Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 21 mai 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me ROY-THERMES 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me ROY-THERMES 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 26/04253 - 
N° Portalis 352J-W-B7K-DBZY6

N° MINUTE : 




Assignation du :
17 Mars 2026






JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND 
rendu le 21 Mai 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société DOMINIQUE G FESSART (FESSART IMMOBILIER), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2] 
[Localité 2]

Représenté par Maître Patricia ROY-THERMES de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0399




DÉFENDEURS

Monsieur [W] [A] [U] [G] [S] (MINEUR) représenté par sa [Localité 3] Madame [C] [B]

Madame [F] [N] [V] [X] [S]
Madame [E] [R] [P] [S]
[Adresse 3]
[Localité 4] 

Non représentés 



Décision du 21 Mai 2026
Charges de copropriété
 N° RG 26/04253 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBZY6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition. 

DÉBATS

À l’audience du 07 Avril 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 21 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [B] [Z], Mme [F] [B] [Z] et M. [W] [B] [Z] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n°300, 486 et 487 d'un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 5].

Par lettres recommandées avec avis de réception présentés le 6 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les a fait mettre en demeure de payer une somme de 1.004,67 euros correspondant à l’appel de fonds du 4ème trimestre 2025.

Par exploits d'huissier signifiés le 17 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à Paris a fait assigner Mme [E] [B] [Z], Mme [F] [B] [Z] et M. [W] [B] [Z], ce dernier représenté par sa mère Mme [C] [B], devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

- 12.600,31 euros au titre des charges impayées au 16 janvier 2026, avec intérêt au taux légal à compter du 4 novembre 2025.
- 4.327,92 euros au titre des provisions non encore échues de l’exercice 2026, avec intérêt au taux légal à compter du 04 novembre 2025.
- 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.
- 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction au bénéfice de Maître Patricia Roy Thermes en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Lors de l'audience de plaidoiries du 7 avril 2026, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s'en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation.
Décision du 21 Mai 2026
Charges de copropriété
 N° RG 26/04253 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBZY6

Les assignations ont été délivrées selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier). Les consorts [B] [Z] n'ont pas constitué avocat et il sera donc statué par jugement réputé contradictoire.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot » ainsi qu' « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation », le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application des articles 14-1 et 14-2-1 de la même loi, pour faire face, d'une part, au budget voté au titre des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, d'autre part, aux travaux dont la liste est légalement fixée, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ainsi qu'une provision pour travaux correspondant à un pourcentage de ce budget prévisionnel; le budget prévisionnel et la provision pour travaux sont appelés le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l'assemblée générale par provisions égales au quart du budget voté.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 21 Mai 2026
Charges de copropriété
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De plus, en application des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

L'article 19-2 de la loi n° 65-557 prévoit qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 de la même loi, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article dispose également que le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles et que cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Sur ce,

Aux termes de trois mises en demeure par lettre recommandée avec accusés de réception présentés le 6 novembre 2025, visant le délai de 30 jours défini à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a formellement mis en demeure les consorts [B] [Z] d'avoir à régler le montant de la provision impayée du 4ème trimestre 2025 à hauteur de 1.004,67 euros.

Faute pour ces derniers d'avoir réglé cette provision dans le délai de 30 jours de la mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à agir selon la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

deux relevés de propriété délivrés les 26 juin 2025 et 06 novembre 2025, un courrier de l’étude notariale Lemoine et [H] du 25 septembre 2024 ainsi qu’une sommation interpellative du 15 novembre 2024 établissant que les consorts [B] [Z] sont propriétaires indivis des lot n°300, 486 et 487 dans l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5].
les procès-verbaux de l’assemblée générale du 17 octobre 2024 et du 23 juin 2025 approuvant les comptes et comptes travaux des exercices 2023 et 2024 ainsi que les budgets prévisionnels 2025 et 2026.
un décompte individuel de charges arrêté au 16 janvier 2026 faisant apparaître un solde débiteur à cette date de 12.600,31 euros.
Il résulte de ces éléments que Mme [E] [B] [Z], Mme [F] [B] [Z] et M. [W] [B] [Z] sont redevables de la somme de 10.928,92 euros au titre des charges échues au 31 décembre 2025 (appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 inclus), déduction faite des frais.

Le règlement de copropriété stipule en page 145 que : «  Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat , lequel pourra, en conséquence, exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis. »

En vertu de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. 

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2025.

Sont concernées par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 les provisions pour charges non encore échues au titre de l'exercice en cours à la date de la mise en demeure, soit l'exercice 2025. 

Les provisions pour charges non encore échues relatives aux exercices des budgets annuels postérieurs à la date de la mise en demeure ne sont pas exigibles et le syndicat des copropriétaires ne pourra donc qu'être débouté de sa demande en paiement des provisions non échues de l'exercice 2026.

Sur les frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. 

Les sommes réclamées à ce titre avant les mises en demeure présentées le 6 novembre 2025 ne peuvent donc être allouées sur ce fondement au syndicat des copropriétaires, qui sera débouté de ce chef de demande.

Sur la demande de dommages et intérêts
Décision du 21 Mai 2026
Charges de copropriété
 N° RG 26/04253 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBZY6

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements des copropriétaires à l'obligation de paiement des charges, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance des consorts [B] [Z] dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l'origine des difficultés de trésorerie alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [E] [B] [Z], Mme [F] [B] [Z] et M. [W] [B] [Z], qui succombent à l'instance, seront condamnés solidairement aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de la SCP Cordelier & Associés -Maître Patricia Roy, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, ils seront également condamnés solidairement à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles. 

L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.



PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [E] [B] [Z], Mme [F] [B] [Z] et M. [W] [B] [Z], ce dernier représenté par Mme [C] [B], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] les sommes suivantes :

10.928,92 euros au titre des charges impayées au 31 décembre 2025 (appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2025.
1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE solidairement Mme [E] [B] [Z], Mme [F] [B] [Z] et M. [W] [B] [Z] aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de la SCP Cordelier & Associés - Maître Patricia Roy.

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] du surplus de ses demandes.

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Mai 2026.


La Greffière La Présidente