Tribunal Judiciaire · Ch3 Cab1 CTX civil — 22 mai 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 26/00321 
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IID4

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 22/05/2026





S.A. CDC HABITAT SOCIAL


C/

Monsieur [L] [S]
Madame [A] [O] [G]














Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Antoine DELPLA
- Madame [A] [O] [G]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 22 MAI 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Antoine DELPLA, Avocat au Barreau du VAL D’OISE substitué par Maître Aurore VENTURA, Avocat au Barreau du VAL D’OISE


ET :


DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [S]
[Adresse 3],
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Madame [A] [O] [G]
[Adresse 3],
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparante en personne






Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :


EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2013, la SA d’HLM OSICA a loué à Monsieur [L] [S] et Madame [A] [O] [G], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 434,77 € hors charges. 

Par voie de fusion-absorption ayant pris effet le 31 décembre 2018, la SA d’HLM OSICA a changé de dénomination sociale pour devenir la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL. 

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 août 2021, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a également loué à Monsieur [L] [S] et Madame [A] [O] [G], qui se sont engagés solidairement, un box situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 51,74 €, outre 3,99 € de provision pour charges. 

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 319,02 € au titre des loyers et charges échus mois de décembre 2024 inclus. 

Les impayés de loyer ont été signalés le 23 décembre 2024 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2025, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [L] [S] et Madame [A] [O] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition des clauses résolutoires du contrat de bail et de celui accessoire portant sur le box, et prononcer en conséquence la résiliation de plein droit desdits contrats,subsidiairement, prononcer la résiliation des baux sur le fondement des articles 1224 à 1228, 1728 et 1741 du code civil,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 885,80 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer révisable annuellement majoré des charges également révisables conformément aux dispositions contractuelles et autres accessoires que le locataire aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela jusqu'au départ effectif des lieux,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 1er décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 7 avril 2026.





A cette audience, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 2 163,82 €, au titre des loyers et charges échus au 30 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus. La demanderesse précise que le paiement des loyers a repris le 8 mars 2026, et qu’elle ne s’oppose pas à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires. 

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice pour Monsieur [L] [S], de même pour Madame [A] [O] [G], seule cette dernière est présente. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 100 €. Elle sollicite également la suspension des effets des clauses résolutoires pendant les délais.

Elle expose qu’elle essaie de payer le loyer à chaque échéance, mais que les paiements sont refusés certains mois. Elle indique percevoir 1 200 € par mois, avoir quatre enfants à charge, et percevoir une aide de la CAF à hauteur de la somme de 700 €. Elle précise également que son mari perçoit 500 € par mois, et qu’ils n’ont aucune autre dette.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026. 

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. 

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 23 décembre 2024. 

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.


En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 1er décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 avril 2026. 

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 30 mars 2026, la dette locative de Monsieur [L] [S] et Madame [A] [O] [G] s’élève à la somme de 2 163,82 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient de condamner Monsieur [L] [S] et Madame [A] [O] [G] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à Monsieur [L] [S] et Madame [A] [O] [G] un échelonnement de la dette sur une durée de 22 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 100 € en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette. 

- Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. 

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux.



En l’espèce, les contrats en date des 18 décembre 2013 et 3 août 2021 unissant les parties stipulent respectivement en leur article 3 et 5 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour l’emplacement de stationnement.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 21 janvier 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 24 mars 2025.

- Sur la suspension des effets des clauses résolutoires

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants et de la demande de la locataire, les effets des clauses résolutoires figurant aux baux seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.

Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [L] [S] et Madame [A] [O] [G] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet. 

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [L] [S] et Madame [A] [O] [G] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale aux montants des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.


Monsieur [L] [S] et Madame [A] [O] [G] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [A] [O] [G] à verser à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 163,82 € (décompte arrêté au 30 mars 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [L] [S] et Madame [A] [O] [G] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 21 mensualités de 100 € chacune et une 22e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2013 entre la SA d’HLM OSICA, d'une part, et Monsieur [L] [S] et Madame [A] [O] [G], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 août 2021 entre la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, d'une part, et Monsieur [L] [S] et Madame [A] [O] [G], d'autre part, concernant le box situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 24 mars 2025 ;




SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Monsieur [L] [S] et Madame [A] [O] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [L] [S] et Madame [A] [O] [G] soient condamnés solidairement à verser à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [L] [S] et Madame [A] [O] [G] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 22 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.