COUR D'APPEL · Chambre 3-4 — 21 mai 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2026

Rôle N° RG 22/05250 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJGKI

S.C.I. [Localité 1] [V]

C/

S.A.R.L. VACANCEOLE VOYAGES

Copie exécutoire délivrée

le : 21 Mai 2026

à :

Me Paola MARTINS

Me Jean-christophe STRATIGEAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2] en date du 14 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/02971.

APPELANTE

S.C.I. [Localité 1] [V]

, demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]

représentée par Me Paola MARTINS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Bruno TRAESCH, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A.S.U. VACANCEOLE COTE D'AZUR

, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Jean-christophe STRATIGEAS de la SELARL CADJI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Jauffré CODOGNES, avocat au barreau de MONTPELLIER

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mars 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026.

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Vice-Présidente, en lieu et place de Mme Anne-Laurence CHALBOS, Présidente empêchée, et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

La société [Adresse 3] est une société d'exploitation de résidence de tourisme.

Par acte du 21 mars 2007, la société Bacotec gestion ( preneur) a pris à bail commercial l'appartement A [Cadastre 1] et un parking 40 de la résidence [Adresse 4] sise à [Localité 4] appartenant aux époux [P] ( bailleurs) pour une durée minimale de 10 années.

Succédant à la société Bacotec gestion, la société Crystal gestion a repris le bail.

Le 12 août 2015, les époux [P] et la société Crystal gestion ont signé un avenant entérinant une baisse de loyer en contrepartie de la fixation forfaitaire d'une indemnité d'éviction à 1% du chiffre d'affaires annuel.

La société [Adresse 3] a, par la suite, acquis de la société Crystal gestion un fonds de commerce comprenant divers baux conclus par la société Bacotex gestion avec plusieurs copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 4].

Par jugement d'adjudication du 31 octobre 2019, la société [Localité 1] [V] a acquis l'appartement A 101 et le parking 40 de la résidence [Adresse 4].

Par acte extra-judiciaire du 21 août 2020, la société [Localité 1] [V] a donné congé à la société [Adresse 3].

Courant avril 2021, le bailleur a procédé au changement des serrures de l'appartement et repris possession des lieux, rendant impossible l'exploitation des lieux par la société Vacanceole Côte d'Azur.

Celle-ci a introduit une première procédure en référé par assignation du 28 avril 2021.

Par ordonnance de référé du 15 juillet 2021, la société [Localité 1] [V] a été condamnée:

- à restituer à la société [Adresse 3] les clés de l'appartement sous astreinte de 150 € par jour de retard,

- à payer à la société Vacanceole Côte d'Aur, une provision de 1.000 € à valoir sur son préjudice financier outre les sommes de 600 € au titre des frais de constat d'huissier et 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 25 juin 2021, la société [Adresse 3] a fait assigner la société Lys [V] devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins d'obtenir, à titre principal, la nullité du congé délivré le 21 août 2020.

Par jugement réputé contradictoire en date du 14 février 2022, le tribunal judiciaire de Grasse a:

- prononcé la nullité du congé délivré le 21 août 2020 par la SCI Lys [V],

- condamné la SCI Lys [V] à restituer à la société [Adresse 3] les clés de l'appartement A 101 sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement passé ce délai, pendant une période de six mois à l'issue de la quelle il pourra être statué à nouveau,

- condamné la SCI Lys [V] à payer à la société [Adresse 3] la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SCI Lys [V] aux dépens,

- rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 8 avril 2022, la société [Localité 1] [V] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 9 Juin 2022, la société [Localité 1] [V] demande à la cour de:

Vu les articles 1103 et suivants, 1137 et 1144 du code civil,

Vu les articles L 145-9, L 145-14 et L145-28 du code de commerce,

Vu l'article L 231-2 du code de tourisme,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 14 février 2022, notamment en ce qu'il a jugé nul le congé pour absence de motivation, alors que celui-ci d'une part, vise et reproduit les dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce et d'autre part, comporte une offre précise de paiement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 1% du chiffre d'affaires annuel, conformément aux stipulations de l'avenant signé le 12 août 2015, soit postérieurement au bail commercial signé le 21 mars 2007 entre les parties,

