TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me AGAMI
Copies certifiées conformes
délivrées le:
à Me AGAMI, Me LOREK
■
Charges de copropriété
N° RG 24/13107 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C5CBW
N° MINUTE :
Assignation du :
23 Octobre 2024
JUGEMENT
rendu le 21 Mai 2026
DEMANDEUR
Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet DENFERT-IMMO - CABINET JOURDAN, Société par actions simplifiée, agissant poursuites et diligences de son représentant légal.
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représenté par Maître Eric AGAMI de la SELEURL AGAMI & ASSOCIES - AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0334
DÉFENDEUR
La S.C.I. HORIZON, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représenté par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1707
Décision du 21 Mai 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/13107 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CBW
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.
DÉBATS
À l’audience du 11 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 21 Mai 2026.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SCI HORIZON est propriétaire des lots de copropriété n° 1118 et 1119 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 14ème.
Par exploit d'huissier signifié le 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] à Paris 14ème a fait assigner LA SCI HORIZON en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 6 mars 2025.
*
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Vu les articles 1104 et suivants du code civil, l’article 1231-6 du code civil, les dispositions des articles 10 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les dispositions du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété du 22 juin 2023, le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 22 mai 2024, le courrier simple et recommandé de mise en demeure du 8 janvier 2024, le courrier simple et recommandé de mise en demeure du 31 mai 2024,
la présente assignation, les pièces versées aux débats,
CONDAMNER la SCI HORIZON à lui payer la somme de 44.565,67€ au titre des charges de copropriété échues et impayées arrêtées au 5 octobre 2025,
DIRE que ces sommes seront augmentées de l'intérêt au taux légal à compter du 8 janvier 2024 conformément à l'article 36 du décret du 17 mars 1967,
Décision du 21 Mai 2026
Charges de copropriété
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REFUSER tout délai de paiement à la SCI HORIZON,
CONDAMNER la SCI HORIZON à le dédommager pour résistance abusive à hauteur de 5.000 € en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil,
CONDAMNER la SCI HORIZON à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré ainsi que tous les frais engagés, y compris ceux afférents à l’exécution par toute voie légale, notamment les frais des articles 10 et 12 du Décret du 8 mars 2001 portant tarification des actes d’Huissier de Justice.
La SCI HORIZON a constitué avocat le 5 mars 2025 mais n’a pas conclu.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 26 novembre 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 11 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
1 - Sur la demande principale en paiement
Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
Décision du 21 Mai 2026
Charges de copropriété
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*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires) que la SCI HORIZON est propriétaire des lots de copropriété n° 1118 et 1119 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à Paris 14ème.
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 26 janvier 2023, 22 juin 2023 et 22 mai 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux (pièces n° 25, 26 et 28 du syndicat des copropriétaires),
- les attestations de non-recours afférentes (pièces n° 27 et 29 du syndicat des copropriétaires),
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièces n° 30 et 38 du syndicat des copropriétaires).
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges impayées entre le 1er trimestre 2023 et le 5 octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, en demandant d’inclure dans la condamnation à venir le « solde antérieur » figurant au début de l’extrait de compte consolidé au 5 octobre 2025 (pièce n° 35 du syndicat des copropriétaires), d’un montant de « 24.339,21 € », en exposant que ce solde correspond aux « charges impayées sur les quatre trimestres 2023 » et aux « sommes non recouvrées au titre des condamnations pour des charges impayées antérieures ». Il demande ainsi d’inclure « le montant des charges impayées déjà compris dans la précédente condamnation arrêtée aux charges du 4ème trimestre 2022 » (dernières conclusions du syndicat des copropriétaires, page 12). Or, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter un second titre de recouvrement afférent à des charges impayées ayant déjà donné lieu à la délivrance d’un titre. Il ressort du décompte relatif aux charges dues sur la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2024 (pièce n° 22 du syndicat des copropriétaires) et de l’extrait du grand livre afférent au compte de la SCI HORIZON du 1er janvier 2024 au 5 octobre 2025 (pièce n° 37), que le compte individuel de copropriétaire de la SCI HORIZON est débiteur, s’agissant des charges dues du 1er janvier 2023 au 5 octobre 2025 (4ème trimestre inclus), de 29.877,43 €.
La SCI HORIZON ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 29.877,43 € au titre des charges de copropriété échues et impayées, relatives aux lots n° 1118 et 1119, du 1er janvier 2023 au 5 octobre 2025, appel provisions et fonds travaux du 4ème trimestre 2025, appel « ravalement tranche 3 » et appel « étude travaux étanchéité dalle jardin » des 1er octobre 2025 inclus.
Faute de produire les accusés de réception des lettres recommandées en date des 8 janvier 2024 et 31 mai 2024 (pièces n° 23 et 24 du syndicat des copropriétaires), les intérêts au taux légal courront à compter du 23 octobre 2024, date de la délivrance de l’assignation, sur la somme de 18.828,55 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.
Décision du 21 Mai 2026
Charges de copropriété
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Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des charges de copropriété impayées.
2 - Sur la demande indemnitaire
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI HORIZON de ses obligations.
Il ressort des pièces communiquées que la SCI HORIZON a d’ores et déjà été condamnée à dix reprises à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges (jugements et ordonnances des 18 septembre 2008, 26 janvier 2009, 3 juillet 2012, 29 octobre 2014, 9 février 2015, 31 août 2015, 23 mai 2016, 4 juillet 2017, 26 juillet 2019, 2 octobre 2019, pièces n° 8 à 19 du syndicat des copropriétaires).
Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré dix précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.
Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.
En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer la SCI HORIZON comme un débiteur de bonne foi.
Il conviendra en conséquence de condamner la SCI HORIZON à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.
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3 - Sur les demandes accessoires
La SCI HORIZON, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.
Tenue aux dépens, la SCI HORIZON sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
Condamne la SCI HORIZON à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 14ème la somme de 29.877,43 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, relatives aux lots n° 1118 et 1119, du 1er janvier 2023 au 5 octobre 2025, appel provisions et fonds travaux du 4ème trimestre 2025, appel « ravalement tranche 3 » et appel « étude travaux étanchéité dalle jardin » des 1er octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024 sur la somme de 18.828,55 €, et à compter du présent jugement pour le surplus,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] du surplus de sa demande formée au titre des charges de copropriété impayées,
Condamne la SCI HORIZON à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 14ème la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,
Condamne la SCI HORIZON à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 14ème la somme de 2.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI HORIZON aux entiers dépens de l’instance.
Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Mai 2026.
La Greffière La Présidente