, y compris le procès-verbal de réception et l'expertise judiciaire, mentionne exclusivement le contrat du 21 juillet 2015, qu'elle n'a entretenu aucune confusion et ignorait totalement l'existence du second contrat, que le contrat de construction de maison individuelle signé le 21 juillet 2015 fait expressément mention du montant des travaux restant à la charge du maître de l'ouvrage, soit la somme de 144 258 euros, que la notice descriptive détaille avec précision les coûts des travaux restant à charge et comporte la mention manuscrite de l'accord des maîtres d'ouvrage, que plusieurs avenants ont également été signés, démontrant que les époux [T] étaient parfaitement au courant du montant des travaux restant à leur charge, que la demande de démolition et de remboursement est totalement disproportionnée, la réception étant intervenue le 5 avril 2017 et les travaux de reprise n'ayant aucune conséquence sur l'habitabilité de la construction selon l'expert judiciaire, qu'elle ne saurait être condamnée à rembourser des travaux effectués à hauteur de 57 605,40 euros, lesquels étaient contractuellement à la charge des maîtres d'ouvrage, 

- sur le rejet de la demande subsidiaire en paiement au titre des travaux restant à charge, que l'expert judiciaire n'avait pas pour mission de se prononcer sur les devis produits par les appelants à hauteur de 187 219,27 euros et n'a donné aucun avis sur les travaux restés à leur charge, que la notice descriptive comprend bien les lots électricité, plâtrerie, isolation et chauffage, que les époux [T] disposaient d'un délai de quatre mois à compter de la signature du contrat, soit jusqu'au 21 novembre 2015, pour lui demander d'exécuter les travaux réservés au coût de leur évaluation, ce qu'ils n'ont pas fait, que les appelants ne démontrent ni faute, ni préjudice, ni lien de causalité permettant d'engager sa responsabilité contractuelle, 

- sur la reprise des désordres et des malfaçons, que l'expert a considéré que les réserves étaient levées et a chiffré les travaux de reprise justifiés à la somme de 5 016 euros pour les modénatures et enduits de rive, que s'agissant des appuis de fenêtres, l'expert précise que la non-conformité réglementaire n'entraîne pas de désordre et qu'aucun travail de reprise n'est préconisé, ne justifiant ainsi pas le paiement de 17 088 euros, 

- sur le préjudice de jouissance, les frais annexes et le préjudice moral, que l'ouvrage était parfaitement habitable depuis la réception du 5 avril 2017 et que l'aménagement de la maison par les appelants n'était pas empêché par les désordres, que les travaux de second 'uvre relevaient de la responsabilité des époux [T] et que le fait qu'ils soient toujours en location ne saurait lui être imputé, que le seul trouble de jouissance généré par l'infiltration d'eau a été chiffré par l'expert à la somme proportionnée de 4 500 euros, que les taxes, les intérêts intercalaires, les indemnités de remboursement et les frais d'assurance incombent légitimement aux propriétaires, aucun retard de livraison n'ayant été constaté, que les appelants ne justifient en cause d'appel ni du principe ni du quantum du préjudice moral allégué, 

- sur la demande reconventionnelle en paiement du solde du contrat, que les époux [T] n'ont jamais réglé ni consigné la somme de 7 777,55 euros correspondant au solde de 5 % du contrat dû à la réception suivant la facture définitive du 7 février 2017, que les maîtres d'ouvrage ne respectent pas leurs propres obligations contractuelles et ne peuvent exiger d'elle l'exécution du contrat tout en s'y soustrayant, que le solde du contrat reste dû, nonobstant sa condamnation à reprendre les désordres pour 5 016 euros, somme pour laquelle il a d'ailleurs été procédé par voie de compensation en exécution parfaite du jugement de première instance qui a prononcé des condamnations réciproques entre les parties.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures de la partie pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de ses prétentions.



La clôture a été prononcée le 19 novembre 2025 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 12 mars 2026.





MOTIFS DE LA DÉCISION: 



Sur la demande principale en nullité du contrat de construction de maison individuelle du 24 juillet 2015 et sur la validité du contrat du 21 juillet 2015 :



Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public.



Selon l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.



Aux termes de l'article 1156 du code civil, l'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté.



Il résulte de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan doit comporter notamment le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge. Selon l'article L. 230-1 du même code, ces règles sont d'ordre public.



