Tribunal Judiciaire · Procédure accélérée fond — 22 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

22 MAI 2026





N° RG 26/00207 - N° Portalis DB22-W-B7J-TTET
Code NAC : 72I




DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 2] et agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Stéphanie BAZIN de la SELARL HOCHLEX, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES, substituée à l’audience par Maître Morgane FRANCESCHI, avocat au barreau de VERSAILLES.



DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [R]
né le 19 Février 1960 à [Localité 1] (78),
demeurant [Adresse 3],

Non comparant, ni représenté. 





DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 16 MARS 2026

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 
16 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mai 2026, date à laquelle 
le jugement suivant a été rendu.



* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [R] est propriétaire des lots n°766, 808 et 847 et 2265 de l'immeuble [Adresse 4] situé à [Localité 2].
 
Par jugement en date du 20 décembre 2019, le tribunal d’instance de Versailles 
a :
- condamné M. [P] [J] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA PETITE TREMBLAYE la somme de 
6.034,15 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 avril 2019,
- condamné M. [P] [J] [R] au paiement de la somme de 
67,85 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamné M. [P] [J] [R] au paiement de la somme de 
600 euros en dommages et intérêts,
- condamné M. [P] [J] [R] au paiement de la somme de 
500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [P] [J] [R] aux entiers dépens,
- ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par jugement en date du 23 mai 2022, le président du tribunal judiciaire de Versailles, statuant selon la procédure accélérée au fond, a :
- condamné M. [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA PETITE TREMBLAYE les sommes suivantes :
• 2.767,95 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 
28 mars 2022, appel de provisions du 1er trimestre 2022 inclus, avec intérêt 
au taux légal à compter du commandement de payer du 27 janvier 2021 sur 
la somme de 1.811,49 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
• 944,70 euros au titre des provisions et cotisations du fonds de travaux des 2ème et 3ème trimestres 2022, majorée des intérpets au taux légal à compter de l’assignation,
• 233,56 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
• 600 euros à titre de dommages et intérêts,
• 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA PETITE TREMBLAYE du surplus de ses demandes,
- condamné M. [W] [R] aux dépens,
- rappelé que le jugement était exécutoire de plein droit par provision.

Faisant grief à M. [W] [R] de persister à ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA PETITE TREMBLAYE lui a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé une mise en demeure en date du 11 décembre 2025 d'avoir à s'acquitter desdites charges.

En l'absence de règlement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] situé à Bois d’Arcy (78390) (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a, par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2026 remis à étude, fait assigner M. [W] [R] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 481-1 et suivants du code de procédure civile, de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 et des articles 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- déclarer le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en ses 
demandes ;
en conséquence,
- condamner M. [R] à lui payer la somme de 7.950,13 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété (du 4ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2025 inclus) et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ;
- constater la déchéance du terme ;
- condamner M. [R] à lui payer la somme de 1.892,64 euros assortie des intérêts légaux à compter du 12 janvier 2026 au titre des provisions devenues exigibles au titre du budget 2025/2026 ;
- condamner M. [R] à lui payer les frais et honoraires qu’il a exposés pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 710 euros ;
- le condamner au paiement de la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice distinct causé au syndicat par le défaut de paiement ;
- le condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- condamner M. [R] aux entiers dépens.

A l’audience du 16 mars 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l'audience.

M. [W] [R], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 10 février 2026, n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026.




MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 3], modifié par l’ordonnance du 
17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.


Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de 
M. [W] [R] pour les lots n°766, 808 et 847 et 2265,
- les jugements des 20 décembre 2019 et 23 mai 2022 susvisés,
- une mise en demeure en date du 11 décembre 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur, par courrier recommandé avec accusé de réception avisé le 17 décembre 2025 et non réclamé, pour un montant de 630,88 euros au titre de l’exercice en cours,
- un extrait de compte sur la période courant du 1er octobre 2020 au 
28 octobre 2025 pour un solde débiteur de 13.895,17 euros,
- un décompte sur la période courant du 1er octobre 2020 au 19 septembre 2025 pour un solde débiteur de 11.070,51 euros au titre des charges et 2.193,78 euros au titre des frais,
- divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2022 au 
31 décembre 2025,
- le bilan annuel des charges pour les exercices 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des 
24 mars 2022, 13 décembre 2022, 25 mars 2024 et 24 mars 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et 2023/2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026 et voté la réalisation de divers travaux,
- les attestations de non-recours y afférentes.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir, par l’intermédiaire de son conseil, adressé à M. [W] [R] une mise en demeure en date 
du 11 décembre 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 17 décembre 2025 et non réclamée, d'avoir à payer la somme de 630,88 euros au titre des provisions sur charges de l'exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action.

Il résulte des pièces produites que M. [W] [R] est redevable de la somme de 7.950,13 euros au titre des charges de copropriété échues 
au 28 octobre 2025, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2025 inclus.

M. [W] [R] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 1.892,64 euros. 

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2025/2026 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par 
M. [W] [R] de la somme de 1.892,64 euros au titre des
appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 1er, 
2ème et 3ème trimestres 2026, devenus exigibles par anticipation.

M. [W] [R] sera donc condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.


Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 710 euros au titre des frais de recouvrement, sans détailler ces derniers dans son assignation.

Les seuls justificatifs de ces frais versés aux débats sont deux factures d’honoraires du syndic : 150 euros le 16 décembre 2024 pour “suivi du dossier : exécution” et 410 euros le 19 septembre 2025 pour “constitution du dossier transmis à l’avocat”.

Comme rappelé ci-dessus, ces frais font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.




Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du défendeur aux intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 17 décembre 2025, date de présentation de la lettre de mise en demeure, pour la somme alors exigible de 7.950,13 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de M. [W] [R] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, et ce en dépit de plusieurs condamnations antérieures, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il est incontestable que le syndicat des copropriétaires ne dispose d'aucune autre ressource pour assurer l'entretien et la conservation de l'immeuble que les charges dont s'acquittent l'ensemble des copropriétaires.
 
Il convient, dès lors, de condamner M. [W] [R] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.





Sur les autres demandes

M. [W] [R], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [W] [R] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.



PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA PETITE TREMBLAYE situé à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne M. [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] situé à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 7.950,13 euros au titre des charges de copropriété échues au 28 octobre 2025, appels de fonds et travaux du 4ème trimestre 2025 inclus, 
avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2025 ;

Condamne M. [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] situé à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.892,64 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2026, devenus exigibles par anticipation, 
avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA PETITE TREMBLAYE situé à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamne M. [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] situé à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;





Condamne M. [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] situé à [Localité 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [W] [R] aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] situé à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 MAI 2026 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE