Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab B3 — 22 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B 


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 13/10136 - N° Portalis DBW3-W-B65-P7VK

AFFAIRE : 

Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE TREGOR LITTORAL( la SELARL CABINET BISMUTH)
C/ 
[H] [I], représenté par la SELAS GOBERT & ASSOCIES, la SELARL [H] [Z] - VALERIE GABARRA - [B] [F]
, [E] [W], représenté par la SCP RIBON - KLEIN
, S.A.S. LCS ET ASSOCIES, représentée par la SCP RIBON - KLEIN
, [H] [D], représenté par la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS
, S.C.P. [H] [D] [S] [A] [Y], représentée par la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS


Grosse délivrée le
22 Mai 2026 
À 
-la SELARL CABINET BISMUTH

- la SELAS GOBERT & ASSOCIES

-la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS

-la SCP RIBON - KLEIN

-
-

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l'audience Publique du 27 Mars 2026
 
Les avocats acceptent que l’audience soit tenue par deux magistrats rapporteurs en application de l’article 805 du Code de Procédure Civile

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe
 QUINOT Chloé, Juge placée

Greffier : DAHMANI Nadia


A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 22 Mai 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2026

Chloé QUINOT, Juge placée, chargée du rapport a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré :

Président : HERBONNIERE Isabelle, Première Vice-Présidente adjointe
 BERBIEC Alexandre, Juge
 QUINOT Chloé, Juge placée

Greffier : DAHMANI Nadia



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort



NOM DES PARTIES


DEMANDERESSE

CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE TREGOR LITTORAL prise en la personne de ses représentants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Michaël BISMUTH de la SELARL CABINET BISMUTH, avocats au barreau de MARSEILLE et Maître Pierre-François VEIL de la SCP DUBARRY LE DOUARIN VEIL, avocats au barreau de PARIS



C O N T R E

DEFENDEURS

Monsieur [H] [I]
né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Christophe JERVOLINO de la SELAS GOBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE et, Maître Valérie GABARRA de la SELARL PHILIPPE GUIEU - VALERIE GABARRA - MICHEL PRUD’HOMME, avocats au barreau de GRENOBLE

Monsieur [E] [W]
né le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 3] (ALGERIE) 
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.A.S. LCS & ASSOCIES, NOTAIRES DU [Localité 4] [Localité 5] prise en la personne de ses representants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON - KLEIN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [H] [D]
né le [Date naissance 3] 1965 à [Localité 6] (RHONE)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE

S.C.P. [H] [D] [S] [A] [Y], prise en la personne de ses representants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Thomas D’JOURNO de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocats au barreau de MARSEILLE


*****


EXPOSE DU LITIGE



[H] [I] a acquis plusieurs biens immobiliers à l’aide de quinze emprunts, souscrits auprès sept banques différentes pour un montant total de 2.088.277,00 € au sein des diverses résidences comme suit : 
2 lots au sein de la [Adresse 7] ;5 lots au sein de la [Adresse 8] ;1 lot au sein de la résidence [Localité 7] [Adresse 9] ;1 lot au sein de la résidence hôtelière [Localité 8] ;3 lots au sein de la résidence [Etablissement 1] ;1 lot au sein de la résidence [Localité 9] ;1 lot au sein de la [Adresse 10] ;1 lot au sein de la [Adresse 11] [Adresse 12]. 
Afin de financer l'acquisition en l’état futur d’achèvement d’un appartement (lot n°24) au sein de la résidence « [Adresse 13] » sis à [Localité 10] [Adresse 14] », [H] [I] a accepté le 24.12.2008 une offre de prêts émise le 10.12.2008 par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE TREGOR LITTORAL relative à un prêt n°07354955945 05 d’un montant de 91.460€ et un prêt relais prévente n°07354955945 06 d’un montant de 17.828€.

L’acte de prêt a été renouvelé en la forme authentique le 5 février 2009 devant Me [E] [W], notaire à [Localité 11].

Il n’en a pas honoré toutes les échéances, de sorte que l’établissement prêteur lui a notifié la déchéance des termes le 2 juin 2010.

*

Exposant avoir été victimes d'agissements frauduleux de la société APOLLONIA, agent immobilier s'étant présenté comme gestionnaire de patrimoine immobilier et intermédiaire en opérations de banque, les ayant conduits à s'endetter de façon inconsidérée, et mettant en cause la responsabilité de plusieurs établissements bancaires, ainsi que des notaires intervenus dans le cadre de ces opérations, nombreux particuliers dénonçant des agissements similaires, ont déposé une plainte auprès du procureur de la République près le tribunal de grande instance de Marseille, qui a ouvert une information judiciaire, notamment, d'escroquerie en bande organisée et faux en écritures publiques.

Une ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel a été rendue courant 2022 ; elle a été partiellement confirmée par un arrêt de la chambre de l’instruction de la cour d’appel d’[Localité 11] en date du 15 mars 2023. La chambre criminelle de la Cour de cassation a rejeté les pourvois formés sur cet arrêt.
Un jugement a été rendu le 15 janvier 2026 par le tribunal correctionnel de Marseille. Il en a été interjeté appel.
*

Par actes d’huissiers du 01 et 03 décembre 2009, [H] [I] a assigné la société APOLLONIA, et plusieurs établissements bancaires, dont la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE TREGOR LITTORAL, et la SCP [U]-[Y] devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE en indemnisation des préjudices subis du fait de ces opérations et en déchéance du droit aux intérêts. 

Cette procédure est enregistrée sous le n° de RG 10/1662.

Par ordonnance du 7 juin 2010 le juge de la mise en état du tribunal de céans a ordonné le sursis à statuer « jusqu’à ce qu’une juridiction se soit prononcée définitivement sur les faits dénoncés » et la radiation de l’affaire. 