L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation impose la notification du contrat de construction de maison individuelle au maître de l'ouvrage non professionnel par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, afin de faire courir le délai de rétractation de dix jours. Il est de jurisprudence constante que toute modification substantielle des conditions initiales du contrat impose une nouvelle notification.



Les époux [T] soutiennent que le contrat de construction de maison individuelle en date du 24 juillet 2015 doit nécessairement être frappé de nullité au regard du non-respect des dispositions impératives du code de la construction et de l'habitation. 

Ils exposent avoir signé un premier contrat le 21 juillet 2015 mentionnant des travaux à leur charge pour 144 258 euros, puis un second contrat le 24 juillet 2015 mentionnant des travaux à charge réduits à 90 057 euros alors que les devis obtenus entre octobre 2016 et février 2018 révèlent qu'une somme beaucoup plus importante reste effectivement à leur charge. La société Sogesmi aurait ainsi commis un dol par dissimulation intentionnelle de l'ampleur réelle du coût des travaux restant à leur charge.



La société Sogesmi oppose que seul le contrat du 21 juillet 2015 (n° 8182) a été signé par son représentant légal et par conséquent régulièrement notifié aux époux [T] par lettre recommandée avec accusé de réception le 24 juillet 2015, faisant courir le délai de rétractation dont ceux-ci n'ont pas usé. 



Elle soutient que le second document du 24 juillet 2015, signé avec un agent commercial indépendant ne lui est pas opposable, n'a jamais été notifié. Elle conteste avoir eu connaissance du document de février 2016 et souligne qu'il ne porte ni sa signature ni son cachet. Elle relève que l'ensemble des documents contractuels ultérieurs - avenants n° 1 à 4, procès-verbal de réception du 5 avril 2017, procès-verbaux de levée de réserves, rapport d'expertise judiciaire - font exclusivement référence au premier contrat n° 8182 du 21 juillet 2015. Elle s'interroge enfin sur les motifs qui ont pu conduire les époux [T] à faire signer un second contrat, trois jours seulement après le premier, dans une agence située dans une autre région, sans l'en informer.



Il ressort de l'examen des pièces versées au débat et notamment des conditions particulières du contrat de construction du 21 juillet 2015, de la notice descriptive qui y est annexée et des notifications par lettre recommandée avec accusé de réception adressées le 24 juillet 2015 à M. [T] et à Mme [D], que la société Sogesmi, représentée par son représentant légal, a conclu avec les époux [T] le 21 juillet 2015 un contrat de construction de maison individuelle portant le numéro 8182, pour un prix de construction de 145 000 euros et un montant de travaux restant à la charge du maître de l'ouvrage de 144 258 euros. Ce contrat comporte la mention manuscrite « lu et approuvé » précédant la signature des époux [T], ainsi qu'une mention manuscrite spécifique dans la notice descriptive par laquelle ils acceptent expressément la charge et le coût des travaux réservés pour le montant de 144 258 euros, conformément aux exigences de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation. 



Les époux [T] ne contestent pas la notification régulière de ce contrat qui leur a été faite à chacun par lettres recommandées du 24 juillet 2015. Ils n'ont pas non plus exercé leur droit de rétractation dans le délai de dix jours. 



Le contrat du 21 juillet 2015 présente dès lors toutes les caractéristiques d'un contrat de construction de maison individuelle valable et régulièrement formé.









S'agissant du document produit par les appelants en pièce n° 2, présenté comme un « second contrat de construction » souscrit par ailleurs le 24 juillet 2015, la cour relève que ce document ne porte ni numéro d'enregistrement, ni signature du représentant légal de la société Sogesmi. Il est par ailleurs revêtu d'un simple tampon de l'agence de [Localité 10] et d'une signature attribuée à un agent commercial indépendant. 



En outre, les appelants ne démontrent par aucune pièce que ce document aurait été notifié dans les formes légales prescrites par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. 



Enfin, aucune mention de ce document n'indique qu'il aurait pour objet d'annuler et de remplacer le contrat du 21 juillet 2015.



La cour observe en outre que l'ensemble des actes d'exécution font exclusivement référence au contrat n° 8182 du 21 juillet 2015 et non au prétendu contrat du 24 juillet 2015 : tel est le cas des quatre avenants successifs n° 1 à 4 (pièces n° 4 à 7 des intimés), signés par les parties et intégrant des plus-values contractuelles acceptées par mention manuscrite ; tel est également le cas du procès-verbal de réception du 5 avril 2017 (pièce n° 11 des intimés), qui vise expressément le « contrat n° 8182 en date du 21/07/2015 et descriptif joint ».



Cette exécution expresse du contrat initial du 21 juillet 2015 se déroule ainsi sur plusieurs années et il est le seul contrat auquel les parties se sont référées alors que dans le même temps aucun élément ne démontre que le second contrat du 24 juillet 2015 ait été considéré par les parties comme celui les liant réellement.



En outre, le second contrat de construction de maison individuelle daté du 24 juillet 2015 qui n'a jamais été évoqué ni pendant la durée des travaux ni lors de la réception de l'ouvrage le 5 avril 2017 n'a au surplus jamais été présenté au cours des opérations d'expertise judiciaire qui se sont étalées de 2017 à la remise du rapport le 2 avril 2020.



Ce document n'apparaît formellement et pour la première fois que pour les besoins de la cause en appui de l'assignation au fond délivrée le 1er avril 2022 par les époux [T] devant le tribunal judiciaire de Senlis.



Les époux [T] ne conteste pas que ce document a été signé par un agent commercial indépendant mais ils prétendent avoir cru avoir contracté avec la société Sogesmi. Cependant , les éléments tirés du site internet « Les [Localité 11] LDT » et de la capture d'écran produite (pièce n° 10) n'établissent pas avec certitude que leur nouvel interlocuteur aurait disposé d'un mandat apparent pour engager la société Sogesmi dans un contrat conclu trois jours plus tard dans le Val d'Oise. 



Au surplus, les époux [T], qui venaient de signer un premier contrat avec la direction de la société Sogesmi le 21 juillet 2015 et qui avaient reçu sa notification formelle le jour même de la conclusion du second contrat, ne pouvaient valablement ignorer que la conclusion concomitante d'un nouveau contrat avec un autre interlocuteur, dans une autre agence, avec des conditions substantiellement différentes, s'inscrivait dans le déroulement normal de la relation contractuelle initialement nouée. Il n'est pas non plus démontré que la société Sogesmi ait eu connaissance de l'existence de ce second contrat avant sa production tardive en justice.



La croyance légitime des époux [T] de s'être adressé et d'avoir conservé le même interlocuteur contractuel n'est dès lors nullement établie.



Les époux [T] ne rapporte pas non plus la preuve de man'uvres, mensonges ou dissimulations intentionnelles imputables à la société Sogesmi et ayant déterminé leur consentement d'autant que la société Sogesmi s'est effectivement conformée aux dispositions d'ordre public du code de la construction et de l'habitation lors de la formation du contrat initial qui concerne les parties. 



Les appelants ne s'expliquent pas sur les motifs qui les ont conduits à rechercher un contrat parallèle alors que la bonne foi contractuelle, qui s'impose aux deux parties, faisait obstacle à ce qu'ils puissent, négocier un second contrat à des conditions très substantiellement différentes.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que seul le contrat de construction de maison individuelle du 21 juillet 2015 est valable et exécutoire entre les parties et qu'il satisfait pleinement aux exigences d'ordre public des articles L. 230-1 et L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation. 



Le document du 24 juillet 2015, à supposer même qu'il puisse être qualifié de contrat de construction de maison individuelle, ne lie pas la société Sogesmi aux époux [T] et ne peut servir de fondement à une action en nullité opposée à celle-ci. 



La demande en nullité dirigée contre ce document est en conséquence sans objet dans les rapports entre époux [T] et la société Sogesmi, et, en tout état de cause, irrecevable en l'absence de mise en cause de l'agent commercial indépendant signataire, qui aurait seul qualité pour défendre à cette action.



Il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que seul le premier contrat de construction de maison individuelle du 21 juillet 2015 est valable et exécutoire entre les parties, en ce qu'il a dit que la demande aux fins de prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle régularisé le 24 juillet 2015 est sans objet et en tout état de cause irrecevable, et en ce qu'il a rejeté les demandes subséquentes formées par les époux [T] sur le fondement de cette nullité, à savoir les demandes de démolition de l'ouvrage, de remboursement des sommes de 155 663 euros versées au titre du contrat, de 57 605,40 euros au titre des travaux réalisés par les époux [T], de 9 539,45 euros au titre des taxes et frais annexes et de 1.200 euros mensuels au titre du préjudice de jouissance depuis octobre 2017 et des intérêts intercalaires, indemnités de remboursement anticipé et frais d'assurance qui sont toutes présentées à titre principal comme des conséquences nécessaires de la nullité du contrat du 24 juillet 2015.



