Tribunal Judiciaire · Chambre 3 ctx protection — 22 mai 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES
CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE
DU 22 MAI 2026


N° RG 25/00618 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FLFA
Nac :5AA


Minute:


Ordonnance du :
22 mai 2026






OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT


c/

Madame [T] [H]



















DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Madame [V] [S], munie d’un pouvoir 



DEFENDERESSE

Madame [T] [H]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée



* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 avril 2026 tenue par Madame Eléonore AUBRY, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Madame [T] DOMITILE, Greffier, lors des débats et Madame Aurélie SUPRIN, greffier de la mise à disposition.
En présence de Monsieur [N] [D],auditeur de justice. 

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 22 mai 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.





EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2020, la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [T] [H] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 391,78 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1859,78 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier de l'assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Madame [T] [H] le 1er avril 2025.

Par assignation du 9 octobre 2025, la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [T] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2.373,17 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 septembre 2025,200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Le dossier a été appelé à l’audience du 17 avril 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

À l'audience du 17 avril 2026, la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 avril 2026, s'élève désormais à 5885,12 euros hors dépens. La société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT précise qu’aucune attestation d’assurance n’a été versée pour la période postérieure au 23 septembre 2025 soit à l’issu du délai laissé par le commandement de payer.

Bien que régulièrement assignée par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Madame [T] [H] n'a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.


MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.




1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989.


1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines B et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans les contrats a été signifié à la locataire le 22 juillet 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1.728,53 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. De même, le commandement de payer sollicitait que la défenderesse justifie d’une attestation d’assurance habitation dans le délai d’un mois, ce qui n’a pas été versée.

La bailleresse est donc toujours bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.



2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société OPH [Localité 1] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 avril 2026, Madame [T] [H] lui devait la somme de 5.885,12 euros, représentant le solde locatif dû jusqu’à l’échéance du mois de mars 2026 incluse, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [T] [H] n’ayant pas comparu et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.


3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera provisoirement fixé à une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues en cas de poursuite des baux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Adresse 5] ou à son mandataire.


4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [T] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.





PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que l’attestation sollicitée dans le commandement de justifier de la souscription d’une assurance habitation du 22 juillet 2025 n’a pas été versée dans le délai d’un mois ;

CONSTATE que le contrat conclu le 5 novembre 2020 entre la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT, d’une part, et Madame [T] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] est résilié depuis le 23 août 2025 ;

ORDONNE à Madame [T] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [T] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail d’habitation ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [T] [H] à payer à la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 5.885,12 euros (cinq mille huit cent quatre-vingt-cinq euros et douze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au jour de l’audience représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation liquidées jusqu’au mois de mars 2026 inclus ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

CONDAMNE Madame [T] [H] à payer à la société OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [H] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 juillet 2025 et celui de l’assignation du 9 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommées.

La Greffière, La Juge,

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Commissaires de Justice sur ce requis de mettre les présentes à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi les présentes ont été délivrées par le Greffier.