Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 21 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me [Localité 2]
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me [Localité 2] 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/05715 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-C7WZK

N° MINUTE : 




Assignation du :
06 Mai 2025






JUGEMENT 
rendu le 21 Mai 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 1] – [Localité 3] représenté par son syndic, le cabinet PICKERING REAL ESTATE, SARL, agissant en la personne de Monsieur [Y] [L], gérant, domicilié à même adresse, 
[Adresse 2]
[Localité 4]

Représenté par Maître Juliette CROS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G725


DÉFENDEUR

Monsieur [A] [X]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Non représenté 

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.


Décision du 21 Mai 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/05715 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7WZK

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition. 

DÉBATS

À l’audience du 11 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 21 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Par exploit d'huissier signifié à étude le 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] a fait assigner M. [A] [X] aux fins de demander : 

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 
les pièces produites, 
 
CONDAMNER M. [A] [J] (sic) à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 4], représenté par le cabinet PICKERING REAL ESTATE, une somme de 13.990,52 € selon décompte au 1er avril 2025 à parfaire au jour de l’exécution du jugement, au titre des charges de copropriété afférentes aux lots de copropriété n°33, 43, 83 et 84, assortie de l’intérêt au taux légal avec anatocisme à compter de la première mise en demeure du 9 mai 2023 ; 
 
CONDAMNER M. [A] [J] (sic) à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 4], représenté par le cabinet PICKERING REAL ESTATE, une somme de 3.000 €, en réparation de son préjudice distinct causé par la privation de ces fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; 
 
CONDAMNER M. [A] [J] (sic) à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 4], représenté par le cabinet PICKERING REAL ESTATE, une somme de 2.500 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance ; 
 
ORDONNER l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), M. [A] [X] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.
Décision du 21 Mai 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/05715 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7WZK

La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 janvier 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 11 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

L’action en recouvrement des charges de copropriété appartient au syndicat des copropriétaires. Comme tout demandeur à une action, il lui appartient de prouver que le copropriétaire qu’il assigne est effectivement débiteur des sommes réclamées (Civ. 3ème, 16 décembre 1987, n° 86-15.525). Il est donc tenu de produire tous les documents utiles pour justifier sa demande. 

En application de l'article 1315 du code civil, devenu l'article 1353, il appartient donc au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire. 

*
En l'espèce, en premier lieu, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 3] ne justifie par aucune pièce de ce que M. [A] [X] (identité mentionnée sur l’acte de signification de l’assignation ainsi qu’en première page de l’assignation) ou M. [A] [J] (identité mentionnée dans le dispositif de l’assignation) ou M. [A] [R] (identité mentionnée sur le compte n° 450-405303 produit dans la pièce n° 3 incluse au dossier de plaidoirie) serait propriétaire des lots n° 33, 43, 83 et 84 au sein de l’immeuble (aucun extrait de matrice cadastrale ou autre justificatif de propriété). 

En deuxième lieu, le syndicat des copropriétaires sollicite, en principal, le paiement de la somme de 13.990,52 € au titre de l’arriéré de charges, frais inclus, au 1er avril 2025 en exposant, au sein de son assignation, le décompte suivant : 
« Arriéré du 1er juillet au 31 décembre 2023 : 3.195,99 € :
- Provisions pour charges de l’exercice 2023 : 2.832,99 € selon détail ci-après : 
• Provision 3ème T 2023 (solde) :1.043,75 € 
• Provision 4ème T 2023 :1.789,24 € 
- Appels de travaux du 2 juillet 2021 :195,00 € 
- Frais de relance : 168,00 € 
• Relance du 16 juin 2021 : 30,00 € 
• Relance du 4 novembre 2021 : 30,00 € 
• Relance du 16 juin 2023 :108,00 €
- Arriéré du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025 :10.794,53 € :
- Provisions pour charges 2024 et 2025 :10.315,30 € selon détail ci-après : 
• Provision 1er T 2024 : 1.719,00 € 
• Provision 2ème T 2024 : 1.719,00 € 
• Provision 3ème T 2024 : 1.719,00 € 
• Provision 4ème T 2024 : 1.719,00 € 
• Provision 1er T 2025 : 1.711,60 € 
• Provision 2ème T 2025 : 1.727,70 € 
- Appels de travaux 2024 : 395,23 € :
• Appels de travaux du 1er janvier 2024 : 64,97 € 
• Appels de travaux du 1er juillet 2024 : 27,06 € 
• Appels DTG 2024 : 303,20 €
- Frais de relance : 84,00 € 
• Relance du 19 janvier 2024 : 24,00 € 
• Relance du 1er mars 2024 : 60,00 € ». 

Si le syndicat des copropriétaires produit les procès-verbaux des assemblées générales des 7 juillet 2020, 6 octobre 2021, 12 octobre 2022, 5 juillet 2023 (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires) par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a notamment fixé les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux, ainsi que les attestations de non-recours afférentes (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires), il ne produit pas le procès-verbal de l’assemblée générale justifiant des charges réclamées au titre des deux premiers trimestres de l’exercice 2025. 

En outre, il ne produit pas les documents comptables justifiant de sa créance puisqu’il se contente de produire, non pas la pièce « n° 6 » intitulée « relevé de compte de copropriétaire au 1er avril 2025 » au sein du bordereau de pièces annexé à son assignation, mais une pièce n° 3, qui correspond : 
Décision du 21 Mai 2026
Charges de copropriété
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- d’une part, à un document non sourcé mais correspondant a priori à des extraits du grand livre relatifs au compte copropriétaire n° « 450 – 405303 » de « M. [R] [A] », sur la période du 31 décembre 2018 au 1er juillet 2023, ne comprenant pas la période concernée par la créance réclamée à compter du 2 juillet 2023, alors même que le syndicat des copropriétaires expose dans ses conclusions qu’un paiement de 15.000 € serait intervenu le 31 juillet 2024, 
- d’autre part, un relevé de compte individuel de copropriété relatif au compte n° « 45000004 » de « M. [X] [A] » sur la période du 1er janvier 2024 au 1er mars 2024, ne comprenant pas la période concernée par la créance réclamée du 2 mars 2024 au 1er avril 2025. 

Le relevé de compte individuel de charges du copropriétaire débiteur ne peut servir à lui-seul à établir la créance (ex. : Civ. 3ème, 16 octobre 1991, n° 89-15.991, premier moyen). Le syndicat des copropriétaires ne produit aucun document comptable sur l’ensemble de la période concernée (extraits complets du grand livre, ou décomptes de répartition des charges ou appels de fonds), de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier le caractère justifié de la créance.

Dans ces conditions, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes. 

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, gardera à sa charge les dépens exposés. 

Aucune circonstance ne justifie d'écarter l'exécution provisoire, de droit, du présent jugement.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] de l’intégralité de ses demandes ; 

Laisse au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] la charge des dépens exposés, 

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.



Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Mai 2026.


La Greffière La Présidente