Sur la demande subsidiaire en paiement de la somme de 154 767,67 euros au titre des travaux restant à la charge des époux [T] :

Aux termes de l'article R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation, chaque poste de travaux restant à la charge du maître de l'ouvrage et non compris dans le prix convenu doit être précisément détaillé et chiffré dans une notice descriptive annexée au contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan.

Il résulte par ailleurs des stipulations de l'article 2.2 des conditions générales du contrat du 21 juillet 2015 que les travaux visés à la notice descriptive qui ne sont pas compris dans le prix convenu peuvent être exécutés par le constructeur au coût de leur évaluation à la demande expresse du maître de l'ouvrage, formulée dans les quatre mois de la signature du contrat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; passé ce délai, le constructeur peut en refuser l'exécution.

Lorsque la notice descriptive ne comporte pas la mention manuscrite par laquelle le maître de l'ouvrage accepte la charge et le coût des travaux réservés, la seule sanction applicable est la nullité du contrat. La mise à la charge du constructeur des coûts supplémentaires, en dehors de toute annulation, n'est admise qu'en présence d'une absence de chiffrage ou d'un chiffrage manifestement irréaliste et dans les limites où le maître de l'ouvrage rapporte la preuve d'une faute contractuelle caractérisée au sens de l'article 1231-1 du code civil.



Les époux [T] soutiennent à titre subsidiaire que la société Sogesmi devra être condamnée à leur verser la somme de 154 767,67 euros représentant la différence entre l'estimation contractuelle des travaux réservés et leur coût réel exorbitant.



La société Sogesmi oppose que le contrat du 21 juillet 2015 mentionne expressément le montant de 144 258 euros de travaux restant à la charge du maître de l'ouvrage, que la notice descriptive détaille précisément chaque lot (électricité, plâtrerie, isolation, chauffage, carrelage, eau chaude sanitaire) et comporte la mention manuscrite d'acceptation. 



Elle souligne que les époux [T] n'ont jamais sollicité l'exécution de ces travaux par le constructeur dans le délai de quatre mois prévu à l'article 2.2 des conditions générales, soit jusqu'au 21 novembre 2015. 



En l'espèce, l'examen de la notice descriptive annexée au contrat du 21 juillet 2015 révèle qu'elle comporte la description détaillée des lots restant à la charge du maître de l'ouvrage, ainsi que le chiffrage individuel des postes et la mention manuscrite spécifique par laquelle les époux [T] reconnaissent, selon les termes expressément reproduits, que « le total des travaux non compris dans le prix convenu qui reste à ma charge s'élève à la somme de 144 258 euros ». 



Cette notice descriptive satisfait aux exigences de l'article R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation. 



La notice descriptive mentionne bien les lots techniques électricité, plâtrerie, isolation et l'ensemble des postes a été effectivement chiffré.



M. [R], expert judiciaire, n'avait pas pour mission de se prononcer sur le caractère réaliste du chiffrage contractuel des travaux restant à la charge du maître de l'ouvrage.



Les appelants, en cause d'appel, versent au débat un « tableau comparatif des estimations réelles et estimation du CCMI », ainsi que divers devis des sociétés ETD, [O] [K], NSPR, SMPI, SARL [F] et France Invest Bâtiment émis entre octobre 2016 et février 2018. Le coût total des travaux pour rendre la maison habitable s'élèverait, selon eux, à 244 824,67 euros, comprenant 57 605,40 euros déjà déboursés et 187 219,27 euros de devis pour les travaux restants à effectuer. 



La somme réclamée de 154 767,67 euros correspond à la différence entre le coût total des travaux selon eux (244 824,67 euros) et l'estimation du second contrat du 24 juillet 2015 qui évaluait les travaux restant à la charge des maîtres de l'ouvrage à seulement 90 057 euros. .