- juger que le congé délivré le 21 août 2020 par la société [Localité 1] [V] est valable,

- juger que la société [Localité 1] [V] doit régler une indemnité d'éviction d'un montant de 1% du chiffre d'affaires annuel, conformément aux stipulations de l'avenant signé le 12 août 2015, soit postérieurement au bail commercial signé le 21 mars 2007 entre les parties,

- condamner la société [Adresse 3] à régler une indemnité d'occupation à hauteur du loyer actualisé en application du bail commercial à compter du jour du congé,

- condamner la société Vacanceole Côte d'Azur à libérer l'appartement n° 101 ( lot n° 49) et le parking n° 49 ( lot n° 99) dans la [Adresse 6] appartenant à la société Lys [V] et à remettre les clés sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt de la cour d'appel,

- condamner la société [Adresse 3] à communiquer les documents suivants sous astreinte de 100 € par jour de retard:

* les bilans détaillés et certifiés des années 2018, 2019, 2020 et 2021,

* les comptes d'exploitation détaillés et certifiés des années 2018, 2019, 2020 et 2021, comportant notamment le détail des taux de remplissage pour chaque mois de l'activité saisonnière et le montant détaillé des principales catégories de dépenses et recettes et leur évolution mois par mois, justifiés par des documents comptables certifiés,

A titre subsidiaire, si la cour jugeait que le locataire a droit à une indemnité d'éviction et écartait l'application de la clause fixant le montant de l'indemnité d'éviction, la société [Localité 1] [V] sollicite de celle-ci de:

- condamner la société [Adresse 3] à réparer le préjudice causé par le dol au moment de la signature de l'avenant en 2015 à la somme de 21.104 € à titre de dommages et intérêts, et ordonner la compensation avec l'indemnité d'éviction fixée à la même somme,

- condamner la société Vacanceole Côte d'Azur à régler une indemnité d'occupation à hauteur du loyer actualisé en application du bail commercial à compter du jour du congé,

En tout état de cause,

- condamner la société [Adresse 3] à régler la somme de 5.000 € à la société [Localité 1] [V] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

La société [Adresse 3], suivant ses conclusions signifiées par RPVA le 5 septembre 2022, demande à la cour de:

Vu les articles 122, 146, 542 à 570, 900 à 930-1 du code de procédure civile,

Vu les articles L 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 1101 et suivants, 1383, 1383-1 du code civil,

Vu les articles 1101 et suivants anciens du code civil,

Vu les articles L 321-1 et suivants du code de tourisme,

Principalement,

- prononcer l'irrecevabilité des demandes nouvelles formulées par la société [Localité 1] [V] et visant à:

* l'indemnité d'éviction qui serait due à la société [Adresse 7],

* l'expulsion de la société Vancanceole Côte d'Azur sous astreinte,

* la communication de divers documents,

* l'engagement de la responsabilité de la société [Adresse 7] pour dol,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 14 février 2022,

Y ajoutant,

- ordonner la communication du congé en date du 25 septembre 2020,

- débouter la SCI Lys [V] de toutes ses demandes,

- condamner la SCI Lys [V] à payer à la société [Adresse 7] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Lys [V] aux dépens,

Subsidiairement,

- annuler le congé délivré par la sociéété [Localité 1] [V] à la société [Adresse 3] le 21 août 2020,

- condamner la société [Localité 1] [V] à restituer à la société [Adresse 3] les clés de l'appartement A [Cadastre 1] sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

Subsidiairement,

- écarter l'avenant en date du 12 août 2015,

Subsidiairement,

- prononcer la nullité de la clause fiwant l'indemnité d'éviction,

Subsidiairement,

- écarter l'application de la clause minorant l'indemnité d'éviction à 1% du chiffre d'affaires,

- fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 24.104,26 €,

- condamner la SCI Lys [V] à payer à la société [Adresse 7] la somme de 24.104,26 € et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

En toutes hypothèses,

- débouter la SCI Lys [V] de toutes ses demandes,

- condamner la SCI Lys [V] à payer à la société [Adresse 7] une indemnité de 20.000 € au titre du préjudice subi pour l'entrave abusive au maintien dans les lieux,

- condamner la SCI Lys [V] à payer à la société [Adresse 7] une 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI Lys [V] aux entiers dépens.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 17 février 2026.