*

Parallèlement, par acte d’huissier en date du 1er juin 2012, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE TREGOR LITTORAL, a assigné devant le tribunal de grande instance de VALENCE [H] [I] en principal au paiement de la somme de 124.328,66€ augmenté des intérêts au taux conventionnel à compter du 20.10.2010 au titre des prêts qu’elle lui a consenti. 

Par jugement en date du 21.02.2013, le tribunal de grande instance de VALENCE a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture et renvoyé les parties à une audience de mise en état. 
Par ordonnance du 27.06.2013, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de VALENCE a fait droit à l’exception de connexité et s’est dessaisi au profit du tribunal de grande instance de MARSEILLE. 
Cette décision a été confirmée le 03.02.2014 par la cour d’appel de [Localité 12].

Cette procédure est arrivée au service de l’enrôlement le 07.08.2013 et a été enregistrée sous le RG n°13/10136.

*

Par ordonnance du juge de la mise en état de céans en date du 18.05.2017, il a été :
Ecarté des débats les conclusions et les pièces 92 à 103 notifiées par [H] [I] le 03 avril 2017,Rejeté la demande de sursis à statuer formée par [H] [I],Rejeté la demande de communication de pièces formée par [H] [I],Condamné [H] [I] à verser à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE TREGOR LITTORAL la somme de 1.000,00 Euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,Rejeté la demande formée par [H] [I] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,Renvoyé la cause et les parties à l'audience de mise en état et enjoint à [H] [I] de conclure au fond pour cette date,Condamné [H] [I] aux dépens de l’incident.
-
Par ordonnance en date du 17.05.2018, le juge de la mise en état a sursis à statuer sur l'action en paiement jusqu'à ce qu'une décision définitive ait été rendue sur l'appel interjeté à l'encontre de l'ordonnance du 18 mai 2017 et réservé les dépens de l’incident.
Par arrêt du 13.09.2018, la cour d’appel d’[Localité 11] a confirmé l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 18.05.2017.

*

Par ordonnance du 21.11.2019, le juge de la mise en état a disjoint la présente action en paiement enregistrée sous les RG N° 13/10136 de l’action en responsabilité enregistrée sous le N°10/1662. 
*


Par ordonnance du 20.10.2022, le juge de la mise en état a ordonné la radiation de l’incident de sursis à statuer formé par [H] [I].

*

Par ordonnance en date du 01.02.2024, le juge de la mise en état a : 
Rejeté la demande de communication de pièces formée par [H] [I] ; Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état ;Avisé les parties que faute de nouvelles conclusions, il sera ordonné la clôture de la procédure et sa fixation ;Rejeté toutes les autres demandes des parties ; Condamné [H] [I] à payer à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE TREGOR LITTORAL la somme de 3 000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens de l’incident.

*

Le 04 octobre 2024, [H] [I] a assigné en intervention forcée [E] [W] et la société par actions simplifiées [Adresse 15], [H] [D] et la société civile professionnelle [H] [D] - [S] [A] [Y], aux fins de voir :
« ORDONNER la jonction de la présente assignation en intervention forcée avec l'instance pendant devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE 3ème chambre cabinet [Immatriculation 1]/10136 ;
DECLARER et ORDONNER commune et opposable à Me [E] [W] la SAS LCS ET ASSOCIES — NOTAIRES DU COURS MIRABEAU, Me [H] [D] et la SCP [H] [J] [A] [Y], la décision définitive et irrévocable au fond et l’ordonnance d’incident à rendre par le tribunal judiciaire de MARSEILLE 3ième chambre cabinet [Immatriculation 1]/10136;
CONDAMNER solidairement Me [W], la SAS LCS ET ASSOCIES -NOTAIRES [Adresse 16], Me [H] [D] et la SCP [H] [J] [A] [Y], aux entiers dépens sur l'instance en déclaration de jugement commun.»

Ce dossier a été enregistré sous le n° RG 24/11788.

Les affaires enregistrées sous le n°24/11788 et sous le n°13/10136 ont été jointes par mention au dossier le 05.12.2024. 

*

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 06.11.2025, l’instruction de l’affaire a été clôturée et l’audience au fond fixée au 27.03.2026.

A l’audience, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture du 06.11.2025 et ordonné la clôture de l’affaire le 27.03.2026. 
L’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 22 mai 2026.


Par conclusions au fond rectificatives notifiées par RPVA le 23.03.2026, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE TREGOR LITTORAL demande au tribunal de : 
« - CONSTATER la prescription des exceptions de nullité du contrat de prêt soulevées par M. [H] [I] ; 
- CONDAMNER M. [H] [I] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel de Trégor-Littoral une somme de 262.377,50 € due au 25 janvier 2025, sauf à parfaire, outre les intérêts au taux conventionnel de 5,75% jusqu’à la date effective du complet paiement en application de l’article VIII, 8) des conditions générales de l’offre de prêt immobilier ; 
- DEBOUTER M. [H] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- CONDAMNER M. [H] [I] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel de Trégor-Littoral une somme de 15.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER M. [H] [I] aux entiers dépens ; 
- ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir. »


