Tribunal Judiciaire · Quatrième Chambre — 22 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
 
Quatrième Chambre

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 
22 MAI 2026


N° RG 25/04051 - N° Portalis DB22-W-B7J-S7EG
Code NAC : 54G 
 
JUGE DE LA MISE EN ETAT : Mme DUMENY, Vice Présidente

GREFFIER : Madame GAVACHE, Greffière


DEMANDEURS au principal et défendeurs à l’incident :

Monsieur [Q] [P]
né le 30 Décembre 1948 à [Localité 1] (28), demeurant [Adresse 1]

Madame [I] [P]
née le 22 Juillet 1949 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Madame [X] [P]
née le 14 Octobre 1984 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Madame [W] [P]
née le 08 Mai 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, Me Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS au principal et demandeur à l’incident :

S.N.C. MELODUNOISE DES RECOLLETS 
inscrite au RCS de Rouen sous le n° 879 217 088, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocats au barreau de VERSAILLES, Me Mélissa RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX


Copie exécutoire à la SELEURL ARENA AVOCAT, vestiaire 637, Me Nadia CHEHAT, vestiaire 88, la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, vestiaire 625

DEFENDEURS au principal et à l’incident :

Madame [E] [D] [R], 
née le 08 Janvier 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]
défaillant

Monsieur [L] [G] [O], 
né le 20 Avril 1966 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]
défaillant

Monsieur [K] [G] [M] [Z],
né le 10 Juillet 1986 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]
défaillant

Madame [U] [B] épouse [T], 
née le 11 Juillet 1963 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]
défaillant

L’ASL DE PROPRIETAIRES DU [Adresse 7], 
Association syndicale libre déclarée à la Préfecture de [Localité 9], dont le siège social est sis [Adresse 8] - Chez Histoire et Patrimoine Renovation - [Localité 10]

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 9] ET [Adresse 10] À [Localité 11], 
pris en la personne de son syndic en exercice, la SASU ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, inscrite au RCS DE PARIS sous le numéro n° 401.165.089, dont le siège social est sis [Adresse 8]

Monsieur [A] [T]
né le 03 Janvier 1957 à [Localité 12] (ITALIE), demeurant [Adresse 11]

représentés par Me Nadia CHEHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, Me Sandra KABLA, avocat au barreau de PARIS


DEBATS : A l'audience publique d’incident tenue le 27 mars 2026, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame DUMENY, juge de la mise en état assistée de Madame GAVACHE, greffier puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 22 Mai 2026.







PROCÉDURE

Vu l’assignation délivrée par les consorts [P] les 28 et 29 avril, 12 et 14 mai, 20 juin 2025 à la SNC Melodunoise des Récollets, à l’ASL des propriétaires du [Adresse 7], au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 9] au [Localité 11], à M. et Madame [T], Madame [R], MM. [O] et [Z] afin de :
- juger que la transformation en cours du château du domaine de [Etablissement 1] est contraire à la clause du cahier des charges du domaine,
- ordonner à l’ASL en sa qualité de maître d’ouvrage de cesser les travaux de restructuration de l’immeuble
- condamner in solidum la SNC, l’ASL et le syndicat des copropriétaires à supporter les frais de démolition et de remise en état selon la destination originelle de l’immeuble conforme au cahier des charges du lotissement de l’ASA de [Etablissement 1] sous astreinte,
- statuer sur les dépens et frais irrépétibles,

Vu les conclusions d’incident notifiées en dernier lieu les 26 janvier, 16 février et 13 mars 2026 par les demandeurs, l’ASL des propriétaires du [Adresse 7] et le syndicat des copropriétaires avant la SNC Melodunoise des Récollets,

Vu l’absence de constitution d’avocat par Madame [R], MM. [O] et [Z], Madame [T], 

Vu les observations faites à l’audience tenue le 27 mars 2026 par le juge de la mise en état qui a mis sa décision en délibéré ce jour,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,
 

MOTIFS DE LA DÉCISION

- sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à défendre

- La SNC Melodunoise des Récollets demande de faire application des articles 32 et 122 du code de procédure civile pour juger irrecevables les demandes formulées à son encontre pour défaut de qualité. Elle soutient que le projet immobilier en cours a été élaboré par la SNC horizons laquelle a obtenu le permis de construire par arrêté du 6 novembre 2017 pour la création de 
43 nouveaux logements et la réhabilitation de six logements existants du château. Cet arrêté a été confirmé par diverses décisions administratives dont la dernière rendue par le conseil d’État le 4 mars 2021.