MOTIFS

Sur l'absence de prétentions de la société [Localité 1] [V]

La société [Adresse 3] soutient que, dans le dispositif de ses conclusions d'appelante qui seul lie la cour conformément à l'article 954 du code de procédure civile, la SCI Lys [V] ne formule aucune prétention en ce qu'il est acquis que selon une jurisprudence constante les demandes de ' dire et juger' ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile.

Selon l'article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige,

les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs.

Contrairement aux affirmations de la société [Adresse 3], à la lecture du dispositif des conclusions de la société [Localité 1] [V] tel que reproduit dans l'exposé du litige, celle-ci formule bien des prétentions, la circonstance qu'elle emploie le terme ' juger' pour demander à la cour de:

'Juger que le congé délivré le 21 août 2020 par la société [Localité 1] [V] est valable,

Juger que la société [Localité 1] [V] doit régler une indemnité d'éviction d'un montant de 1% du chiffre d'affaires annuel, conformément aux stipulations de l'avenant signé le 12 août 2015, soit postérieurement au bail commercial signé le 21 mars 2007 entre les parties'

ne permet pas pour autant d'en déduire qu'il ne s'agit pas d'une prétention.

Or, l'appelante demande bien à la cour de dire que le congé qu'elle a fait délivrer est valable contrairement à ce qu'a retenu le premier juge et que le montant de l'indemnité d'éviction doit être fixé à 1% du chiffre d'affaires annuel conformément aux documents contractuels.

Il s'agit incontestablement de prétentions dont la cour est saisie, conformément aux dispositions de l'article 954 du code de procédure civile.

Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles

Se prévalant de l'article 564 du code de procédure civile, la société intimée oppose également à l'appelante l'irrecevabilité des demandes suivantes comme étant nouvelles en cause d'appel:

* l'indemnité d'éviction qui serait due à la société [Adresse 7],

* l'expulsion de la société Vancanceole Côte d'Azur sous astreinte,

* la communication de divers documents,

* l'engagement de la responsabilité de la société [Adresse 7] pour dol,

Selon l'article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont également recevables en cause d'appel.

L'article 64 du même code dispose que constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire entend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Ainsi, une demande reconventionnelle émanant d'un défendeur en première instance est recevable pour la première fois en cause d'appel, à la condition posée par l'article 70 du code de procédure civile de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l'espèce, la SCI Lys [V] a bien la qualité de défendeur originaire dès lors que la présente instance a été introduite à l'initiative de la SAS [Adresse 3].

En outre, par les demandes qu'elle formule, la bailleresse entend bien obtenir un avantage autre que le simple rejet des prétentions adverses. De telles demandes se rattachent suffisamment aux prétentions originaires de la preneuse, comme ayant pour fondement l'exécution et les conséquences du contrat de bail régularisé entre les parties le 21 mars 2007.

Enfin, la société Lys [V] n'a pas comparu en première instance et il peut d'autant moins lui être fait grief de ne pas avoir formulé de telles demandes devant le tribunal.

Elle est donc recevable en ses demandes devant la cour.

Sur la validité du congé notifié le 21 août 2020

La société [Localité 1] [V] fait grief au premier juge d'avoir prononcé la nullité du congé litigieux en ce qu'il ne précise pas les motifs du congé alors que le congé comportant refus de renouvellement est suffisamment motivé s'il est assorti d'une offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

En vertu de l'article L 145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.

S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Le congé comportant refus de renouvellement est suffisamment motivé s'il est assorti d'une offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

La société [Localité 1] [V] communique en pièce 3 le congé qu'elle a fait notifier le 21 août 2020 à la SAS [Adresse 3] ainsi que la notification complémentaire qui lui a également été signifiée le 25 septembre 2020.

Ledit congé a été délivré pour le 31 mars 2021, soit plus de six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil, et reproduit in extenso dispositions de l'article L 145-9 du code de commerce. Il rappelle notamment au locataire qu'il peut contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction dans le délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Enfin, il ressort de ce congé et de la ' notification complémentaire congé avec offre d'indemnité d'éviction' que ' Le requérant entend mettre fin audit bail et donne congé pour le 31 mars 2021, dernier jour du trimestre civil, avec offre d'indemnité d'éviction'.

