Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 21 mai 2026

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître FOIRIEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/05772 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBKBJ

N° MINUTE : 
3 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 21 mai 2026

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS MAVILLE IMMOBILIER - [Adresse 2]

représenté par Maître FOIRIEN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #U0008


DÉFENDEUR
Monsieur [K] [E], 
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 février 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 mai 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 21 mai 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/05772 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBKBJ

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [E] est propriétaire des lots n°20 et 41 dans l'immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, a assigné M. [K] [E] devant le tribunal judiciaire de PARIS – pôle civil de proximité en paiement des sommes suivantes:
- 2722,98 euros au titre des charges de copropriété au 1er octobre 2025, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 10 mars 2025,
- 956,10 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,
- 2000 euros de dommages et intérêts,
- 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

A l’audience du 27 février 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions écrites soutenues oralement, signifiées au défendeur le 20 février 2026, au terme desquelles il a actualisé sa demande au titre des charges à la somme de 3026,72 euros au 1er janvier 2026 et à la somme de 1059,75 euros au titre des frais nécessaires.

Au soutien de sa demande, il a fait valoir que M. [K] [E] ne payait pas régulièrement ses appels de charges et que cela entraînait pour lui des difficultés de gestion. 

Assigné à étude, M. [K] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- une attestation de propriété concernant l'immeuble et relatif aux lots n°20 et 41,
- les appels de charges, provisions sur charges, et travaux pour la période du 2ème trimestre 2024-2025 au 2ème trimestre 2025-2026,
- les régularisations de charges 2023-2024 et 2024-2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 16 février 2023, 6 février 2024, 17 décembre 2024 et 18 décembre 2025 comportant :
o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2023-2024, 2024-2025 et 2025-2026,
o approbation des comptes 2023-2024 et 2024-2025,
o vote des travaux et dépenses suivantes : mission architecte assainissement réseaux (assemblée générale du 6 février 2024, résolution 15) et réfection local poubelles (assemblée générale du 6 février 2024, résolution 20),
- facture badge d’entrée,
- un décompte en date du 9 février 2026,
- le contrat de syndic.

En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 3026,72 euros selon décompte du 9 février 2026, 2ème appel 2025-2026 inclus.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mars 2025 sur la somme de 1005,04 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1717,94 euros et de la signification des conclusions pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l'espèce, les frais sollicités s’élèvent à la somme totale de 1059,75 euros décomposée comme suit :
- 72 euros de mise en demeure,
- 150 euros de frais de transmission de dossier au commissaire de justice,
- 134,10 euros de frais de commissaire de justice (sommation de payer),
- 600 euros de suivi de contentieux,
- 103,65 euros de frais d’assignation et de placement.

Il n’est pas justifié de diligences particulières et exceptionnelles s’agissant de la transmission du dossier au commissaire de justice et de suivi de contentieux. Les frais d’assignation et de placement sont des dépens. L’ensemble de ces demandes sera rejeté.

L’envoi d’une mise en demeure le 10 mars 2025 est justifié. En revanche, la délivrance d’une sommation de payer deux mois après mise en demeure est un choix du syndic qui ne sera pas indemnisé.

Au regard de ces éléments, la somme de 72 euros sera allouée au titre des frais.

Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l'espèce, il est établi que M. [K] [E] ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété puisqu’il n’a procédé à aucun paiement depuis le 10 octobre 2024. Toutefois, le montant de la dette et les tantièmes détenus (41/3036) ne justifient pas sa condamnation à payer des dommages et intérêts, aucun préjudice distinct du retard de paiement n’étant par ailleurs démontré.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au regard de la facture communiquée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, les sommes suivantes :
- 3026,72 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte du 9 février 2026, 2ème appel 2025-2026 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 10 mars 2025 sur la somme de 1005,04 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1717,94 euros et de la signification des conclusions pour le surplus,
- 72 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [E] aux dépens,

RAPPELLE l'exécution provisoire de droit. 


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026, et signé par la juge et la greffière susnommés.
 
 
La greffière, La juge