Tribunal Judiciaire · Ch3 Cab1 CTX civil — 22 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 26/00320 
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IID3

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 22/05/2026





S.A. CDC HABITAT SOCIAL


C/

Monsieur [E] [G]

Madame [H] [G]
















Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Antoine DELPLA
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 22 MAI 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Antoine DELPLA, Avocat au Barreau du VAL D’OISE substitué par Maître Aurore VENTURA, Avocat au Barreau du VAL D’OISE


ET :


DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Madame [H] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée






Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :





EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 juin 2018, la SA d’HLM OSICA a loué à Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 318,84 € hors charges. 

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits d’OSICA, a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 553,62 € au titre des loyers et charges échus mois d’août 2024 inclus. 

Les impayés de loyer ont été signalés le 29 avril 2024 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 111,88 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 1er décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 7 avril 2026.

A cette audience, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 550,12 €, au titre des loyers et charges échus au 30 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus. La demanderesse précise qu’un plan d’apurement est en cours. 

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice pour Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026. 


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 29 avril 2024. 

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 1 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 avril 2026. 

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 30 mars 2026, la dette locative de Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] s’élève à la somme de 527,26 € (soit la somme de 550,12 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 22,86 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient de condamner Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de l’accord du bailleur et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu d'accorder à Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] un échelonnement de la dette sur une durée de 6 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 100,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette. 

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. 

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 19 juin 2018 unissant les parties ne stipule pas de clause résolutoire, il convient donc de rejeter la demande de ce chef.

- Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. 

En l’espèce, si l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, il ressort néanmoins du décompte que ces derniers règlent leur loyer courant régulièrement depuis octobre 2024 et ont effectué un paiement complémentaire en mars 2026. La dette restant due est inférieure à un loyer complet.

Dès lors, le manquement des défendeurs au contrat n’est pas suffisant pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Cette demande sera donc rejetée, de même que toute demande subséquente.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] à verser à la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 527,26 € (décompte arrêté au 30 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 100,00 € chacune et une 6e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DÉBOUTE la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] et Madame [H] [G] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.