Dans des conclusions du 30.10.2025, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, [H] [I] demande au tribunal au visa des articles 1104, 1128, 1137, 1138, 1240 et suivants et 1217 nouveaux du code civil, des articles L 313-24 et L 312-34 et des articles L 218-2 et suivants du code de la consommation et de l’article 700 du code de procédure civile de : 
« JUGER Monsieur [I] recevable et bien fondé en ses demandes fins et conclusions. 
En conséquence y faisant droit , 
Vu l’article L312-10 du Code de la consommation dans leur rédaction applicable à l’offre litigieuse ; 
ANNULER les offres de prêt de CCM du 28/11/2008 de 108.146 €;
En conséquence ; 
DEBOUTER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT de ses demandes au titre des intérêts conventionnels et indemnité de résiliation ; 
CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT à restituer à Monsieur [I] les sommes payées au titre des intérêts conventionnels ; 
JUGER que le CCM sera irrecevable à solliciter au titre notamment des frais annexes visés à son dispositif, une indemnité de résiliation et pénalités, constituées par des majorations du taux d’intérêt, en application de l’article 1152 du Code civil, qui est d’ordre public et visé à l’article L312-22 du Code de la consommation. 
Vu l’article 1382 du Code civil dans sa rédaction applicable à l’offre en cas de nullité de l’offre et l’article 1142 du Code civil en cas de rejet de la demande de nullité de l’offre ; 
CONDAMNER le CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPPEMENT à payer à Monsieur [I] une somme 108.000 € en réparation de son préjudice du fait des prêts; 
A titre subsidiaire : 
ORDONNER la déchéance totale des intérêts conventionnels, 
CONDAMNER la Caisse de Crédit Mutuel TREGOR LITTORAL à restituer à Monsieur [I] les sommes perçues au des intérêts conventionnels outre les intérêts au taux légal ; 
CONDAMNER la Caisse de Crédit Mutuel à verser à Monsieur [I] une somme de 107.205 € à titre de dommages-intérêts ;
En tout état de cause : 
JUGER n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision à intervenir. 
DEBOUTER la Caisse de Crédit Mutuel de toutes ses demandes fins et conclusions contraire ou complémentaires ; 
CONDAMNER la Caisse de Crédit Mutuel TREGOR LITTORAL à verser à Monsieur [I] une somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile 
CONDAMNER la Caisse de Crédit Mutuel TREGOR LITTORAL aux dépens au profit de la SCP PION JERVOLINO avocats au barreau de MARSEILLE en application de l’article 699 dudit Code. »

Par conclusions en date du 03.11.2025, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, Monsieur [W] [E] et la SAS [Adresse 17] demandent au tribunal de : 
« Rejeter la demande visant à déclarer commun le présent jugement à Maître [W] et la société par actions simplifiées LCS ASSOCIES-NOTAIRES DU [Localité 4] [Localité 5] ;
Subsidiairement,
Sur la déclaration de jugement commun, le concluant s’en rapporte à justice à la condition :
- De juger que la décision à intervenir le sera dans le cadre des rapports contractuels entre la banque et ses emprunteurs et non sur la base des actes notariés qui ne sont pas critiqués, ni soumis à appréciation de la juridiction ;
- Juger que le Notaire n’a pas à supporter les conséquences des choix résultant de la volonté des parties de ne pas utiliser les copies exécutoires ;
- Condamner les emprunteurs à payer à la société concluante la somme de 3 500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- Les débouter de leur demande de condamnation aux dépens et les condamner aux dépens de la présente instance. »

Dans des conclusions en date du 29.01.2025, auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, Maître [H] [D] et SCP [H] [D] – [M] [Y] demandent au tribunal de :
« Sur la déclaration de jugement commun et sous réserves de la recevabilité de la demande, les concluants s’en rapportent à justice à la condition :
- De juger que le jugement à intervenir le sera dans le cadre des rapports contractuels entre la banque et son emprunteur et non sur la base des actes notariés qui ne sont pas critiqués ;
- Juger que le Notaire n’a pas à supporter les conséquences des choix résultant de la volonté des parties de ne pas utiliser les copies exécutoires,
- Condamner Monsieur [H] [I] à régler aux concluants la somme de 3 000€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens. »


SUR CE, 


Les demandes de « juger », dès lors qu’elles ne visent pas à obtenir une décision sur un point précis en litige, ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile ; le tribunal n’est donc pas tenu d’y répondre.


Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande de nullité des contrats de crédit. 
[H] [I] se prévaut de la nullité du contrat de crédit pour violation du délai de rétractation de 10 jours sur le fondement de l’article L. 312-10 du code de la consommation. 
La banque lui oppose la prescription quinquennale de l’article 1304 ancien du code civil. Elle soutient que le délai de prescription a commencé à courir le jour de la conclusion du contrat, soit le 24 décembre 2008, et que les premières conclusions demandant la nullité du contrat de prêt ont été signifiées le 5 novembre 2020. Elle conteste tout effet interruptif associé à la plainte de l’emprunteur du 20 avril 2009.
En réplique, l’emprunteur expose que l’offre de prêt aurait été prétendument acceptée le 28 novembre 2008, la banque ne justifiant pas de l’enveloppe retour. Il ajoute que la plainte pénale avec constitution de partie civile du 29 avril 2009 qui vise les articles L. 312-7 et L312-10 du code de la consommation a interrompu la prescription. Il indique que la nullité peut être régulièrement invoquée en défense, nonobstant le début d’exécution du contrat, avant l’acquisition de la prescription.
L'article 1304 du code civil, dans sa rédaction en vigueur du 4 juillet 1968 au 01 janvier 2016, dispose notamment que : « Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. / Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts. »

Il résulte de ce texte que la règle selon laquelle l'exception de nullité peut seulement jouer pour faire échec à la demande d'exécution d'un acte qui n'a pas encore été exécuté, ne s'applique qu'à compter de l'expiration du délai de prescription de l'action. Après cette date, l'exception n'est recevable que si l'acte n'a pas commencé à être exécuté.

En l’espèce, la nullité est soulevée par [H] [I] d’une part à titre d’exception de nullité face aux demandes en paiement adverse, d’autre part à titre d’action pour obtenir reconventionnellement la restitution des sommes payées au titre des intérêts conventionnels. 

Le délai de prescription quinquennal, applicable à l’action en nullité fondée sur la violation du délai de réflexion de 10 jours, a couru à compter de la formation du contrat, majoré dudit délai de 10 jours. 