Le congé est donc suffisamment motivé et c'est à tort que le premier juge a prononcé la nullité de ce congé.

L'article L 145-28 alinéa du code de commerce dispose qu'aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et aux clauses du contrat de bail expiré. Toutefois l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des articles 6 et 7, comptez tenu de tous éléments d'appréciation.

Ainsi comme le fait observer à juste titre la société Vacanceole Ccôte d'Azur, dès lors que la bailleresse ne lui a pas réglé l'indemnité d'occupation, elle a droit au maintien dans les lieux.

La SCI Lys [V] ne peut qu'être déboutée de sa demande de condamnation de la société [Adresse 3] à libérer les locaux, objet du bail, et à lui remettre les clés sous astreinte.

Il résulte des pièces du dossier et notamment du constat d'huissier dressé le 2 avril 2021 que la bailleresse, alors qu'elle n'a pas réglé l'indemnité d'éviction, a entravé le droit au maintien dans les lieux de la preneuse en ce qu'elle a, par ruse, récupéré les clés de l'appartement et a fait changer les serrures pour empêcher la preneuse d'accéder aux locaux.

Le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI [Localité 1] [V] à restituer à la société [Adresse 3] les clés de l'appartement A [Cadastre 1] sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement passé ce délai, pendant une période de six mois à l'issue de la quelle il pourra être statué à nouveau, ne peut qu'être confirmé.

Sur la fixation de l'indemnité d'éviction

La société Vacanceole Côte d'Azur conteste l'application de la clause contractuelle prévoyant que le montant de l'indemnité d'éviction s'élève à 1% du chiffre d'affaires effectué sur l'appartement sur l'année de résiliation. Elle estime que l'indemnité d'éviction légale est due, soulignant que la société appelante verse un avenant sans date et que pour sa part, elle n'a pas signé. Elle relève que lors de la délivrance du congé, la SCI Lys [V] n'a pas mentionné l'existence de cet avenant, ni ne l'a annexé au congé, et s'en est remis aux dispositions légales puisqu'elle vise les dispositions de l'article L 145-14 du code de commerce, et n'a fait état de cet avenant que dans ses conclusions d'appelante.

La société [Localité 1] [V] lui oppose en premier lieu à l'irrecevabilité de la contestation de la clause d'indemnité d'éviction formée par l'intimée comme étant prescrite au visa de l'article L 145-60 du code de commerce.

La société [Adresse 3] affirme que le point de départ du délai biennal doit être fixé au jour de la délivrance du congé et que l'assignation qu'elle a fait délivrer le 25 juin 2021 en contestation du congé a interrompu la prescription.

Elle prétend encore que les nullités peuvent être invoquées perpétuellement par voie d'exception, ce qui est le cas en l'espèce, en ce qu'elle se retrouve en défense par rapport aux demandes formées par la SCI Lys [V].

Elle soutient, enfin, que cette clause doit être réputée non écrite dès lors que le versement de l'indemnité légale dite d'éviction est une règle d'ordre public.

La SCI Lys [V] communique en pièce 1 l'avenant au bail qui bien que n'étant pas daté, comporte un tampon avec la mention du 12 août 2015. Il précise en outre que les modifications qui suivent sont applicables à compter du 1er janvier 2015. Cet avenant comporte la clause suivante ' Conformément à l'article L 145-14 du code de commerce, en cas de résiliation en cours ou non renouvellement du bail à son échéance, le propriétaire s'expose à verser à l'exploitant une indemnité d'éviction correspondant à 1% du chiffre d'affaires effectué sur l'appartement sur l'année de résiliation. Par exemple si le chiffre d'affaires s'élève à 100.000 € sur l'année de résiliation, les indemnités d'éviction demandées seront de 1% x 10.000 € = 100 €.'

L'article L 145-60 du code de commerce précise que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Selon l'article L 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, sont réputés non écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Il convient de rappeler que ces dispositions sont applicables aux baux en cours.

L'action visant à faire réputer non écrite une clause du bail commercial qui a pour objet de faire échec au droit de renouvellement n'est pas soumise à la prescription biennale de l'article L 145-60 du code commerce et est imprescriptible.