Il est rappelé que ce second contrat souscrit par les époux [T] ne concerne et ne lie pas les parties au présent litige.



Par ailleurs, l'examen détaillé des devis produits par les époux [T] démontre que le périmètre des travaux chiffrés par les entreprises qu'ils ont sollicité pour réaliser ces devis est plus large que celui des travaux strictement réservés aux maîtres de l'ouvrage dans la notice descriptive initiale du 21 juillet 2015.



Cette différence de périmètre explique la majeure partie l'écart allégué.



Tout d'abord, le devis de la société SASU LJL, qui s'élève à lui seul à près de 49 749 euros, inclut des prestations d'aménagement paysager et de voirie non prévues au contrat et qui ne concernent pas les lots techniques nécessaires à l'habitabilité (électricité, plomberie, isolation). Ce devis intègre notamment la pose d'un portail en acier de 3 mètres de large avec motorisation, la fourniture et pose d'une clôture en grillage rigide, la pose d'enrobés (goudron) sur 5 cm d'épaisseur, la fabrication de murs de soutènement ainsi que la fourniture et pose d'une boîte aux lettres double face. 



Le devis de l'entreprise ETD ([S] [Q]), d'un montant de 14 240 euros, ne porte pas sur les travaux réservés mais sur la destruction des ouvrages réalisés par le constructeur. Il prévoit expressément la dépose de 14 fenêtres en bois, la démolition des 14 appuis de fenêtres, le coffrage et coulage de 14 nouveaux appuis de fenêtres en béton ton pierre et la repose des fenêtres existantes. Il ne s'agit donc nullement de l'exécution des travaux réservés. 



Le devis global de la société France Invest Bâtiment de 57 000 euros intègre des choix de matériaux haut de gamme (douches vasques porcelaine avec robinetteries , baignoire...) miroir LED chêne calédonien sont par ailleurs totalement exclus du périmètre de la notice descriptive.



Le devis se trouve ainsi majoré par l'intégration d'éléments de décoration et d'équipements de gamme supérieure non prévus.



Ces devis réalisés unilatéralement par les appelants, et qui plus est selon des postes non comparables, ne sauraient donc prouver le caractère irréaliste du chiffrage initial.

Si l'on additionne les postes additionnels hors périmètre, soit :

- 49 749,23 euros pour les aménagements extérieurs et paysagers ;

- 20 512,80 euros pour les finitions décoratives et de haut standing ;

- 17 088 euros pour la démolition et la reprise ;

on constate que la somme totale de 87 350,03 euros ne correspond pas aux travaux d'habitabilité réservés dans le contrat.



Ainsi, l'estimation des travaux strictement réservés selon les devis unilatéraux (électricité, plomberie, isolation, murs du garage) s'élève en réalité à 157 474,64 euros (244 824,67 euros - 87 350,03 euros).



Ce montant allégué par les appelants rectifié au périmètre des travaux réservés s'avère ainsi cohérent avec l'estimation initiale de 144 258 euros figurant dans le contrat de la société Sogesmi du 21 juillet 2015 et ne diverge que de 9%. 







En outre, ces devis ne permettent pas d'établir qu'à la date de signature du contrat, en juillet 2015, l'estimation de 144 258 euros avait été manifestement irréaliste ; le marché des matériaux de construction et de second 'uvres connaissant structurellement des variations de prix importantes.



Il n'est donc pas démontré que le constructeur ait commis une évaluation irréaliste ou fautive du coût des travaux réservés. 



Au surplus et à l'instar du premier juge, la cour observe que les époux [T] disposaient, à compter de la signature du contrat du 21 juillet 2015, d'un délai de quatre mois, soit jusqu'au 21 novembre 2015, pour solliciter de la société Sogesmi l'exécution des travaux réservés, au prix évalué contractuellement. Rien n'empêchait les époux [T], dès réception du premier contrat et de sa notification en juillet 2015, d'enclencher le mécanisme de l'article 2.2 s'ils estimaient ne pas pouvoir réaliser eux-mêmes les travaux aux conditions contractuellement prévues alors qu'aucun élément au débat ne démontre qu'ils aient formé une telle demande. 



Il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [T] de leur demande subsidiaire en paiement de la somme de 154 767,67 euros au titre des travaux restant à leur charge.