En l’espèce, il ressort de l’offre de prêts immobiliers versée aux débats par la banque que les deux crédits litigieux ont été acceptés le 24 décembre 2008. L’emprunteur se prévaut de la date du 28 novembre 2008 aux termes de ses conclusions mais n’apporte aucun élément probatoire pour justifier cette date. C’est donc la date du 24 décembre 2008 qui sera retenue comme date de formation des contrats. Le point de départ du délai de prescription est donc fixé au 3 janvier 2009 pour les deux contrats.

La plainte avec constitution de partie civile n’a pas pour conséquence d’interrompre la prescription d’éventuelles instances civiles.

Il est constant que les contrats de prêt ont commencé à être exécuté.

Les premières conclusions au fond de [H] [I] se prévalant de la nullité des contrats ont été notifiées par la voie électronique le 5 novembre 2020. A cette date, la prescription quinquennale était donc acquise.

Par conséquent, l’action en nullité comme l’exception de nullité soulevées par [H] [I] postérieurement au 3 janvier 2014 sont prescrites et seront déclarées irrecevables.


Sur les demandes en paiement de la banque La banque sollicite au titre des crédits n°0735 4955945005 et 4955945006, la somme de 262.377,50 € correspondant au capital restant dû au 25 janvier 2025, sauf à parfaire, outre les intérêts au taux contractuel de 5,75% jusqu’à la date effective du complet paiement.
La banque produit en sa pièce n°15 le décompte actualisé de sa créance de 262 377,50 € en date du 28 janvier 2025, décomposée comme suit :

capital au 2 juin 2010 : 113 374,30 € ;intérêt total : 149 003,20 € (taux 5,74%) ;intérêts quotidiens à partir du 28 janvier 2025 : 41,26 €.
L’emprunteur sollicite la déchéance du droit aux intérêts conventionnels et la restitution des sommes perçues à ce titre par la banque. 
Il se prévaut de l’imprescriptibilité de ses demandes fondées sur les dispositions du code de la consommation dans le cadre d’une défense au fond à la demande en paiement de la banque. Toutefois, si la banque conteste l’applicabilité du code de la consommation, elle ne soulève en rien la prescription des demandes de l’emprunteur en ce sens. 
A titre subsidiaire, [H] [I] conteste l’indemnité de résiliation, les frais et la capitalisation des intérêts. 

 2.1 Sur l’applicabilité du code de la consommation aux crédits litigieux. 
La banque conteste toute applicabilité du code de la consommation aux contrats litigieux, tandis que l’emprunteur se prévaut de son applicabilité du fait du champ d’application du code de la consommation et du fait d’une soumission volontaire par les parties à ces dispositions.

Sur l’application de plein droit 
Le code de la consommation, dans sa version en vigueur en 2008, prévoyait en son titre 1er relatif au crédit un chapitre 2 relatif au crédit immobilier, dont la section relative au champ d'application comportait les trois articles suivants :
- Article L. 312-1 : « Au sens du présent chapitre, est considérée comme :
a) Acquéreur, toute personne qui acquiert, souscrit ou commande au moyen des prêts mentionnés à l'article L. 312-2 ;
b) Vendeur, l'autre partie à ces mêmes opérations. »
- Article L. 312-2 : « Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux prêts qui, quelle que soit leur qualification ou leur technique, sont consentis de manière habituelle par toute personne physique ou morale en vue de financer les opérations suivantes :
1° Pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel d'habitation :
a) Leur acquisition en propriété ou en jouissance ;
b) La souscription ou l'achat de parts ou actions de sociétés donnant vocation à leur attribution en propriété ou en jouissance ;
c) Les dépenses relatives à leur construction, leur réparation, leur amélioration ou leur entretien lorsque le montant de ces dépenses est supérieur à celui fixé en exécution du dernier alinéa de l'article L. 311-3 ;
2° L'achat de terrains destinés à la construction des immeubles mentionnés au 1° ci-dessus. »
- Article L. 312-3 : « Sont exclus du champ d'application du présent chapitre :
1° Les prêts consentis à des personnes morales de droit public ;
2° Ceux destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d'immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ;
3° Les opérations de crédit différé régies par la loi n° 52-332 du 24 mars 1952 relative aux entreprises de crédit différé lorsqu'elles ne sont pas associées à un crédit d'anticipation. »

La présente espèce remplit les conditions alternatives fixées à l’article L. 312-2 du code de la consommation.

Il ressort des pièces versées aux débats que [H] [I] exerçait la profession de dentiste. 

Par ailleurs, il est constant que l’emprunteur a acquis quatorze biens immobiliers, destinés à la location antérieurement ou simultanément aux crédits litigieux.

Dans ces conditions, l’opération financée par les contrats en cause s’analyse en un prêt destiné à financer une activité professionnelle d’une personne qui, à titre habituel, quoi qu’accessoire à une autre activité, procure des fractions d’immeubles bâtis en jouissance.

Les crédits litigieux ne sauraient donc relever de plein droit des dispositions du code de la consommation. 

Sur l’application volontaire des dispositions du code de la consommation 
La partie qui se prévaut d’une soumission volontaire aux dispositions du code de la consommation doit en démontrer le caractère exprès et éclairé.

La référence à des textes du code de la consommation sur un formulaire pré-imprimé ne saurait, à elle seule, en rapporter la preuve, pas plus que les paraphes en bas de chaque page ou signatures à la fin.

En revanche, l’absence d’indications relative à l’ampleur des acquisitions déjà faites et en cours est de nature à induire la banque en erreur et à l’empêcher d’apprécier si le prêt souscrit remplissait les conditions d’application du code de la consommation.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’offre de prêts vise expressément les dispositions du code de la consommation.

