Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 21 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me ULMANN
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me BERREBI, Me ULMAN 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/09043 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DANFG

N° MINUTE : 




Assignation du :
25 Juillet 2025






JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND 
rendu le 21 Mai 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, société OPTIMMO GESTION, SAS elle-même représentée par sa Présidente, société KORIM, SARL, elle-même représentée par son gérant,
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0289


DÉFENDERESSE

Madame [N] [J] [H] divorcée [A]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Représenté par Maître Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0449



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Décision du 21 Mai 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/09043 - N° Portalis 352J-W-B7J-DANFG

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition. 

DÉBATS

À l’audience du 07 Avril 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 21 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

Mme [N] [J] [H] divorcée [A] est propriétaire des lots de copropriété n°9 et 25 d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 4 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble l’a fait mettre en demeure de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 25 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à Paris a fait assigner Mme [N] [J] [H] divorcée [A] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Lors de l'audience de plaidoiries du 7 avril 2026, le syndicat des copropriétaires s’est référé aux prétentions et moyens formulés dans ses dernières conclusions et a demandé à la présente juridiction de :

« Vu l’article 1231-6 du Code Civil, 
Vu les articles 514 et 515, 695 et 700 du Code de Procédure Civile, 
Vu les articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 481-1 et 839 du Code de Procédure Civile, Vu l'article 55 du décret du 17 mars 1967, 

Condamner Madame [N] [J] [A] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 36.649,65 euros au titre des charges et appels de fonds travaux impayés, arrêtés au 2 mars 2026, appel du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 5 décembre 2023, sur la somme de 15.593,96 € et à compter de la date de l’assignation pour le surplus,
Condamner Madame [N] [J] [A] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 4.077,51 € euros au titre des provisions à échoir de l’année 2026, Décision du 21 Mai 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/09043 - N° Portalis 352J-W-B7J-DANFG


Condamner Madame [N] [J] [A] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] une indemnité de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, 
Dire que les frais exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pour le recouvrement de sa créance seront à la charge exclusive de Madame [N] [J] [A] [H], -
Condamner Madame [N] [J] [A] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, 
La condamner aux entiers dépens. 
Rappeler l’exécution provisoire de droit. »
Invité à présenter ses observations sur la régularité de la mise en demeure prévue par les dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il a indiqué que celle-ci était conforme.

Représentée, Mme [N] [J] [H] a repris oralement les prétentions et moyens formulés dans ses dernières conclusions et demandé à la présente juridiction, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de : 

Déduire de l’arriéré des charges réclamées, la somme de 1 246,60 € correspondant à des frais non justifiés et non dus par Madame [M] [J] [V] ; 
Reporter sur une durée de deux ans le paiement par Madame [M] [J] [V] de l’arriéré des charges de copropriété réclamées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] ; 
Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts ; 
Rejeter la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
Ecarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ; 
Laisser les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 5].À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

Sur ce,

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l'article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une lettre recommandée avec accusé de réception présenté le 4 mars 2025 qui ne met pas en demeure Mme [N] [J] [H] divorcée [A] de régler sous trente jours une provision échue et impayée, mais un arriéré de charges d’un montant de 30.652,99 euros.

Cette mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu'en cas de défaut de paiement d'une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l'intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l'exercice en cours.

Ce n'est en effet qu'en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d'obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l'article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l'article 19-2 susvisé énonce que ce n'est qu'après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l'absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n'aurait en effet plus lieu d'être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d'assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d'une procédure orale et simplifiée, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure du 4 mars 2025 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.


PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Mai 2026.


La Greffière La Présidente