Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 22 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



JUGEMENT 
PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 22 Mai 2026
Président : Madame HERRY, VP en charge des référés
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 27 Mars 2026





N° RG 25/05509 - N° Portalis DBW3-W-B7J-7GTZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. CHATEAU SAINT JACQUES sis [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
Prise en la personne de son représentant légal

représenté par Me Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDEURS

Madame [B] [X]
née le 14 Novembre 1995 à [Localité 2]

Monsieur [D] [L]
né le 23 Juillet 1993 à [Localité 1]

tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 3]

tous deux non comparant








Grosse délivrée le 22.05.26
À 
- Me Frédéric RACHLIN





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Depuis le 12 avril 2024, [B] [X] et [D] [L] sont copropriétaires indivis des lots 5315, 5349 et 6247 consistant en un appartement situé dans le bâtiment O2, une cave et un emplacement de parking de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 4] et situé [Adresse 5], dont l’exercice comptable est fixé du 1er juillet au 30 juin de l’année suivante.

Depuis leur acquisition, à l’exception d’un chèque de 63 € du 28/08/2024, les charges sont impayées. 

Par assignations du 08/12/2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1], a fait citer [B] [X] et [D] [L] en demandant au juge des référés statuant selon la procédure accélérée au fond, de :
« Les condamner solidairement à lui payer les sommes suivantes : 
2 865,45 € suivant décompte en date du 03/12/2025 outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation834 € au titre des appels de provision devenus exigibles sur le dernier budget adopté (budget du 01/07/2025 au 30/06/2026)1 062,45 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 19651 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civileA titre subsidiaire si les frais venaient à être exclus des condamnations : 
1062,45 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice financier résultant de la résistance abusive des défendeurs ».Dire et juger que le jugement sera exécutoire de droit et les condamner aux dépens ». 

A l'audience du 27/03/2026, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. 

Assignés à l'étude de l'huissier instrumentaire, [B] [X] et [D] [L] n'ont pas comparu. 

L'affaire a été mise en délibéré au 22/05/2026. 

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

L’article 472 du code de procédure civile dispose que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu'il en soit disposé autrement, lorsqu'il est prévu par la loi ou le règlement qu'il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :
1° La demande est portée par voie d'assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;
2° Le juge est saisi par la remise d'une copie de l'assignation au greffe avant la date fixée pour l'audience, sous peine de caducité de l'assignation constatée d'office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d'une partie ;
3° Le jour de l'audience, le juge s'assure qu'il s'est écoulé un temps suffisant depuis l'assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;
4° Le juge a la faculté de renvoyer l'affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;
5° A titre exceptionnel, en cas d'urgence manifeste à raison notamment d'un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu'il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;
7° La décision du juge peut être frappée d'appel à moins qu'elle n'émane du premier président de la cour d'appel ou qu'elle n'ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l'objet de la demande.
Le délai d'appel ou d'opposition est de quinze jours. » 

Sur la demande principale en paiement 

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 (budget prévisionnel), ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux), et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. 

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 11/12/2024 et du 13/11/2025, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
- les procès-verbaux des assemblées générales extraordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 13/06/2024 et du 30/08/2024.
- les décomptes de charges et appels de fonds concernant [B] [X] et [D] [L] pour la période réclamée,
- la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 21/08/2025, adressée [Adresse 6], rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d'exiger les provisions dues jusqu'à la fin de l'exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,
- le commandement de payer les charges, délivré le 28/05/2025 à l’adresse [Adresse 6], le commissaire de justice instrumentaire ayant dressé un procès-verbal de carence au visa de l’article 659 du cpc. 
- le relevé de compte arrêté au 03/12/2025 à la somme de 2 865,45 € due au titre des charges et travaux et la somme de 1 062,45 € due au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- le détail des provisions à échoir pour l'exercice en cours, pour un total de 834 €, 
- le contrat de syndic.