Le 27 janvier 2022 le permis de construire a été transféré à l’ASL du [Adresse 7]. Elle affirme ne pas intervenir dans le cadre des travaux litigieux, son rôle se bornant à assurer le portage immobilier du projet. Elle soutient qu’elle n’a pas qualité de maître d’ouvrage, n’a aucun pouvoir de décision et de direction du projet de réhabilitation, ne contrôle pas les travaux réalisés, ne choisit pas les entreprises intervenantes, ne dépose pas les demandes d’autorisation d’urbanisme puisque son rôle est limité à l’acquisition et à la revente de l’immeuble par lots. Elle précise n’être propriétaire que de 5 des 49 lots. Elle affirme n’être intervenue ni en qualité de maître d’ouvrage ni à quelque titre que ce soit dans l’exécution des travaux dont le permis de construire ne lui a pas été délivré.


Elle en déduit qu’elle n’a pas qualité pour engager ni pour faire cesser ou cesser les travaux en question ni participer aux frais de démolition.

Si elle reconnaît être l’acquéreur -porteur des parcelles supportant le château objet du projet, devant respecter les charges issues du cahier, elle considère qu’il convient de déterminer qui est juridiquement en mesure de répondre des conséquences de la violation alléguée entre le maître de l’ouvrage, le porteur immobilier et l’ASL. Elle-même n’ayant pris aucune initiative dans la conception, la programmation la valorisation locative de l’immeuble puisque l’opération est portée administrativement et techniquement par la SNC horizons/histoire et patrimoine, l’ASL et le syndicat des copropriétaires, elle soutient être une personne juridiquement étrangère à la décision de construire. Selon elle les demandes de condamnation aux frais de démolition de remise en état comme la cessation des travaux sont intrinsèquement liées à la maîtrise d’ouvrage de l’opération et non à la simple propriété temporaire du bien. Elle conclut ne pas avoir qualité pour répondre des condamnations sollicitées par les consorts [P] qui devront être déclarés irrecevables à son égard.

- L’ASL, le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire M. [T] concluent dans le même sens. L’association syndicale rappelle avoir pour objet la restauration, l’entretien, la réparation des parties communes et privatives de l’ensemble immobilier mais elle conteste avoir été ou être la propriétaire du château qui est la SNC Melodunoise des Récollets tel que cela ressortirait de l’acte de vente du 30 novembre 2021.
Elle note que les demandeurs reconnaissent même qu’elle n’a pas de pouvoir réel de décision sur la poursuite des travaux sur les biens qui ne lui appartiennent pas mais qu’ils lui demandent toutefois de faire cesser les travaux.

Le syndicat soutient ne pas avoir de pouvoir de décision sur les travaux puisqu’il n’est pas propriétaire du château et n’a donc pas d’intérêt à défendre.

- Les demandeurs concluent au rejet de cette fin de non-recevoir.
Ils répondent que si l’ASL des propriétaires du [Adresse 7] apparaît formellement comme porteuse 
du permis de construire concernant la réhabilitation du château du Domaine de [Etablissement 1], et donc comme maître de l’ouvrage, suite au transfert de la part de la SNC horizons, cette association syndicale n’a pas de pouvoir réel de décision sur la poursuite ou non des travaux sur des biens qui ne lui appartiennent pas. 
Ils affirment que seul le propriétaire au moment de l'exécution des travaux, ou postérieurement, a pouvoirs et compétences pour en gérer les conséquences, à savoir la SNC Melodunoise des récollets. Celle-ci a acquis les biens à concurrence de la totalité en pleine propriété, a reçu les droits et actions accessoires attachés à ces biens, profite des travaux critiqués, a pour mission de revendre les biens à l’issue comme elle l’a déjà fait à Monsieur [T], Madame [B], Mademoiselle [R], Monsieur [O] et Monsieur [Z].
Ils soutiennent que c’est bien la SNC qui, en sa qualité de propriétaire, est tenu au respect des clauses du cahier de charges qui lui est opposable, avec les autres propriétaires de lots. Peu importe le transfert du permis de construire à une autre entité dès lors qu’il porte sur les biens dont elle est propriétaire.
Ils en déduisent que la SNC ne peut prétendre profiter d’un projet de réaménagement en contradiction avec les stipulations contractuelles du cahier des charges du Domaine de [Etablissement 1] et des statuts de l’ASA. Ils sont donc recevables à former la demande de prendre à sa charge les frais de démolition et de remise en état du projet non conforme à ces dispositions contractuelles, indiquant que ce n’est pas à l’association qu’ils demandent de faire cesser les travaux.