La clause de renonciation à une indemnité d'éviction ou visant à limiter de manière forfaitaire son montant rentre dans le champ de l'application de l'article L 145-15 susvisé.

La loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel a ainsi substitué au régime de la nullité de ces clauses soumises à la prescription biennale de l'article L 145-60, le régime du réputé non écrit, qui est imprescriptible.

Par voie de conséquence, la société Valanceole est recevable en ses demandes tendant à ce que l'avenant litigieux soit écarté et que la clause forfaitaire de l'indemnité d'éviction soit réputée non écrite.

Il n'en demeure pas moins que si l'article L 145-15 répute non écrites les clauses faisant échec au droit au renouvellement, il est admis qu'un locataire puisse renoncer à ce droit, à condition qu'il soit un professionnel, que la renonciation porte sur un droit acquis et qu'elle soit expresse et non équivoque.

En l'espèce, la bailleresse bénéficiait du statut des baux commerciaux depuis la signature du bail initial le 21 mars 2007 et pouvait donc valablement renoncer à son droit à indemnité d'éviction tel que prévu à l'article L 145-14 du code de commerce en acceptant sa limitation dans un avenant régularisé plusieurs années après en 2015.

L'avenant litigieux a été établi sur un courrier à l'en-tête du locataire, la SARL Crystal Gestion, qui a été adressé aux bailleurs, les époux [P]. Il est manifeste que la société Crystal Gestion, professionnelle des baux commerciaux et des résidences de tourisme, a rédigé cet avenant avant de le soumettre aux propriétaires des locaux.

Elle a fait le choix d'insérer la clause fixant l'indemnité d'éviction de manière forfaitaire et a donc accepté de renoncer à ce droit, en étant parfaitement informée de la portée de cette renonciation, le montant de l'indemnité d'éviction auquel peut prétendre l'exploitant étant clairement explicité.

La société [Adresse 3] n'est certes pas signataire de cet avenant, il n'en demeure pas moins qu'elle est venue aux droits de la société Crystal Gestion suite à une cession du 23 avril 2018 et qu'elle a conclu ce contrat en connaissance de cause, étant précisé qu'elle est elle-même un professionnel exploitant de résidences de tourisme et qu'elle est parfaitement à même de comprendre les stipulations d'un bail commercial et de ses avenants auxquels elle a souscrit.

L'intimée a ainsi repris le fonds de commerce de la société Crystal Gestion en toute connaissance de cause de la teneur et de la portée de la clause limitant le montant de l'indemnité d'éviction à laquelle l'ancienne bailleresse avait librement consentie, étant rappelé que le congé notifié par la SCI Lys [V] se réfère à la disposition particulière contenue dans l'avenant au bail fixant l'indemnité d'éviction à 1% du chiffre d'affaires effectué sur l'appartement l'année de la résiliation.

L'appelante est donc redevable d'une indemnité d'éviction 'correspondant à 1% du chiffre d'affaires effectué sur l'appartement sur l'année de résiliation'.

La société Vacanceole sollicite l'allocation d'une somme de 24.104,26 € à titre d'indemnité d'éviction, sans expliquer l'origine de ce calcul, ni surtout s'il correspond à 1% du chiffre d'affaires effectué sur l'année de résiliation, ni sans apporter d'élément concernant la réalité du préjudice subi.

En l'absence de tout élément chiffré versé aux débats, l'indemnité d'éviction due par la SCI Lys [V] à la SAS [Adresse 3] sera fixé à 1% de son chiffre d'affaires effectué l'année de résiliation, à savoir 2021.

En outre, le congé délivré par l'appelante a mis fin au bail commercial à compter du 1er avril 2021. La preneuse est redevable d'une indemnité d'occupation, jusqu'au paiement par la bailleresse de l'indemnité d'éviction, équivalente au montant du loyer en application du bail commercial, conformément à la demande présentée en ce sens par la SCI Lys [V], laquelle n'est pas contestée par la partie adverse en son quantum. Toutefois, cette indemnité d'occupation ne sera pas due durant la période où la SAS [Adresse 7] n'a pas pu exploiter les locaux faute de remise par la bailleresse des clés.