La demande de prêt concernant le bien situé à [Localité 13] n’est pas produite par la banque mais par l’emprunteur en sa pièce n°43. Au titre de sa situation financière, l’emprunteur a déclaré les données suivantes : 
total charges annuelles 1re année de 83.512 € réparties comme suit : 26.270 € au titre du projet, 57.242 € au titre des autres charges ;total revenus annuels de 168.456 € répartis comme suit : 135.252 € au titre du salaire et 33.204 € au titre des autres revenus.Les revenus et charges de l’emprunteur ne sont pas davantage détaillés dans ce document. 

La banque verse aux débats en pièce n°6 le dossier de demande de prêt comprenant un « mandat en recherche de financement » de la société In & Fi et des pièces justificatives sur le bien à financer, l’identité et la situation financière de l’emprunteur telles que : 
le récapitulatif réservation produit, le contrat de réservation préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement et le contrat de bail commercial concernant le lot financé à Rumilly, avis d’impôt sur les revenus de 2005 et 2006,déclarations fiscales n°2035 sur les revenus professionnels de 2006 et 2007, déclaration fiscale n°2044 sur les revenus fonciers de 2007, déclaration fiscale n°2072 SCI pour l’année 2007,- plusieurs prêts souscrits au nom de [H] [I] : 
* offre de prêt de 25.000 € (terme en juin 2010) ; 
* crédit de 9.600 € (terme en janvier 2016) ; 
* un compte crédit renouvelable de 6.000 € ;
- plusieurs prêts souscrits pour le compte de la SCI PHAMI dont [H] [I] était associé à 50 % :
* prêt immobilier de 200 000 €,
* prêt immobilier de 40 000 €,
- les tableaux d’amortissement de deux crédits de 139.490 € et de 147.741,35 € dont le débiteur n’est pas précisé ; 
- divers relevés de comptes et éléments d’épargne. 

Il apparait que lors de la souscription des crédits en cause, [H] [I] avait souscrit plusieurs prêts en son nom propre mais également pour le compte de la SCI PHAMI dont il était associé. Les déclarations de revenus fonciers font état d’un patrimoine immobilier. 

Il ressort des pièces versées aux débats que la banque avait également été destinataire : 
d’une demande de prêt datée du 14 octobre 2008 (soit antérieurement aux offres de crédit en cause) concernant le financement d’un bien dénommé « [Adresse 18] » (pièce 43 de l’emprunteur) ;d’un récapitulatif réservation produit, d’un contrat de réservation préliminaire à une vente en l’état futur d’achèvement et d’un contrat de bail commercial concernant un bien situé à [Localité 14] figurant parmi les documents du dossier de demande de prêt (pièce 6 de la banque). Cependant, aucune des parties n’allègue, ni ne démontre, que ces projets d’investissement locatif se sont concrétisés par l’octroi de crédit, de sorte que ces seuls éléments ne peuvent suffire à caractériser la connaissance par la banque de la qualité de loueur professionnel de l’emprunteur. 

Aussi, les crédits souscrits antérieurement et dans un temps voisin auprès d’autres établissements de crédit souscrits par l’intermédiaire de la société Apollonia ou des autres partenaires commerciaux pour financer l’acquisition de quatorze autres biens ne sont pas déclarés par l’emprunteur.

Il en résulte que la banque n’avait pas connaissance du cumul de crédits sollicités antérieurement et simultanément par l’emprunteur. 

Dans ces conditions, l’acquisition d’un lot en vente en l’état futur d’achèvement destiné à la location meublée ne saurait à elle seule suffire à établir la connaissance par la banque de la qualité de loueur professionnel de l’emprunteur.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la banque n’était pas éclairée sur le cumul de crédits sollicités antérieurement et simultanément, ni sur leur ampleur, ni sur le fait qu’ils avaient vocation à participer à une activité de loueur en meublé professionnel, pourtant bien engagée. Dès lors, la banque n’a pas pu accepter de façon totalement éclairée d’appliquer le code de la consommation à un emprunteur qui n’en relevait pas.

Il n’y a donc pas lieu d’appliquer le code de la consommation aux contrats de crédit litigieux.


2.2 Sur la demande de déchéance du droit aux intérêts conventionnels.

[H] [I] sollicite sur le fondement des dispositions du code de la consommation la déchéance du droit aux intérêts conventionnels. 
Cette demande étant fondée sur des dispositions du code de la consommation, qui n’est pas applicable en la cause, elle sera rejetée. 

2.3 Sur le quantum de la créance

[H] [I] sollicite le rejet des demandes de la banque au titre des indemnités de résiliation et des frais sur le fondement de l’article 1152 du code civil au motif que la banque aurait accepté le risque de défaillance de l’emprunteur en accordant le prêt litigieux en violation de ses obligations. Il conteste par ailleurs l’application des intérêts conventionnels sur les sommes réclamées au titre des indemnités de résiliation au profit des intérêts légaux.

L’article 1152 du code civil dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016 dispose que « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. / Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. »
Il ressort de l’examen des conditions générales des contrats de crédit en cause, qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, l’article 8 stipule que « l’Emprunteur doit payer au Prêteur une indemnité de sept pour cent des sommes dues », ce qui comprend la majoration de 3 points du taux d’intérêt conventionnel également stipulée à cet article. 

Cette double pénalisation de la défaillance de l’emprunteur est manifestement excessive. 

Les décomptes des sommes dues au 20 octobre 2010 (pièce n°3 de la banque) mentionnent, pour chacun des crédits, à la fois des intérêts de retard et une « indemnité de défaillance ». 

Toutefois, la banque ne mentionne aucune indemnité de résiliation et aucun frais, ni dans son décompte du 28 janvier 2025, ni dans le dispositif de ses écritures. 

Il apparait que la somme de 262.377,50 € sollicitée par la banque se compose d’une créance de 113.374,30 € mentionnée au titre du capital dû au 2 juin 2010 et des intérêts au taux de 5,74 %. Or, le détail de cette somme de 113.374,30 € n’est pas justifié par la banque, de sorte que la juridiction n’est pas en capacité d’apprécier les montants éventuellement sollicités au titre de l’indemnité de défaillance, des indemnités de retard et des frais. 