Ils n’ont pas pris de conclusions pour répliquer à la fin de non recevoir excipée par les autres parties défenderesses.

****

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile ouvrent l’action à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et qui a donc le droit d’agir. Nul ne peut être condamné s’il n’a pas qualité pour défendre.

Force est de constater que l’assignation contenant les prétentions des demandeurs, se fonde sur les troubles anormaux du voisinage qui ne dépendent d’aucun contrat mais de la qualité de voisin pouvant l’être à titre occasionnel. Elle vise surtout le non-respect du cahier des charges du domaine de [Etablissement 1], ce qui suppose la propriété de tout ou partie d’un lot pour devenir membre de l’association syndicale, ce qui est le cas de la SNC, comme du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires assignés.

Il n’est pas contesté que les consorts [P] n’ont pas obtenu de précision sur les droits respectifs de chacune de ces parties malgré les demandes qu’ils ont pu formuler dans une autre instance récemment clôturée.

Il est constant que la SNC horizons a obtenu le permis de démolir et de construire le 6 novembre 2017. Ce projet de 43 appartements s’implante dans le domaine de [Etablissement 1], propriété privée partagée de 446 propriétaires constitués en association syndicale autorisée, dont le cahier des charges stipule que « les constructions devront avoir le caractère de villas, cottages, pavillons à l’exclusion de constructions de la nature ou ayant l’aspect de maison de rapport »
Ce projet a été porté et mené par la SNC horizons dirigée par la société Histoire et patrimoine, propriétaire de la parcelle à l’origine des violations contractuelles et des violations du cahier des charges. Celle-ci a cédé ses droits sur les parcelles numéro [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] du domaine à la SNC Melodunoise des Récollets en novembre 2021 qui en est encore propriétaire.

La SNC a transféré son permis de construire à l’ASL des propriétaires du [Adresse 7] qui est désormais mentionnée comme étant le maître de l’ouvrage sur le panneau d’affichage du permis de construire : elle parait donc être la titulaire du permis de construire et la propriétaire des travaux de chantier de transformation du château, son objet social étant de restaurer, d’entretenir et de réparer les parties communes et privatives de l’ensemble immobilier.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 9] et [Adresse 10] au [Localité 11] a, pour sa part, été constitué pour la gestion des parties communes.

Il est soutenu que le syndicat et l’ASL ont acquis une partie des biens immobiliers et donc reçu les droits et actions attachées à ces biens par accession.

Dans la mesure où la mise en état va se poursuivre encore plusieurs années au cours desquelles les parties vont pouvoir présenter de nouvelles prétentions assises sur de nouveaux moyens, où il est envisageable que l’opération immobilière fasse intervenir encore d’autres acteurs économiques, et où les demandeurs à l’incident ne communiquent aucune pièce relative aux marchés de travaux, il sera jugé que les demandeurs sont recevables à agir à l’encontre de la SNC, de l’ASL, du syndicat des copropriétaires et du copropriétaire M. [T]. 




- Sur la fin de non recevoir liée à la prescription de l’action

- La SNC se fonde sur les articles 2224 et 2227 du Code civil pour soutenir que toute action personnelle ou immobilière formulée sur le fondement de l’usage du château de [Etablissement 1] doit être considérée comme prescrite. Elle soutient que depuis 1933 le château n’est pas affecté à l’usage d’un logement individuel, qu’il accueille des logements collectifs depuis cette période ; en l’absence d’action relative à la méconnaissance de la clause visant à interdire la construction de logements collectifs dont se prévalent les demandeurs, l’action est prescrite. Elle répond que le fait que les usages du château, qui étaient différents de ceux prévus par la clause litigieuse depuis des décennies, a permis de consolider une situation au profit des exploitants et propriétaires successifs que la prescription a vocation à protéger. Elle soutient que la transformation en immeuble de rapport locatif constitue la poursuite des différents usages admis sur le site depuis de nombreuses années.