Au vu de ces pièces, [B] [X] et [D] [L] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 865,45 € au titre des charges et travaux échus arrêtés à la date du 03/12/2025 et comprenant la provision trimestrielle du 01/10/2025 au 31/12/2025. 

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 21/08/2025, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles. Il convient donc de condamner in solidum [B] [X] et [D] [L] au paiement de la somme de 834 € correspondant à la provision trimestrielle et la cotisation pour fonds de travaux du 01/01/2026 au 30/06/2026.

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. 

En l’espèce, le syndic réclame la somme de 1 062,45 € au titre des frais qu’il a facturé au titre des frais de recouvrement. Cependant, seuls les frais NECESSAIRES au recouvrement des charges, expurgés des actes inutiles ou non justifiés sont dus au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965. 


En l’espèce, le syndic a facturé des frais au titre de mises en demeure, renouvelées et de toute évidence dénuées d’effet puisque [B] [X] et [D] [L] n’ont jamais payé les charges depuis leur acquisition. Il apparait que seuls des envois postaux ont été adressés aux défendeurs, à leur ancienne adresse ; que le procès-verbal de l’assemblée générale du 11/12/2024 a été adressé aux anciens propriétaires des lots appartenant à [B] [X] et [D] [L]. Le syndic ne fait état d’aucune diligence, normale, pour prendre contact avec ces nouveaux copropriétaires. Aucun mail, appel téléphonique n’a visiblement été effectué pour comprendre l’absence de paiement des charges et ainsi résoudre efficacement la difficulté, alors que cela relève de la mission normale du syndic. Ainsi, tous les frais facturés par le syndic au titre des frais de recouvrement sont indus et il n’y a pas lieu à condamnation de ce chef. 

Sur la demande subsidiaire de dommages-intérêts en cas de rejet des frais réclamés au titre de l’article 10-1

La résistance abusive d’un copropriétaire à payer les charges peut donner lieu à l’octroi de dommages-intérêts en cas de faute de celui-ci entraînant la mise en œuvre de sa responsabilité délictuelle. La réparation est celle du préjudice directement causé par la faute. 

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que l’absence de paiement des charges de copropriété par les défendeurs est constitutif d’une faute, le syndicat des copropriétaires ne rapporte aucun préjudice consécutif à cette faute. Au contraire, il rapporte la preuve des manquements du syndic, qui n’a pas correctement exécuté sa mission normale de recouvrement des charges par la prise de contact efficace avec de nouveaux copropriétaires, syndic dont les frais facturés abusivement et indument ne doivent pas être supportés ni par les défendeurs, ni par le syndicat des copropriétaires. 

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande. 

Sur les demandes accessoires

Dans la mesure où les défendeurs se sont vu réclamer les charges de copropriété à leurs deux adresses connues que ce soit par la mise en demeure du conseil du syndicat des copropriétaires en date du 21/08/2025 adressé au [Adresse 7], 13 009 (AR NR) ; le commandement de payer les charges délivré le 28/04/2025 (PV 659 concernant [B] [X] et a étude concernant [D] [L]) et l’assignation délivrée à étude pour chacun des défendeurs à l’adresse [Adresse 8], il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. 

A ce titre, [B] [X] et [D] [L] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

[B] [X] et [D] [L] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens.


PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Condamne in solidum [B] [X] et [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1], les sommes suivantes :
- 2 865,45 € au titre des charges de copropriété exigibles au 03/12/2025 et comprenant la provision trimestrielle et cotisation pour travaux du 01/10/2025 au 31/12/2025,
- 834 € au titre des charges à échoir pour l'exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant la provision trimestrielle du 01/01/2026 au 30/06/2026. 
Avec intérêt au taux légal à compter du 08/12/2025, date de l’assignation ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1] de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1] de sa demande de dommages-intérêts, les frais facturés par le syndic FONCIA étant indus et aucun préjudice n’étant démontré ; 

Condamne in solidum [B] [X] et [D] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA [Localité 1], la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum [B] [X] et [D] [L] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT



















LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 3] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 4] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.