Dans ces conditions, la créance de la banque sera fixée à hauteur des seules sommes justifiées, à savoir : le total du capital restant dû pour les deux crédits (17.828 € + 91.460 €), soit 109.288 €, avec intérêts au taux conventionnel de 5,74 % à compter du 2 juin 2010.


2.4 Sur la capitalisation annuelle des intérêts 

L’emprunteur s’oppose à la capitalisation des intérêts. 

Selon l’article 1154 du code civil dans sa version en vigueur du 21 mars 1804 au 1er octobre 2016, « Les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. »

Toutefois, il apparait que la banque ne forme aucune demande au titre de la capitalisation des intérêts, condition nécessaire à son prononcé judiciaire. 

Dans ces conditions, le moyen de défense de l’emprunteur relatif à l’anatocisme est sans objet. 


3. Sur la demande indemnitaire de l’emprunteur

L’emprunteur invoque, sans les hiérarchiser, des moyens relatifs à la responsabilité de la banque pour défaut de vigilance et de contrôle de son mandataire Apollonia et à sa responsabilité pour manquement à ses obligations d’information et de mise en garde. 


3.1 Sur le moyen fondé sur la responsabilité de la banque en qualité de mandataire de la société Apollonia

L’emprunteur invoque un contrat de mandat conclu entre la banque et la société Apollonia et reproche à la banque d’avoir manqué à ses obligations de contrôle à l’égard de sa mandataire. Il soutient que la banque a reconnu dans sa constitution de partie civile le rôle d’intermédiaire de la société Apollonia. L’emprunteur conteste avoir conclu tout contrat avec la société In & Fi.

La société Caisse de Crédit Mutuel de Trégor Littoral conteste que la société Apollonia ait été son mandataire et soutient que l’emprunteur ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un quelconque mandat à ce titre, de sorte qu’elle ne peut être tenue responsable des fautes de cette dernière. Par ailleurs, la banque expose avoir eu recours à la société Conseil Financement Doré dit « In & Fi » en qualité d’intermédiaire en opération de banque (IOB) et non comme un mandataire. 

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Or, il apparait que les éléments versés aux débats par l’emprunteur concernent d’autres banques que la société Caisse de Crédit Mutuel de Trégor Littoral : l’extrait de la constitution de partie civile reproduit page 59 de ses conclusions mentionne le Crédit immobilier de France Méditerranée et les conventions d’intermédiaire en opération de banque produites en pièces 31 et 35 concernent les sociétés Caisse de Crédit Mutuel Etang de Berre et [Adresse 19]. 

Par ailleurs, il est versé au débat le procès-verbal d’[L] [P] (pièce 35), directeur de la gestion et des engagements de la Caisse du Crédit Mutuel de Bretagne selon lequel « tous les dossiers APPOLONIA nous ont été apportés par le cabinet FINANCEMENT ET CONSEIL DORE, qui est affilié à IN&FI. Nous n’avons jamais connu directement APPOLONIA ». 

Par conséquent, l’emprunteur ne démontre aucun lien entre la société Apollonia et la société Caisse de Crédit Mutuel de Trégor Littoral. 

Dès lors, le moyen fondé sur la responsabilité de la banque en qualité de mandataire de la société Apollonia est inopérant, étant précisé que la nature des relations entre la banque et la société In & Fi est sans incidence à ce titre.


3.2 Sur le moyen fondé sur les obligations d’information et de mise en garde

L’article 1147 du code civil, dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016, dispose que : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

L’établissement prêteur de deniers supporte un devoir général d'information, une obligation de mise en garde, sous certaines conditions, et un devoir de conseil, si la banque a pris un engagement en ce sens.

L’obligation de mise en garde du crédité par l’établissement préteur, quant aux risques encourus du fait du crédit octroyé, est subordonnée à deux conditions cumulatives : la qualité d’emprunteur non averti et l’existence, au regard des capacités financières de l’emprunteur, d’un risque d’endettement né de l’octroi du prêt.

La situation de l’emprunteur doit s’évaluer sur la base des déclarations faites par lui-même. Sauf anomalie apparente, la banque peut se fier aux informations transmises par l'emprunteur pour évaluer sa solvabilité et son risque d'endettement excessif. 
Le préjudice de l’emprunteur est la perte d'une chance de ne pas conclure le crédit litigieux.

Sur l’obligation d’informationEn l’espèce, la banque verse aux débats la pièce 6 intitulée « Dossier In& Fi de demande de prêt de M. [H] [I] » laquelle ne contient aucune demande de prêt mais l’offre de prêt accompagnée d’un dossier sur la situation financière de l’emprunteur composé notamment de : 
- déclarations de revenus/ avis d’imposition 2005, 2006 et 2007, 
- déclaration fiscale n°2035 sur les revenus professionnels 2006 et 2007, 
- déclaration fiscale n°2044 sur les revenus fonciers de 2007, 
- déclaration fiscale n°2072 SCI pour l’année 2007
- plusieurs prêts souscrits au nom de [H] [I] : 
* offre de prêt de 25.000 € (terme en juin 2010) ; 
* crédit de 9.600 € (terme en janvier 2016) ; 
* un compte crédit renouvelable de 6.000 € ;
- plusieurs prêts souscrits pour le compte de la SCI PHAMI dont [H] [I] était associé à 50 % :
* prêt immobilier de 200 000 €,
* prêt immobilier de 40 000 €,
- les tableaux d’amortissement de deux crédits de 139.490 € et de 147.741,35 € dont le débiteur n’est pas précisé ; 
- divers relevés de comptes et éléments d’épargne. 