- L’association syndicale, le syndicat des copropriétaires et le copropriétaire M. [T] s’associent à cette fin de non recevoir. Ils soutiennent qu’à l’expiration du délai de prescription extinctive de 30 ans pour le droit de propriété, le juge ne peut plus connaître du litige. La juridiction est saisie plus de 30 ans après le manquement constaté au cahier des charges du lotissement, au règlement copropriété, caractérisé par le fait que depuis 1933 le château n’est plus affecté à un usage d’habitation individuelle, que plusieurs logements ont été créés de manière notoire. Les époux [P], occupant leur maison depuis 1987, ne pouvaient l’ignorer alors que c’est précisément cet usage collectif qu’ils contestent aujourd’hui. L’action est donc nécessairement irrecevable.

- Les demandeurs souhaitent voir écarter cette fin de non recevoir. Ils considèrent que le délai est de 30 ans puisque le cahier des clauses et le règlement de l’ASA contiennent des charges réelles.
Ils répondent que suite à la seconde guerre mondiale le domaine a été affecté à des services publics; or tant qu’un bien relève du domaine public, il est imprescriptible, inaliénable, et impossible à hypothéquer. Il est également interdit de le louer ou de l’utiliser à un autre usage que celui du public. Ainsi en 1967 la création de logements collectifs de fonction ne visait pas à procéder à un investissement financier, tel que proscrit par la clause litigieuse. 

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Selon l’article 2224 du code civil les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait du connaître les faits lui permettant de l’exercer.
L’article 2227 du même code pose le principe de l’imprescriptibilité du droit de propriété et la prescription de 30 ans des actions réelles immobilières.

Il convient de rappeler que l’assignation vise à juger que la transformation en cours du château est contraire à la clause du cahier des charges, d’ordonner à l’ASL de cesser les travaux de restructuration de l’immeuble, de condamner la SNC in solidum avec l’ASL et le syndicat des copropriétaires aux frais de démolition et de remise en état du bien.

L’action, telle que formulée dans l’exploit introductif de l’instance, peut être une action réelle immobilière se fondant sur le non-respect, par les actuels maîtres de l’ouvrage, du cahier des clauses imposant une destination à l’immeuble.

Lorsqu’elle tend à la démolition ou à la mise en conformité d’une construction édifiée en violation d’une charge réelle constituée par le cahier des charges, l’action peut être qualifiée de réelle immobilière pouvant être introduite dans un délai de trente ans à compter de l’achèvement de la construction.
Il est donc indifférent que d’autres propriétaires aient antérieurement modifié la destination de l’ouvrage ou violé ledit document contractuel, et ce depuis plus de 30 ans.

Considérant que la SNC a acquis des lots du domaine par acte du 30 novembre 2021, que l’arrêté de permis de construire, sur la base duquel les travaux sont contestés, est définitif depuis l’arrêt du 4 mars 2021 et que les travaux sont toujours en cours, il sera jugé que la présente instance introduite le 28 avril 2025 n’est pas prescrite.

- sur la mise en état

Le dossier relève de la compétence de la 3ème chambre du tribunal et est renvoyé à l’audience de mise en état virtuelle du 2 septembre 2026 à 9h30 pour conclusions au fond de l’ASL.

- sur les autres prétentions

La SNC qui succombe en l’incident qu’elle a initié sera condamnée aux dépens de celui-ci et
Me Arenas bénéficiera de leur distraction.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile il est équitable de condamner la SNC à allouer aux demandeurs une indemnité de procédure de 1.500 € et de rejeter les autres prétentions de ce chef.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile,

Rejetons les fins de non-recevoir,

Renvoyons le dossier à la mise en état virtuelle de la 3ème chambre du 2 septembre 2026 pour conclusions au fond de l’ASL des propriétaires du [Adresse 7],

Condamnons la SNC Melodunoise des Récollets aux dépens de l’incident et accordant à 
Me Arenas le bénéfice de distraction,

Condamnons la SNC Melodunoise des Récollets à verser une indemnité de procédure de 1.500 € aux consorts [P] et rejetons les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 MAI 2026, par Mme DUMENY, Vice Présidente, assistée de Madame GAVACHE, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge de la mise en état