Sur la communication des informations comptables prévue à l'article L 321-2 du code de tourisme

L'article L 321-2 du code de tourisme dispose que l'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.

Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

La société [Localité 1] [V] sollicite la communication de ces documents pour les années 2018 à 2021, soutenant que la preneuse n'a pas déféré à cette obligation.

Devant la cour, la SAS [Adresse 7] communique ses bilans pour les exercices 2019, 2021 et 2022.

Elle ne produit toutefois pas les comptes d'exploitation pour la [Adresse 8], ni de bilans annuels précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

Il sera donc fait droit à la demande de la société [Localité 1] [V], sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une astreinte en ce que l'appelante ne démontre pas avoir réclamé avant la présente procédure lesdits documents et qu'il n'est pas établi que l'intimée ne va pas y satisfaire.

Sur le préjudice subi pour l'entrave abusive au maintien dans les lieux

La SAS [Adresse 3] réclame l'allocation d'une somme de 20.000 € en réparation de ce préjudice.

Si elle ne s'explique pas sur le quantum ainsi sollicité, il reste que la SCI [Localité 1] Maratagon a procédé à compter du mois d'avril 2021 au changement des serrures afin de reprendre possession des lieux, entravant le droit du preneur au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction conformément à l'article L 145-28 du code de commerce. Il est établi que par ce comportement, l'intimée a été empêchée d'exploiter et qu'elle a été contrainte de diligenter plusieurs procédures pour obtenir la restitution des clés. Elle a donc subi un préjudice en lien avec les multiples tracas auxquels elle a dû faire face, justifiant qu'il lui soit alloué une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

L'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre du présent litige.

Vu l'article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Déclare la SCI [V] recevable en ses demandes en cause d'appel,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Grasse déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné la SCI Lys [V] à restituer à la société [Adresse 3] les clés de l'appartement A [Cadastre 1] sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement passé ce délai, pendant une période de six mois à l'issue de la quelle il pourra être statué à nouveau,

Et statuant à nouveau,

Déboute la société Vacanceole Côte d'Azur de sa demande en nullité du congé délivré par la SCI Lys [V] le 21 août 2020,

Rappelle que la société [Adresse 3] a droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement par la SCI Lys [V] de l'indemnité d'éviction,

Déboute en conséquence la SCI Lys [V] de sa demande de condamnation de la société [Adresse 3] à libérer les locaux et à lui restituer les clés sous astreinte,

Dit que la société Vacanceole Côte d'Azur est recevable à invoquer le caractère réputé non écrit de la clause minorant l'indemnité d'éviction,

Sur le fond, dit que cette clause doit recevoir application,

Fixe, en conséquence, l'indemnité d'éviction due par la SCI Lys [V] à la société [Adresse 3] à 1% du chiffre d'affaires effectué par l'exploitant sur l'année de résiliation et condamne la SCI Lys [V] à verser cette indemnité à la société [Adresse 3],

Condamne la société Vacanceole Côte d'Azur à verser à la SCI Lys [V] une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer dû à compter du 1er avril 2021 et jusqu'au paiement à son profit de l'indemnité d'éviction,

Dit que cette indemnité d'occupation ne sera pas due durant la période où la société [Adresse 3] n'a pas pu exploiter les locaux faute de remise par la bailleresse des clés des locaux loués,

Condamne la société Vacanceole Côte d'Azur à communiquer à la SCI Lys [V]:

- les bilans détaillés et certifiés des années 2018, 2019, 2020 et 2021,

- les comptes d'exploitation détaillés et certifiés des années 2018, 2019, 2020 et 2021, comportant notamment le détail des taux de remplissage pour chaque mois de l'activité saisonnière et le montant détaillé des principales catégories de dépenses et recettes et leur évolution mois par mois, justifiés par des documents comptables certifiés,

Dit n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte,

Condamne la SCI Lys [V] à verser à la société [Adresse 3] la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice subi pour l'entrave abusive au maintien dans les lieux,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre du présent litige,

Dit que les dépens de première instance et de la procédure d'appel seront supportés d'une part par la SCI Lys [V] et, d'autre part par la société [Adresse 3], à hauteur de 50 % chacune.

Le Greffier, La Vice-Présidente en lieu et place de la présidente empêchée,