[H] [I] verse en la cause la demande de prêt (pièce 43) pour un montant de 109 288 €, laquelle est datée et signée par l’emprunteur le 12 décembre 2008 et acceptée par la banque le 12 octobre 2008 soit antérieurement à la demande de prêt. 

Au titre de sa situation financière, l’emprunteur a déclaré les données suivantes : 
total charges annuelles 1re année de 83.512 € réparties comme suit : 26.270 € au titre du projet, 57.242 € au titre des autres charges ;total revenus annuels de 168.456 € répartis comme suit : 135.252 € au titre du salaire et 33.204 € au titre des autres revenus.Les revenus et charges de l’emprunteur ne sont pas davantage détaillés dans ce document. Aucun élément n’est mentionné concernant le patrimoine. 

Il est constant que l’emprunteur n’a pas déclaré à la banque les quatorze autres crédits souscrits par l’intermédiaire de la société Apollonia ou des autres commerciaux antérieurement ou concomitamment au crédit en cause, ce qui est constitutif de déclarations incomplètes.

La banque soutient dans ses conclusions avoir obtenu de son courtier In & Fi tous les éléments nécessaires à l’examen de la situation patrimoniale de l’emprunteur qui ne présentait aucune anomalie apparente avant de lui consentir le prêt litigieux.

Dès lors, l’examen attentif de la demande de prêt et des pièces contenues dans le dossier de demande de prêt permettait de mettre à jour plusieurs anomalies qui auraient justifié une demande d’informations complémentaires : 

D’une part, la banque a émis deux offres de prêt de 91 460€ et 17 828€ soit un total de 109 288 € pour financer un bien immobilier d’un montant de 108 146 €, selon le récapitulatif réservation produit figurant dans le dossier de prêt (pièce 6 de la banque).

D’autre part, la demande de prêt signée par l’emprunteur est datée du 12 décembre 2008 mais acceptée par la banque le 12 octobre 2008, soit antérieurement à la demande de prêt elle-même. Les contrats de réservation en VEFA et le bail commercial sont quant à eux datés du 21 novembre 2008.

Par ailleurs, le dossier de demande de prêt (pièce 6 de la banque) contient plusieurs documents relatifs à l’acquisition, à la même date (21 novembre 2008) d’un autre bien immobilier que celui objet du financement du prêt litigieux (résidence hôtelière située à [Localité 15] avec récapitulatif réservation produit, contrat de réservation VEFA et bail commercial). Il comporte également un tableau relatif à une « résidence [Localité 16] » qui n’est expliqué par aucune autre pièce du dossier de demande de prêt. 

Enfin, le mandat de recherche de financement de la société In&Fi produit par la banque n’est pas complété et comporte seulement un lieu, une date et une signature attribuée à l’emprunteur. Il ressort également des pièces de l’emprunteur que la banque avait été destinataire le 14 octobre 2008 (soit antérieurement aux offres de crédit en cause) d’une demande de prêt du même emprunteur via la société In &Fi concernant le financement d’un bien dénommé « [Adresse 18] » (pièce 43 de l’emprunteur). Ce mandat incomplet et l’existence d’une précédente demande de prêt aurait dû nécessairement conduire la banque à s’interroger sur l’étendue du projet d’investissement locatif de l’emprunteur, et partant, sur l’étendue de son risque d’endettement. 

Il appartenait donc à la banque, au titre de son obligation d’information, d’effectuer les diligences propres à obtenir des informations complémentaires, soit en les sollicitant par courrier, soit en recevant l’emprunteur, ce qu’elle n’a pas fait.

Dans ces conditions, la banque a donc commis une faute au titre de son obligation d’information.

Sur l’obligation de mise en garde 
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que [H] [I] se déclarait dentiste. 

Il apparait que lors de la souscription des crédits en cause, [H] [I] avait souscrit plusieurs prêts en son nom propre mais également pour le compte de la SCI PHAMI dont il était associé à 50 %. Il disposait d’une résidence principale, d’un cabinet, ainsi que deux résidences locatives.

Au regard du dossier de demande de prêt produit par la banque, l’emprunteur n’apparaissait pas comme disposant d’une compétence et d’une expérience en matière économique et financière lui permettant de mesurer les risques attachés à son engagement. Il doit donc être considéré comme un emprunteur non averti.

Il appartenait donc à la banque d’évaluer la potentialité d’un endettement excessif.

Sur la base de la demande de prêt de la société Caisse de Crédit Mutuel de Trégor Littoral, produite par l’emprunteur lui-même (pièce 43), il est mentionné qu’il disposait annuellement de: 
135.252 € de revenus à titre de salaire soit, 11.271 € par mois ;33 204 € de revenus fonciers soit, 2.767 € par mois ;Soit un revenu total de 14.038€ par mois.

Il est mentionné au titre des charges annuelles :

26.270 € soit 2.189,166 € par mois au titre des charges du projet ; 57.242 € soit 4.770,16 € mensuel au titre des autres charges ; 
Un total de 83.512 € soit 6.959,33 € par mois. 

Dès lors, les revenus mensuels de l’emprunteur étaient de 14.038 € et les charges mensuelles de 6.959,33 €. Son taux d’endettement était de 49,57 % avec un reste à vivre de 7.078,67 € avec deux enfants de 22 et 23 ans.

Or, la présence dans le dossier de demande de prêt d’une acquisition d’un bien situé à [Localité 17] et l’existence d’une précédente demande de prêt pour le financement d’un bien situé à [Localité 18] aurait dû nécessairement conduire la banque à s’interroger sur l’étendue du projet d’investissement locatif de l’emprunteur, et partant, sur l’étendue de son risque d’endettement. Et ce, à plus forte raison, alors que le taux d’endettement du projet litigieux était déjà très élevé.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il appartenait à la banque d’attirer l’attention de l’emprunteur sur un risque d’endettement excessif, ce qu’elle ne conteste pas ne pas avoir fait.

La banque a donc commis une faute au titre de son obligation de mise en garde.

Sur la perte de chanceLe dommage subi par [H] [I] du fait des manquements de la banque à ses obligations d’information et de mise en garde s’analyse en une perte de chance de ne pas conclure les crédits litigieux. 
L’emprunteur évalue la perte de chance de ne pas contracter l’emprunt en cause à 99% et sollicite la somme de 107.205 € à titre de dommages et intérêts, correspondant à 99 % du capital prêté, hors intérêts. 

Il convient d’évaluer la probabilité que l’emprunteur ait renoncé au crédit en cause si la banque avait exercé ses obligations d’information et de mise en garde en poussant davantage ses investigations sur sa situation et en l’avisant d’un risque d’endettement excessif au regard du montant du prêt, de ses échéances successives dans le temps, de l’évolution prévisible ses revenus et de son taux d’endettement.

Pour ce faire, il convient de se replacer au moment de la souscription du contrat, et de prendre en compte les éléments de faits à la disposition du tribunal pour évaluer la solution la plus probable.

Il résulte de l’ordonnance de renvoi devant le tribunal correctionnel du juge d’instruction en date du 15 avril 2022 (p.190, 191) que c’est à partir de 2007 que certaines banques ont dû faire face à des impayés de clients « apportés » par la société Apollonia et ses partenaires commerciaux. Il en ressort également que les premières plaintes avaient commencé à être connues, et que certains établissements bancaires en avaient tiré les conséquences en cessant leurs relations avec la société French Riviera Invest, partenaire commercial de la société Apollonia, dès janvier 2008.

Pour autant, aucun élément ne permet en l’état d’être certain que la société Caisse de Crédit Mutuel de Trégor Littoral avait été elle-même confrontée, à la date de la signature du contrat, à une telle difficulté. 

Par ailleurs, le prêt litigieux était souscrit par l’intermédiaire de la société In&Fi et aucun élément versé au débat ne permet d’établir que l’établissement bancaire avait connaissance de la délégation par son intermédiaire In & Fi de sa mission à la société Apollonia. 

A ce stade, il n’est donc pas établi avec certitude que les éléments d’informations qui auraient pu être communiqués par l’établissement préteur aux emprunteurs auraient pu porter, au-delà du risque d’endettement excessif, sur des mécanismes dangereux et documentés comme tels.

Par ailleurs, il résulte de ce même document que le mécanisme mis en œuvre par la société Apollonia, qui reposait sur le silence et l’enfermement, créait ce qui peut s’apparenter à une sorte d’emprise sur les emprunteurs, qui non seulement étaient dissuadés d’en parler aux professionnels, mais qui, dès lors, étaient peu réceptifs à recevoir un avis contraire extérieur.

Or, la société Caisse de Crédit Mutuel de Trégor Littoral n’était pas le banquier habituel de l’emprunteur, de sorte qu’il n’existait pas entre eux une relation de confiance ancienne et ancrée de nature à mettre à mal ce verrouillage.

Si la chronologie exacte des différents crédits souscrits par [H] [I] par l’intermédiaire de la société Apollonia et des autres commerciaux n’est pas communiquée par les parties, il résulte des éléments produits au débat, que l’emprunteur a, en quelques mois, souscrit un nombre important de crédits pour un montant total de près de 2 millions d’euros.
Dès lors, il est peu probable que des investigations approfondies de la part de la banque sur la situation de l’emprunteur, aient été de nature à l’empêcher de souscrire le crédit en cause.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la perte de chance de ne pas contracter les crédits sera donc justement évaluée comme modérément faible et fixée à 15% du préjudice occasionné par ces emprunts.


Sur l’assiette du préjudice
L’assiette du préjudice correspondra au montant de la condamnation au titre des emprunts, minoré de la valeur vénale du bien immobilier acquis à l’aide de ces emprunts – dont il dispose dans son patrimoine, de la somme perçue au titre du crédit de TVA remboursé et des loyers perçus dans le cadre de l’exploitation du bien financé.

Le montant de la TVA remboursée, telle que figurant au contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement (pièce 6 de la banque) est de 17 723€. 

Les parties ne concluent ni sur l’évaluation de la valeur du bien, ni sur les loyers commerciaux du bien financé par les prêts litigieux, de sorte que le prix d’acquisition hors taxe sera retenu, soit 90 423 €.

Il ressort du bail commercial du bien financé que le loyer annuel hors taxe était fixé à 3 165€, et ce pendant 17 ans, soit un montant total approximatif de 53 805€. 

L’emprunteur dans le corps de ses conclusions (page 11) mentionne la défaillance de la société de Gestion PARK AND SUITES dans le paiement de ses loyers sans pour autant justifier de cette défaillance, ni même préciser si elle concerne le bien litigieux ou un autre investissement réalisé par l’intermédiaire de la société Apollonia ou de ses partenaires commerciaux. 

Le calcul de l’assiette du préjudice est donc le suivant : montant de la condamnation – valeur du bien - loyers - remboursement de TVA, soit : 
109.288 - (90 423+ 53 805 +17 723) 161 951 = - 52 663 €.

L’assiette du préjudice étant négative, aucune indemnisation de la perte de chance ne peut prospérer pour ces crédits.

Par conséquent, [H] [I] sera débouté de sa demande indemnitaire.


4. Sur les demandes accessoires

4.1 Sur la déclaration commune aux notaires 
[E] [W] et la société [Adresse 17] sollicite le rejet de la demande visant à déclarer commun le présent jugement aux notaires. 

Aucune demande de déclaration de jugement commun n’est formulée par les parties au débat. Il en sera tenu compte au titre des frais irrépétibles. 

4.2 Sur les dépens et les frais irrépétibles 

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du code de procédure civile que les dépens sont à la charge de la partie succombant et que les frais