Sur la demande subsidiaire en paiement de la somme de 22 104 euros au titre des malfaçons de l'ouvrage :



Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. La mise en 'uvre de la responsabilité contractuelle suppose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre l'une et l'autre. Ainsi, la réparation d'une non-conformité aux règles de l'art ou aux documents contractuels est subordonnée à la démonstration de l'existence d'un dommage certain qui en est la conséquence directe.



En ce qui concerne la reprise des modénatures et enduits de rive, il ressort des constatations de l'expert judiciaire, M. [R], telles qu'elles figurent dans son rapport du 2 avril 2020, que l'enduit sous rive présente des épaufrures et un décollement et qu'en accord avec la société Sogesmi, la zone concernée doit être reprise selon un devis établi le 3 avril 2019 à hauteur de 5 016 euros toutes taxes comprises. L'expert relève également que la modénature sous balcon est dégradée par les écoulements d'eau provenant du balcon de la suite parentale et doit être reprise.





Ces désordres, que la société Sogesmi ne conteste pas, engagent sa responsabilité contractuelle au regard de la faute d'exécution caractérisée, du préjudice subi par les époux [T] et du lien de causalité entre la faute et le préjudice, lesquels sont établis par le rapport d'expertise.



Il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la société Sogesmi à payer aux époux [T] la somme de 5 016 euros toutes taxes comprises au titre de la reprise des désordres relatifs aux modénatures et enduits de rive.



En ce qui concerne la reprise des appuis de fenêtres, il résulte également du rapport d'expertise du 2 avril 2020 que les appuis de fenêtres présentent une non-conformité réglementaire en ce que les larmiers ne présentent pas de débord ; la partie arrière du larmier se confondant dans l'enduit, en méconnaissance de la norme NF P 98-052. L'expert relève toutefois expressément que cette non-conformité réglementaire n'entraîne pas de désordre constatable (pas de trace de coulure au droit des appuis de fenêtres) et il ne préconise pas de travaux de reprise.



Le devis de reprise produit par les appelants ne démontre aucun dommage matériel actuel, telles que des infiltrations et les époux [T] n'allèguent ni ne justifient d'aucun préjudice concret qui résulterait de cette non-conformité. 



Dans ces conditions, la demande en paiement de 17 088 euros toutes taxes comprises au titre la reprise des appuis de fenêtres ne peut être accueillie, la condition tenant à l'existence d'un préjudice faisant défaut.



Il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [T] de leur demande en paiement de la somme de 17 088 euros au titre de la reprise des appuis de fenêtres.





Sur le préjudice de jouissance :



En application de l'article 1231-1 du code civil, le préjudice de jouissance, en matière de construction, correspond à la privation temporaire de l'usage normal du bien immobilier en raison d'un manquement contractuel imputable au constructeur. Il doit être établi en son principe et chiffré dans son quantum et se trouver en lien de causalité direct avec la faute contractuelle retenue.



Les époux [T] soutiennent qu'ils n'ont jamais pu habiter le pavillon car les sommes nécessaires pour le rendre habitable excédaient largement leurs capacités financières, en raison de la prétendue opacité du chiffrage des travaux restant à leur charge.



Toutefois, l'expert judiciaire, M. [R], indique en page 10 de son rapport, que « la maison pouvait être considérée comme habitable au jour de la réception, soit le 5 avril 2017 », que « le défaut de mise en 'uvre de l'écran de sous-toiture ne générait pas de défaut d'étanchéité susceptible d'induire une impossibilité d'intégrer l'ouvrage » et que « la seule zone impactée par des désordres et imposant l'attente de réalisation des travaux de reprise avant de pouvoir achever les travaux d'aménagement est la pièce destinée à devenir la suite parentale, dont le seuil de baie était infiltrant ». L'expert précise explicitement que « le reste de la maison pouvait parfaitement être aménagé depuis la réception, dans l'attente de levée des autres réserves » et que « l'état de la maison ne justifiait pas un autre hébergement dans l'attente de la bonne réalisation des travaux de reprise ». 



L'absence de seuil extérieur à la porte-fenêtre de la suite parentale, située au 1er étage, avait été dénoncée au titre des réserves complémentaires formulées par les époux [T] dans leur courrier recommandé du 12 avril 2017, qui faisait suite à la réception de l'ouvrage du 5 avril 2017. Une première tentative de reprise a été effectuée et actée par un procès-ve